【正文】 金大洋城市生活廣 場n不在城市商業(yè)旺區(qū)，主題？賣點(diǎn)？n周邊的環(huán)境影響（西環(huán)路現(xiàn)狀）。n項(xiàng)目規(guī)模大，商鋪集中，數(shù)量多。n多種物業(yè)功能相結(jié)合，怎么設(shè)計(jì)？n經(jīng)營與銷售結(jié)合，可持續(xù)發(fā)展的問題。項(xiàng)目面臨的問題我們工作的關(guān)鍵n項(xiàng)目發(fā)展策略及定位n對規(guī)劃方案的調(diào)整n項(xiàng)目營銷推廣策略解決問題的思路與方法解決問題的思路與方法資料收集實(shí)地調(diào)研問卷調(diào)查客戶訪談市場分析項(xiàng)目條件及相關(guān)案例分析發(fā)展定位價格定位產(chǎn)品定位功能 /業(yè)態(tài)定位目標(biāo)客戶定位主題專業(yè)經(jīng)驗(yàn)l鹽城被國家提為國家發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)城區(qū) ,也是蘇北區(qū)域中心，經(jīng)濟(jì)快速增長，面臨巨大發(fā)展空間l項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)辂}城新城行政、教育、文化中心l項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模大，且處于城市新發(fā)展區(qū)域區(qū)域分析鹽城面積 l4983平方公里 ,總?cè)丝?人 ,轄 8縣 (市 )l區(qū)n古老與新興的結(jié)合鹽城有 2100年歷史。古有 “淮夷地 ”之稱 ,漢置鹽瀆縣 ,東晉安帝時更名為鹽城縣 ,以 “環(huán)城皆鹽場 ”而得名。1983年設(shè)立鹽城市n革命勝地和旅游勝地新四軍根據(jù)地、丹頂鶴國家自然保護(hù)區(qū)、麋鹿國家自然保護(hù)區(qū)城市城市歷史徐州都市圈南京都市圈蘇錫常都市圈鹽城市受蘇錫常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的輻射，在振興蘇北的戰(zhàn)略中占有重要地位，面臨巨大的投資商機(jī)蘇南蘇北南北合作，鹽城面臨投資商機(jī)鹽城城市城市定位江蘇沿海中心城市新興工業(yè)城市海洋經(jīng)濟(jì)服務(wù)基地城市l(wèi)開放的鹽城 .茉莉花節(jié)l蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)l悅達(dá)產(chǎn)業(yè)， “以工興市 ”城市城市經(jīng)濟(jì)分析城市經(jīng)濟(jì)分析n鹽城國內(nèi)生產(chǎn)總值和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度連續(xù)保持 11％以上，高于全國％的增幅。n2023年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1368億元，按可比價計(jì)算比上年增長 15%，增幅創(chuàng) “九五 ”以來的新高。按常住人口計(jì)算，全市人均 GDP達(dá) 18000元。（資料來源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局）國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，固定資產(chǎn)投資快速增長。城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)狀況圖 3：鹽城市歷年 GDP總量（資料來源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局）國民經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定 ,直奔小康生活。城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)狀況圖 5：鹽城市歷年 人均可支配收入（資料來源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局）城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)狀況人口狀況鹽城是江蘇第二人口大市，城鄉(xiāng)勞動力供給總量為 392萬人，其中農(nóng)村勞動力 285萬人。具有大專以上文化程度的 ，高中（含中專、技校、職高）文化程度的 ，初中以上文化程度的 ；具備中級以上職業(yè)技能的有 ，初級職業(yè)技能的專業(yè)人員 。作為鹽阜800萬人民的中心城市，到 2023年，鹽城市區(qū)人口將達(dá)到 100萬人。（資料來源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局）人口增長較快，第二產(chǎn)業(yè)所占比例逐年增強(qiáng)。城市人口（資料來源：鹽城規(guī)劃局）（資料來源：鹽城規(guī)劃局）鹽城市區(qū)擴(kuò)大面臨巨大的發(fā)展空間城市人口城市消費(fèi)居民生活、消費(fèi)水平分析消費(fèi)需求穩(wěn)步增長。 2023年上半年，全市社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)，增長 %，扣除物價因素，實(shí)際增長 18%，同比提高 個百分點(diǎn)。從上半年情況看，零售業(yè)增勢強(qiáng)勁，保持市場主導(dǎo)地位。消費(fèi)需求分析區(qū)域消費(fèi)者特征分析n 鹽城市區(qū) 2023年 2023年人均可支配收入逐年增加，人均年末存款余額穩(wěn)步上升，社會消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長。居民消費(fèi)購買力逐年增強(qiáng)，需求穩(wěn)步上升圖 5：鹽城市歷年 人均可支配收入n 鹽城市區(qū)居民人均可支配收入低于常州，但同比增長幅度高于常州（常州比鹽城由 減少到 ），差距在逐步縮小。n 鹽城市區(qū)居民人均消費(fèi)低于常州，同比增幅也低于常州，鹽城和常州人均消費(fèi)支出同比增幅為 鹽城消費(fèi)力有待培育，但蘊(yùn)含巨大商機(jī)消費(fèi)需求分析消費(fèi)需求分析鹽城消費(fèi)水平提升已達(dá)小康水平消費(fèi)需求分析2023年 5月鹽城 8大類消費(fèi)支出增幅統(tǒng)計(jì)，教育文化娛樂、食品、居住類消費(fèi)支出大，增幅較快。商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析鹽城機(jī)場通榆運(yùn)河宿淮鹽高速公路寧靖鹽高速公路連鹽通高速公路204國道新洋港鹽城市對外交通圖n對外交通鹽城對外交通發(fā)達(dá)，有航空、鐵路、高速公路、水路等交通新長鐵路鹽城交通網(wǎng)絡(luò)非常完善n 區(qū)域功能城中片區(qū)? 新洋港以南、通榆運(yùn)河以東、西環(huán)路以西、青年路以北。? 以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主城南片區(qū)? 青年路以南、通榆運(yùn)河以東、西環(huán)路以西、新河以北。? 以居住和行政、文化、教育功能為主。保留悅達(dá)工業(yè)園和市開發(fā)區(qū)用地，以串場河為界，維持 “東工西宿 ”的格局 。區(qū)域圖 9：鹽城市區(qū)房地產(chǎn)板塊分布圖區(qū)域n城市規(guī)劃發(fā)展方向重點(diǎn)向南，適度向西，啟動河?xùn)|，有計(jì)劃向北n城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 以工興市，培育企業(yè)性增長極，充分發(fā)揮工業(yè)化對城市化的促進(jìn)作用。本項(xiàng)目處在城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域本項(xiàng)目位于鹽城老城區(qū)、鹽都新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之間，是鹽城發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。老城區(qū)鹽都新區(qū)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是聯(lián)系新老城區(qū)和開發(fā)區(qū)關(guān)系的紐帶項(xiàng)目位置商業(yè)狀況分析解市政 府e6666市中心路馬路西世中軍建紀(jì) 大 道環(huán)路進(jìn)東大路雙 元路慶年青 路路賓迎路躍路鹽放南路馬新體育 館abdC說 明：鹽 城市區(qū)的商 業(yè) 主要集中在建 軍 中路和解放南路的市中心區(qū)域， 專業(yè) 型和特色商 業(yè) 市 場 基本分布在上 圖 的區(qū)域內(nèi)。本項(xiàng)目市場狀況分析亭湖區(qū)板塊城西南板塊鹽都新區(qū)板塊住宅板塊分布明顯市場狀況分析商業(yè)物業(yè)分布狀況分布圖錦繡北苑錦繡苑東方花園鑫祥園悅達(dá) 都市花園悅達(dá) — 東園牡丹花園永興佳園怡景花園 商業(yè)街中茵 海華廣場世紀(jì)花園華興路步行街建軍中路毓龍路沿街商鋪n大型專業(yè)市場主要分布于汽車站附近n百貨商場主要分布于建軍中路附近n沿街商鋪主要分布在城市主干道兩側(cè)和新建住宅小區(qū)大型商業(yè)街、步行街亨達(dá)商業(yè)街偉廈花園 溫馨花園陽光世紀(jì)城新都花園鴻基－奧園－芝林廣場宏都花園本項(xiàng)目我們的思考？項(xiàng)目不處在商業(yè)集中區(qū)域 ,我們?nèi)绾未蛟焐虡I(yè)氣氛？市場狀況分析亭湖區(qū)商圈地處傳統(tǒng)市中心區(qū)域主要區(qū)域范圍：以建軍路為中心兩側(cè)汽車站次商圈 ：該商圈特殊案例鹽都新區(qū)商圈地處原鹽都縣中心區(qū)域主要區(qū)域范圍：毗鄰解放南路兩側(cè)鹽都新區(qū)商圈解放南路黃 海 路大 慶 中 路解 放 路開 放 大 道本項(xiàng)目兩大商圈 南北互動亭湖區(qū)商圈市場狀況分析亭湖區(qū)商圈是鹽城最主要的商圈，鹽城主要的商業(yè)物業(yè)集中在本商圈業(yè) 態(tài) 商 家專業(yè)市場 高力裝飾城、招商場、城中城小商品市場、鴻基家具城大型超市 上海華聯(lián)超市、上海農(nóng)工商超市、雅家樂超市商業(yè)街 建軍中路商業(yè)街步行街 華興路步行街、通榆北村步行街百貨商城 鹽阜人民商場、文峰大世界沿街商鋪 毓龍路、人民路亭湖區(qū)商圈市場狀況分析建軍中路 華興路 毓龍路 人民路業(yè)種業(yè)態(tài) 百貨公司，民居底層商鋪 時尚類服飾、鞋帽為主 鮮花、婚紗攝影、服裝、眼鏡新型商業(yè)形態(tài)經(jīng)營檔次 中高檔 中檔 中檔代表品牌 美特思邦威 、 playboy 、金伯利鉆石、肯德基知名品牌較少，春竹、三槍精工眼鏡、金百合婚紗攝影百世德咖啡商鋪開間 開間 23米，進(jìn)深多為 810米開間 4米，進(jìn)深 8米 開間 46米，進(jìn)深 810米開間 46米，進(jìn)深 810