某假日廣場(chǎng)項(xiàng)目定位報(bào)告(已修改)
2025-03-17 11:59 本頁(yè)面
【正文】 “益田假日廣場(chǎng)”項(xiàng)目定位報(bào)告 占地 總建面 130976m2 公寓 23036m2 寫(xiě)字樓 12023m2 商業(yè) 73026m2 寫(xiě)字樓 公寓 本項(xiàng)目界定 頂級(jí)物業(yè) 市場(chǎng)形象 /價(jià)格標(biāo)桿 市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品 獲取高價(jià) 目前深圳市場(chǎng)寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)最高價(jià)格 ——國(guó)際商會(huì)中心 均價(jià) 15000元 / ㎡ 價(jià)值點(diǎn)： CBD/超高層物業(yè) /標(biāo)志性 /物業(yè)配置 本項(xiàng)目 —— 第四代寫(xiě)字樓 ——多層現(xiàn)代智能化花園式寫(xiě)字樓 價(jià)值點(diǎn)： 創(chuàng)新產(chǎn)品 /辦公概念的顛覆 /顛覆性產(chǎn)品設(shè)計(jì) / 后 SARS時(shí)代的產(chǎn)品設(shè)計(jì) /功能彈性化 / 服務(wù)先導(dǎo) /地鐵上蓋物業(yè) 完全創(chuàng)新產(chǎn)品 無(wú)市場(chǎng)參照系 溢價(jià)因素 —— 彈性指數(shù)大 創(chuàng)新產(chǎn)品的五種價(jià)格定位方法 ?品質(zhì)更好，價(jià)格更高 ?品質(zhì)更好，價(jià)格相同 ?品質(zhì)相同，價(jià)格較低 ?品質(zhì)較遜，價(jià)格大幅度降低 ?品質(zhì)更好，價(jià)格更低 創(chuàng)新產(chǎn)品的適用性 房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品的適用性 項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分可實(shí)現(xiàn) —— 比市場(chǎng)傳統(tǒng)產(chǎn)品的最高價(jià) 15000 x100%=15000元 /㎡ 完全的創(chuàng)新產(chǎn)品 無(wú)市場(chǎng)參照系 溢價(jià)因素 —— 彈性指數(shù)大 注：根據(jù)一般規(guī)律，房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品的價(jià)格不宜高于市場(chǎng)傳統(tǒng)產(chǎn)品的上限。 寫(xiě)字樓 → 市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 頂級(jí)寫(xiě)字樓定律： ?減少銷(xiāo)售面積彈性，強(qiáng)制性選擇 ?產(chǎn)品空間感好，放大產(chǎn)品面積，提高進(jìn)入門(mén)檻 產(chǎn)品定位 ?鎖定中小型企業(yè)總部 ?基本單位面積為 800—1000㎡ 為模數(shù) ?可自由拼合拆分 寫(xiě)字樓 → 市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品 ?總部基地 ——多層現(xiàn)代智能化花園式辦公空間 ?立體綠化 /有氧辦公 /低密度 /高綠化 ?鎖定企業(yè)總部 /基本單位面積為 800—1000㎡ 為模數(shù) /可自由拼合拆分 ?突出個(gè)性化的企業(yè)形象 /充分展示企業(yè)勢(shì)力與文化的重要標(biāo)志 總部基地 （頂級(jí)生態(tài)寫(xiě)字樓） 寫(xiě)字樓 定位 ?針對(duì)中型高端企業(yè) /量身定做 ?作為企業(yè)總部 /提高進(jìn)入門(mén)檻 ?創(chuàng)新概念增值 /樹(shù)立頂級(jí)形象標(biāo)桿 ?部分自用 定位考慮的因素 寫(xiě)字樓定位 內(nèi)部配套服務(wù)重要性排序 圖書(shū)資料室茶座酒吧室內(nèi)高爾夫健身房多功能廳證券營(yíng)業(yè)廳會(huì)議室休息露臺(tái)中西餐廳自助咖啡廳商務(wù)中心銀行平均分值總部基地 區(qū)域條件重要性統(tǒng)計(jì) 區(qū)域發(fā)展?jié)摿^(qū)域成熟度物業(yè)昭示性臨近城市主干道交通便利度區(qū)域知名度平均分值?商務(wù)辦公的必要配置是客戶 關(guān)注的重點(diǎn) ?對(duì)休息廳 /餐廳 /多功能廳等體 現(xiàn)寫(xiě)字樓檔次及形象的配套 也有關(guān)注 知名度代表區(qū)域形象 其次是便捷程度 客戶需求 → 物業(yè)配置 綜合素質(zhì)重要性排序 升值潛力付款方式內(nèi)部配套價(jià)格形象檔次內(nèi)在品質(zhì)物業(yè)位置內(nèi)部硬件配套重要性排序 層高24小時(shí)辦公5A智能化配置內(nèi)部裝修帶中央空調(diào)停車(chē)位電梯品牌及數(shù)量入口大堂平均分值?大堂是物業(yè)形象的重要 體驗(yàn)點(diǎn) ?其次是與工作密切相關(guān) 的電梯和車(chē)位 形象和品質(zhì)高于價(jià)格 總部基地 客戶需求 → 物業(yè)配置 總部基地 ?設(shè)置獨(dú)立出入口 ?寫(xiě)字樓底部采用巨大的中庭式門(mén)廳，顯示氣派與大度 寫(xiě)字樓入口 客戶需求 → 物業(yè)配置 商業(yè)裙樓頂部設(shè)置多層次的園林及休閑設(shè)施，形成業(yè)主專享的交流空間；同時(shí)運(yùn)動(dòng)等配套設(shè)施如網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)等也可設(shè)置其間。 總部基地 共享空間 客戶需求 → 物業(yè)配置 會(huì)議中心 ?多功能會(huì)議室，配有視頻會(huì)議設(shè)備 ?有多媒體的培訓(xùn)室 ?供洽談商務(wù)使用的咖啡廳及會(huì)議室 退臺(tái)花園 ?康體娛樂(lè)會(huì)所，設(shè)有健身房、棋牌 室、乒乓球室、桌球室等活動(dòng)設(shè)施 總部基地 共享空間 客戶需求 → 物業(yè)配置 合理的建筑層高，為業(yè)主提供舒適的辦公環(huán)境 總部基地 局部 ——層高 客戶需求 → 物業(yè)配置 采用國(guó)際通用的行政管理方式并由專人負(fù)責(zé)衛(wèi)生清潔，確保星級(jí)健康標(biāo)準(zhǔn)。 局部 ——公用洗手間 總部基地 客戶需求 → 物業(yè)配置 靈活多變的辦公空間滿足個(gè)性客戶的個(gè)性選擇 總部基地 個(gè)性化 客戶需求 → 物業(yè)配置 寫(xiě)字樓 公寓 本項(xiàng)目界定 頂級(jí)物業(yè) 市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿 市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品 獲取高價(jià) 公寓部分思路 我們的最終客戶是誰(shuí)？ 最終客戶的需求是怎樣？ 公寓如何實(shí)現(xiàn)高售價(jià)？ 公寓如何實(shí)現(xiàn)高售價(jià)？——公寓的溢價(jià)因素 公寓類型 價(jià)格 代表區(qū)域 最終客戶 普通公寓 800011000 華強(qiáng)北 電子信息行業(yè)生意人、商業(yè)人士為主，并有公務(wù)員、貿(mào)易等行業(yè) 商務(wù)公寓 800010000 華強(qiáng)北 /車(chē)公廟 商務(wù)公寓客戶群多為電子、貿(mào)易類小企業(yè)，講究經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。 酒店式公寓 900012023 福田、羅湖 大型企業(yè)高級(jí)管理層、港人、外企高級(jí)職員、大中型私營(yíng)企業(yè)主 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 1300015000 旅游區(qū)如鹽田 大型企業(yè)高級(jí)管理層、港人、外企高級(jí)職員、大中型私營(yíng)企業(yè)主 深圳公寓市場(chǎng)分析詳見(jiàn)附件一 根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際現(xiàn)狀分析，從深圳公寓市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行比照，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格難以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)格 直接比較 ——深圳公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀 公寓的溢價(jià)因素 ——被動(dòng)性 1. 地段因素 公寓的溢價(jià)因素 ——被動(dòng)性 1. 地段因素 其它參照系 1.——CBD價(jià)值 參照系 均價(jià) 支撐點(diǎn) 最終客戶 綜合體：地王大廈公寓 綜合體：廣州中信公寓 綜合體：香港太古城公寓 （綜合體分析詳見(jiàn)附件二） 11000/平米 10000/平米 不詳 ?CBD
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