某假日廣場(chǎng)項(xiàng)目定位報(bào)告-展示頁
2025-03-15 11:59本頁面
【正文】 的使用 ?通過開啟窗實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng) ?通過遮陽百葉防止日曬 ?室內(nèi)無眩光 呼吸式玻璃幕墻 品質(zhì) → 物業(yè)配置 生態(tài)設(shè)計(jì) 遮陽卷簾外觀 夏季使用遮陽卷簾 室內(nèi)柔和溫馨的采光效果 品質(zhì) → 物業(yè)配置 遮陽卷簾 品質(zhì) → 物業(yè)配置 屋頂為 200mm厚高密度聚苯保溫隔熱板 外墻保溫隔熱板延伸到地下 屋頂和地下子系統(tǒng) 品質(zhì) → 物業(yè)配置 一般房屋傳入室內(nèi)的噪音有以下幾類： ?室外的噪音透過外墻和窗戶傳入室內(nèi) ?樓上活動(dòng)透過樓板傳入樓下室內(nèi)的噪音 ?下水管道流水撞擊管壁產(chǎn)生的噪音 ?420mm厚外墻系統(tǒng)和 窗 /ALULUX卷簾 ,防止室外噪音傳入 ?樓板墊層下加隔音墊 ,防止樓上傳入室內(nèi)的噪音 ?后置式排水系統(tǒng)消除潔具排水噪聲和異味 公寓針對(duì)性降低噪音措施： 防噪音子系統(tǒng) 戶內(nèi)微小的灰塵通過中央吸塵器直接收集到地下室的垃圾桶內(nèi) 品質(zhì) → 物業(yè)配置 中央吸塵系統(tǒng) ? 高品質(zhì)的汽車大堂 ? 設(shè)計(jì)采光電梯廳，提高空氣質(zhì)量和空間感 ? 選用進(jìn)口高速電梯，凸顯物業(yè)檔次 ? 采用分戶中央空調(diào)，降低客戶辦公成本 品質(zhì) → 物業(yè)配置 公共部分 品質(zhì) → 物業(yè)配置 量的提升 ? 更寬敞舒適空間 ——層高 /走廊 ? 更宜人的尺度 ——入戶門 /電梯廳 /電梯間 ? 確保公共空間的照明指數(shù)，提升物業(yè)檔次 ?戶內(nèi) /公共部分主材部分量的提升 ■ 美國 科勒 衛(wèi)?。好绹I(lǐng)先衛(wèi)浴品牌 ■ 德國 好博 門鎖：歐洲議會(huì)大廈選用門鎖，與眾不同，勝人一籌。認(rèn)為長包酒店舒適安全。 公寓的溢價(jià)因素 ——主動(dòng)性 1. 生態(tài)寫字樓，退臺(tái)設(shè)計(jì)，創(chuàng)新新穎 公寓外立面現(xiàn)代感強(qiáng)，較具風(fēng)格。 參照系 均價(jià) 支撐點(diǎn) 最終客戶 天域酒店 （具體分析見附件三） 25000/平米 ?頂級(jí)物管（星級(jí)酒店 /管家服務(wù)） ?硬件設(shè)施 大中型私營企業(yè)主 衡山路 41號(hào)芝大廈 （具體分析見附件三） 4800美元 /平米 外籍人士 /外企高級(jí)職員 鎖定特定客戶圈層 其它參照系 2.——特定主題帶來的特定圈層 公寓的溢價(jià)因素 ——被動(dòng)性 1. 地段因素 公寓的溢價(jià)因素 ——被動(dòng)性 1. 6597 7771 8359 2023年 2023年 2023年 華僑城整體物業(yè)均價(jià)走勢(shì) % % 7. 56% 2023年 2023年 2023年 華僑城整體物業(yè)均價(jià)增長率走勢(shì) 按照市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際情況分析，華僑城物業(yè)均價(jià)平均年增長率為 ％，預(yù)計(jì)到 2023年，華僑城整體物業(yè)均價(jià)將可能上升至 10674元 /平米 地段因素 1.華僑城 片區(qū)市場(chǎng)慣性 地鐵2號(hào)線 地鐵 1號(hào)線 資源聚焦 —— 地下系統(tǒng) 第三軸（生態(tài)軸） 深南大道 資源聚焦 —— 地面系統(tǒng) 公寓的溢價(jià)因素 ——被動(dòng)性 2. 地段因素 華僑城作為新城市中心，項(xiàng)目地處城市兩大交匯節(jié)點(diǎn) ——深南大道與第三軸交匯 +地鐵 2號(hào)線交匯 ，將成為新興城市樞紐 項(xiàng)目作為地鐵換乘站上蓋物業(yè)，地鐵 1號(hào)線與地鐵 2號(hào)線在此交匯，地面系統(tǒng)與地下系統(tǒng)匯聚與此，項(xiàng)目作為軸線物業(yè)，人流匯聚，新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)與經(jīng)營業(yè)態(tài)也將隨著城市功能中心樞紐而產(chǎn)生，從而帶給項(xiàng)目多元化的發(fā)展空間 1號(hào)線 公寓的溢價(jià)因素 ——被動(dòng)性 2. 地段因素 ?深圳地鐵沿線物業(yè)保持著 15％左右的增值幅度 ?預(yù)計(jì)到 2023年深圳地鐵上蓋物業(yè)將還有 1520％的增值空間。 酒店式公寓 900012023 福田、羅湖 大型企業(yè)高級(jí)管理層、港人、外企高級(jí)職員、大中型私營企業(yè)主 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 1300015000 旅游區(qū)如鹽田 大型企業(yè)高級(jí)管理層、港人、外企高級(jí)職員、大中型私營企業(yè)主 深圳公寓市場(chǎng)分析詳見附件一 根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際現(xiàn)狀分析，從深圳公寓市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行比照，本項(xiàng)目價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)格 直接比較 ——深圳公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀 公寓的溢價(jià)因素 ——被動(dòng)性 1. 地段因素 公寓的溢價(jià)因素 ——被動(dòng)性 1. 地段因素 其它參照系 1.——CBD價(jià)值 參照系 均價(jià) 支撐點(diǎn) 最終客戶 綜合體：地王大廈公寓 綜合體：廣州中信公寓 綜合體：香港太古城公寓 （綜合體分析詳見附件二） 11000/平米 10000/平米 不詳 ?CBD核心物業(yè) ?超高層 /大體量 ?標(biāo)志性建筑 國際公司高級(jí)職員、大型企業(yè)高級(jí)管理層、外資企業(yè)高級(jí)職員、企業(yè)金領(lǐng) 本項(xiàng)目不具備形成大型綜合體的支撐因素 本項(xiàng)目為華僑城片區(qū)以商業(yè)為核心功能的小體量都市綜合體。 總部基地 共享空間 客戶需求 → 物業(yè)配置 會(huì)議中心 ?多功能會(huì)議室，配有視頻會(huì)議設(shè)備 ?有多媒體的培訓(xùn)室 ?供洽談商務(wù)使用的咖啡廳及會(huì)議室 退臺(tái)花園 ?康體娛樂會(huì)所，設(shè)有健身房、棋牌 室、乒乓球室、桌球室等活動(dòng)設(shè)施 總部基地 共享空間 客戶需求 → 物業(yè)配置 合理的建筑層高，為業(yè)主提供舒適的辦公環(huán)境 總部基地 局部 ——層高 客戶需求 → 物業(yè)配置 采用國際通用的行政管理方式并由專人負(fù)責(zé)衛(wèi)生清潔，確保星級(jí)健康標(biāo)準(zhǔn)?！耙嫣锛偃諒V場(chǎng)”項(xiàng)目定位報(bào)告 占地 總建面 130976m2 公寓 23036m2 寫字樓 12023m2 商業(yè) 73026m2 寫字樓 公寓 本項(xiàng)目界定
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