【正文】 面積約318,000平米；和平路步行街總長度 1200米，濱江道步行街總長度 500米 ? 租金：臨街店鋪 1025元/天 *平米，商場抽成比例為 1530% ? 供應(yīng)：大型商業(yè)面積約67,000 平方米；無步行街，臨街店鋪極少 ? 租金： 臨街店鋪 810元 /天 *平米， 商場抽成比例為 1530% ?供應(yīng)：大型商業(yè)面積約 646,000平方米，涵蓋小商品集散地、專業(yè)市場，臨街店鋪較少 ?租金： 58元 /天 *平米 ， 商場抽成比例為 1530% 主要特點 ? 該區(qū)域是中高檔消費比較密集商圈 ? 該區(qū)域近期的調(diào)整幅度較大， 0607年，先后有新伊勢丹和美美百貨，將引領(lǐng)天津商業(yè)向更高端邁進 ? 休閑設(shè)施在商場中的作用比較突出 ? 天津傳統(tǒng)商圈之一，代表了近代天津商業(yè)的發(fā)展水平 ? 商圈內(nèi)百貨公司林立，主要以中低檔、中檔為主 ? 區(qū)域內(nèi)商場之間同質(zhì)化經(jīng)營比較嚴重，競爭激烈 ? 在中檔商品消費方面，該區(qū)域在天津商業(yè)市場中占有主導(dǎo)地位 ? 受區(qū)域辦公環(huán)境較好的影響，商業(yè)獲利空間大區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)較小，休閑娛樂設(shè)施比較缺乏 ? 07年區(qū)域內(nèi)海信廣場 的開業(yè)，將提升區(qū)域商業(yè)的檔次 ? 天津北部的主要商圈，擁有天津 傳統(tǒng)的 商業(yè)和特色文化商業(yè) ? 商業(yè)格局尚不成熟。 ? 該地塊周邊有大量未開發(fā)用地，未來將遷入大量人口，能夠為商業(yè)提供穩(wěn)定的客源； ? 周邊無高星級酒店類物業(yè)存在市場空白點； ? 目前商圈內(nèi)無大型商業(yè)設(shè)施聚集區(qū)； 威脅 ? 市內(nèi)公建類產(chǎn)品供應(yīng)未來幾年放量明顯，這在一定程度上對本地塊的公建產(chǎn)品形成很大的沖擊； ? 周邊地塊潛在供應(yīng)較大，可能崛起大批競爭項目； CB Richard Ellis | Page 21 ? 宏觀環(huán)境分析 ? 地塊分析 ? 整體市場研究 ? 區(qū)域市場研究 ? 需求分析 ? 定位分析 ? 經(jīng)濟測算 ? 整體商業(yè)物業(yè)市場 ? 整體寫字樓市場 ? 整體 SOHO市場 辦公類物業(yè) ? 整體商住市場 ? 整體高檔酒店市場 ? 整體服務(wù)式公寓市場 ? 整體經(jīng)濟型酒店市場 ? 整體酒店式公寓市場 酒店類物業(yè) CB Richard Ellis | Page 22 整體商業(yè)市場 主要商業(yè)區(qū)域 目前及未來主要商圈 1 南市商圈 9 北站商圈 17 梅江商圈 2 和平路 — 濱江道商圈 10 中山路商圈 18 鞍山西道 — 白堤路商圈 3 南京路商圈 11 大悲院商圈 19 水上商圈 4 小白樓商圈 12 獅子林 — 金緯路商圈 20 奧運商圈 5 大胡同商圈 13 天津站商圈 21 新開路 — 華昌大街商圈 6 鼓樓 14 佟樓商圈 22 南站 — 十一經(jīng)路商圈 7 東馬路商圈 15 友誼路商圈 23 紅星路商圈 8 西站商圈 16 大沽南路商圈 24 張貴莊路商圈 核心商圈 核心商圈 6 7 7 9 13 8 2 3 4 10 11 12 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 ?目前天津市內(nèi)主要商圈分布 ? 核心商圈：和平路 濱江道、南京路、南市、小白樓、東馬路、大胡同商圈 ? 傳統(tǒng)特色泛商圈：鼓樓、海河樓商貿(mào)區(qū) ? 新興商圈，如奧運、水上、梅江商圈逐漸興起 ? 各行政區(qū)內(nèi)均有政府所規(guī)劃出的區(qū)域型核心商圈 ? 未來商圈發(fā)展將向多中心的模式演變 ? 傳統(tǒng)商圈內(nèi)商業(yè)設(shè)施將根據(jù)市場變化逐步調(diào)整，整體檔次、所面向客群的差異更加明顯 ? 天津的商圈分布過度集中在市中心區(qū)域，缺乏均衡性，與城市發(fā)展趨勢不協(xié)調(diào) ? 隨著城市各區(qū)域功能布局的逐漸確定，商業(yè)發(fā)展已逐漸形成區(qū)域化的格局，商業(yè)的衍生也隨著區(qū)域的消費特性的差異化而有不同的特色 ? 未來消費趨勢 ， 勢必依照區(qū)域特性而吸引不同層次與檔次的消費者 。 劣勢 ? 項目周邊人文環(huán)境較差、商業(yè)氛圍不濃厚，對于商業(yè)項目的檔次定位、業(yè)態(tài)定位需謹慎； ? 項目沿津塘公路受到隔離帶的影響，給未來的商業(yè)人流導(dǎo)入造成一定的阻隔； ? 地塊所在區(qū)域不屬于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，且缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，未來酒店及商務(wù)辦公需要較長的培育期； 機會 ? 智慧城的規(guī)劃將帶動整個區(qū)域的發(fā)展，對本項目的開發(fā)形成利好； ? 目前住宅需求大于供給。 本項目 1號線 3號線 9號線 2號線 2號線 1號線 天津火車站 1號線：已竣工 9號線： 2023 7號線：未定 資料來源：天津市規(guī)劃局 地塊分析 地塊可達性 ? 交通便利及與外部區(qū)域的連通性好，為本項目的商務(wù)辦公需求帶來潛力 ? 道路、地鐵及與機場的距離對于本項目發(fā)展商務(wù)辦公提供了交通的便利及人流量的支撐 ? 城市交通體系的完善使得城市向多中心發(fā)展，本區(qū)域作為城市重點發(fā)展方向，將最有可能成為新興的綜合功能區(qū) 機場 距離濱海國際機場 14公里，走外環(huán)非常便利 火車站 距離市中心 8公里，距離火車站約 7公里 軌道交通 地鐵 9號線部分已通車，其余市區(qū)部分正在修建當中，一號橋站在本地塊的西北側(cè) 規(guī)劃中的地鐵 7號線位于地塊的東側(cè)，并在詹莊子設(shè)站 東南半環(huán)快速路，位于地塊西側(cè) 1公里處，便捷的城市交通軌道將拉近各個區(qū)域到達地塊的距離 公交 至少 24條公交線路通過津塘公路 本項目 CB Richard Ellis | Page 17 地塊分析 地塊可達性 海河 ? 車流主要沿地塊北側(cè)和東側(cè)進入地塊 ? 城市交通的主干道快速路 —— 東南半環(huán)快速路和大沽南路快速路距離本地塊較近，分別僅有 1公里和 3公里，能夠為本地塊快速導(dǎo)入人流 ? 津濱輕軌一號橋站位于項目的西北側(cè)，便捷的軌道交通能夠帶動商業(yè)商務(wù)的發(fā)展 ? 項目北側(cè)津塘公路中間設(shè)有隔離帶，機動車輛只能在中山門立交橋和變電所路的路口處繞行，目前機動車的可達性稍差 ? 地塊北側(cè)居民區(qū)的人流能通過人行通道穿行，但是據(jù)調(diào)查目前人行通道的紅綠燈未開啟，并且津塘公路車速很快，阻隔部分北部居民的通勤 ? 地塊東側(cè)為規(guī)劃中的武當路，未來柳林橋的通車將拉近項目與河西區(qū)的距離 地塊可達性有待改善 : ? 目前人流主要集中在津塘公路沿線，由于隔離帶的問題，車流的可達性問題有待改善，可以通過相關(guān)交通疏導(dǎo)標志來吸引北部的人流和車流 CB Richard Ellis | Page 18 地塊分析 天塔 資料來源： CBRE 回報方式租金收入房產(chǎn)升值Percent7060504030201003367四、五星級酒店標間門市價格比較0400800120016002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/天*間四星 五星地塊四周主要景觀現(xiàn)狀如下： ? 地塊西北側(cè)為地鐵 9號線（津濱輕軌）一號橋站，西北側(cè)約 100米處為萬客隆及蘇寧電器； ? 地塊的北側(cè)及東北側(cè)為陳舊的居住區(qū)； ? 地塊的西側(cè)、南側(cè)和東側(cè)為未來智慧城地塊，與住宅區(qū)相連； ? 目前地塊的北側(cè)有輕軌及輕軌一號橋站的遮擋，對于東麗向市區(qū)方向的車輛可視性不佳，對于從輕軌一號橋站下車的人流本地塊的可視性較好。規(guī)劃地鐵 7號線也將在項目東側(cè)設(shè)詹莊子站 商務(wù)區(qū) 周邊商務(wù)氛圍較低，僅有少量的商住樓 工業(yè)園 ?目前為企業(yè)用房 ?未來規(guī)劃二號橋都市工業(yè)示范區(qū) 未來項目 ?區(qū)域內(nèi)未來規(guī)劃主要是智慧城板塊，主要以會展經(jīng)濟、商業(yè)商務(wù)、居住用地為主 地塊分析 ? 地塊周邊三公里范圍內(nèi)，業(yè)態(tài)類型較為單一，主要包括：居住區(qū)、企業(yè)用房和產(chǎn)業(yè)園區(qū) ? 地塊周邊主要是居住區(qū)和未來潛在的地塊，商業(yè)設(shè)施比較缺乏 ? 由于區(qū)域周邊的老居民區(qū)較多，目前消費能力不強 ? 未來潛在地塊智慧城規(guī)劃為公建和居住用地，此板塊的興建將帶動此區(qū)域的商業(yè)商務(wù)氛圍 ? 項目位于津濱走廊的主要通道上，商業(yè)商務(wù)業(yè)態(tài)的空白點，為本項目發(fā)展公建物業(yè)提供了較大的市場機會 ? 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的飛速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將對發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供了契機 地塊周邊物業(yè)環(huán)境 本案 CB Richard Ellis | Page 15 地塊分析 主要物業(yè) 物業(yè)類型 對本項目影響 1 朝陽綠茵 住宅 ? 增加了區(qū)域高端人群，對發(fā)展商務(wù)和商業(yè)提供好的人文條件 2 新津小區(qū) 住宅 3 格調(diào)竹境 住宅 4 融科金月灣項目 住宅 5 米蘭新干線 住宅 6 萬客隆、蘇寧 超市家電賣場 ? 主要服務(wù)于周邊居民，但由于其自身定位不準確，目前經(jīng)營狀況一般 ? 借助原有商業(yè)載體，能夠快速提升區(qū)域的商業(yè)氛圍 7 利津路商業(yè)街 商業(yè)街 ? 自發(fā)形成的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，將會分流本項目的部分客源 8 鼎基大廈 商住 ? 商住兩用的 15層獨體建筑，有助于培育區(qū)域的商務(wù)氛圍 可開發(fā)地塊 規(guī)劃用途 對本項目影響 9 汪莊子地塊 ? 可建設(shè)用地 ，容積率 ? 為本項目商業(yè)部分提供穩(wěn)定的客源 10 吉安道地塊 ? 占地面積 ， 目前 土地性質(zhì)未定 11 糖精廠地塊 ? 占地 54畝，目前 土地性質(zhì)未定 12 天鋼地塊 ? 總占地面積 544公頃，在該功能區(qū)規(guī)劃建設(shè) 4個項目。 ? 未來柳林橋的貫通，拉近了河西和河?xùn)|之間的距離，增加了本項目的可達性。 ? 本項目依托于海河開發(fā)的規(guī)劃，位于海河節(jié)點之一智慧城板塊的西北側(cè)，優(yōu)先于智慧城大板塊開發(fā)，具有時間優(yōu)勢。 ? 預(yù)計未來，隨著天津居民生活水平的不斷提高，居民更加注重生活質(zhì)量和生活品位，家庭在外用餐支出明顯增長，餐飲消費需求將快速增長 CB Richard Ellis | Page 9 宏觀環(huán)境分析 資料來源：天津市規(guī)劃局 本案 城市規(guī)劃分析 ? 《 天津市城市總體規(guī)劃 (2023━ 2023 年 )》 正式確立天津”國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市“的城市定位 ? 城市中心區(qū)的功能依托于城市空間布局 “一軸、兩帶、三區(qū)”的發(fā)展格局向外圍延伸 CB Richard Ellis | Page 10 宏觀環(huán)境分析 中心城區(qū) 濱海地區(qū) 城市規(guī)劃分析 ? 濱海新區(qū)的建設(shè)和海河的整體開發(fā)步伐的加快，是本項目開發(fā)的利好因素之一。 ? 天津城市居民家庭人均用于食品類支出穩(wěn)步增長，2023年比 2023年增長 %。 2023年天津社會消費品零售總額達到 ，占同期天津國內(nèi)生產(chǎn)總值的% ? 天津市 GDP近年來快速增長，但對于北京 50％的比例，其社會消費品零售總額占 GDP比例較低，天津市消費品零售市場具有較大的發(fā)展?jié)摿? ? 天津居民消費價格指數(shù)從 2023年至 2023年，平均在100以上，尤其在 2023年后，連續(xù)四年高于 100，這說明，天津市經(jīng)濟已經(jīng)邁入快速發(fā)展軌道，市場消費價格表現(xiàn)日趨活躍 ? 天津社會消費品零售額整體快速上升趨勢，并且發(fā)展?jié)摿薮?，同時批發(fā)零售成為天津商業(yè)市場的主要發(fā)展支柱 CB Richard Ellis | Page 7 宏觀環(huán)境分析 餐飲業(yè)零售總額0501001502002502023 2023 2023 2023 2023 2023 2023億元餐飲業(yè)零售總額20232023天 津恩格爾系數(shù)走勢%%%%%%%0%10%20%30%40%50%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023經(jīng)濟概況 ? 天津市餐飲業(yè)零售總額額平均每年以 16%的速度增長， 2023年達到 ，比 2023年增長 ，增速居各行業(yè)之首。 2023年天津市人均 GDP達到5177美元，按照世界銀行 2023年標準，天津市經(jīng)濟發(fā)展已達到上中等收入國家平均水平，在全國 31個省(自治區(qū)、直轄市 )中，成為繼上海、北京之后第三個人均 GDP達到 5000美元以上的地區(qū) ? ? 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升。 ? 選定項目潛在的競爭對手 ， 并確定本項目相對于競爭性項目的優(yōu)勢 ? 研究并確定項目發(fā)展內(nèi)容的需求情況并為項目確定適宜的市場定位 ? 為項目明確適合的定位方案后 ， 并針對這些方案進行財務(wù)分析 ? 在基于分析市場供應(yīng) 、 需求情況以及在財務(wù)分析的基礎(chǔ)上 ， 最終確定項目的發(fā)展方案 ， 這些開發(fā)內(nèi)容將體現(xiàn)開發(fā)商最大化的財務(wù)收益 CB Richard Ellis | Page 4 ? 宏觀環(huán)境分析 ? 地塊分析 ? 整體市場研究 ? 區(qū)域市場研究 ? 需求分析 ? 定位分析