世聯(lián)-深圳-益田假日廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目定位報(bào)告-71ppt-展示頁(yè)
2025-01-24 10:48本頁(yè)面
【正文】 ，講究經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。其公寓部分要實(shí)現(xiàn) 2萬(wàn) /平米的均價(jià)，可參照天域酒店、衡山路 41號(hào)芝大廈的發(fā)展模式，以特定地段、特定主題吸引特定客戶。5100 59506900780045206195712582652023年 2023年 2023年2023年地鐵修建以前深南大道沿線車(chē)公廟段寫(xiě)字樓物業(yè)均價(jià)走勢(shì)公寓的溢價(jià)因素 —— 被動(dòng)性 2.金怡華庭宣嘉華庭福民新村賽格綠茵閣皇崗段水圍村段地鐵沿線物業(yè)價(jià)格走勢(shì)地段因素 2.樞紐經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品因素 ——在產(chǎn)品的概念和設(shè)計(jì)上進(jìn)行創(chuàng)新 /對(duì)功能重新定義 /并在設(shè)計(jì)上突出其資源的核心優(yōu)勢(shì) /建立不可替代的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品創(chuàng)新功能定義產(chǎn)品因素公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 1. 產(chǎn)品因素環(huán)保、生態(tài)概念服務(wù)為先導(dǎo)差異化定位功能彈性附加值產(chǎn)品因素本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)領(lǐng)先，外立面獨(dú)具風(fēng)格，現(xiàn)代感強(qiáng)，可成為公寓的溢價(jià)點(diǎn)。華僑城作為深圳最具魅力的城市開(kāi)發(fā)空間和人文活動(dòng)區(qū)域，成為深圳城際交流的窗口公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 2.第三軸：形成自然生態(tài)與城市社會(huì)生態(tài)的極至融合生態(tài) /主題旅游 /世界之窗 /歡樂(lè)谷 /OCT廣場(chǎng) //高尚居住區(qū)“”資源因素 1.窗口效應(yīng)華僑城世聯(lián)觀點(diǎn)?準(zhǔn)政府?非贏利性的開(kāi)放性場(chǎng)所?發(fā)展的多樣性?壟斷性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?從旅游地產(chǎn)到地產(chǎn)旅游世聯(lián)展望?從主題旅游到城市旅游?從旅游中心到生態(tài)中心?從文化中心到商業(yè)中心集高尚住宅、高檔商業(yè)、生態(tài)空間于一體的新城市中心公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 2. 資源因素 q華僑城西門(mén)戶q開(kāi)放 /融合 /樞紐 /標(biāo)桿q承載都市主干道沿線物業(yè)的使命q與世界之窗形成深圳西部城市主天際線公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 2.本項(xiàng)目 威尼斯大酒店五星級(jí)商務(wù)酒店威尼斯吸引往來(lái)商務(wù)人員的停留項(xiàng)目可借鑒資源：威尼斯客戶 /配套資源因素 2.威尼斯酒店長(zhǎng)包房種類 包房?jī)r(jià)(元 /天 )房間建筑面積酒店凈收益率還原利率返算價(jià)格(元 /平米 )豪華客房1000 45 20% 8% 19， 8451000 45 15% 8% 15， 0281000 45 20% 6% 25， 5681000 45 15% 6% 19， 176高級(jí)客房800 45 20% 8% 15， 876800 45 15% 8% 12， 022800 45 20% 6% 20， 454800 45 15% 6% 15， 340威尼斯酒店長(zhǎng)包房返算酒店價(jià)格（收益年限為 50年）：V=A/I*[1(1/（ 1+I) N]公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 2.本項(xiàng)目以威尼斯酒店（ 1400017500元 /平米 ）作為價(jià)格參照系，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的最高價(jià)格為 1500016000 元 /平米資源因素 2.威尼斯酒店外企高級(jí)職員公務(wù)員傳統(tǒng)行業(yè)私營(yíng)企業(yè)主 電子、制造業(yè)私企業(yè)主創(chuàng)意階層 金融、廣告資訊、 IT業(yè)金領(lǐng)GOLF 發(fā)燒友政府高級(jí)官員、事業(yè)單位高級(jí)管理層港人公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 3.城際商務(wù)人員 港深線、廣深線往來(lái)商務(wù)人士傳統(tǒng)主流豪宅客戶口岸 /港人社區(qū) 成熟、理性高消費(fèi)人群華僑城客戶覆蓋范圍廣客戶因素 1.客戶覆蓋范圍廣公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 3.物業(yè)名稱 戶型 面積 樓層 裝修情況 租金 /租期 客戶特征描述 中旅廣場(chǎng) 3房 117 7 簡(jiǎn)裝修 3800元 /月 韓國(guó)人，四口之家，子女就學(xué)于深圳大學(xué) 錦繡花園 4房 180 17 精裝家電齊 9500元 /月 日本人， 50歲左右，公司租房，喜歡錦繡環(huán)境 錦繡花園 3房 117 31 簡(jiǎn)單裝修 3200元 /月日籍華人， 35歲左右，喜歡錦繡環(huán)境 美加廣場(chǎng) 5房 268 ——一般裝修 8000元 /月韓國(guó)人，與家人同住荔海樓 3房 117 23 一般裝修 4000元 /月臺(tái)灣人，四口之家海景酒店 三星度假商務(wù)11000元 /月（加收 10％服務(wù)費(fèi)）主要為日本、韓國(guó)、意大利籍，集中在高科技行業(yè)，公司在科技園威尼斯酒店 五星度假 24000元 /月 (2周到 1年）澳洲、
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