世聯(lián)地產(chǎn)-城市綜合體復(fù)合開發(fā)研究-展示頁(yè)
2025-03-05 23:35本頁(yè)面
【正文】 強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn) 成功關(guān)鍵因素 9 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群 /未來(lái)商務(wù)核心區(qū) 強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊 —— 超高層 /建筑群 寫字樓大堂昭示性 功能化體系 —— 寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場(chǎng)、公寓 外因 內(nèi)因 成功關(guān)鍵因素 模式二 以寫字摟為核心的模式 10 外因 內(nèi)因 成功關(guān)鍵因素 模式三 以酒店為核心的模式 功能化體系 —— 五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次 配套設(shè)施 —— 頂級(jí)商場(chǎng) 地理位置 —— 不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 主干道沿線 客戶支持 —— 商務(wù)客戶 定位差異化 —— 通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位 開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 11 外因 內(nèi)因 成功關(guān)鍵因素 模式四 以商業(yè)為核心的模式 明確定位 —— 大規(guī)模綜合 /娛樂(lè)性 /觀光性 /頂級(jí) /… 功能化體系 —— 商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團(tuán)隊(duì) 地理位置 —— 城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 獨(dú)具特色 —— 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 人流及商業(yè)氣氛 規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)管理 12 影響綜合體構(gòu)成的主要因素：區(qū)域?qū)傩浴h(huán)境資源、開發(fā)目標(biāo) ?區(qū)域?qū)傩裕? ?環(huán)境資源： ?開發(fā)目標(biāo)： 世聯(lián)模型 商業(yè) 寫字樓 酒店 公寓 區(qū)域?qū)傩? 商業(yè)中心區(qū) 商務(wù)中心區(qū) 旅游區(qū) —— 環(huán)境資源 擁有自然資源 —— —— 擁有產(chǎn)業(yè)資源 通達(dá)性、昭示性強(qiáng) 人流量大 —— —— 開發(fā)目標(biāo) 租（長(zhǎng)期持有） 售（回籠資金） —— 主導(dǎo)物業(yè)的擬合度 世聯(lián)模型 13 不同模式 的收益方式 功能種類 模式一： 酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 外包經(jīng)營(yíng) 外包經(jīng)營(yíng) 寫字樓 銷售 /出租 銷售 /出租 出租 銷售 /出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng) /出租 一般出租 自行經(jīng)營(yíng) /出租 自行經(jīng)營(yíng) /出租 公寓 銷售 /出租 銷售 /出租 一般出租 銷售 /出租 特征 各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長(zhǎng)期收益的，也有可短期回收資金的 各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響 全為出租或經(jīng)營(yíng)，寫字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大 各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響 14 世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目的初步理解 項(xiàng)目所處的階段 根據(jù)項(xiàng)目添加 本階段解決的關(guān)鍵問(wèn)題 做什么？ —— 項(xiàng)目可行的物業(yè)組合方案選擇 在哪里做？ —— 項(xiàng)目物業(yè)的布局方案 做多大？做多少？ —— 各類物業(yè)體量確定及指標(biāo)確定 賺多少？ —— 各方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算，比較并獲得首選方案 對(duì)客戶目標(biāo)的理解 根據(jù)項(xiàng)目添加 項(xiàng)目理解 15 針對(duì) XX綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品定位的前提 ?前提：解決兩個(gè)核心問(wèn)題 —— ?以哪類物業(yè)形式為主導(dǎo)？ ?在此基礎(chǔ)上，各類物業(yè)的具體比例如何？ 主導(dǎo) ≠所占比例大 主導(dǎo)的物業(yè)形式：引領(lǐng)項(xiàng)目形象、在同類物業(yè)的比較中占有優(yōu)勢(shì)。 各類物業(yè)比較的基數(shù)（數(shù)量級(jí)）不同 世聯(lián)觀點(diǎn)： 分別界定各類物業(yè) 規(guī)模的適應(yīng)性 競(jìng)爭(zhēng)狀況 定位前提 16 客戶目標(biāo) Objectives
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