-15-1綜合體-世聯(lián)-綜合體經(jīng)濟(jì)測算與開發(fā)策略-展示頁
2025-03-15 14:50本頁面
【正文】 ?參照臨近區(qū)域或者區(qū)域價(jià)值相似的區(qū)域市場上當(dāng)前銷售價(jià)格 ?創(chuàng)新產(chǎn)品參照典型樓盤定價(jià)、成熟案例定價(jià)原理 ?各種物業(yè)類型的開發(fā)建設(shè)成本參考上海市建筑造價(jià)規(guī)范 ?各種取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照上海有關(guān)規(guī)定 需要說明的是：所有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定都是靜態(tài)的，并沒有考慮市場波動(dòng)、政策變化、供求關(guān)系等等，僅供前期投資測算與開發(fā)策略制定參考。 物業(yè)配比調(diào)整前后比較 ?整體物業(yè)配比在調(diào)整前后變化不大； ?商業(yè)面積基本不變； ?住宅和寫字樓的面積有所下降； ?酒店建筑面積上升。 基于項(xiàng)目定位基礎(chǔ)上的物業(yè)配比建議 功能名稱 建筑面積（ m2） 商業(yè)（含 73000的地下面積） 145000 住宅（地上計(jì)算容積率面積） 46857 寫字樓（地上計(jì)算容積率面積） 40500 酒店（地上計(jì)算容積率面積） 52023 合計(jì) 284357 注一：我們僅提出基于市場的示意性功能配比，沒有唯一性，實(shí)際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設(shè)計(jì)等要求進(jìn)行調(diào)整； 注二：本次物業(yè)配比建議不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。 原規(guī)劃方案的物業(yè)面積比例 各使用功能面積分配表 功能名稱 建筑面積（ m2） 商業(yè)（含 73000地下面積） 146877 住宅（地上計(jì)算容積率面積） 64314 公寓式辦公（地上計(jì)算容積率面積） 46174 酒店（地上計(jì)算容積率面積） 26992 合計(jì) 284357 ?項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo) 含六號(hào)地塊： 占地面積： 49934m2 容積率： 地上可建面積： 212719m2 預(yù)計(jì)地下面積：約 140000m2 其中：地下商業(yè)約 70000m2 注：本次物業(yè)面積測算不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)測算與開發(fā)策略 1. 物業(yè)配比 2. 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定（主要為成本與價(jià)格確定） 3. 經(jīng)濟(jì)測算 4. 開發(fā)策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo) 含六號(hào)地塊： 占地面積： 49934m2 容積率： 地上可建面積： 212719m2 預(yù)計(jì)地下面積：約 140000m2 其中：地下商業(yè)約 70000m2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 020230400006000080000100000120230140000160000商業(yè) 住宅 寫字樓 酒店調(diào)整前 調(diào)整后本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?地上商業(yè)因建筑體量較大，總開發(fā)成本居首； ?寫字樓、住宅因開發(fā)量、單位開發(fā)成本均比較接近，其總開發(fā)成本也比較接近。 商業(yè)租金的確定 ?修正后租金通過算術(shù)平均法求得本項(xiàng)目每層的預(yù)期平均租金范圍，取中間值為商業(yè)的參考租金： B2： /天 /M2 B1： /天 /M2 1/F ： /天 /M2 2/F： /天 /M2 3/F： /天 /M2 4/F： /天 /M2 ?考慮地下商業(yè)為社區(qū)和區(qū)域商業(yè)，在業(yè)態(tài)上以超市和家電等專業(yè)市場為主，租金承受能力較低，而且地下商業(yè)分割成兩半，不能形成整體，對 B1和 B2的租金做進(jìn)一步修正，其結(jié)果為： B2：
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