【正文】 大（房地產(chǎn)一塊一年超過 70億銷售額 萬達(dá)轉(zhuǎn)型 （ 4） 受到政府的歡迎。房地產(chǎn)開發(fā)，還有足球，還有酒業(yè)、藥業(yè)、貿(mào)易、出租車、酒店（作為小股東合作奧的斯、變電站設(shè)備生產(chǎn)） 區(qū)域開發(fā)商，多元投資商 大型企業(yè)集團(tuán) 在中心城區(qū)開發(fā)住宅。 從 0 02年開始，萬達(dá)第二次轉(zhuǎn)型，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，一開始就決定規(guī)模要大，建上萬平米的大型的購物中心。質(zhì)量獲得當(dāng)?shù)厥袌稣J(rèn)可 住宅 公司特征 住宅 第二期 19931997 聚焦商業(yè)地產(chǎn)、酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨 第四期2023至今 核心競爭力 進(jìn)入到 93年 “ 治理整頓 ” ，很多房地產(chǎn)企業(yè)都垮掉了，9 9 95連續(xù)三年，全國房地產(chǎn)整體行業(yè)利潤率為負(fù)，那時(shí)很難做， 模式 1989西崗住宅開發(fā)公司 1992年改制為萬達(dá)公司 92年跨區(qū)域發(fā)展，核心競爭力就是跨區(qū)域經(jīng)營的規(guī)模競爭。 華潤中心總投資 40億港幣，分兩期開發(fā)，一期投資 18億；二期投資 22億 項(xiàng)目支出一覽 項(xiàng)目收入一覽 資金回收期 華潤中心一期開發(fā)萬象城、華潤大廈；二期開發(fā)君悅酒店、幸福里，前期投資成本由租金回收 開發(fā)時(shí)序 2023 2023 2023 至今 2002 2023 資金投入期 資金滾動平衡期 開工建設(shè)期 拿地 建成 開業(yè) 開工建設(shè)期 拿地 經(jīng)營培育期 經(jīng)營成熟期 二期 君悅酒店 幸福里 一期 萬象城 華潤大廈 萬象城 現(xiàn)金流 時(shí)間 前期資金投入大 一期租金收益平衡二期開發(fā) 租金及物業(yè)價(jià)值平穩(wěn)上漲 萬象城財(cái)務(wù)線圖示 02 萬達(dá)模式 03 04 02 01 05 萬達(dá)城市綜合體發(fā)展模式研究 ?萬達(dá)集團(tuán)的轉(zhuǎn)型歷程 ?萬達(dá)廣場案例 ?萬達(dá)第三代產(chǎn)品特征 ?萬達(dá)綜合體核心概念 ——訂單商業(yè) ?運(yùn)營模式分析 萬達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型：從住宅為主向多元化投資轉(zhuǎn)型，最終聚焦商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。 投資商 華潤（集團(tuán)）有限公司 發(fā)展商 華潤（深圳）有限公司 建筑設(shè)計(jì) 美國 RTKL Associates Inc 廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院 園林景觀設(shè)計(jì) 澳大利亞 Place Planning Design 燈光設(shè)計(jì)顧問 Kaplan PartnersArchitectural Lighting 機(jī)電設(shè)計(jì)顧問 Flack+Kurtz Consulting Engineers 消防與安全設(shè)計(jì)顧問 Rolf Jensen 電梯設(shè)計(jì)顧問 Hesselberg. Keesee Associates .Inc 幕墻設(shè)計(jì)顧問 Curtain Wall Design Consulting. Inc 零售設(shè)計(jì)顧問 香港仲量聯(lián)行有限公司 交通設(shè)計(jì)顧問 香港 MVA公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心 工料測量師 香港利比建筑工料測量師有限公司 工程監(jiān)理 中國國際工程咨詢公司 廣告推廣策劃顧問 深圳市蔚藍(lán)時(shí)代廣告有限公司 華潤 萬象城成功的 KPI體系 選城二線城市； 業(yè)態(tài)定位一站式齊全規(guī)劃； 開發(fā)商具備強(qiáng)大實(shí)力； 招商以一線品牌為主； 選址考慮因素： 成 功 的 KPI 體 系 打造高端商業(yè)建筑形態(tài)。 冰紛萬象滑冰場： 中國第一個(gè)商業(yè)用途奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場，下設(shè) “ 冰紛會 ” 滑冰俱樂部，教練團(tuán)隊(duì)實(shí)力雄厚。超級市場： 華潤萬家旗下的第一家新概念超市，以 “ 時(shí)尚、健康、快樂 ” 為經(jīng)營理念。EL時(shí)尚生活百貨： 專為 18~35歲年輕女性打造的時(shí)尚生活館。 華潤 超級市場 ?嘉禾深圳影城 ?冰紛萬象滑冰場 萬象城是華潤中心是深圳最大的購物及娛樂中心。萬象城主力店鋪： ?R233。萬象城經(jīng)營模式 ——總部進(jìn)駐，定義形象、海外招商，一線品牌、只租不售，長期經(jīng)營 華潤 只租不售，長期經(jīng)營。 50%的國際一線品牌 。 管理經(jīng)營模式 華潤總部進(jìn)駐，為華潤面向全國的形象典范。酒店還設(shè)有完善的 Hyatt Pure Spa 水療 , 室外恒溫泳池，健身中心等設(shè)施， 為客人提供舒適的休閑享受。酒店有超過 5,000平方米的會議宴會設(shè)施，包括大宴會廳和多功能會議室，適用于商務(wù)會議、私人宴會和社交活動。酒店設(shè)有全新概念多元化的餐飲設(shè)施，包括位于 38層頂樓的餐廳和酒吧，都市風(fēng)景一覽無余。 深圳華潤中心 萬象城 ——在這個(gè) ，品牌零售、特色餐飲交相輝映，娛樂休閑、文化風(fēng)情異彩紛呈。 進(jìn)駐企業(yè) ——已有近 40家國際金融機(jī)構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其中包括匯豐銀行、上投摩根富林明基金、瑞銀證券、雅培制藥、日本財(cái)險(xiǎn)、友邦華泰基金、拜耳材料等 7家世界 500強(qiáng)企業(yè)，全球四大會計(jì)師事務(wù)所中的德勤華永、畢馬威華振、安永華明，英國上市公司 Michael Page以及新加坡星展銀行、恒豐證券、荷蘭銀行、韓進(jìn)海運(yùn)、赫伯羅特船務(wù)、華潤電力等。交通便利，地鐵一號線大劇院站有地下通道直接相連，周邊共有巴士線路 30多條。 ?深圳華潤中心 萬象城：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群 華潤集團(tuán)在深圳投資開發(fā)的“ 深圳華潤中心 解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)。世聯(lián)地產(chǎn)城市綜合體顧問業(yè)務(wù)介紹 版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 世聯(lián) 觀察 1 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗有著豐富斑斕的原因與故事； 外表貌視強(qiáng)大 、 營銷推廣美倫美奐 、 實(shí)則積重難返 商業(yè)地產(chǎn)歸根到底就是財(cái)務(wù)線的問題 開發(fā)商在開發(fā)綜合體項(xiàng)目時(shí)面臨的主要問題 ?修訂物業(yè)指標(biāo) :已有的物業(yè)指標(biāo)的市場可實(shí)現(xiàn)性？ ?物業(yè)價(jià)值最大化： 市場可實(shí)現(xiàn)的物業(yè)配比？通過怎樣的 規(guī)劃布局能充分發(fā)揮價(jià)值聚集？ ?資金的進(jìn)入和退出機(jī)制： 合理分期？合理的租售比？實(shí)現(xiàn)短期回現(xiàn)與長期現(xiàn)金流之間的平衡？ ?招商和銷售： 順利實(shí)現(xiàn)商家的入主？引爆商業(yè)銷售，實(shí)現(xiàn)資金回籠？ ?…… 核心問題？ 財(cái)務(wù)線－現(xiàn)金流 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，其中最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。 海岸城 萬象城 ＳＯＨＯ 萬達(dá)模式 現(xiàn)金流 時(shí)間 商業(yè)地產(chǎn)代表財(cái)務(wù)線圖 世聯(lián) 觀點(diǎn) 2 更新理念 ， 明晰差別 ， 有的放矢 01 萬象城模式 03 04 02 01 05 深圳華潤中心 〃 萬象城案例分析 “最”之模式 管理經(jīng)營模式 項(xiàng)目背景介紹 項(xiàng)目整體定位 2 1 4 主力店鋪形態(tài) 5 財(cái)務(wù)運(yùn)營分析 6 價(jià)值 KPI體系 7 物業(yè)類型配臵 3 深圳華潤中心 萬象城 ” ?是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群，總建筑面積 55 萬平方米，總投資逾 40 億港幣。萬象城位于深圳市羅湖區(qū) ——深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間，與 地王大廈 隔深南大道相望。 華潤中心 華潤大廈 ——國際標(biāo)準(zhǔn) 5A甲級寫字樓，共 29層，辦公面積約 平方米，是華潤集團(tuán)在全球范圍內(nèi)繼中國香港、北京、上海和泰國曼谷之后，第五座以 “ 華潤大廈 ” 命名的 5A甲級寫字樓。 華潤 應(yīng)有盡有，為消費(fèi)者帶來全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，是真正意義的 “ 一站式 ” 消費(fèi)中心，是市民和游客均向往的好去處。萬象城以商業(yè)作為核心驅(qū)動力，首期開發(fā)：商業(yè)中心 “ 萬象城 ” 、 5A甲級寫字樓 “ 華潤大廈 ” 二期開發(fā)：五星級商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓，華潤中心形成以商業(yè)、辦公、酒店、公寓為一體的高價(jià)值物業(yè)配比 深圳君悅酒店 ——設(shè)有 400間豪華客房及套房，由國際著名設(shè)計(jì)公司 Wilson Associates 擔(dān)任室內(nèi)設(shè)計(jì)。由精美的中式菜肴到充滿異國風(fēng)情的意大利餐廳等應(yīng)有盡有 , 為賓客提供非一般的飲食享受。所有會議及宴會設(shè)施均提供最先進(jìn)的視聽媒體科技和無線上網(wǎng)系統(tǒng)。 幸福里 ——深圳唯一的都市綜合體內(nèi)的高尚住宅，總建筑面積約 11萬平方米，由 3棟 49層 165米的超高層住宅組成。 直接在海外進(jìn)行招商，且國際招商與項(xiàng)目建設(shè)同步完成。30%的亞洲一線品牌 ,20%的國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌。 華潤 萬象城主力店鋪形態(tài) —— 提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務(wù) 華潤 EL時(shí)尚生活百貨 ?Ol233。它整合了眾多資源，提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務(wù)。萬象城主力店鋪： R233。 Ol233。 嘉禾深圳影城： 目前深圳最大的電影城，為電影愛好者提供最好的視聽享受。 通過研究，總結(jié)出深圳華潤中心 ? 外因 ? 內(nèi)因 a、城市金融商業(yè)核心位置； c、周邊交通便捷，公交線路多，擁有地鐵； b、區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)高端大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域商業(yè)形象； 引進(jìn)國際一流的精英團(tuán)隊(duì)； 萬象城成為了華潤一個(gè)可復(fù)制的品牌，目前已經(jīng)到了品牌收獲期 深圳 2023年 3月開業(yè) 杭州 預(yù)計(jì) 2023 年 9月開業(yè) 青島 長沙 武漢 成都 沈陽 預(yù)計(jì) 2023 年底開業(yè) 萬象城全國戰(zhàn)略 續(xù)深圳萬象城成功之后，杭州、沈陽萬象城工程也已相繼啟動，并且很多城市如大連、青島、成都、武漢、長沙都找到華潤，希望華潤能夠進(jìn)駐他們的城市，在目前的市中心或者未來的 CBD區(qū)域打造一個(gè)像深圳“ 萬象城 ” 一樣的“ 商業(yè)綜合體 ” 。萬象城團(tuán)隊(duì)建設(shè) ——強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，精英團(tuán)隊(duì)，群英薈萃 十家國際知名合作單位參與設(shè)計(jì)和包裝；包括設(shè)計(jì)、建筑、景觀、營銷、招商、廣告等相關(guān)行業(yè)。 時(shí)間軸 第一期19891992 產(chǎn)品 生產(chǎn)是受計(jì)劃指導(dǎo)，住房成為緊俏產(chǎn)品，萬達(dá)把樓板搞成混凝土現(xiàn)場澆鑄工藝，穩(wěn)定性好而且還防滲。 1992年去廣州 商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)巨額利潤，有良好的資金貸款，解決了長期融資通道，核心競爭力是長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。因中小企業(yè)誠信度比較低，現(xiàn)金流也不穩(wěn)定，租戶盡量選擇大企業(yè)， 第三期 19982023 多元產(chǎn)業(yè) 走多元化發(fā)展。92年搞了全國最大舊區(qū)改造項(xiàng)目大連市新開路小區(qū)，總規(guī)劃面積八十幾萬平方米，企業(yè)奠定了發(fā)展的基礎(chǔ)。 萬達(dá)通過 “ 四個(gè)好處 ” 工程，在與各地方政府談判項(xiàng)目過程中，獲得有利地位，將土地成本壓縮到最低 萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擁有四方面的競爭優(yōu)勢 贏得地方政府信賴的“ 四個(gè)好處 ” 工程 第一：就業(yè)工程 。購物中心開業(yè)后每年有幾千萬甚至過億稅收，穩(wěn)定且能隨銷售的增長而增加。 第四是 形象工程， 綜合體成為城市標(biāo)志性建筑，提升城市形象。萬達(dá)是唯一將跨區(qū)域開發(fā)與持有型商業(yè)地產(chǎn)作為主要發(fā)展方向的內(nèi)資企業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)除了每年可以收到穩(wěn)定的租金，還能在未來變現(xiàn)時(shí)享受未來資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤。 住宅開發(fā)競爭激烈，一旦房地產(chǎn)價(jià)格升值趨緩或是停止，拍賣拿地的模式將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。 寧波萬達(dá)廣場概況 區(qū)位： 寧波萬達(dá)廣場位于鄞州中心核心區(qū)，東面緊臨城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依貿(mào)城中路毗鄰鄞州區(qū)政府、西至寧南北路，是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項(xiàng)目。 其中商業(yè)廣場面積 27萬平方米，引入沃爾瑪、百安居、 HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚(yáng)電玩城、大歌星 KTV、萬達(dá)國際影城、銀泰百貨等 11家主力店。 案例之一 寧波萬達(dá)廣場 寧波萬達(dá)廣場內(nèi)部商業(yè)街及廣場 從 05年開始，萬達(dá)嘗試在城郊結(jié)合部做大型的商業(yè)項(xiàng)目，寧波項(xiàng)目是萬達(dá)在城郊結(jié)合部的第一個(gè)項(xiàng)目 項(xiàng)目周圍常住人口 5萬，離寧波市區(qū)有 10公里左右。 第二個(gè)現(xiàn)象，寧波萬達(dá)入住后，萬科、中海、金地等大牌住宅開發(fā)商看到萬達(dá)商業(yè)未來給這個(gè)片區(qū)帶來的價(jià)值和配套，一年以內(nèi)全部在旁邊拿地，距離都在 1公里范圍之內(nèi)。因?yàn)槭切乱?guī)劃開發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向。我們購物中心建設(shè)要兩年，等建設(shè)起