【正文】 幾萬(wàn)平方米，企業(yè)奠定了發(fā)展的基礎(chǔ)。萬(wàn)象城團(tuán)隊(duì)建設(shè) ——強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，精英團(tuán)隊(duì)，群英薈萃 十家國(guó)際知名合作單位參與設(shè)計(jì)和包裝；包括設(shè)計(jì)、建筑、景觀、營(yíng)銷、招商、廣告等相關(guān)行業(yè)。 Ol233。萬(wàn)象城主力店鋪形態(tài) —— 提供一站式購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂服務(wù) 華潤(rùn) 幸福里 ——深圳唯一的都市綜合體內(nèi)的高尚住宅，總建筑面積約 11萬(wàn)平方米，由 3棟 49層 165米的超高層住宅組成。應(yīng)有盡有，為消費(fèi)者帶來(lái)全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，是真正意義的 “ 一站式 ” 消費(fèi)中心，是市民和游客均向往的好去處。萬(wàn)象城 ” ?是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群，總建筑面積 55 萬(wàn)平方米，總投資逾 40 億港幣。解決不了長(zhǎng)期資金的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)。 進(jìn)駐企業(yè) ——已有近 40家國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其中包括匯豐銀行、上投摩根富林明基金、瑞銀證券、雅培制藥、日本財(cái)險(xiǎn)、友邦華泰基金、拜耳材料等 7家世界 500強(qiáng)企業(yè)，全球四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所中的德勤華永、畢馬威華振、安永華明，英國(guó)上市公司 Michael Page以及新加坡星展銀行、恒豐證券、荷蘭銀行、韓進(jìn)海運(yùn)、赫伯羅特船務(wù)、華潤(rùn)電力等。酒店有超過(guò) 5,000平方米的會(huì)議宴會(huì)設(shè)施，包括大宴會(huì)廳和多功能會(huì)議室，適用于商務(wù)會(huì)議、私人宴會(huì)和社交活動(dòng)。 只租不售，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 華潤(rùn) 萬(wàn)象城成功的 KPI體系 選城二線城市； 業(yè)態(tài)定位一站式齊全規(guī)劃； 開發(fā)商具備強(qiáng)大實(shí)力； 招商以一線品牌為主； 選址考慮因素： 成 功 的 KPI 體 系 打造高端商業(yè)建筑形態(tài)。 從 0 02年開始，萬(wàn)達(dá)第二次轉(zhuǎn)型，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，一開始就決定規(guī)模要大，建上萬(wàn)平米的大型的購(gòu)物中心。 第三：招商引資工程：讓所在城市的商業(yè)水準(zhǔn)跟國(guó)際接軌，且?guī)нM(jìn)去的零售商一般是 500強(qiáng)企業(yè)。而商業(yè)地產(chǎn)容易拿到土地。 萬(wàn)達(dá)的互動(dòng)效應(yīng)：中高檔的住宅群體起來(lái)以后，又會(huì)把中高檔的人群帶過(guò)來(lái)，這樣消費(fèi)層次就會(huì)一點(diǎn)一點(diǎn)高起來(lái) “ 我們決定去做寧波。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃為，主力面積 50平方米左右的精裝 MINI公館。 同處五角場(chǎng)的百聯(lián)和萬(wàn)達(dá)，兩個(gè)隔街相望的商業(yè)項(xiàng)目，商品其實(shí)差不多，但萬(wàn)達(dá)人氣更旺？原因是使萬(wàn)達(dá)做商業(yè)產(chǎn)品的時(shí)候，我們更注重這樣幾個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)就是休閑娛樂設(shè)施要豐富。建筑設(shè)計(jì)突出體現(xiàn)城市意向和地標(biāo)式建筑。 新項(xiàng)目開發(fā)可利用商家經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行可行性研究， 萬(wàn)達(dá)建設(shè)項(xiàng)目前，請(qǐng)主力商家派商業(yè)調(diào)研團(tuán)去現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，確定 未來(lái)能否經(jīng)營(yíng)成功，借助商家專業(yè)選址經(jīng)驗(yàn)，萬(wàn)達(dá)確定開發(fā)可 行性 提前獲得租金優(yōu)惠。之后萬(wàn)達(dá)建設(shè)，計(jì)租方式：商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè) 90天或是對(duì)方進(jìn)場(chǎng) 90天就開始計(jì)租。 商業(yè)管理公司將管理費(fèi)和租金分開算，通過(guò)節(jié)約增效，開展招商營(yíng)運(yùn)，每年產(chǎn)生幾千萬(wàn)的利潤(rùn)。 通過(guò)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)模化開發(fā)，解決了開發(fā)商普遍面臨的 “ 短債長(zhǎng)投 ” 問(wèn)題，形成低成本資金良性循環(huán) 萬(wàn)達(dá)的教訓(xùn)： 在 2023年開始做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，萬(wàn)達(dá)以房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維思考問(wèn)題。 ?選址需長(zhǎng)時(shí)間多次考察確定，如一年的黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的中午、晚上時(shí)間。核心商圈不能搞建材、家居，大賣場(chǎng)。 中心區(qū)成本太高，對(duì)未來(lái)更好地持續(xù)經(jīng)營(yíng)不利。 二看租金 ，選擇租金或預(yù)期租金比較高的地方。 不同階段有不同商業(yè)檔次 。規(guī)劃期可以故意與兩三家談，這樣租金就會(huì)談高一點(diǎn)。 單一通道最好的，最多一個(gè)環(huán)路。全地下停車庫(kù)的設(shè)計(jì)要求讓停車的人流很快找到百貨，找到超市。 布局塊狀為主 。 2物業(yè)管理 物業(yè)管理能解決兩方面問(wèn)題，第一是提升租金，物業(yè)管理越好，品質(zhì)越好，租金越高。 人都是有慣性思維的，去什么地方走順腿了自然就去了，不一定是有目的性的。沃爾瑪、時(shí)代華納、麥當(dāng)勞、肯德基這些品牌就是號(hào)召力。 與中心城區(qū)保持良好的連通性，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 居民的消費(fèi)主要依靠長(zhǎng)期以來(lái)自然形成的小商業(yè)街和零散網(wǎng)點(diǎn)提供，商業(yè)發(fā)展處于封閉而又松散的狀態(tài)。 ?項(xiàng)目東臨深圳灣海域，與香港隔海相望 ，北鄰深圳大學(xué)和高新技術(shù)園區(qū)，南臨南油工業(yè)區(qū)，濱海大道從中心區(qū)北側(cè)通過(guò)，到深圳市中心區(qū)交通順暢。 購(gòu)物中心整體業(yè)態(tài)分布比例為零售約 65％，餐飲約 20％，休閑娛樂約 15％ 在全球招商過(guò)程中，堅(jiān)持以選商的態(tài)度，精挑細(xì)選最適合海岸城定位的品牌商家進(jìn)駐。新風(fēng)系統(tǒng)讓室內(nèi)空氣自然流通，和室外一樣新鮮。南山內(nèi)灣將在不久的將來(lái)，成為世界 F1摩托艇冠軍賽的分站地點(diǎn)。 第二、區(qū)域交通良好，到達(dá)深圳市中心及香港非常方便。在功能上具有多樣性，具有居住、工作、休閑、娛樂、購(gòu)物等多重功能，實(shí)現(xiàn)城市土地集約經(jīng)營(yíng)效益。這同樣對(duì)都市綜合體的開發(fā)提出了更高的要求。 區(qū)位： 三里屯 SOHO項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，是北京最具國(guó)際化氣氛和傳統(tǒng)的區(qū)域。 三里屯SOHO 三里屯 各層街道兩旁均由 5個(gè)購(gòu)物上場(chǎng)和特色商業(yè)街構(gòu)成。、 Olas de Mare、 Panino Teca、 Peppes Pizza、 Royal Tea、 STARBUCKS COFFEE、UNION Bar Grille、西龍傳香飯。 三里屯 SOHO和 soho中國(guó)開發(fā)的其他項(xiàng)目一樣，全部位于北京成熟的商務(wù)區(qū)，在北京三環(huán)以內(nèi)住房供應(yīng)量趨近于零的現(xiàn)實(shí)情況下，地段具備稀缺性 熱銷原因分析 購(gòu)買客戶多數(shù)為缺少穩(wěn)妥投資渠道的國(guó)內(nèi)投資者，其購(gòu)買意圖在于選擇優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目作為保值首選，其買家全部為國(guó)內(nèi)客戶，來(lái)源分散，有相當(dāng)煤炭行業(yè)老板認(rèn)可購(gòu)買大城市中心地段物業(yè)的保值作用，長(zhǎng)期持有不計(jì)短線受益，另外，有四成左右客戶是購(gòu)買過(guò) SOHO產(chǎn)品的老客戶 soho從最早的現(xiàn)代城項(xiàng)目開始，在北京已經(jīng)建立了品牌知名度，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)特意突出其設(shè)計(jì)創(chuàng)意性和建筑個(gè)性，項(xiàng)目在宣傳包裝方面通過(guò)創(chuàng)意概念提升價(jià)格，給客戶造成稀缺和唯一的體驗(yàn)，不斷在營(yíng)銷層面形成沖擊力 三里屯 soho于 2023年 7月開盤，一周內(nèi)銷售達(dá)到簽約 ，開盤累計(jì)銷售額達(dá)到 52億，超出開發(fā)商原定最高 20億的目標(biāo) 區(qū)位因素 客戶定位 產(chǎn)品打造 三里屯SOHO 三里屯 Village位于北京泛 CBD商圈三里屯區(qū)域，是一個(gè)擁有 17萬(wàn)方建面，眾多高端品牌匯聚，集購(gòu)物、餐飲、娛樂等功能于一體的國(guó)際時(shí)尚中心 三里屯VILLAGE 區(qū)位： 三里屯 Village原名 “ 新三里屯 ” ，南臨工體北路，東鄰三里屯酒吧街，靠近使館區(qū)，是太古地產(chǎn)首個(gè)在中國(guó)內(nèi)地落成啟用的商業(yè)項(xiàng)目，并匯集了眾多國(guó)際品牌的旗艦店和環(huán)球店，使其成為首都的國(guó)際時(shí)尚中心。認(rèn)為養(yǎng)鋪期出現(xiàn)的定位不準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)失敗是正?，F(xiàn)象，經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)者的主動(dòng)調(diào)整，商業(yè)業(yè)態(tài)會(huì)逐步成熟。近 12萬(wàn)商業(yè) 物業(yè)類型： 由 5個(gè)購(gòu)物中心、 9幢 30層高的寫字樓和公寓樓組成 46萬(wàn)平米的建筑讓這里就像一個(gè)濃縮了的城市景觀，將成為三里屯地區(qū)變革的新亮點(diǎn)，集商業(yè)，餐飲，娛樂為一體，將成為北京最聚人氣的 戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場(chǎng)。獨(dú)特的設(shè)計(jì)將辦公樓層分成三部分，辦公空間可自己組合 ，少量辦公室擁有獨(dú)立的“ 步入式 ” 花園平臺(tái) ? 朝外 soho ? 分戶空調(diào)，客家土樓式設(shè)計(jì)風(fēng)格 ? Soho尚都 ? loft挑高辦公，精裝修，分戶式中央空調(diào)，項(xiàng)目本身造型獨(dú)特，成為地標(biāo)性建筑 ? 建外 soho ? 項(xiàng)目配套 16條步行商業(yè)街，吸引 300位沿街知名商家 SOHO，是英文 [Small Office Home Office]的頭一個(gè)字母的拼寫，就是 [小型辦公、家里辦公 ]的意思。如按所處的位臵分：有城市成熟中心區(qū)綜合體、城市新中心區(qū)綜合體、規(guī)劃衛(wèi)星城綜合體、城市近郊或遠(yuǎn)郊綜合體。 交通便利 區(qū)域高端住宅發(fā)展成熟 第三、華僑城住宅區(qū)、半山別墅、蘭溪谷、東方花園、波托菲諾等別墅發(fā)展帶來(lái)潛在消費(fèi)市場(chǎng)。 具備 30萬(wàn)平米的超大體量 處在地鐵 2號(hào)線沿線 商業(yè)連通性好，充分發(fā)揮商業(yè)價(jià)值 擁有個(gè)性化的特色 規(guī)模大 —— 深圳西部最大的商業(yè)體量，一站式購(gòu)物，輻射能力強(qiáng)，認(rèn)知度高，商業(yè)價(jià)值好。 ② 四通八達(dá)的人流行走路線，在便捷高效之余，更讓區(qū)域消費(fèi)融會(huì)貫通。 豐富購(gòu)物、餐飲、娛樂體驗(yàn)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 高寫字樓物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)提升物業(yè)價(jià)值 卓越品質(zhì)： 電梯： 12部日立電梯，客梯配備專用空調(diào)，轎廂高度 ，運(yùn)行更舒適快捷，體現(xiàn)人性化細(xì)節(jié)。百納空間 海岸城 商業(yè)面積 約 2萬(wàn)平方米 商業(yè)部分約 10萬(wàn)平方米 購(gòu)物中心約 12萬(wàn)平方米商業(yè)街約 4萬(wàn)平方米。 寫字樓市場(chǎng)之常被看成是整個(gè)深圳寫字樓市場(chǎng)的軟肋。交通不便。一般一個(gè)購(gòu)物中心要成熟沒有三年是不行的，剛開業(yè)頭一年頭兩年比較冷清，小租戶只能共繁榮不可能共患難，火的時(shí)候想方設(shè)法擠進(jìn)來(lái)，生意不好卷鋪蓋就走，但小租戶的好處是能承受不斷提升的租金。 商業(yè)項(xiàng)目要有三年的培育期 ，最少也要兩年培育期。 萬(wàn)達(dá)管理運(yùn)營(yíng)模式，出租為主，開業(yè)后三年內(nèi)不斷調(diào)整 開業(yè)掉鋪規(guī)律。 小店優(yōu)先 。萬(wàn)達(dá)將卸貨區(qū)全部安排在地下，不和地面爭(zhēng)位臵。忌諱有死角，寧可使用率降低一點(diǎn)也要做到路路相通，且進(jìn)來(lái)的人容易看到垂直交通體系。 招商在前能節(jié)省巨大的投資。 業(yè)態(tài)調(diào)整與人群的動(dòng)態(tài)適應(yīng) 。購(gòu)物中心一定要兩邊或者四邊都是大馬路，因購(gòu)物中心停車位最少是幾百個(gè)，多的幾千個(gè)，對(duì)交通影響非常大。 根據(jù)訂單商業(yè)模式，與住宅開發(fā)不同的是，萬(wàn)達(dá)要考慮主力經(jīng)營(yíng)商的意見，而并非刻意向邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從市中心核心商圈向副中心和外圍轉(zhuǎn)移的原因 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的選址未照搬發(fā)達(dá)國(guó)家在郊區(qū)選址慣例，而主要考慮中國(guó)人的消費(fèi)心理： 亞洲人、中國(guó)人好熱鬧不喜歡冷清，購(gòu)物中心基本都在城區(qū) 中國(guó)人去購(gòu)物中心不完全是購(gòu)物，還有情感交流，把逛街當(dāng)成快樂的事情。 ?購(gòu)中心 “ 四大功能 ” 為 購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、交際?，F(xiàn)狀人口少不要緊，預(yù)計(jì)幾年后會(huì)怎么樣。 2023年，遭遇宏觀調(diào)控，短融長(zhǎng)投的弊端顯現(xiàn)，國(guó)家把購(gòu)物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，資金鏈變得緊張。 假如總投資 5億元， 7%的回報(bào)率，住宅賣了 2億元，剩下 3億元作為租金回收，加起來(lái)，回報(bào)率 12%，就可以了。廣場(chǎng)一旦運(yùn)營(yíng)，商家不管開不開業(yè)，進(jìn)不進(jìn)場(chǎng)都必須付租金 聯(lián)合協(xié)議 共同參與 平均租金 先租后建。 訂單地產(chǎn) ?萬(wàn)達(dá)和 17家跨國(guó)企業(yè)（其中 10家世界 500強(qiáng)企業(yè)）簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，約定包括目標(biāo)城市的選擇、面積的要求、租金條件等條款。在經(jīng)營(yíng)兩年之后，它整體商鋪?zhàn)饨鹩?20%，與萬(wàn)達(dá)類似的北京國(guó)貿(mào)、上海新天地，都對(duì)周邊的物業(yè)價(jià)值生活品質(zhì)有明顯提升，開發(fā)商也從中獲得增值收益 第三代向第四代的轉(zhuǎn)型：未來(lái)會(huì)加入展示、文化、展覽等業(yè)態(tài)進(jìn)去，除購(gòu)物休閑之外，還可以有一些文化熏陶 開放性的對(duì)外交通 第三代萬(wàn)達(dá)綜合體特征 開放性公共休閑場(chǎng)所 相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路 休閑與購(gòu)物良性互動(dòng) 商業(yè) 辦公 酒店 住宅 第三代產(chǎn)品物業(yè)組合 第三代產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征 購(gòu)物、娛樂、休閑、交流、展示、 文化為一體 第四代產(chǎn)品 萬(wàn)達(dá)綜合體的核心商業(yè)模式：訂單商業(yè) 萬(wàn)達(dá)訂單地產(chǎn)歷程 ： ?初期和沃爾瑪合作 ? 56年后，萬(wàn)達(dá)積累了大批各種業(yè)態(tài)領(lǐng)先的商戶。 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)的三個(gè)時(shí)代 省會(huì)或核心城市的城市核心商圈 占地 m2，建面 46萬(wàn) m2 單體盒子式建筑，地下一層，地上四層 主力店一般 3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場(chǎng)及萬(wàn)達(dá)影院 業(yè)態(tài)按層分布， 1層為精品、服飾， 3層為超市， 4層為專業(yè)賣場(chǎng)和影院 南昌萬(wàn)達(dá)、長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá) 省會(huì)或核心城市的核心商圈 占地 6萬(wàn) m2 ，建面 15萬(wàn) m2 每個(gè)主力店為一幢單體盒子，由多個(gè)主力店構(gòu)成 主力店一般為 4家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場(chǎng)、影院 ， 沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)、天津萬(wàn)達(dá) 第一代：?jiǎn)误w店 選址 第二代：組合店 第三代：城市綜合體 體量 業(yè)態(tài) 案例 省會(huì)或核心城市的城市副中心或新區(qū)中心 占地 1020萬(wàn) m2 ，建面 4080萬(wàn) m2，其中商業(yè) 1520萬(wàn) m2 由星級(jí)酒店、寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、 SHOPPINGMALL、商業(yè)街區(qū)、廣場(chǎng)及高尚居住社區(qū)等組成 ，建筑形式為綜合體，以盒子 +街區(qū) +高層的組合形式 主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場(chǎng)、影院、美食等 寧波萬(wàn)達(dá)、上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá) 建筑 優(yōu)勢(shì) 缺陷 ?選址優(yōu)勢(shì)： 12個(gè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)建在省會(huì)城市或直轄市， 3個(gè)建在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的單列市，所有的商業(yè)廣場(chǎng)都在核心商圈的黃金商業(yè)地段。 規(guī)劃： 廣場(chǎng)平面呈