【正文】 、 Olas de Mare、 Panino Teca、 Peppes Pizza、 Royal Tea、 STARBUCKS COFFEE、UNION Bar Grille、西龍傳香飯。s、 Lorolana、 Mango、 Moiselle、 Only、 Salad、 Sisley、 Tough、 Vero Moda、 WHITE COLLAR、 Wild Orchid 男裝 Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Croquis、 Jack Jones、 Levi39。其中南區(qū) 平方米。 三里屯 SOHO和 soho中國(guó)開發(fā)的其他項(xiàng)目一樣，全部位于北京成熟的商務(wù)區(qū)，在北京三環(huán)以內(nèi)住房供應(yīng)量趨近于零的現(xiàn)實(shí)情況下，地段具備稀缺性 熱銷原因分析 購(gòu)買客戶多數(shù)為缺少穩(wěn)妥投資渠道的國(guó)內(nèi)投資者，其購(gòu)買意圖在于選擇優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目作為保值首選，其買家全部為國(guó)內(nèi)客戶，來(lái)源分散，有相當(dāng)煤炭行業(yè)老板認(rèn)可購(gòu)買大城市中心地段物業(yè)的保值作用，長(zhǎng)期持有不計(jì)短線受益，另外，有四成左右客戶是購(gòu)買過(guò) SOHO產(chǎn)品的老客戶 soho從最早的現(xiàn)代城項(xiàng)目開始，在北京已經(jīng)建立了品牌知名度，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)特意突出其設(shè)計(jì)創(chuàng)意性和建筑個(gè)性，項(xiàng)目在宣傳包裝方面通過(guò)創(chuàng)意概念提升價(jià)格，給客戶造成稀缺和唯一的體驗(yàn)，不斷在營(yíng)銷層面形成沖擊力 三里屯 soho于 2023年 7月開盤，一周內(nèi)銷售達(dá)到簽約 ，開盤累計(jì)銷售額達(dá)到 52億，超出開發(fā)商原定最高 20億的目標(biāo) 區(qū)位因素 客戶定位 產(chǎn)品打造 三里屯SOHO 三里屯 Village位于北京泛 CBD商圈三里屯區(qū)域，是一個(gè)擁有 17萬(wàn)方建面，眾多高端品牌匯聚，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等功能于一體的國(guó)際時(shí)尚中心 三里屯VILLAGE 區(qū)位： 三里屯 Village原名 “ 新三里屯 ” ，南臨工體北路，東鄰三里屯酒吧街，靠近使館區(qū)，是太古地產(chǎn)首個(gè)在中國(guó)內(nèi)地落成啟用的商業(yè)項(xiàng)目，并匯集了眾多國(guó)際品牌的旗艦店和環(huán)球店，使其成為首都的國(guó)際時(shí)尚中心。各層街道兩旁均由 5個(gè)購(gòu)物上場(chǎng)和特色商業(yè)街構(gòu)成。 “ 國(guó)際化商務(wù)核心”“國(guó)際化時(shí)尚區(qū)”“ 24小時(shí)娛樂(lè)中心” 三里屯SOHO 三里屯 〃SOHO —— 商業(yè)街設(shè)計(jì)要點(diǎn) 特點(diǎn)二： 開辟眾多街道，讓人自由游逛。 ?商鋪地上 15層平均每層總建筑面積約為 23000平米，位于地下一層至地上四層 (局部五層 )的零售商業(yè)由 5個(gè)不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成。認(rèn)為養(yǎng)鋪期出現(xiàn)的定位不準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)失敗是正?，F(xiàn)象，經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)者的主動(dòng)調(diào)整，商業(yè)業(yè)態(tài)會(huì)逐步成熟。 三里屯SOHO 三里屯 ?三里屯 SOHO的商鋪?zhàn)叩娜匀皇乔懈钌①u的原始操盤路線，在眾多正規(guī)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已全面轉(zhuǎn)向持有的大市場(chǎng)背景下，三里屯 SOHO的商鋪銷售依然如此火爆 三里屯 SOHO自 7月 12日獲得預(yù)售許可證之后的不到半個(gè)月的時(shí)間里，項(xiàng)目成交 547套，商鋪均價(jià)58404元每平方米。 三里屯SOHO 三里屯 近 12萬(wàn)商業(yè) 物業(yè)類型： 由 5個(gè)購(gòu)物中心、 9幢 30層高的寫字樓和公寓樓組成 46萬(wàn)平米的建筑讓這里就像一個(gè)濃縮了的城市景觀，將成為三里屯地區(qū)變革的新亮點(diǎn)，集商業(yè)，餐飲，娛樂(lè)為一體，將成為北京最聚人氣的 戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場(chǎng)。 區(qū)位： 三里屯 SOHO項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，是北京最具國(guó)際化氣氛和傳統(tǒng)的區(qū)域。 區(qū)位 ： 三里屯 SOHO項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。 2023年 1月 8日，北京出現(xiàn)了“ SOHO現(xiàn)代城”，并在三個(gè)月內(nèi)一銷而空。獨(dú)特的設(shè)計(jì)將辦公樓層分成三部分，辦公空間可自己組合 ，少量辦公室擁有獨(dú)立的“ 步入式 ” 花園平臺(tái) ? 朝外 soho ? 分戶空調(diào)，客家土樓式設(shè)計(jì)風(fēng)格 ? Soho尚都 ? loft挑高辦公，精裝修，分戶式中央空調(diào)，項(xiàng)目本身造型獨(dú)特，成為地標(biāo)性建筑 ? 建外 soho ? 項(xiàng)目配套 16條步行商業(yè)街，吸引 300位沿街知名商家 SOHO，是英文 [Small Office Home Office]的頭一個(gè)字母的拼寫，就是 [小型辦公、家里辦公 ]的意思。這同樣對(duì)都市綜合體的開發(fā)提出了更高的要求。 ? 第四、都市綜合體將越來(lái)越以可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略，集聚最具前瞻性的規(guī)劃與策劃理念、最先進(jìn)工藝技術(shù)和高科技手段，引領(lǐng)城市與區(qū)域的發(fā)展 可以看到，成功的都市綜合體項(xiàng)目在其策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)上均有超前的理念、先進(jìn)的高科技手段，以達(dá)到項(xiàng)目長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展與項(xiàng)目效益最大化的目標(biāo)。按綜合體內(nèi)各物業(yè)比例分：有以商業(yè)為核心的綜合體、以商務(wù)為核心的綜合體、商業(yè)商務(wù)雙核心綜合體、一般住宅綜合體。如按所處的位臵分：有城市成熟中心區(qū)綜合體、城市新中心區(qū)綜合體、規(guī)劃衛(wèi)星城綜合體、城市近郊或遠(yuǎn)郊綜合體。在功能上具有多樣性，具有居住、工作、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等多重功能，實(shí)現(xiàn)城市土地集約經(jīng)營(yíng)效益。 ? 其次，都市綜合體將越來(lái)越有個(gè)性，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市與區(qū)域的個(gè)性形象 城市功能多樣化、城市形象特色化、城市環(huán)境生態(tài)化、城市資源集約化對(duì)都市綜合體的開發(fā)模式及規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了新的要求。由此看來(lái)，未來(lái)城市的發(fā)展中都市綜合體大有用武之地。 交通便利 區(qū)域高端住宅發(fā)展成熟 第三、華僑城住宅區(qū)、半山別墅、蘭溪谷、東方花園、波托菲諾等別墅發(fā)展帶來(lái)潛在消費(fèi)市場(chǎng)。 第二、區(qū)域交通良好，到達(dá)深圳市中心及香港非常方便。 濱海特色 —— 深圳唯一具有濱海風(fēng)情特色的購(gòu)物中心，純甲級(jí)寫字樓，軟硬件一流。 規(guī)劃連通性好 —— 規(guī)劃中充分考慮了東西座寫字樓與購(gòu)物中心的連通性，利用 “ 上蓋步行街 ” 及天橋?qū)㈨?xiàng)目相互聯(lián)動(dòng)，將步行街與購(gòu)物中心連成一體，商業(yè)價(jià)值挖掘充分。 具備 30萬(wàn)平米的超大體量 處在地鐵 2號(hào)線沿線 商業(yè)連通性好，充分發(fā)揮商業(yè)價(jià)值 擁有個(gè)性化的特色 規(guī)模大 —— 深圳西部最大的商業(yè)體量，一站式購(gòu)物，輻射能力強(qiáng)，認(rèn)知度高，商業(yè)價(jià)值好。南山內(nèi)灣將在不久的將來(lái)，成為世界 F1摩托艇冠軍賽的分站地點(diǎn)。 南廣場(chǎng)水景 海灣系統(tǒng) 生態(tài)港灣 完善獨(dú)立的非機(jī)動(dòng)交通體系 ——自然海灣的步行系統(tǒng)，包括沿內(nèi)灣的紅樹林觀賞線路（浮橋步道）、濱水步行道、自行車道及濱海商業(yè)步行街等。 ④ 退臺(tái)式餐飲設(shè)計(jì)，豐富機(jī)會(huì)性消費(fèi)。 ② 四通八達(dá)的人流行走路線，在便捷高效之余，更讓區(qū)域消費(fèi)融會(huì)貫通。新風(fēng)系統(tǒng)讓室內(nèi)空氣自然流通，和室外一樣新鮮。 環(huán)?？照{(diào)： 采用環(huán)保空調(diào)主機(jī)，領(lǐng)導(dǎo)健康、節(jié)能的辦公潮流。采用雙層 LOW－ E幕墻玻璃，具有良好的隔熱、隔音性能，高透光、低輻射，節(jié)能效果顯著，優(yōu)化辦公環(huán)境。 豐富購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)體驗(yàn)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 高寫字樓物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)提升物業(yè)價(jià)值 卓越品質(zhì)： 電梯： 12部日立電梯，客梯配備專用空調(diào)，轎廂高度 ，運(yùn)行更舒適快捷，體現(xiàn)人性化細(xì)節(jié)。 購(gòu)物中心整體業(yè)態(tài)分布比例為零售約 65％，餐飲約 20％，休閑娛樂(lè)約 15％ 在全球招商過(guò)程中，堅(jiān)持以選商的態(tài)度，精挑細(xì)選最適合海岸城定位的品牌商家進(jìn)駐。 特色項(xiàng)目 嘉禾電影院： 面積約 3000平方米；約有 7個(gè)影廳， 1900個(gè)坐位； 室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)： 深圳西部最大的室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)，冰面面積約 1200平方米。 通過(guò)主力店的導(dǎo)入提升整個(gè)百貨的檔次，并通過(guò)特色項(xiàng)目提升項(xiàng)目的關(guān)注度以及強(qiáng)化人氣的聚集 品牌主力店 吉之島百貨： 進(jìn)駐面積約 23000平方米；商品琳瑯滿目，環(huán)境好，號(hào)召力強(qiáng)。百納空間 海岸城 商業(yè)面積 約 2萬(wàn)平方米 商業(yè)部分約 10萬(wàn)平方米 購(gòu)物中心約 12萬(wàn)平方米商業(yè)街約 4萬(wàn)平方米。 ?項(xiàng)目東臨深圳灣海域，與香港隔海相望 ，北鄰深圳大學(xué)和高新技術(shù)園區(qū)，南臨南油工業(yè)區(qū)，濱海大道從中心區(qū)北側(cè)通過(guò)，到深圳市中心區(qū)交通順暢。 而北片區(qū)，創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、錦隆花園、中信海文花園住宅項(xiàng)目等已建成。寫字樓物業(yè)開始發(fā)展。 寫字樓市場(chǎng)之常被看成是整個(gè)深圳寫字樓市場(chǎng)的軟肋。 居民的消費(fèi)主要依靠長(zhǎng)期以來(lái)自然形成的小商業(yè)街和零散網(wǎng)點(diǎn)提供，商業(yè)發(fā)展處于封閉而又松散的狀態(tài)。多達(dá)幾十個(gè)項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)帶來(lái)了強(qiáng)大消費(fèi)力，南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項(xiàng)目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進(jìn)一步增強(qiáng)。 類似半山別墅、蘭溪谷、波托菲諾等高端住宅建成，將原來(lái)居住在福田和羅湖的私企老板、企業(yè)高管、社會(huì)精英吸引到南山居住，其中一部分居住者開始將企業(yè)往南山遷移，為南山寫字樓擴(kuò)容提供了廣闊的空間。交通不便。 與中心城區(qū)保持良好的連通性，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 – 拆遷安置 – 土地出售 – 政府確定居住用地體量 ?萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目 公司運(yùn)營(yíng) 流程 商業(yè)前期定位 營(yíng)銷 銷售 施工 管理 業(yè)態(tài) 組合 規(guī)劃 建筑 選址 指標(biāo) 設(shè)定 訂單地產(chǎn)與土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 物業(yè) 管理 業(yè)態(tài) 調(diào)整 管理運(yùn)營(yíng) 土地拆遷出讓 – 主力商家 – 萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司 – 照萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式設(shè)計(jì) – 與主力店技術(shù)對(duì)接 – 商場(chǎng)統(tǒng)一開業(yè) – 預(yù)付租金給萬(wàn)達(dá) – 進(jìn)行宣傳、招商、租金談判等工作 – 戶外廣告牌招商、商場(chǎng)管理 – 負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營(yíng)、維修及其它管理 – 政府 – 三年培育期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整 – 金融鏈條 商家保證金 主力商家租金 物業(yè)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)管理收益 – 萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院 – 共同選址 – 前期接洽 – 技術(shù)對(duì)接 – 法定效力確認(rèn) – 物業(yè)公司 – 住宅、辦公產(chǎn)品銷售資金回籠 – 商鋪出售 /出租收益 獲得當(dāng)?shù)卣恋爻鲎尳?、稅費(fèi)優(yōu)惠 銀行及基金融資 – 主力店組 合首先確定 商業(yè)體量 萬(wàn)達(dá)模式 現(xiàn)金流 時(shí)間 自有資金 +商家保證金 銷售回款 三年培育期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整 商業(yè)管理收益期，成本回收期長(zhǎng) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)財(cái)務(wù)線圖示 03 海岸城模式 03 04 02 01 05 目錄 ① 海岸城的城市副中心定位 ② 海岸城的周邊發(fā)展環(huán)境、交通條件 ③ 海岸城的突圍方式 ④ 海岸城資金模式 ⑤ 海岸城成功總結(jié) 同心圓式的環(huán)形道路 放射形道路連接同心圓 抑制了某些城區(qū)迅速提升其經(jīng)濟(jì)容量的可能性，缺少對(duì)中心城區(qū)的支持 加強(qiáng)各區(qū)域之間的交通聯(lián)系 不利于土地資源的有效使用 低等級(jí)設(shè)施重復(fù)建設(shè) 發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施的效應(yīng)，避免投資的分散和低水平的開發(fā)建設(shè) , 有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)容量迅速提升 城市交通 “ 圈層式 ”發(fā)展 開放式的組團(tuán)(多核心 ) 結(jié)構(gòu) 從 “ 母體 ”中分離出更有活力的嶄新個(gè)體 同圈層新區(qū)所獲發(fā)展機(jī)會(huì)均等 變集中為分散 單中心的一些功能合理分配到各個(gè)分中心 各區(qū)域結(jié)合自有優(yōu)勢(shì)發(fā)展 城市副中心的形成 主城 副城 副城 副城 副城 城市中心地位突出 城市總體形象完整 為城市母體提供發(fā)展支持 發(fā)揮自身環(huán)境優(yōu)勢(shì) 依托城市母體發(fā)展 對(duì)城市母體發(fā)展業(yè)態(tài)提供有利互補(bǔ)。 。一般一個(gè)購(gòu)物中心要成熟沒(méi)有三年是不行的，剛開業(yè)頭一年頭兩年比較冷清，小租戶只能共繁榮不可能共患難，火的時(shí)候想方設(shè)法擠進(jìn)來(lái)，生意不好卷鋪蓋就走，但小租戶的好處是能承受不斷提升的租金。沃爾瑪、時(shí)代華納、麥當(dāng)勞、肯德基這些品牌就是號(hào)召力。 4 主力店與小租戶進(jìn)駐 購(gòu)物中心能不能成功很重要的是能不能招到有號(hào)召力的品牌主力店。有的基金要過(guò)三年才收購(gòu)。 商業(yè)項(xiàng)目要有三年的培育期 ，最少也要兩年培育期。 人都是有慣性思維的，去什么地方走順腿了自然就去了，不一定是有目的性的。補(bǔ)充上來(lái)后，第二年可能會(huì)掉 20%，這種調(diào)整是個(gè)永遠(yuǎn)的循環(huán)。購(gòu)物中心要有承受壓力的心理準(zhǔn)備，必須渡過(guò)市場(chǎng)培育期，才能迎來(lái)陽(yáng)光坦途。 萬(wàn)達(dá)管理運(yùn)營(yíng)模式，出租為主，開業(yè)后三年內(nèi)不斷調(diào)整 開業(yè)掉鋪規(guī)律。 2物業(yè)管理 物業(yè)管理能解決兩方面問(wèn)題，第一是提升租金，物業(yè)管理越好，品質(zhì)越好，租金越高。 1以租為主 萬(wàn)達(dá)一開始賣部分鋪，發(fā)現(xiàn)賣了以后經(jīng)營(yíng)很混亂，原因在于很多投資者回報(bào)期望值太高，一年百分之七、八的回報(bào)率都不滿意。珠寶店美容店之類利潤(rùn)高，我們把最好的位臵，人流最容易到達(dá)的位臵給他們。 小店優(yōu)先 。 布局塊狀為主 。因不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，才能掌握。廁所設(shè)在離電梯與扶梯近的位臵 主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 。萬(wàn)達(dá)將卸貨區(qū)全部安排在地下，不和地面爭(zhēng)位臵。全地下停車庫(kù)的設(shè)計(jì)要求讓停車的人流很快找到百貨，找到超市。