【正文】 南區(qū) 北區(qū) 南區(qū)坐擁 11幢獨具特色的先鋒建筑，不規(guī)則的幾何外形、大膽飽滿的建筑用色，前衛(wèi)個性，極具視覺沖擊效果 三里屯VILLAGE S2 S4 三里屯南區(qū)樓層指示圖 S1 S3 S5 S9 S7The Orange S11 S6 S8 S10 南區(qū)定位為中高端購物區(qū)，超大面積的 阿迪達斯、耐克、蘋果 等國際品牌旗艦店、環(huán)球店林立，配套餐飲、文化娛樂等設施 三里屯VILLAGE 類別 品牌 女裝 Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Che Che New York、 Eachway、Ein、 Ellassay、 、 Fanina Fanini、 Fansky、 Frozen、 Jecci Five、 JNBY、Levi39。 ?在項目的中央下沉式商業(yè)部分，極有可能打造一些 24小時營業(yè)小店，與三里屯的整體氣氛相適合，給商戶的自由度也會更多一些。SOHO最大的成功體現(xiàn)在營銷層面，通過銷售模式的靈活運用，將非現(xiàn)金流的商業(yè)及寫字樓轉化成現(xiàn)金流物業(yè)，同時博取高價值 ?三里屯 SOHO賣的最火的房源是商鋪，其次是寫字樓，最后是公寓。 SOHO” 這個在家辦公的概念，也開始在中國蔓延 。按綜合體配套的優(yōu)勢分：有地鐵概念綜合體、 CBD概念綜合體、產業(yè)概念的綜合體等。 ? 首先，都市綜合體對區(qū)域經(jīng)濟的標識性與強化作用越來越顯著 以 “ 城市 — 區(qū)域 ” 一體化、城市空間多中心化的發(fā)展趨勢增加了各個城市或區(qū)域中心對都市綜合體的市場需求，作為城市功能集中體現(xiàn)的都市綜合體，對區(qū)域經(jīng)濟具有標識性、對城市中心具有強化作用，如東莞第一國際，不僅作為東莞 CBD的財富中心，成為東莞城市的象征，而且作為華南地區(qū) “ 世界加工廠 ” 的城市定位，成為區(qū)域經(jīng)濟的標簽。 交通好 —— 西部通道、地鐵、濱海大道、后海大道、后海濱路、科苑大道等城市主干道與中心城區(qū)及香港充分連通。 海灣水景生態(tài)系統(tǒng)，突出區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢 充分運用了 “ 水 ” 這一元素，提供給人們與水親密接觸的機會。 高配比車位： 2層地下車庫，共約 499個車位，平均約每 100平方米商務空間配備一個車位，出入更自由，商務更便利。 家樂福超市 ：主力超市，滿足附近居民需求。 交通不便 老公房 小商業(yè) 交通發(fā)展 商品房發(fā)展 超市進駐 高速公路成型 高級住宅區(qū) 地鐵、西部通道通車 別墅市場發(fā)展 綜合體形成 商圈繼續(xù)發(fā)展 項目周邊住宅地產發(fā)展成熟、商業(yè)地產發(fā)展初現(xiàn)端倪，緊鄰科技創(chuàng)業(yè)園產業(yè)區(qū)，與深圳市中心及香港方向交通便利 ?項目所處之南山商業(yè)文化中心區(qū)，周邊除現(xiàn)有部分商業(yè)用地、商業(yè)辦公用地及居住用地、娛樂用地之外，住宅用地基本已完全轉讓。 銅鑼灣、家樂福、五星級的希爾頓酒店等又開始了新一輪擴張。 萬達商業(yè)地產運營模式可從開發(fā)各階段價值鏈分析出發(fā)，與之相應，長期低成本金融運作則是運營的最高核心。他們都要等渡過培育期，基金只要求 35%的回報，但必須穩(wěn)定。 一般來講，購物中心開業(yè)的前三年，尤其是第一年的掉鋪率會達到 30%。把最好的位臵留給小店，可提高整個回報率。 萬達訂單商業(yè)，招商在前建設在后?？吹皆蕉嗟牡赇佋胶茫艽碳と说馁徺I欲。 程序做對后，與主力店、次主力店簽好合同，約定拿到質檢驗收證書免租三個月，第 91天開始計租，不管他們開不開業(yè)。必須程序做對，招商在前。 五看規(guī)劃 。最好不去新創(chuàng)造商氣。萬達購物中心中娛樂、休閑功能做得好，購物中心就成功，因為文化娛樂功能可增加人群滯留期間。中國零售業(yè)態(tài)匱乏， 1萬平以上的超市、建材主力店多，但 1000—2023平的次主力店少 ?規(guī)模與效益相關，規(guī)模越大，租金越低。解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產是很難做的，即使能做，也走不遠。 商業(yè)地產出租為主，且在沒有金融支持的情況下，有三種途徑可獲得現(xiàn)金。 萬達電影院占全國 15%的份額，對集團資金支持 12%左右。每個戰(zhàn)略合作伙伴出專業(yè)人員與萬達規(guī)劃設計部技術對接，設計圖紙確定之后，商家給萬達一個正式具有法律效力的確認并打一筆保證金，反悔要賠償萬達一年的租金 萬達與所有合作的伙伴約定一個前提條件，要求接受平均租金概念。 訂單地產定義 ：在開發(fā)建設的時候， 90%的商戶已經(jīng)全部確定。 萬達廣場第一、二代產品的優(yōu)劣勢分析 ?商業(yè)地產定位，一、二代建筑形式單一，購物環(huán)境較差；業(yè)態(tài)單一， 90%以上為購物，缺乏休閑與娛樂；與HOPPINGMALL的距離相差較大， ?消費特征及業(yè)態(tài)組合，一、二代產品以目的性消費業(yè)態(tài)為主，商業(yè)價值較低；業(yè)態(tài)組合上的不科學，沃爾瑪、美凱龍與精品店的組合，無法互動；主力店占到70%以上，租金過低，影響收益；過分依賴主力店的拉動效應，而忽視經(jīng)營； ?商業(yè)建筑及規(guī)劃、在建筑形式上主力店之間，主力店與獨立街鋪之間沒有形成較好的互動、動線規(guī)劃普遍較差，平面循環(huán)與立體交叉的動線不好； ?租售模式、獨立商鋪銷售價格過高，散鋪投資收益預期無法實現(xiàn)，沒有解決好目的性消費（超市、建材）與非目的性消費（精品店）的人群組合。 五角場萬達廣場主力業(yè)態(tài)體現(xiàn)了萬達廣場第三代產品的特征：即購物、娛樂、餐飲、休閑、運動為一體，滿足不同年齡客群的 ” 24小時 “ 消費需求 主力店 位置及建筑 面積 新華書店 靠近國賓路，在萬達國際影城大樓二樓。 —— 萬達董事長王建林 銷售型產品 ——萬達廣場 48克拉 Mini公寓 ?―萬達廣場 48克拉 ” 是一幢總高159米，總層數(shù)為 48層的超高層精裝 MINI公館。 案例之一 寧波萬達廣場 寧波萬達廣場內部商業(yè)街及廣場 從 05年開始，萬達嘗試在城郊結合部做大型的商業(yè)項目，寧波項目是萬達在城郊結合部的第一個項目 項目周圍常住人口 5萬，離寧波市區(qū)有 10公里左右。商業(yè)地產除了每年可以收到穩(wěn)定的租金，還能在未來變現(xiàn)時享受未來資產價格升值和土地升值的雙重利潤。 萬達通過 “ 四個好處 ” 工程，在與各地方政府談判項目過程中，獲得有利地位，將土地成本壓縮到最低 萬達商業(yè)地產擁有四方面的競爭優(yōu)勢 贏得地方政府信賴的“ 四個好處 ” 工程 第一：就業(yè)工程 。 時間軸 第一期19891992 產品 生產是受計劃指導，住房成為緊俏產品，萬達把樓板搞成混凝土現(xiàn)場澆鑄工藝，穩(wěn)定性好而且還防滲。 嘉禾深圳影城： 目前深圳最大的電影城，為電影愛好者提供最好的視聽享受。EL時尚生活百貨 ?Ol233。 直接在海外進行招商，且國際招商與項目建設同步完成。萬象城以商業(yè)作為核心驅動力，首期開發(fā)：商業(yè)中心 “ 萬象城 ” 、 5A甲級寫字樓 “ 華潤大廈 ” 二期開發(fā)：五星級商務大酒店、酒店式服務公寓，華潤中心形成以商業(yè)、辦公、酒店、公寓為一體的高價值物業(yè)配比 深圳君悅酒店 ——設有 400間豪華客房及套房，由國際著名設計公司 Wilson Associates 擔任室內設計。萬象城位于深圳市羅湖區(qū) ——深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間，與 地王大廈 隔深南大道相望。世聯(lián)地產城市綜合體顧問業(yè)務介紹 版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸深圳世聯(lián)地產有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。交通便利，地鐵一號線大劇院站有地下通道直接相連，周邊共有巴士線路 30多條。酒店設有全新概念多元化的餐飲設施，包括位于 38層頂樓的餐廳和酒吧，都市風景一覽無余。 50%的國際一線品牌 。超級市場 ?嘉禾深圳影城 ?冰紛萬象滑冰場 萬象城是華潤中心是深圳最大的購物及娛樂中心。 冰紛萬象滑冰場： 中國第一個商業(yè)用途奧林匹克標準真冰滑冰場，下設 “ 冰紛會 ” 滑冰俱樂部，教練團隊實力雄厚。質量獲得當?shù)厥袌稣J可 住宅 公司特征 住宅 第二期 19931997 聚焦商業(yè)地產、酒店、文化產業(yè)、連鎖百貨 第四期2023至今 核心競爭力 進入到 93年 “ 治理整頓 ” ，很多房地產企業(yè)都垮掉了，9 9 95連續(xù)三年，全國房地產整體行業(yè)利潤率為負，那時很難做， 模式 1989西崗住宅開發(fā)公司 1992年改制為萬達公司 92年跨區(qū)域發(fā)展，核心競爭力就是跨區(qū)域經(jīng)營的規(guī)模競爭。購物中心里最大新增 1萬人就業(yè)，最小有 7千人就業(yè)，符合中國正處于就業(yè)高峰期及中央號召加強社會穩(wěn)定的現(xiàn)實國情 第二：稅收工程 。 （ 3） 容易獲得項目。萬達拿地和開業(yè)后，出現(xiàn)兩個萬達現(xiàn)象 第一，周圍的住宅，房地產項目知道萬達拿項目后迅速提價，二手房價立即往上漲。位于萬達商業(yè)廣場東側，西南面是已經(jīng)交付入住的萬達廣場公寓，與五星級索菲特萬達大酒店共同組成萬達廣場酒店商務區(qū)，是萬達廣場的重要組成部分。 沃爾瑪購物廣場： 靠近淞滬路和政通路，高四層 建筑面積約 m2 巴黎春天百貨： 靠近淞滬路和邯鄲路，高七層， 建筑面積約 m2； 第一食品廣場： 靠近邯鄲路和國賓路，高五層 建筑面積約 m2； 萬達國際影城： 靠近國賓路，共設置十個放映廳、 建筑物總建筑面積約 m2； 地下一層休閑購物廣場： 將引進國內外包括特色餐飲、娛樂休閑、精品時尚等行業(yè)內著名連鎖品牌店進場經(jīng)營。 萬達廣場第三代產品 ——城市綜合體開發(fā)模式特征 建筑構成 商業(yè)業(yè)態(tài)組合 規(guī)劃特色 建筑面積一般地上面積 14萬平方米以上，地下 7萬平方米以上城市綜合體（ HOPSCA）一般包括 Hotel酒店、 Office寫字樓、 Pubulic space公共空間、 Shoppingmall購物中心， ulturerecretion文化娛樂休閑設施、 Apartment公寓以及停車場等產品，廣場中心為商業(yè)步行街，主力店均圍繞步行街布局，形成良好動線和公共空間 商業(yè)中零售和非零售的比例各占 50%，零售娛樂和餐飲比例控制在 4：3： 3，在豎向上，不同的業(yè)態(tài)在不同樓棟進行縱向業(yè)態(tài)組合，例如家具、家飾、家紡和建材在一起，娛樂、網(wǎng)吧、電玩城在一起，形成客流搭配和時間的連續(xù)性效應。 訂單地產的優(yōu)勢 縮短建設周期、降低建造成本。即將全國的城市分三等租金（北京上海廣州深圳為第一等，省會等二線城市算第二等），事先約定租金水平，改變分別主力談判對發(fā)展速度的制約。 有金融支持的情況下，萬達模式的融資主要通過整合以下三個渠道實現(xiàn) “ 低成本拿地 ” “ 訂單商業(yè)預收租金 ” “ 先建銷售型物業(yè)后造持有型商業(yè) ” 基金：成立麥格里萬達中國基金，得到優(yōu)良評級后，在海外發(fā)債只要募資 %的成本。 銷售散鋪劣勢 ：商鋪銷售需要三權分離。 萬達廣場模式的四個運作環(huán)節(jié)說明 三點一線定位 提前招商 規(guī)劃環(huán)節(jié) 業(yè)態(tài)調整及管理 結合中國實際，選擇中心城區(qū)開店。規(guī)模體量要求最佳，不求最大，比較效益目標優(yōu)先。 1 萬達廣場的選址：集中于城市核心區(qū)或未來城市拓展區(qū)。商業(yè)地段商氣形成最重要的是歷史，而不是購物中心自身建設規(guī)模和體量。寧波萬達并非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，選址原因是位于新規(guī)劃開發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向。 2 開發(fā)商誤區(qū) 做購物中心的發(fā)展商，9成多以上是由房地產商轉換而來，包括萬達，房地產開發(fā)的思維定式： 先做規(guī)劃設計，建一半甚至建成了再招商，主力店來人，在談判中發(fā)展商處于弱勢，只能被迫接受他們提出的價格。做對程序的好處就是給我們帶來效益，避免麻煩。 交通體系 。因不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進行技術對接，才能掌握。 1以租為主 萬達一開始賣部分鋪，發(fā)現(xiàn)賣了以后經(jīng)營很混亂，原因在于很多投資者回報期望值太高，一年百分之七、八的回報率都不滿意。補充上來后，第二年可能會掉 20%，這種調整是個永遠的循環(huán)。 4 主力店與小租戶進駐 購物中心能不能成功很重要的是能不能招到有號召力的品牌主力店。 – 拆遷安置 – 土地出售 – 政府確定居住用地體量 ?萬達項目 公司運營 流程 商業(yè)前期定位 營銷 銷售 施工 管理 業(yè)態(tài) 組合 規(guī)劃 建筑 選址 指標 設定 訂單地產與土地開發(fā) 項目開發(fā) 物業(yè) 管理 業(yè)態(tài) 調整 管理運營 土地拆遷出讓 – 主力商家 – 萬達商業(yè)管理公司 – 照萬達廣場模式設計 – 與主力店技術對接 – 商場統(tǒng)一開業(yè) – 預付租金給萬達 – 進行宣傳、