【正文】 心競爭力是長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。萬象城團隊建設 ——強強聯(lián)手，精英團隊，群英薈萃 十家國際知名合作單位參與設計和包裝；包括設計、建筑、景觀、營銷、招商、廣告等相關行業(yè)。 通過研究，總結出深圳華潤中心 Ol233。它整合了眾多資源，提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務。萬象城主力店鋪形態(tài) —— 提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務 華潤 30%的亞洲一線品牌 ,20%的國際二、三線品牌及國內一線品牌。 幸福里 ——深圳唯一的都市綜合體內的高尚住宅，總建筑面積約 11萬平方米，由 3棟 49層 165米的超高層住宅組成。由精美的中式菜肴到充滿異國風情的意大利餐廳等應有盡有 , 為賓客提供非一般的飲食享受。應有盡有，為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，是真正意義的 “ 一站式 ” 消費中心，是市民和游客均向往的好去處。 華潤中心 華潤大廈 ——國際標準 5A甲級寫字樓，共 29層，辦公面積約 平方米，是華潤集團在全球范圍內繼中國香港、北京、上海和泰國曼谷之后，第五座以 “ 華潤大廈 ” 命名的 5A甲級寫字樓。萬象城 ” ?是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質的標志性商業(yè)建筑群，總建筑面積 55 萬平方米，總投資逾 40 億港幣。 世聯(lián) 觀察 1 國內商業(yè)地產(chǎn)項目的失敗有著豐富斑斕的原因與故事； 外表貌視強大 、 營銷推廣美倫美奐 、 實則積重難返 商業(yè)地產(chǎn)歸根到底就是財務線的問題 開發(fā)商在開發(fā)綜合體項目時面臨的主要問題 ?修訂物業(yè)指標 :已有的物業(yè)指標的市場可實現(xiàn)性？ ?物業(yè)價值最大化： 市場可實現(xiàn)的物業(yè)配比？通過怎樣的 規(guī)劃布局能充分發(fā)揮價值聚集？ ?資金的進入和退出機制： 合理分期？合理的租售比？實現(xiàn)短期回現(xiàn)與長期現(xiàn)金流之間的平衡？ ?招商和銷售： 順利實現(xiàn)商家的入主？引爆商業(yè)銷售，實現(xiàn)資金回籠？ ?…… 核心問題？ 財務線－現(xiàn)金流 商業(yè)地產(chǎn)是一個復合型的產(chǎn)業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，其中最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠。 ?深圳華潤中心 進駐企業(yè) ——已有近 40家國際金融機構及國內外大型企業(yè)進駐，其中包括匯豐銀行、上投摩根富林明基金、瑞銀證券、雅培制藥、日本財險、友邦華泰基金、拜耳材料等 7家世界 500強企業(yè)，全球四大會計師事務所中的德勤華永、畢馬威華振、安永華明，英國上市公司 Michael Page以及新加坡星展銀行、恒豐證券、荷蘭銀行、韓進海運、赫伯羅特船務、華潤電力等。 深圳華潤中心 酒店有超過 5,000平方米的會議宴會設施，包括大宴會廳和多功能會議室，適用于商務會議、私人宴會和社交活動。 管理經(jīng)營模式 華潤總部進駐，為華潤面向全國的形象典范。 只租不售，長期經(jīng)營。萬象城主力店鋪： ?R233。 華潤 超級市場： 華潤萬家旗下的第一家新概念超市，以 “ 時尚、健康、快樂 ” 為經(jīng)營理念。萬象城成功的 KPI體系 選城二線城市； 業(yè)態(tài)定位一站式齊全規(guī)劃； 開發(fā)商具備強大實力； 招商以一線品牌為主； 選址考慮因素： 成 功 的 KPI 體 系 打造高端商業(yè)建筑形態(tài)。 華潤中心總投資 40億港幣，分兩期開發(fā)，一期投資 18億；二期投資 22億 項目支出一覽 項目收入一覽 資金回收期 華潤中心一期開發(fā)萬象城、華潤大廈；二期開發(fā)君悅酒店、幸福里，前期投資成本由租金回收 開發(fā)時序 2023 2023 2023 至今 2002 2023 資金投入期 資金滾動平衡期 開工建設期 拿地 建成 開業(yè) 開工建設期 拿地 經(jīng)營培育期 經(jīng)營成熟期 二期 君悅酒店 幸福里 一期 萬象城 華潤大廈 萬象城 現(xiàn)金流 時間 前期資金投入大 一期租金收益平衡二期開發(fā) 租金及物業(yè)價值平穩(wěn)上漲 萬象城財務線圖示 02 萬達模式 03 04 02 01 05 萬達城市綜合體發(fā)展模式研究 ?萬達集團的轉型歷程 ?萬達廣場案例 ?萬達第三代產(chǎn)品特征 ?萬達綜合體核心概念 ——訂單商業(yè) ?運營模式分析 萬達集團轉型：從住宅為主向多元化投資轉型，最終聚焦商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。 從 0 02年開始，萬達第二次轉型，進入商業(yè)地產(chǎn)，一開始就決定規(guī)模要大，建上萬平米的大型的購物中心。 房產(chǎn)開發(fā)保持三個全國之最，跨區(qū)域開發(fā)最多（在25個城市開發(fā)）每年開發(fā)面積最大（一年 300萬平米左右）、第三銷售額最大（房地產(chǎn)一塊一年超過 70億銷售額 萬達轉型 （ 4） 受到政府的歡迎。 第三：招商引資工程：讓所在城市的商業(yè)水準跟國際接軌，且?guī)нM去的零售商一般是 500強企業(yè)。 （ 2） 相比住宅可享受雙重利潤 。而商業(yè)地產(chǎn)容易拿到土地。 效應 寧波 鄞州中心區(qū)開發(fā)的樓盤已經(jīng)超過３００萬平方米，但由于周邊配套設施還不是很完善，樓盤入住率相對較低， 2023年 5月萬達廣場開業(yè)后，加速了鄞州中心區(qū)地塊的成熟和人口、資源聚集，并使之成為繼天一商圈之后寧波市的又一商業(yè)中心。 萬達的互動效應：中高檔的住宅群體起來以后，又會把中高檔的人群帶過來，這樣消費層次就會一點一點高起來 “ 我們決定去做寧波。長遠看寧波這個購物中心可能是效益最好的。項目產(chǎn)品規(guī)劃為，主力面積 50平方米左右的精裝 MINI公館。 案例之一 五角場萬達廣場 五角場萬達廣場地上總建筑面積約 33萬平方米，是五角場副中心目前體量最大、業(yè)態(tài)最全、商氣最旺的商業(yè)項目。 同處五角場的百聯(lián)和萬達，兩個隔街相望的商業(yè)項目，商品其實差不多，但萬達人氣更旺？原因是使萬達做商業(yè)產(chǎn)品的時候，我們更注重這樣幾個問題，第一個就是休閑娛樂設施要豐富。 ?商戶優(yōu)勢： “ 訂單式商業(yè) ” 為其引來了國際知名的商業(yè)企業(yè)進駐經(jīng)營，如沃爾瑪、美凱龍、百盛等，吸引大量消費人流 ?經(jīng)營貢獻 前 2代的萬達商業(yè)廣場是萬達在營項目的主力，有 12個，從開發(fā)層面上是成功的，但占總面積 20%的銷售散鋪，給萬達制造了許多問題，部分項目目前運營仍較困難，如長春、沈陽、武漢等。建筑設計突出體現(xiàn)城市意向和地標式建筑。 ?目前進入萬達的都是國內或國際上的大牌商戶。 新項目開發(fā)可利用商家經(jīng)驗進行可行性研究， 萬達建設項目前，請主力商家派商業(yè)調研團去現(xiàn)場調研，確定 未來能否經(jīng)營成功，借助商家專業(yè)選址經(jīng)驗，萬達確定開發(fā)可 行性 提前獲得租金優(yōu)惠。 選址后進行技術對接（店面層高、面積、出入口、交通體系、設備等）。之后萬達建設，計租方式：商業(yè)廣場開業(yè) 90天或是對方進場 90天就開始計租。 萬達董事長王健林提出，做商業(yè)地產(chǎn)有三好三難 : 管理難：商業(yè)必經(jīng)培育期、收租率 （隔街死、一步差三成） 長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報 三好 三難 經(jīng)濟周期影響小 享受資產(chǎn)升值雙重回報 門檻高：資金需求大、人才要求高 風險大：定位與招商難 1 2 3 1 2 3 低成本 資金 來源 中長期金 融支持 項目自身 滾動 商業(yè)創(chuàng)新 創(chuàng)新：萬達列為全國房地產(chǎn)金融改革試點企業(yè)，允許異地貸款，不受地域的約束，單筆貸款在 5億之內無需審批，兩天三天可以批款。 商業(yè)管理公司將管理費和租金分開算，通過節(jié)約增效，開展招商營運，每年產(chǎn)生幾千萬的利潤。 途徑三 不能做寫字樓或公寓，用地性質僅有商業(yè)，把租金回報率低的大店賣掉， 以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長。 通過萬達廣場的規(guī)?；_發(fā)，解決了開發(fā)商普遍面臨的 “ 短債長投 ” 問題，形成低成本資金良性循環(huán) 萬達的教訓： 在 2023年開始做商業(yè)地產(chǎn)的時候，萬達以房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維思考問題。 在全國開發(fā)大量綜 合體物業(yè)穩(wěn)定租金 獲得低成本融資 早期銷售大賣場 底層小商鋪 回籠資金 后期綜合體商業(yè)出租 為主，靠銷售住宅 和寫字樓回籠資金 銀行貸款為主 國外封閉基金 債權 低成本拿地 商業(yè)創(chuàng)新融資 訂單商業(yè)提前收租 商業(yè)管理公司盈利 商業(yè)地產(chǎn)是一個復合型的產(chǎn)業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，其中最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。 ?選址需長時間多次考察確定，如一年的黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的中午、晚上時間。 ?15萬平的商業(yè)，至少要 5家不同業(yè)態(tài)的主力店和超過 20家次主力店來組合。核心商圈不能搞建材、家居，大賣場。國外購物中心有近一半的面積都拿出來做休閑娛樂文化健身。 中心區(qū)成本太高，對未來更好地持續(xù)經(jīng)營不利。中國只能發(fā)展大交通，不能敞開私家車， 中國土地緊張，不可能像國外到郊外大規(guī)模征地 ?開發(fā)選址五要點 一看傳統(tǒng) ，首選傳統(tǒng)商業(yè)地段。 二看租金 ，選擇租金或預期租金比較高的地方。現(xiàn)狀人口多且居住人口占大多數(shù)是重要因素，因為購物中心服務半徑為 5公里到 10公里，所以周邊人口數(shù)量需在 30萬以上。 不同階段有不同商業(yè)檔次 。主要調整的是商業(yè)配套，在區(qū)域周邊的房地產(chǎn)開發(fā)成熟后，消費者有跑順腿的消費適應過程，跑順后每周就會定期去萬達并自然形成消費，此時再根據(jù)消費需求調整業(yè)態(tài)， 萬達廣場業(yè)態(tài)組合的確定方式 業(yè)態(tài) 將招商提前到工程土建之前可以談判提高租金、減少無效出租面積，避免主力店排他性協(xié)議 做一個購物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要考慮不同業(yè)態(tài)的組合方式，能滿足一站式購物的需求，提高比較效益 很多大的主力店簽約時都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手。規(guī)劃期可以故意與兩三家談，這樣租金就會談高一點。成本便宜的原因在于設計階段與進駐的各店對接好，沒有無效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位臵都是反復計算好的，所有面積都能產(chǎn)生租金。 單一通道最好的，最多一個環(huán)路。 購物中心設計要求一眼至少能看到十個店招。全地下停車庫的設計要求讓停車的人流很快找到百貨，找到超市。廁所設在離電梯與扶梯近的位臵 主力店的技術標準 。 布局塊狀為主 。珠寶店美容店之類利潤高，我們把最好的位臵，人流最容易到達的位臵給他們。 2物業(yè)管理 物業(yè)管理能解決兩方面問題，第一是提升租金，物業(yè)管理越好，品質越好，租金越高。購物中心要有承受壓力的心理準備，必須渡過市場培育期，才能迎來陽光坦途。 人都是有慣性思維的，去什么地方走順腿了自然就去了，不一定是有目的性的。有的基金要過三年才收購。沃爾瑪、時代華納、麥當勞、肯德基這些品牌就是號召力。 。 與中心城區(qū)保持良好的連通性，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。 類似半山別墅、蘭溪谷、波托菲諾等高端住宅建成，將原來居住在福田和羅湖的私企老板、企業(yè)高管、社會精英吸引到南山居住，其中一部分居住者開始將企業(yè)往南山遷移，為南山寫字樓擴容提供了廣闊的空間。 居民的消費主要依靠長期以來自然形成的小商業(yè)街和零散網(wǎng)點提供，商業(yè)發(fā)展處于封閉而又松散的狀態(tài)。寫字樓物業(yè)開始發(fā)展。 ?項目東臨深圳灣海域，與香港隔海相望 ，北鄰深圳大學和高新技術園區(qū)，南臨南油工業(yè)區(qū)，濱海大道從中心區(qū)北側通過，到深圳市中心區(qū)交通順暢。 通過主力店的導入提升整個百貨的檔次，并通過特色項目提升項目的關注度以及強化人氣的聚集 品牌主力店 吉之島百貨： 進駐面積約 23000平方米；商品琳瑯滿目，環(huán)境好，號召力強。 購物中心整體業(yè)態(tài)分布比例為零售約 65％，餐飲約 20％，休閑娛樂約 15％ 在全球招商過程中，堅持以選商的態(tài)度，精挑細選最適合海岸城定位的品牌商家進駐。采用雙層 LOW－ E幕墻玻璃，具有良好的隔熱、隔音性能，高透光、低輻射，節(jié)能效果顯著，優(yōu)化辦公環(huán)境。新風系統(tǒng)讓室內空氣自然流通，和室外一樣新鮮。 ④ 退臺式餐飲設計，豐富機會性消費。南山內灣將在不久的將來，成為世界 F1摩托艇冠軍賽的分站地點。 規(guī)劃連通性好 —— 規(guī)劃中充分考慮了東西座寫字樓與購物中心的連通性，利用 “ 上蓋步行街 ” 及天橋將項目相互聯(lián)動，將步行街與購物中心連成一體，商業(yè)價值挖掘充分。 第二、區(qū)域交通良好，到達深圳市中心及香港非常方便。由此看來，未來城市的發(fā)展中都市綜合體大有用武之地。在功能上具有多樣性，具有居住、工作、休閑、娛樂、購物等多重功能，實現(xiàn)城市土地集約經(jīng)營效益。按綜合體內各物業(yè)比例分：有以商業(yè)為核心的綜合體、以商務為核心的綜合體、商業(yè)商務雙核心綜合體、一般住宅綜合體。這同樣對都市綜合體的開發(fā)提出了更高的要求。