【正文】 特點一： 開放式設(shè)計 整個項目沒有任何圍墻，目的是和城市融合 特點三： 梯田式設(shè)計 位于地下一層至地上四層的零售商業(yè)由 5個不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成，高低錯落的梯田式設(shè)計，讓每一層商戶都可享受戶外的園林景觀。 指標(biāo)： 整個項目總占地約 5萬平米，規(guī)劃總建筑面積地上約為 31萬平米，地下約為 15萬平米。 都市綜合體發(fā)展趨勢 ? 第三、都市綜合體所聚合的功能將越來細(xì)分具有多樣性 從都市綜合體的案例研究與德思勤實踐案例中可以發(fā)現(xiàn)，都市綜合體的市場也在不斷細(xì)分，其內(nèi)部各種聚合的功能也有主次關(guān)系并不斷演化。 海岸城項目產(chǎn)品綜合優(yōu)勢 ? 目前深圳西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性的集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購物中心。 除率先進(jìn)駐的吉之島、嘉禾影院、真冰溜冰場及中森名菜四大主力店外，陸續(xù)進(jìn)駐的還有本色音樂廚房、順電、生活本色、領(lǐng)跑體育、星巴克、棒約翰、意粉屋、太興新世代、滿記甜品等各式美食，以及 KENT＆ CURWEN、 Durban、 INTERMEZZO、CK JEANS、 ESPRIT、 JOY；； PEACE、 MIRABELL、 Aee、 ONLY、 VERO MODA、 JACK；； JONES、 GSTAR、 CHEVIGNON、 GIORDANO、 BOSSINI、SWATCH、眼鏡 88等，近 120家品牌精選商家已搭載商業(yè)巨輪，開始攜手同行。 人人樂南山總店開業(yè)為大商業(yè)形成的起點，世界零售業(yè)巨頭“家樂福”進(jìn)駐南山，區(qū)域初步形成了一定的商業(yè)輻射力，吸引了周邊居民及部分寶安居民前往購物。第二是永續(xù)經(jīng)營的保證。第二、長期旺場經(jīng)營要靠物業(yè)管理。 人車分流：車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。 萬達(dá)思維：把房地產(chǎn)開發(fā)商的慣性思維顛倒，一定要先租 后建，招商在前，建設(shè)在后。區(qū)域環(huán)境面貌整潔與否并非決定租金高低的因素，許多城市不起眼的區(qū)域租金卻很高， 三看交通 。郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，副中心要選新興業(yè)態(tài)，核心尚圈盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，郊區(qū)盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。從銀行貸款，貸二年期，就來做購物中心。購物中心只要開業(yè)，一兩個月就能收到租金。步行街為綜合體的靈魂和紐帶 ?萬達(dá)綜合體集中體現(xiàn)了 “ 聚合規(guī)模效應(yīng) ” 即城市中心點建設(shè)將帶動商鋪在短期之內(nèi)的價值至少有 10%的提升。 位臵 ：地處五角場核心位臵，用地范圍東臨凇滬路，南靠邯鄲路，北依政通路，西側(cè)為國賓路。 寧波萬達(dá)廣場概況 區(qū)位： 寧波萬達(dá)廣場位于鄞州中心核心區(qū)，東面緊臨城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依貿(mào)城中路毗鄰鄞州區(qū)政府、西至寧南北路，是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項目。因中小企業(yè)誠信度比較低，現(xiàn)金流也不穩(wěn)定，租戶盡量選擇大企業(yè)， 第三期 19982023 多元產(chǎn)業(yè) 走多元化發(fā)展。萬象城主力店鋪： R233。所有會議及宴會設(shè)施均提供最先進(jìn)的視聽媒體科技和無線上網(wǎng)系統(tǒng)。 海岸城 萬象城 ＳＯＨＯ 萬達(dá)模式 現(xiàn)金流 時間 商業(yè)地產(chǎn)代表財務(wù)線圖 世聯(lián) 觀點 2 更新理念 ， 明晰差別 ， 有的放矢 01 萬象城模式 03 04 02 01 05 深圳華潤中心 〃 萬象城案例分析 “最”之模式 管理經(jīng)營模式 項目背景介紹 項目整體定位 2 1 4 主力店鋪形態(tài) 5 財務(wù)運營分析 6 價值 KPI體系 7 物業(yè)類型配臵 3 深圳華潤中心 萬象城 ——在這個 ，品牌零售、特色餐飲交相輝映，娛樂休閑、文化風(fēng)情異彩紛呈。萬象城經(jīng)營模式 ——總部進(jìn)駐，定義形象、海外招商，一線品牌、只租不售，長期經(jīng)營 華潤 投資商 華潤（集團(tuán)）有限公司 發(fā)展商 華潤（深圳）有限公司 建筑設(shè)計 美國 RTKL Associates Inc 廣東省建筑設(shè)計研究院 園林景觀設(shè)計 澳大利亞 Place Planning Design 燈光設(shè)計顧問 Kaplan PartnersArchitectural Lighting 機電設(shè)計顧問 Flack+Kurtz Consulting Engineers 消防與安全設(shè)計顧問 Rolf Jensen 電梯設(shè)計顧問 Hesselberg. Keesee Associates .Inc 幕墻設(shè)計顧問 Curtain Wall Design Consulting. Inc 零售設(shè)計顧問 香港仲量聯(lián)行有限公司 交通設(shè)計顧問 香港 MVA公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心 工料測量師 香港利比建筑工料測量師有限公司 工程監(jiān)理 中國國際工程咨詢公司 廣告推廣策劃顧問 深圳市蔚藍(lán)時代廣告有限公司 華潤 （ 1）商業(yè)地產(chǎn)競爭對手少 。行政中心搬過去了，整個 25棟樓，周邊規(guī)劃正在建一個大學(xué)城，包括全國首家境外辦的大學(xué)。 萬達(dá)廣場開發(fā)的三個時代 省會或核心城市的城市核心商圈 占地 m2，建面 46萬 m2 單體盒子式建筑，地下一層，地上四層 主力店一般 3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達(dá)影院 業(yè)態(tài)按層分布， 1層為精品、服飾， 3層為超市， 4層為專業(yè)賣場和影院 南昌萬達(dá)、長沙萬達(dá) 省會或核心城市的核心商圈 占地 6萬 m2 ，建面 15萬 m2 每個主力店為一幢單體盒子，由多個主力店構(gòu)成 主力店一般為 4家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場、影院 ， 沈陽萬達(dá)、天津萬達(dá) 第一代：單體店 選址 第二代：組合店 第三代：城市綜合體 體量 業(yè)態(tài) 案例 省會或核心城市的城市副中心或新區(qū)中心 占地 1020萬 m2 ，建面 4080萬 m2，其中商業(yè) 1520萬 m2 由星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、 SHOPPINGMALL、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社區(qū)等組成 ，建筑形式為綜合體，以盒子 +街區(qū) +高層的組合形式 主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等 寧波萬達(dá)、上海五角場萬達(dá) 建筑 優(yōu)勢 缺陷 ?選址優(yōu)勢： 12個萬達(dá)商業(yè)廣場建在省會城市或直轄市， 3個建在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的單列市，所有的商業(yè)廣場都在核心商圈的黃金商業(yè)地段。 訂單地產(chǎn) ?萬達(dá)和 17家跨國企業(yè)（其中 10家世界 500強企業(yè)）簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，約定包括目標(biāo)城市的選擇、面積的要求、租金條件等條款。 假如總投資 5億元， 7%的回報率，住宅賣了 2億元，剩下 3億元作為租金回收，加起來，回報率 12%，就可以了?，F(xiàn)狀人口少不要緊，預(yù)計幾年后會怎么樣。 根據(jù)訂單商業(yè)模式，與住宅開發(fā)不同的是，萬達(dá)要考慮主力經(jīng)營商的意見，而并非刻意向邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移 萬達(dá)廣場從市中心核心商圈向副中心和外圍轉(zhuǎn)移的原因 萬達(dá)廣場的選址未照搬發(fā)達(dá)國家在郊區(qū)選址慣例，而主要考慮中國人的消費心理： 亞洲人、中國人好熱鬧不喜歡冷清，購物中心基本都在城區(qū) 中國人去購物中心不完全是購物，還有情感交流，把逛街當(dāng)成快樂的事情。 業(yè)態(tài)調(diào)整與人群的動態(tài)適應(yīng) 。忌諱有死角，寧可使用率降低一點也要做到路路相通，且進(jìn)來的人容易看到垂直交通體系。 小店優(yōu)先 。 商業(yè)項目要有三年的培育期 ，最少也要兩年培育期。交通不便。百納空間 海岸城 商業(yè)面積 約 2萬平方米 商業(yè)部分約 10萬平方米 購物中心約 12萬平方米商業(yè)街約 4萬平方米。 ② 四通八達(dá)的人流行走路線，在便捷高效之余，更讓區(qū)域消費融會貫通。 交通便利 區(qū)域高端住宅發(fā)展成熟 第三、華僑城住宅區(qū)、半山別墅、蘭溪谷、東方花園、波托菲諾等別墅發(fā)展帶來潛在消費市場。獨特的設(shè)計將辦公樓層分成三部分，辦公空間可自己組合 ，少量辦公室擁有獨立的“ 步入式 ” 花園平臺 ? 朝外 soho ? 分戶空調(diào)，客家土樓式設(shè)計風(fēng)格 ? Soho尚都 ? loft挑高辦公，精裝修，分戶式中央空調(diào)，項目本身造型獨特，成為地標(biāo)性建筑 ? 建外 soho ? 項目配套 16條步行商業(yè)街，吸引 300位沿街知名商家 SOHO，是英文 [Small Office Home Office]的頭一個字母的拼寫，就是 [小型辦公、家里辦公 ]的意思。認(rèn)為養(yǎng)鋪期出現(xiàn)的定位不準(zhǔn)，經(jīng)營失敗是正?，F(xiàn)象，經(jīng)過經(jīng)營者的主動調(diào)整，商業(yè)業(yè)態(tài)會逐步成熟。、 Olas de Mare、 Panino Teca、 Peppes Pizza、 Royal Tea、 STARBUCKS COFFEE、UNION Bar Grille、西龍傳香飯。 三里屯SOHO 三里屯 這同樣對都市綜合體的開發(fā)提出了更高的要求。 第二、區(qū)域交通良好，到達(dá)深圳市中心及香港非常方便。新風(fēng)系統(tǒng)讓室內(nèi)空氣自然流通，和室外一樣新鮮。 ?項目東臨深圳灣海域，與香港隔海相望 ，北鄰深圳大學(xué)和高新技術(shù)園區(qū)，南臨南油工業(yè)區(qū)，濱海大道從中心區(qū)北側(cè)通過，到深圳市中心區(qū)交通順暢。 與中心城區(qū)保持良好的連通性，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 人都是有慣性思維的，去什么地方走順腿了自然就去了，不一定是有目的性的。 布局塊狀為主 。 單一通道最好的，最多一個環(huán)路。 不同階段有不同商業(yè)檔次 。 中心區(qū)成本太高，對未來更好地持續(xù)經(jīng)營不利。 ?選址需長時間多次考察確定，如一年的黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的中午、晚上時間。 商業(yè)管理公司將管理費和租金分開算，通過節(jié)約增效，開展招商營運，每年產(chǎn)生幾千萬的利潤。 新項目開發(fā)可利用商家經(jīng)驗進(jìn)行可行性研究， 萬達(dá)建設(shè)項目前，請主力商家派商業(yè)調(diào)研團(tuán)去現(xiàn)場調(diào)研，確定 未來能否經(jīng)營成功，借助商家專業(yè)選址經(jīng)驗，萬達(dá)確定開發(fā)可 行性 提前獲得租金優(yōu)惠。 同處五角場的百聯(lián)和萬達(dá)，兩個隔街相望的商業(yè)項目，商品其實差不多，但萬達(dá)人氣更旺？原因是使萬達(dá)做商業(yè)產(chǎn)品的時候，我們更注重這樣幾個問題，第一個就是休閑娛樂設(shè)施要豐富。 萬達(dá)的互動效應(yīng)：中高檔的住宅群體起來以后，又會把中高檔的人群帶過來，這樣消費層次就會一點一點高起來 “ 我們決定去做寧波。 第三：招商引資工程：讓所在城市的商業(yè)水準(zhǔn)跟國際接軌，且?guī)нM(jìn)去的零售商一般是 500強企業(yè)。萬象城成功的 KPI體系 選城二線城市； 業(yè)態(tài)定位一站式齊全規(guī)劃； 開發(fā)商具備強大實力； 招商以一線品牌為主； 選址考慮因素： 成 功 的 KPI 體 系 打造高端商業(yè)建筑形態(tài)。 只租不售，長期經(jīng)營。 進(jìn)駐企業(yè) ——已有近 40家國際金融機構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其中包括匯豐銀行、上投摩根富林明基金、瑞銀證券、雅培制藥、日本財險、友邦華泰基金、拜耳材料等 7家世界 500強企業(yè)，全球四大會計師事務(wù)所中的德勤華永、畢馬威華振、安永華明，英國上市公司 Michael Page以及新加坡星展銀行、恒豐證券、荷蘭銀行、韓進(jìn)海運、赫伯羅特船務(wù)、華潤電力等。萬象城 ” ?是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群，總建筑面積 55 萬平方米，總投資逾 40 億港幣。 幸福里 ——深圳唯一的都市綜合體內(nèi)的高尚住宅，總建筑面積約 11萬平方米，由 3棟 49層 165米的超高層住宅組成。 Ol233。92年搞了全國最大舊區(qū)改造項目大連市新開路小區(qū)，總規(guī)劃面積八十幾萬平方米，企業(yè)奠定了發(fā)展的基礎(chǔ)。 其中商業(yè)廣場面積 27萬平方米，引入沃爾瑪、百安居、 HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚電玩城、大歌星 KTV、萬達(dá)國際影城、銀泰百貨等 11家主力店。其中商業(yè)面積 26萬平方米，三幢甲級辦公樓約 8萬平方米 商業(yè)模式 ：萬達(dá)采用訂單式的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，匯聚沃爾瑪購物中心、ＨＯＬＡ家居、香港新世界巴黎春天百貨、食品廣場、國際影院、黃金珠寶城、寶大祥青少年購物中心、新華書城等八大主力業(yè)態(tài)，以及近百家各具特色的精品專賣、餐飲休閑品牌。 ?萬達(dá)在全國已經(jīng)有30多個商業(yè)廣場，具備實力后，主力商家如果不進(jìn)某個廣場，后面廣場都不能進(jìn)。 “訂單地產(chǎn) ” 四個要素 ——聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租