【正文】 來，周邊人口起碼 50萬。 —— 萬達董事長王建林 銷售型產(chǎn)品 ——萬達廣場 48克拉 Mini公寓 ?―萬達廣場 48克拉 ” 是一幢總高159米，總層數(shù)為 48層的超高層精裝 MINI公館。 ?項目指標(biāo) 總占地面積為 30378平方米，總建面積為 70000平方米左右，總套數(shù)為 1148套。 位臵 ：地處五角場核心位臵，用地范圍東臨凇滬路，南靠邯鄲路，北依政通路，西側(cè)為國賓路。其中商業(yè)面積 26萬平方米，三幢甲級辦公樓約 8萬平方米 商業(yè)模式 ：萬達采用訂單式的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，匯聚沃爾瑪購物中心、ＨＯＬＡ家居、香港新世界巴黎春天百貨、食品廣場、國際影院、黃金珠寶城、寶大祥青少年購物中心、新華書城等八大主力業(yè)態(tài)，以及近百家各具特色的精品專賣、餐飲休閑品牌。 五角場萬達廣場主力業(yè)態(tài)體現(xiàn)了萬達廣場第三代產(chǎn)品的特征：即購物、娛樂、餐飲、休閑、運動為一體，滿足不同年齡客群的 ” 24小時 “ 消費需求 主力店 位置及建筑 面積 新華書店 靠近國賓路，在萬達國際影城大樓二樓。 建筑面積四萬余平方米， 和樂國際家居廣場 通路與國賓路口，高五層 建筑面積約 m2。人們現(xiàn)在不再物資短缺，不是為了購物而去購物，大家周末沒有事情做，我要找個地方去逛，我們通過引入更多的休閑娛樂的商戶，第二、非常注重廣場的建設(shè)，所謂的廣場建設(shè)就是我們會在每一個項目留 30005000平米的廣場，人們需要溝通和交流的。 ?規(guī)模優(yōu)勢：商業(yè)面積在 100000平以上有 9個， 50000平左右有 6個，在當(dāng)?shù)囟妓爿^大的商業(yè)。 萬達廣場第一、二代產(chǎn)品的優(yōu)劣勢分析 ?商業(yè)地產(chǎn)定位，一、二代建筑形式單一，購物環(huán)境較差；業(yè)態(tài)單一， 90%以上為購物，缺乏休閑與娛樂；與HOPPINGMALL的距離相差較大， ?消費特征及業(yè)態(tài)組合，一、二代產(chǎn)品以目的性消費業(yè)態(tài)為主，商業(yè)價值較低；業(yè)態(tài)組合上的不科學(xué)，沃爾瑪、美凱龍與精品店的組合，無法互動；主力店占到70%以上，租金過低，影響收益；過分依賴主力店的拉動效應(yīng)，而忽視經(jīng)營； ?商業(yè)建筑及規(guī)劃、在建筑形式上主力店之間，主力店與獨立街鋪之間沒有形成較好的互動、動線規(guī)劃普遍較差，平面循環(huán)與立體交叉的動線不好； ?租售模式、獨立商鋪銷售價格過高，散鋪投資收益預(yù)期無法實現(xiàn)，沒有解決好目的性消費（超市、建材）與非目的性消費（精品店）的人群組合。 步行街的零售商鋪形成主力店的補充，為消費提供延續(xù)性消費同時提供租金收入 采用萬達標(biāo)準(zhǔn)化模式設(shè)計，同時結(jié)合項目做適應(yīng)性調(diào)整，采用街坊式布局，購物中心做到主題化和休閑化，人流動線盡量避免盲點，形成閉合的內(nèi)部回路。步行街為綜合體的靈魂和紐帶 ?萬達綜合體集中體現(xiàn)了 “ 聚合規(guī)模效應(yīng) ” 即城市中心點建設(shè)將帶動商鋪在短期之內(nèi)的價值至少有 10%的提升。 ?萬達在全國已經(jīng)有30多個商業(yè)廣場，具備實力后，主力商家如果不進某個廣場，后面廣場都不能進。 訂單地產(chǎn)定義 ：在開發(fā)建設(shè)的時候， 90%的商戶已經(jīng)全部確定。 招商先于建設(shè)避免了招商時發(fā)現(xiàn)建筑體與招商條件不匹配，導(dǎo)致 二次改建成本浪費 招商在先，定制開發(fā)，也避免建筑方案中出現(xiàn)無效出租面積。 主力商家在全國與萬達有戰(zhàn)略合作，可獲得優(yōu)惠租金，而先租后 建的模式令萬達提前獲得預(yù)付租金收益。 ?共同選擇城市和地塊，萬達先選址，商家對每一個店址大家提出意見，書面確認。每個戰(zhàn)略合作伙伴出專業(yè)人員與萬達規(guī)劃設(shè)計部技術(shù)對接，設(shè)計圖紙確定之后，商家給萬達一個正式具有法律效力的確認并打一筆保證金，反悔要賠償萬達一年的租金 萬達與所有合作的伙伴約定一個前提條件，要求接受平均租金概念。 ?正式開工建設(shè)前先簽租約，要求商家要先交保證金，或者開具保單。購物中心只要開業(yè)，一兩個月就能收到租金。 “訂單地產(chǎn) ” 四個要素 ——聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建。 萬達電影院占全國 15%的份額，對集團資金支持 12%左右。 銀行：工商銀行，中國銀行總行、農(nóng)業(yè)銀行總行給萬達巨額的授信。 途徑一 在購物中心旁邊規(guī)劃開發(fā)一些住宅。 途徑二 一個核心區(qū)旁邊沒有地做住宅 可以在購物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。 商業(yè)地產(chǎn)出租為主，且在沒有金融支持的情況下，有三種途徑可獲得現(xiàn)金。產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分離，對散鋪而言經(jīng)營時，往往受制于小業(yè)主的租金限制或者業(yè)態(tài)要求，無法實行下去 銷售散鋪好處 ：因為中國沒有房地產(chǎn)信托，也沒有房地產(chǎn)基金，萬達購物中心只好賣一點，如果完全只租不售會導(dǎo)致負債率太高，以后銀行更不愿意貸款。從銀行貸款，貸二年期，就來做購物中心。在 2023年 1月開了一個總裁辦公會，決定除了已開工的購物中心，暫停其它購物中心的建設(shè)，集中精力尋找長期資金管道，我們找到了一個戰(zhàn)略投資者，拿到幾十億元，在銀行催債前解決了問題。解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠。 四個環(huán)節(jié)控制規(guī)劃設(shè)計 訂單商業(yè)，降低成本，降低風(fēng)險 三年培育期，隨時調(diào)整 萬達廣場的定位關(guān)注 “ 地址、規(guī)模、主力店 ” 三大要素，確?；境晒? 選址 體量 主力店 ?依靠經(jīng)驗，包括零售人員、物管人員與開發(fā)設(shè)計人員智慧。 ?解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和城市發(fā)展方向。大勢確定后，新區(qū)也可以選擇 ?國外購物中心理論 10萬平米以內(nèi)為最佳規(guī)模，按中國國情和快速發(fā)展態(tài)勢， 15萬平米是最佳上限。中國零售業(yè)態(tài)匱乏， 1萬平以上的超市、建材主力店多，但 1000—2023平的次主力店少 ?規(guī)模與效益相關(guān)，規(guī)模越大，租金越低。 ?不同業(yè)態(tài)對區(qū)位要求（市中心核心商圈、副中心、郊區(qū)）不同。郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，副中心要選新興業(yè)態(tài)，核心尚圈盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，郊區(qū)盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。全球趨勢是更多向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。萬達購物中心中娛樂、休閑功能做得好，購物中心就成功，因為文化娛樂功能可增加人群滯留期間。 市中心商業(yè)已經(jīng)非常飽和，競爭激烈。 在邊緣區(qū)域能實現(xiàn)板塊帶動。 受人口密集和城市交通條件限制。最好不去新創(chuàng)造商氣。消費者心理覺得某地方值得去買東西就去了，歷史心理發(fā)生作用。區(qū)域環(huán)境面貌整潔與否并非決定租金高低的因素，許多城市不起眼的區(qū)域租金卻很高， 三看交通 。 四看周邊人口 。 五看規(guī)劃 。購物中心建設(shè)需兩年周期，未來周邊人口發(fā)展規(guī)?？梢詽M足人口條件 選址 業(yè)態(tài)決定體量 ，萬達廣場商業(yè)體量恒定，一般體量大概在 1015萬平米，稍微大一點的城市規(guī)模大的會到 20萬平方米，原因在于基本主力業(yè)態(tài)包括百貨、超市、影院、餐飲街、精品店、電子游戲房等，此類業(yè)態(tài)再加地下空間，僅需 15萬平方米。 萬達廣場在開業(yè)的時候，以適合周邊人群消費能力來確定招哪些商戶進來， 萬達不會先引入高檔商品，再慢慢聚集高檔人群，而是在等高檔人群出現(xiàn)以后再調(diào)整我的商品。超市不需要考慮周邊的人群，對百貨的影響都不會大。必須程序做對，招商在前。不懂得在開始規(guī)劃時與主力店談租金而不是建設(shè)期再招商。 萬達思維：把房地產(chǎn)開發(fā)商的慣性思維顛倒，一定要先租 后建，招商在前，建設(shè)在后。萬達購物中心的成本組成：建安包括稅費、管理費等，不算精裝，平均每平方米 3000元左右。 程序做對后，與主力店、次主力店簽好合同，約定拿到質(zhì)檢驗收證書免租三個月，第 91天開始計租，不管他們開不開業(yè)。 ?設(shè)計環(huán)節(jié)六要素 購物中心設(shè)計環(huán)節(jié)的六點把控 3 人流動線 。人在這種路線中，方向感好，容易找到位臵 忌諱走到頭再折回的道路。 視覺通透?？吹皆蕉嗟牡赇佋胶茫艽碳と说馁徺I欲。 交通首先考慮出入口便捷，停車怎么到達各個店。 人車分流：車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉?？紤]成本，地下卸貨區(qū)可局部做高。 萬達訂單商業(yè)，招商在前建設(shè)在后。做了兩三年，所有業(yè)態(tài)的特點就掌握了，需要時間積累。 做購物中心做塊狀比較好，最好不要做長條的，避免人流從這頭到那頭沒有交流，人流圍著一圈走，或者拐彎走，人氣能夠兜得住，滯留時間長。 并非主力店就放在最好位臵，恰恰把不容易賣不容易租比較差的位臵給主力店去做，正主力店租金不是太高，但是它穩(wěn)定、招人氣。把最好的位臵留給小店，可提高整個回報率。賣鋪實際上是犧牲長期利益換取短期利益。第二、長期旺場經(jīng)營要靠物業(yè)管理。 開業(yè)是一個分水嶺，開業(yè)之后麻煩事很多，主力店、業(yè)主、商戶的投訴，機電的維保，環(huán)保的要求等等，尤其是市場的培育問題，前三年不穩(wěn)定，很麻煩。 一般來講，購物中心開業(yè)的前三年，尤其是第一年的掉鋪率會達到 30%。過了幾年，培育期過了，大家認可它了，買東西的人也走順腿了。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購買行為中只有百分之十幾是目的性購買， 80%是隨機購買。大多數(shù)基金收購購物中心，要開業(yè)兩年之后才考慮。他們都要等渡過培育期，基金只要求 35%的回報，但必須穩(wěn)定。主力店進來第一人氣保證。第二是永續(xù)經(jīng)營的保證。所以光租小店不行，至少有一半面積租給有品牌的主力店，它能守得住，即使不好也能調(diào)整。 萬達商業(yè)地產(chǎn)運營模式可從開發(fā)各階段價值鏈分析出發(fā)，與之相應(yīng)，長期低成本金融運作則是運營的最高核心。 發(fā)揮自身環(huán)境特點，開發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 城市副中心特色 從深圳南山城市副中心的發(fā)展歷程來看，南山商業(yè)市場是由住宅開發(fā)和交通所帶動的 1990 1995 2023 2023 至今 未發(fā)展時期 新舊商業(yè)更替 穩(wěn)定發(fā)展期 特征 上世紀(jì) 80年代末，地處深圳特區(qū)西部的南山區(qū)，還是一個相當(dāng)偏僻的行政區(qū)域。 1999年 10月 1日，濱海大道正式通車，南山到羅湖、福田的車程縮短到十多分鐘，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘南山，一個個住宅小區(qū)拔地而起尤其是蛇口、華僑城開始大力發(fā)展高端住宅 。 銅鑼灣、家樂福、五星級的希爾頓酒店等又開始了新一輪擴張。 發(fā)展模式 時期 到了 1995年，深圳市中心區(qū)西移工程開始啟動，南山的市場前景才得以受到關(guān)注。 人人樂南山總店開業(yè)為大商業(yè)形成的起點，世界零售業(yè)巨頭“家樂?！边M駐南山，區(qū)域初步形成了一定的商業(yè)輻射力，吸引了周邊居民及部分寶安居民前往購物。 發(fā)展期 隨著大量新增居民的涌入，舊的商業(yè)街開始改造和沒落，新的商業(yè)形態(tài)和新的商圈逐步形成，沃爾瑪、海雅百貨等許多大型商業(yè)物業(yè)的相繼開業(yè)。 交通不便 老公房 小商業(yè) 交通發(fā)展 商品房發(fā)展 超市進駐 高速公路成型 高級住宅區(qū) 地鐵、西部通道通車 別墅市場發(fā)展 綜合體形成 商圈繼續(xù)發(fā)展 項目周邊住宅地產(chǎn)發(fā)展成熟、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初現(xiàn)端倪，緊鄰科技創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)業(yè)區(qū)，與深圳市中心及香港方向交通便利 ?項目所處之南山商業(yè)文化中心區(qū)，周邊除現(xiàn)有部分商業(yè)用地、商業(yè)辦公用地及居住用地、娛樂用地之外，住宅用地基本已完全轉(zhuǎn)讓。西片區(qū)保利城花園、天悅園、青春家園、山海人家、海印長城等商住項目也已在建并發(fā)售。 華僑城住宅區(qū) 深圳灣大橋 蛇口經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 海岸城 科技園 西部通道 通往香港 擁有良好的消費環(huán)境，依托周邊成熟的住宅區(qū)、及通往深圳市區(qū)和香港的便利交通為商業(yè)帶來人氣 深圳市中心及香港的潛在消費人群 1 2 周邊成熟高級住宅區(qū)白領(lǐng) 3 附近高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的白領(lǐng) 目標(biāo)客戶群體 4 高檔住宅區(qū)的企業(yè)家?guī)髽I(yè)入駐南山寫字樓市場 本項目周邊有競爭產(chǎn)業(yè)，所以要與周邊區(qū)域同類產(chǎn)品類型差異互補，形成商業(yè)氛圍，提升區(qū)域競爭力 項目 保利文化廣場 益田假日廣場 京基 業(yè)態(tài)組成 百貨、超市、餐飲 酒店和商場以及寫 字樓三部分構(gòu)成 休閑、娛樂、餐飲 寫字樓、購物中心，風(fēng) 情商業(yè)街 開發(fā)商 保利集團 華僑城 京基地產(chǎn) 海岸地產(chǎn) 地址 南山商業(yè)文化中心核心 區(qū)東南角 深南大道世界之窗 對面 白石路和沙河?xùn)|路交界 不遠處 南山區(qū)海德三道與文心五路交匯處 最大亮點 被譽為第五代商業(yè)項目，是深圳惟一以文化為主題的擁有博物館和劇院的商業(yè)項目 華僑城內(nèi)首個高檔商業(yè) 最值得驕傲是商業(yè)位置 海岸城購物中心的檔次、規(guī)模以及定位可以說是后海片區(qū)最吸引眼球的 海岸城突圍方式 緊緊圍繞客戶需求，從產(chǎn)品力、配套設(shè)施、軟性服務(wù)以及對購物精神體驗的營造來突破市場 四：打造符合產(chǎn)品優(yōu)勢的特色氛圍 三：符合客戶購物需求的專署服務(wù)體系 二：強調(diào)購物體驗的完整性及相關(guān)配套 一：產(chǎn)品細節(jié)的打造及品質(zhì)需求 南山海岸城定位 建設(shè)地點：深圳市南山商業(yè)文化中心區(qū) 總用地面積： 總建筑面積：約 29萬 m2 建筑容積率： 竣工時間： 2023年 開發(fā)商：深圳市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 局部合作設(shè)計