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世聯(lián)地產(chǎn)城市綜合體顧問業(yè)務(wù)介紹-文庫吧資料

2025-03-04 13:54本頁面
  

【正文】 交通體系 。 購物中心設(shè)計(jì)要求一眼至少能看到十個(gè)店招。忌諱有死角,寧可使用率降低一點(diǎn)也要做到路路相通,且進(jìn)來的人容易看到垂直交通體系。 單一通道最好的,最多一個(gè)環(huán)路。做對程序的好處就是給我們帶來效益,避免麻煩。成本便宜的原因在于設(shè)計(jì)階段與進(jìn)駐的各店對接好,沒有無效面積,大堂、電梯、卸貨區(qū)的位臵都是反復(fù)計(jì)算好的,所有面積都能產(chǎn)生租金。 招商在前能節(jié)省巨大的投資。規(guī)劃期可以故意與兩三家談,這樣租金就會(huì)談高一點(diǎn)。 2 開發(fā)商誤區(qū) 做購物中心的發(fā)展商,9成多以上是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來,包括萬達(dá),房地產(chǎn)開發(fā)的思維定式: 先做規(guī)劃設(shè)計(jì),建一半甚至建成了再招商,主力店來人,在談判中發(fā)展商處于弱勢,只能被迫接受他們提出的價(jià)格。主要調(diào)整的是商業(yè)配套,在區(qū)域周邊的房地產(chǎn)開發(fā)成熟后,消費(fèi)者有跑順腿的消費(fèi)適應(yīng)過程,跑順后每周就會(huì)定期去萬達(dá)并自然形成消費(fèi),此時(shí)再根據(jù)消費(fèi)需求調(diào)整業(yè)態(tài), 萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)組合的確定方式 業(yè)態(tài) 將招商提前到工程土建之前可以談判提高租金、減少無效出租面積,避免主力店排他性協(xié)議 做一個(gè)購物中心,一般有七、八家主力店,主力店一定要考慮不同業(yè)態(tài)的組合方式,能滿足一站式購物的需求,提高比較效益 很多大的主力店簽約時(shí)都要求排他性,不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手。 業(yè)態(tài)調(diào)整與人群的動(dòng)態(tài)適應(yīng) 。 不同階段有不同商業(yè)檔次 。寧波萬達(dá)并非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū),選址原因是位于新規(guī)劃開發(fā)區(qū),是城市發(fā)展方向?,F(xiàn)狀人口多且居住人口占大多數(shù)是重要因素,因?yàn)橘徫镏行姆?wù)半徑為 5公里到 10公里,所以周邊人口數(shù)量需在 30萬以上。購物中心一定要兩邊或者四邊都是大馬路,因購物中心停車位最少是幾百個(gè),多的幾千個(gè),對交通影響非常大。 二看租金 ,選擇租金或預(yù)期租金比較高的地方。商業(yè)地段商氣形成最重要的是歷史,而不是購物中心自身建設(shè)規(guī)模和體量。中國只能發(fā)展大交通,不能敞開私家車, 中國土地緊張,不可能像國外到郊外大規(guī)模征地 ?開發(fā)選址五要點(diǎn) 一看傳統(tǒng) ,首選傳統(tǒng)商業(yè)地段。 根據(jù)訂單商業(yè)模式,與住宅開發(fā)不同的是,萬達(dá)要考慮主力經(jīng)營商的意見,而并非刻意向邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移 萬達(dá)廣場從市中心核心商圈向副中心和外圍轉(zhuǎn)移的原因 萬達(dá)廣場的選址未照搬發(fā)達(dá)國家在郊區(qū)選址慣例,而主要考慮中國人的消費(fèi)心理: 亞洲人、中國人好熱鬧不喜歡冷清,購物中心基本都在城區(qū) 中國人去購物中心不完全是購物,還有情感交流,把逛街當(dāng)成快樂的事情。 中心區(qū)成本太高,對未來更好地持續(xù)經(jīng)營不利。 1 萬達(dá)廣場的選址:集中于城市核心區(qū)或未來城市拓展區(qū)。國外購物中心有近一半的面積都拿出來做休閑娛樂文化健身。 ?購中心 “ 四大功能 ” 為 購物、休閑、運(yùn)動(dòng)、交際。核心商圈不能搞建材、家居,大賣場。規(guī)模體量要求最佳,不求最大,比較效益目標(biāo)優(yōu)先。 ?15萬平的商業(yè),至少要 5家不同業(yè)態(tài)的主力店和超過 20家次主力店來組合?,F(xiàn)狀人口少不要緊,預(yù)計(jì)幾年后會(huì)怎么樣。 ?選址需長時(shí)間多次考察確定,如一年的黃金季節(jié)、非黃金季節(jié),一天的中午、晚上時(shí)間。 萬達(dá)廣場模式的四個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)說明 三點(diǎn)一線定位 提前招商 規(guī)劃環(huán)節(jié) 業(yè)態(tài)調(diào)整及管理 結(jié)合中國實(shí)際,選擇中心城區(qū)開店。 在全國開發(fā)大量綜 合體物業(yè)穩(wěn)定租金 獲得低成本融資 早期銷售大賣場 底層小商鋪 回籠資金 后期綜合體商業(yè)出租 為主,靠銷售住宅 和寫字樓回籠資金 銀行貸款為主 國外封閉基金 債權(quán) 低成本拿地 商業(yè)創(chuàng)新融資 訂單商業(yè)提前收租 商業(yè)管理公司盈利 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合型的產(chǎn)業(yè),它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等,其中最需要的就是資金,而且是低成本的、能長期使用的資金。 2023年,遭遇宏觀調(diào)控,短融長投的弊端顯現(xiàn),國家把購物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一,資金鏈變得緊張。 通過萬達(dá)廣場的規(guī)?;_發(fā),解決了開發(fā)商普遍面臨的 “ 短債長投 ” 問題,形成低成本資金良性循環(huán) 萬達(dá)的教訓(xùn): 在 2023年開始做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候,萬達(dá)以房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維思考問題。 銷售散鋪劣勢 :商鋪銷售需要三權(quán)分離。 途徑三 不能做寫字樓或公寓,用地性質(zhì)僅有商業(yè),把租金回報(bào)率低的大店賣掉, 以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報(bào)率,但不要賣小店鋪,小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的,大店的租金則是非常穩(wěn)定的,幾乎很少增長。 假如總投資 5億元, 7%的回報(bào)率,住宅賣了 2億元,剩下 3億元作為租金回收,加起來,回報(bào)率 12%,就可以了。 商業(yè)管理公司將管理費(fèi)和租金分開算,通過節(jié)約增效,開展招商營運(yùn),每年產(chǎn)生幾千萬的利潤。 有金融支持的情況下,萬達(dá)模式的融資主要通過整合以下三個(gè)渠道實(shí)現(xiàn) “ 低成本拿地 ” “ 訂單商業(yè)預(yù)收租金 ” “ 先建銷售型物業(yè)后造持有型商業(yè) ” 基金:成立麥格里萬達(dá)中國基金,得到優(yōu)良評級后,在海外發(fā)債只要募資 %的成本。 萬達(dá)董事長王健林提出,做商業(yè)地產(chǎn)有三好三難 : 管理難:商業(yè)必經(jīng)培育期、收租率 (隔街死、一步差三成) 長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào) 三好 三難 經(jīng)濟(jì)周期影響小 享受資產(chǎn)升值雙重回報(bào) 門檻高:資金需求大、人才要求高 風(fēng)險(xiǎn)大:定位與招商難 1 2 3 1 2 3 低成本 資金 來源 中長期金 融支持 項(xiàng)目自身 滾動(dòng) 商業(yè)創(chuàng)新 創(chuàng)新:萬達(dá)列為全國房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè),允許異地貸款,不受地域的約束,單筆貸款在 5億之內(nèi)無需審批,兩天三天可以批款。廣場一旦運(yùn)營,商家不管開不開業(yè),進(jìn)不進(jìn)場都必須付租金 聯(lián)合協(xié)議 共同參與 平均租金 先租后建。之后萬達(dá)建設(shè),計(jì)租方式:商業(yè)廣場開業(yè) 90天或是對方進(jìn)場 90天就開始計(jì)租。即將全國的城市分三等租金(北京上海廣州深圳為第一等,省會(huì)等二線城市算第二等),事先約定租金水平,改變分別主力談判對發(fā)展速度的制約。 選址后進(jìn)行技術(shù)對接(店面層高、面積、出入口、交通體系、設(shè)備等)。 訂單地產(chǎn) ?萬達(dá)和 17家跨國企業(yè)(其中 10家世界 500強(qiáng)企業(yè))簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議,約定包括目標(biāo)城市的選擇、面積的要求、租金條件等條款。 新項(xiàng)目開發(fā)可利用商家經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行可行性研究, 萬達(dá)建設(shè)項(xiàng)目前,請主力商家派商業(yè)調(diào)研團(tuán)去現(xiàn)場調(diào)研,確定 未來能否經(jīng)營成功,借助商家專業(yè)選址經(jīng)驗(yàn),萬達(dá)確定開發(fā)可 行性 提前獲得租金優(yōu)惠。 訂單地產(chǎn)的優(yōu)勢 縮短建設(shè)周期、降低建造成本。 ?目前進(jìn)入萬達(dá)的都是國內(nèi)或國際上的大牌商戶。在經(jīng)營兩年之后,它整體商鋪?zhàn)饨鹩?20%,與萬達(dá)類似的北京國貿(mào)、上海新天地,都對周邊的物業(yè)價(jià)值生活品質(zhì)有明顯提升,開發(fā)商也從中獲得增值收益 第三代向第四代的轉(zhuǎn)型:未來會(huì)加入展示、文化、展覽等業(yè)態(tài)進(jìn)去,除購物休閑之外,還可以有一些文化熏陶 開放性的對外交通 第三代萬達(dá)綜合體特征 開放性公共休閑場所 相對閉合的內(nèi)部通道回路 休閑與購物良性互動(dòng) 商業(yè) 辦公 酒店 住宅 第三代產(chǎn)品物業(yè)組合 第三代產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征 購物、娛樂、休閑、交流、展示、 文化為一體 第四代產(chǎn)品 萬達(dá)綜合體的核心商業(yè)模式:訂單商業(yè) 萬達(dá)訂單地產(chǎn)歷程 : ?初期和沃爾瑪合作 ? 56年后,萬達(dá)積累了大批各種業(yè)態(tài)領(lǐng)先的商戶。建筑設(shè)計(jì)突出體現(xiàn)城市意向和地標(biāo)式建筑。 萬達(dá)廣場第三代產(chǎn)品 ——城市綜合體開發(fā)模式特征 建筑構(gòu)成 商業(yè)業(yè)態(tài)組合 規(guī)劃特色 建筑面積一般地上面積 14萬平方米以上,地下 7萬平方米以上城市綜合體( HOPSCA)一般包括 Hotel酒店、 Office寫字樓、 Pubulic space公共空間、 Shoppingmall購物中心, ulturerecretion文化娛樂休閑設(shè)施、 Apartment公寓以及停車場等產(chǎn)品,廣場中心為商業(yè)步行街,主力店均圍繞步行街布局,形成良好動(dòng)線和公共空間 商業(yè)中零售和非零售的比例各占 50%,零售娛樂和餐飲比例控制在 4:3: 3,在豎向上,不同的業(yè)態(tài)在不同樓棟進(jìn)行縱向業(yè)態(tài)組合,例如家具、家飾、家紡和建材在一起,娛樂、網(wǎng)吧、電玩城在一起,形成客流搭配和時(shí)間的連續(xù)性效應(yīng)。 ?商戶優(yōu)勢: “ 訂單式商業(yè) ” 為其引來了國際知名的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營,如沃爾瑪、美凱龍、百盛等,吸引大量消費(fèi)人流 ?經(jīng)營貢獻(xiàn) 前 2代的萬達(dá)商業(yè)廣場是萬達(dá)在營項(xiàng)目的主力,有 12個(gè),從開發(fā)層面上是成功的,但占總面積 20%的銷售散鋪,給萬達(dá)制造了許多問題,部分項(xiàng)目目前運(yùn)營仍較困難,如長春、沈陽、武漢等。 萬達(dá)廣場開發(fā)的三個(gè)時(shí)代 省會(huì)或核心城市的城市核心商圈 占地 m2,建面 46萬 m2 單體盒子式建筑,地下一層,地上四層 主力店一般 3家,沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達(dá)影院 業(yè)態(tài)按層分布, 1層為精品、服飾, 3層為超市, 4層為專業(yè)賣場和影院 南昌萬達(dá)、長沙萬達(dá) 省會(huì)或核心城市的核心商圈 占地 6萬 m2 ,建面 15萬 m2 每個(gè)主力店為一幢單體盒子,由多個(gè)主力店構(gòu)成 主力店一般為 4家,百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場、影院 , 沈陽萬達(dá)、天津萬達(dá) 第一代:單體店 選址 第二代:組合店 第三代:城市綜合體 體量 業(yè)態(tài) 案例 省會(huì)或核心城市的城市副中心或新區(qū)中心 占地 1020萬 m2 ,建面 4080萬 m2,其中商業(yè) 1520萬 m2 由星級酒店、寫字樓、酒店式公寓(或SOHO)、 SHOPPINGMALL、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社區(qū)等組成 ,建筑形式為綜合體,以盒子 +街區(qū) +高層的組合形式 主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等 寧波萬達(dá)、上海五角場萬達(dá) 建筑 優(yōu)勢 缺陷 ?選址優(yōu)勢: 12個(gè)萬達(dá)商業(yè)廣場建在省會(huì)城市或直轄市, 3個(gè)建在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的單列市,所有的商業(yè)廣場都在核心商圈的黃金商業(yè)地段。 同處五角場的百聯(lián)和萬達(dá),兩個(gè)隔街相望的商業(yè)項(xiàng)目,商品其實(shí)差不多,但萬達(dá)人氣更旺?原因是使萬達(dá)做商業(yè)產(chǎn)品的時(shí)候,我們更注重這樣幾個(gè)問題,第一個(gè)就是休閑娛樂設(shè)施要豐富。 沃爾瑪購物廣場: 靠近淞滬路和政通路,高四層 建筑面積約 m2 巴黎春天百貨: 靠近淞滬路和邯鄲路,高七層, 建筑面積約 m2; 第一食品廣場: 靠近邯鄲路和國賓路,高五層 建筑面積約 m2; 萬達(dá)國際影城: 靠近國賓路,共設(shè)置十個(gè)放映廳、 建筑物總建筑面積約 m2; 地下一層休閑購物廣場: 將引進(jìn)國內(nèi)外包括特色餐飲、娛樂休閑、精品時(shí)尚等行業(yè)內(nèi)著名連鎖品牌店進(jìn)場經(jīng)營。 案例之一 五角場萬達(dá)廣場 五角場萬達(dá)廣場地上總建筑面積約 33萬平方米,是五角場副中心目前體量最大、業(yè)態(tài)最全、商氣最旺的商業(yè)項(xiàng)目。 規(guī)劃: 廣場平面呈 “ 品 ” 字形布臵,劃分為五幢大型業(yè)態(tài)的商用群樓和三幢甲級高層辦公樓。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃為,主力面積 50平方米左右的精裝 MINI公館。位于萬達(dá)商業(yè)廣場東側(cè),西南面是已經(jīng)交付入住的萬達(dá)廣場公寓,與五星級索菲特萬達(dá)大酒店共同組成萬達(dá)廣場酒店商務(wù)區(qū),是萬達(dá)廣場的重要組成部分。長遠(yuǎn)看寧波這個(gè)購物中心可能是效益最好的。行政中心搬過去了,整個(gè) 25棟樓,周邊規(guī)劃正在建一個(gè)大學(xué)城,包括全國首家境外辦的大學(xué)。 萬達(dá)的互動(dòng)效應(yīng):中高檔的住宅群體起來以后,又會(huì)把中高檔的人群帶過來,這樣消費(fèi)層次就會(huì)一點(diǎn)一點(diǎn)高起來 “ 我們決定去做寧波。萬達(dá)拿地和開業(yè)后,出現(xiàn)兩個(gè)萬達(dá)現(xiàn)象 第一,周圍的住宅,房地產(chǎn)項(xiàng)目知道萬達(dá)拿項(xiàng)目后迅速提價(jià),二手房價(jià)立即往上漲。 效應(yīng) 寧波 鄞州中心區(qū)開發(fā)的樓盤已經(jīng)超過300萬平方米,但由于周邊配套設(shè)施還不是很完善,樓盤入住率相對較低, 2023年 5月萬達(dá)廣場開業(yè)后,加速了鄞州中心區(qū)地塊的成熟和人口、資源聚集,并使之成為繼天一商圈之后寧波市的又一商業(yè)中心。 構(gòu)成 :萬達(dá)廣場由 國際 購物中心、國際 商務(wù) 酒店、城市 公寓三大功能板塊構(gòu)成,總占地面積 21萬平方米,總建筑面積 萬平方米,投資 20億元。而商業(yè)地產(chǎn)容易拿到土地。 ( 3) 容易獲得項(xiàng)目。 ( 2) 相比住宅可享受雙重利潤 。 ( 1)商業(yè)地產(chǎn)競爭對手少 。 第三:招商引資工程:讓所在城市的商業(yè)水準(zhǔn)跟國際接軌,且?guī)нM(jìn)去的零售商一般是 500強(qiáng)企業(yè)。購物中心里最大新增 1萬人就業(yè),最小有 7千人就業(yè),符合中國正處于就業(yè)高峰期及中央號(hào)召加強(qiáng)社會(huì)穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)國情 第二:稅收工程 。 房產(chǎn)開發(fā)保持三個(gè)全國之最,跨區(qū)域開發(fā)最多(在25個(gè)城市開發(fā))每年開發(fā)面積最大(一年 300萬平米左右)、第三銷售額最
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