【正文】 交通體系 。 購物中心設(shè)計(jì)要求一眼至少能看到十個(gè)店招。忌諱有死角，寧可使用率降低一點(diǎn)也要做到路路相通，且進(jìn)來的人容易看到垂直交通體系。 單一通道最好的，最多一個(gè)環(huán)路。做對(duì)程序的好處就是給我們帶來效益，避免麻煩。成本便宜的原因在于設(shè)計(jì)階段與進(jìn)駐的各店對(duì)接好，沒有無效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位臵都是反復(fù)計(jì)算好的，所有面積都能產(chǎn)生租金。 招商在前能節(jié)省巨大的投資。規(guī)劃期可以故意與兩三家談，這樣租金就會(huì)談高一點(diǎn)。 2 開發(fā)商誤區(qū) 做購物中心的發(fā)展商，9成多以上是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來，包括萬達(dá)，房地產(chǎn)開發(fā)的思維定式： 先做規(guī)劃設(shè)計(jì)，建一半甚至建成了再招商，主力店來人，在談判中發(fā)展商處于弱勢(shì)，只能被迫接受他們提出的價(jià)格。主要調(diào)整的是商業(yè)配套，在區(qū)域周邊的房地產(chǎn)開發(fā)成熟后，消費(fèi)者有跑順腿的消費(fèi)適應(yīng)過程，跑順后每周就會(huì)定期去萬達(dá)并自然形成消費(fèi)，此時(shí)再根據(jù)消費(fèi)需求調(diào)整業(yè)態(tài)， 萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合的確定方式 業(yè)態(tài) 將招商提前到工程土建之前可以談判提高租金、減少無效出租面積，避免主力店排他性協(xié)議 做一個(gè)購物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要考慮不同業(yè)態(tài)的組合方式，能滿足一站式購物的需求，提高比較效益 很多大的主力店簽約時(shí)都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 業(yè)態(tài)調(diào)整與人群的動(dòng)態(tài)適應(yīng) 。 不同階段有不同商業(yè)檔次 。寧波萬達(dá)并非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，選址原因是位于新規(guī)劃開發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向?，F(xiàn)狀人口多且居住人口占大多數(shù)是重要因素，因?yàn)橘徫镏行姆?wù)半徑為 5公里到 10公里，所以周邊人口數(shù)量需在 30萬以上。購物中心一定要兩邊或者四邊都是大馬路，因購物中心停車位最少是幾百個(gè)，多的幾千個(gè)，對(duì)交通影響非常大。 二看租金 ，選擇租金或預(yù)期租金比較高的地方。商業(yè)地段商氣形成最重要的是歷史，而不是購物中心自身建設(shè)規(guī)模和體量。中國只能發(fā)展大交通，不能敞開私家車， 中國土地緊張，不可能像國外到郊外大規(guī)模征地 ?開發(fā)選址五要點(diǎn) 一看傳統(tǒng) ，首選傳統(tǒng)商業(yè)地段。 根據(jù)訂單商業(yè)模式，與住宅開發(fā)不同的是，萬達(dá)要考慮主力經(jīng)營商的意見，而并非刻意向邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移 萬達(dá)廣場(chǎng)從市中心核心商圈向副中心和外圍轉(zhuǎn)移的原因 萬達(dá)廣場(chǎng)的選址未照搬發(fā)達(dá)國家在郊區(qū)選址慣例，而主要考慮中國人的消費(fèi)心理： 亞洲人、中國人好熱鬧不喜歡冷清，購物中心基本都在城區(qū) 中國人去購物中心不完全是購物，還有情感交流，把逛街當(dāng)成快樂的事情。 中心區(qū)成本太高，對(duì)未來更好地持續(xù)經(jīng)營不利。 1 萬達(dá)廣場(chǎng)的選址：集中于城市核心區(qū)或未來城市拓展區(qū)。國外購物中心有近一半的面積都拿出來做休閑娛樂文化健身。 ?購中心 “ 四大功能 ” 為 購物、休閑、運(yùn)動(dòng)、交際。核心商圈不能搞建材、家居，大賣場(chǎng)。規(guī)模體量要求最佳，不求最大，比較效益目標(biāo)優(yōu)先。 ?15萬平的商業(yè)，至少要 5家不同業(yè)態(tài)的主力店和超過 20家次主力店來組合?，F(xiàn)狀人口少不要緊，預(yù)計(jì)幾年后會(huì)怎么樣。 ?選址需長時(shí)間多次考察確定，如一年的黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的中午、晚上時(shí)間。 萬達(dá)廣場(chǎng)模式的四個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)說明 三點(diǎn)一線定位 提前招商 規(guī)劃環(huán)節(jié) 業(yè)態(tài)調(diào)整及管理 結(jié)合中國實(shí)際，選擇中心城區(qū)開店。 在全國開發(fā)大量綜 合體物業(yè)穩(wěn)定租金 獲得低成本融資 早期銷售大賣場(chǎng) 底層小商鋪 回籠資金 后期綜合體商業(yè)出租 為主，靠銷售住宅 和寫字樓回籠資金 銀行貸款為主 國外封閉基金 債權(quán) 低成本拿地 商業(yè)創(chuàng)新融資 訂單商業(yè)提前收租 商業(yè)管理公司盈利 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，其中最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。 2023年，遭遇宏觀調(diào)控，短融長投的弊端顯現(xiàn)，國家把購物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，資金鏈變得緊張。 通過萬達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)模化開發(fā)，解決了開發(fā)商普遍面臨的 “ 短債長投 ” 問題，形成低成本資金良性循環(huán) 萬達(dá)的教訓(xùn)： 在 2023年開始做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，萬達(dá)以房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維思考問題。 銷售散鋪劣勢(shì) ：商鋪銷售需要三權(quán)分離。 途徑三 不能做寫字樓或公寓，用地性質(zhì)僅有商業(yè)，把租金回報(bào)率低的大店賣掉， 以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報(bào)率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長。 假如總投資 5億元， 7%的回報(bào)率，住宅賣了 2億元，剩下 3億元作為租金回收，加起來，回報(bào)率 12%，就可以了。 商業(yè)管理公司將管理費(fèi)和租金分開算，通過節(jié)約增效，開展招商營運(yùn)，每年產(chǎn)生幾千萬的利潤。 有金融支持的情況下，萬達(dá)模式的融資主要通過整合以下三個(gè)渠道實(shí)現(xiàn) “ 低成本拿地 ” “ 訂單商業(yè)預(yù)收租金 ” “ 先建銷售型物業(yè)后造持有型商業(yè) ” 基金：成立麥格里萬達(dá)中國基金，得到優(yōu)良評(píng)級(jí)后，在海外發(fā)債只要募資 %的成本。 萬達(dá)董事長王健林提出，做商業(yè)地產(chǎn)有三好三難 : 管理難：商業(yè)必經(jīng)培育期、收租率 （隔街死、一步差三成） 長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào) 三好 三難 經(jīng)濟(jì)周期影響小 享受資產(chǎn)升值雙重回報(bào) 門檻高：資金需求大、人才要求高 風(fēng)險(xiǎn)大：定位與招商難 1 2 3 1 2 3 低成本 資金 來源 中長期金 融支持 項(xiàng)目自身 滾動(dòng) 商業(yè)創(chuàng)新 創(chuàng)新：萬達(dá)列為全國房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)，允許異地貸款，不受地域的約束，單筆貸款在 5億之內(nèi)無需審批，兩天三天可以批款。廣場(chǎng)一旦運(yùn)營，商家不管開不開業(yè)，進(jìn)不進(jìn)場(chǎng)都必須付租金 聯(lián)合協(xié)議 共同參與 平均租金 先租后建。之后萬達(dá)建設(shè)，計(jì)租方式：商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè) 90天或是對(duì)方進(jìn)場(chǎng) 90天就開始計(jì)租。即將全國的城市分三等租金（北京上海廣州深圳為第一等，省會(huì)等二線城市算第二等），事先約定租金水平，改變分別主力談判對(duì)發(fā)展速度的制約。 選址后進(jìn)行技術(shù)對(duì)接（店面層高、面積、出入口、交通體系、設(shè)備等）。 訂單地產(chǎn) ?萬達(dá)和 17家跨國企業(yè)（其中 10家世界 500強(qiáng)企業(yè)）簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，約定包括目標(biāo)城市的選擇、面積的要求、租金條件等條款。 新項(xiàng)目開發(fā)可利用商家經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行可行性研究， 萬達(dá)建設(shè)項(xiàng)目前，請(qǐng)主力商家派商業(yè)調(diào)研團(tuán)去現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，確定 未來能否經(jīng)營成功，借助商家專業(yè)選址經(jīng)驗(yàn)，萬達(dá)確定開發(fā)可 行性 提前獲得租金優(yōu)惠。 訂單地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì) 縮短建設(shè)周期、降低建造成本。 ?目前進(jìn)入萬達(dá)的都是國內(nèi)或國際上的大牌商戶。在經(jīng)營兩年之后，它整體商鋪?zhàn)饨鹩?20%，與萬達(dá)類似的北京國貿(mào)、上海新天地，都對(duì)周邊的物業(yè)價(jià)值生活品質(zhì)有明顯提升，開發(fā)商也從中獲得增值收益 第三代向第四代的轉(zhuǎn)型：未來會(huì)加入展示、文化、展覽等業(yè)態(tài)進(jìn)去，除購物休閑之外，還可以有一些文化熏陶 開放性的對(duì)外交通 第三代萬達(dá)綜合體特征 開放性公共休閑場(chǎng)所 相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路 休閑與購物良性互動(dòng) 商業(yè) 辦公 酒店 住宅 第三代產(chǎn)品物業(yè)組合 第三代產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征 購物、娛樂、休閑、交流、展示、 文化為一體 第四代產(chǎn)品 萬達(dá)綜合體的核心商業(yè)模式：訂單商業(yè) 萬達(dá)訂單地產(chǎn)歷程 ： ?初期和沃爾瑪合作 ? 56年后，萬達(dá)積累了大批各種業(yè)態(tài)領(lǐng)先的商戶。建筑設(shè)計(jì)突出體現(xiàn)城市意向和地標(biāo)式建筑。 萬達(dá)廣場(chǎng)第三代產(chǎn)品 ——城市綜合體開發(fā)模式特征 建筑構(gòu)成 商業(yè)業(yè)態(tài)組合 規(guī)劃特色 建筑面積一般地上面積 14萬平方米以上，地下 7萬平方米以上城市綜合體（ HOPSCA）一般包括 Hotel酒店、 Office寫字樓、 Pubulic space公共空間、 Shoppingmall購物中心， ulturerecretion文化娛樂休閑設(shè)施、 Apartment公寓以及停車場(chǎng)等產(chǎn)品，廣場(chǎng)中心為商業(yè)步行街，主力店均圍繞步行街布局，形成良好動(dòng)線和公共空間 商業(yè)中零售和非零售的比例各占 50%，零售娛樂和餐飲比例控制在 4：3： 3，在豎向上，不同的業(yè)態(tài)在不同樓棟進(jìn)行縱向業(yè)態(tài)組合，例如家具、家飾、家紡和建材在一起，娛樂、網(wǎng)吧、電玩城在一起，形成客流搭配和時(shí)間的連續(xù)性效應(yīng)。 ?商戶優(yōu)勢(shì)： “ 訂單式商業(yè) ” 為其引來了國際知名的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營，如沃爾瑪、美凱龍、百盛等，吸引大量消費(fèi)人流 ?經(jīng)營貢獻(xiàn) 前 2代的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)是萬達(dá)在營項(xiàng)目的主力，有 12個(gè)，從開發(fā)層面上是成功的，但占總面積 20%的銷售散鋪，給萬達(dá)制造了許多問題，部分項(xiàng)目目前運(yùn)營仍較困難，如長春、沈陽、武漢等。 萬達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)的三個(gè)時(shí)代 省會(huì)或核心城市的城市核心商圈 占地 m2，建面 46萬 m2 單體盒子式建筑，地下一層，地上四層 主力店一般 3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場(chǎng)及萬達(dá)影院 業(yè)態(tài)按層分布， 1層為精品、服飾， 3層為超市， 4層為專業(yè)賣場(chǎng)和影院 南昌萬達(dá)、長沙萬達(dá) 省會(huì)或核心城市的核心商圈 占地 6萬 m2 ，建面 15萬 m2 每個(gè)主力店為一幢單體盒子，由多個(gè)主力店構(gòu)成 主力店一般為 4家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場(chǎng)、影院 ， 沈陽萬達(dá)、天津萬達(dá) 第一代：單體店 選址 第二代：組合店 第三代：城市綜合體 體量 業(yè)態(tài) 案例 省會(huì)或核心城市的城市副中心或新區(qū)中心 占地 1020萬 m2 ，建面 4080萬 m2，其中商業(yè) 1520萬 m2 由星級(jí)酒店、寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、 SHOPPINGMALL、商業(yè)街區(qū)、廣場(chǎng)及高尚居住社區(qū)等組成 ，建筑形式為綜合體，以盒子 +街區(qū) +高層的組合形式 主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場(chǎng)、影院、美食等 寧波萬達(dá)、上海五角場(chǎng)萬達(dá) 建筑 優(yōu)勢(shì) 缺陷 ?選址優(yōu)勢(shì)： 12個(gè)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)建在省會(huì)城市或直轄市， 3個(gè)建在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的單列市，所有的商業(yè)廣場(chǎng)都在核心商圈的黃金商業(yè)地段。 同處五角場(chǎng)的百聯(lián)和萬達(dá)，兩個(gè)隔街相望的商業(yè)項(xiàng)目，商品其實(shí)差不多，但萬達(dá)人氣更旺？原因是使萬達(dá)做商業(yè)產(chǎn)品的時(shí)候，我們更注重這樣幾個(gè)問題，第一個(gè)就是休閑娛樂設(shè)施要豐富。 沃爾瑪購物廣場(chǎng)： 靠近淞滬路和政通路，高四層 建筑面積約 m2 巴黎春天百貨： 靠近淞滬路和邯鄲路，高七層， 建筑面積約 m2； 第一食品廣場(chǎng)： 靠近邯鄲路和國賓路，高五層 建筑面積約 m2； 萬達(dá)國際影城： 靠近國賓路，共設(shè)置十個(gè)放映廳、 建筑物總建筑面積約 m2； 地下一層休閑購物廣場(chǎng)： 將引進(jìn)國內(nèi)外包括特色餐飲、娛樂休閑、精品時(shí)尚等行業(yè)內(nèi)著名連鎖品牌店進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營。 案例之一 五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng) 五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)地上總建筑面積約 33萬平方米，是五角場(chǎng)副中心目前體量最大、業(yè)態(tài)最全、商氣最旺的商業(yè)項(xiàng)目。 規(guī)劃： 廣場(chǎng)平面呈 “ 品 ” 字形布臵，劃分為五幢大型業(yè)態(tài)的商用群樓和三幢甲級(jí)高層辦公樓。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃為，主力面積 50平方米左右的精裝 MINI公館。位于萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)東側(cè)，西南面是已經(jīng)交付入住的萬達(dá)廣場(chǎng)公寓，與五星級(jí)索菲特萬達(dá)大酒店共同組成萬達(dá)廣場(chǎng)酒店商務(wù)區(qū)，是萬達(dá)廣場(chǎng)的重要組成部分。長遠(yuǎn)看寧波這個(gè)購物中心可能是效益最好的。行政中心搬過去了，整個(gè) 25棟樓，周邊規(guī)劃正在建一個(gè)大學(xué)城，包括全國首家境外辦的大學(xué)。 萬達(dá)的互動(dòng)效應(yīng)：中高檔的住宅群體起來以后，又會(huì)把中高檔的人群帶過來，這樣消費(fèi)層次就會(huì)一點(diǎn)一點(diǎn)高起來 “ 我們決定去做寧波。萬達(dá)拿地和開業(yè)后，出現(xiàn)兩個(gè)萬達(dá)現(xiàn)象 第一，周圍的住宅，房地產(chǎn)項(xiàng)目知道萬達(dá)拿項(xiàng)目后迅速提價(jià)，二手房價(jià)立即往上漲。 效應(yīng) 寧波 鄞州中心區(qū)開發(fā)的樓盤已經(jīng)超過３００萬平方米，但由于周邊配套設(shè)施還不是很完善，樓盤入住率相對(duì)較低， 2023年 5月萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)后，加速了鄞州中心區(qū)地塊的成熟和人口、資源聚集，并使之成為繼天一商圈之后寧波市的又一商業(yè)中心。 構(gòu)成 ：萬達(dá)廣場(chǎng)由 國際 購物中心、國際 商務(wù) 酒店、城市 公寓三大功能板塊構(gòu)成，總占地面積 21萬平方米，總建筑面積 萬平方米，投資 20億元。而商業(yè)地產(chǎn)容易拿到土地。 （ 3） 容易獲得項(xiàng)目。 （ 2） 相比住宅可享受雙重利潤 。 （ 1）商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少 。 第三：招商引資工程：讓所在城市的商業(yè)水準(zhǔn)跟國際接軌，且?guī)нM(jìn)去的零售商一般是 500強(qiáng)企業(yè)。購物中心里最大新增 1萬人就業(yè)，最小有 7千人就業(yè)，符合中國正處于就業(yè)高峰期及中央號(hào)召加強(qiáng)社會(huì)穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)國情 第二：稅收工程 。 房產(chǎn)開發(fā)保持三個(gè)全國之最，跨區(qū)域開發(fā)最多（在25個(gè)城市開發(fā)）每年開發(fā)面積最大（一年 300萬平米左右）、第三銷售額最