【正文】 中心 1992年去廣州 商業(yè)地產(chǎn)貢獻巨額利潤，有良好的資金貸款，解決了長期融資通道，核心競爭力是長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。購物中心開業(yè)后每年有幾千萬甚至過億稅收，穩(wěn)定且能隨銷售的增長而增加。 住宅開發(fā)競爭激烈，一旦房地產(chǎn)價格升值趨緩或是停止，拍賣拿地的模式將面臨巨大風險。 第二個現(xiàn)象，寧波萬達入住后，萬科、中海、金地等大牌住宅開發(fā)商看到萬達商業(yè)未來給這個片區(qū)帶來的價值和配套，一年以內(nèi)全部在旁邊拿地，距離都在 1公里范圍之內(nèi)。 ?項目指標 總占地面積為 30378平方米，總建面積為 70000平方米左右，總套數(shù)為 1148套。 建筑面積四萬余平方米， 和樂國際家居廣場 通路與國賓路口，高五層 建筑面積約 m2。 步行街的零售商鋪形成主力店的補充，為消費提供延續(xù)性消費同時提供租金收入 采用萬達標準化模式設計，同時結(jié)合項目做適應性調(diào)整，采用街坊式布局，購物中心做到主題化和休閑化，人流動線盡量避免盲點，形成閉合的內(nèi)部回路。 招商先于建設避免了招商時發(fā)現(xiàn)建筑體與招商條件不匹配，導致 二次改建成本浪費 招商在先，定制開發(fā)，也避免建筑方案中出現(xiàn)無效出租面積。 ?正式開工建設前先簽租約，要求商家要先交保證金，或者開具保單。 銀行：工商銀行，中國銀行總行、農(nóng)業(yè)銀行總行給萬達巨額的授信。產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分離，對散鋪而言經(jīng)營時，往往受制于小業(yè)主的租金限制或者業(yè)態(tài)要求，無法實行下去 銷售散鋪好處 ：因為中國沒有房地產(chǎn)信托，也沒有房地產(chǎn)基金，萬達購物中心只好賣一點，如果完全只租不售會導致負債率太高，以后銀行更不愿意貸款。 四個環(huán)節(jié)控制規(guī)劃設計 訂單商業(yè)，降低成本，降低風險 三年培育期，隨時調(diào)整 萬達廣場的定位關注 “ 地址、規(guī)模、主力店 ” 三大要素，確?；境晒? 選址 體量 主力店 ?依靠經(jīng)驗，包括零售人員、物管人員與開發(fā)設計人員智慧。 ?不同業(yè)態(tài)對區(qū)位要求（市中心核心商圈、副中心、郊區(qū)）不同。 市中心商業(yè)已經(jīng)非常飽和，競爭激烈。消費者心理覺得某地方值得去買東西就去了，歷史心理發(fā)生作用。購物中心建設需兩年周期，未來周邊人口發(fā)展規(guī)?？梢詽M足人口條件 選址 業(yè)態(tài)決定體量 ，萬達廣場商業(yè)體量恒定，一般體量大概在 1015萬平米，稍微大一點的城市規(guī)模大的會到 20萬平方米，原因在于基本主力業(yè)態(tài)包括百貨、超市、影院、餐飲街、精品店、電子游戲房等，此類業(yè)態(tài)再加地下空間，僅需 15萬平方米。不懂得在開始規(guī)劃時與主力店談租金而不是建設期再招商。 ?設計環(huán)節(jié)六要素 購物中心設計環(huán)節(jié)的六點把控 3 人流動線 。 交通首先考慮出入口便捷，停車怎么到達各個店。做了兩三年，所有業(yè)態(tài)的特點就掌握了，需要時間積累。賣鋪實際上是犧牲長期利益換取短期利益。過了幾年，培育期過了，大家認可它了，買東西的人也走順腿了。主力店進來第一人氣保證。 發(fā)揮自身環(huán)境特點，開發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 發(fā)展模式 時期 到了 1995年，深圳市中心區(qū)西移工程開始啟動，南山的市場前景才得以受到關注。西片區(qū)保利城花園、天悅園、青春家園、山海人家、海印長城等商住項目也已在建并發(fā)售。 主題概念餐飲： 約 4000平方米；獨特異國風味佳肴，薈萃美食文化。利用組合主機的搭配及高效的無級調(diào)節(jié)方式，實現(xiàn)商務低耗高效運轉(zhuǎn)。 擁有優(yōu)良的港灣景觀資源和開放的濱海公共空間。 海岸城成功必備條件 規(guī)劃核心、政府支持度高，配套成熟 第一、地處規(guī)劃南山城市副中心，政府投資力度大、重視程度高，周邊配套成熟。未來的都市綜合體必須具有個性，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市的形象。這些項目從開發(fā)到最后建成，在歷經(jīng) 10年、 20年后仍然可以成為區(qū)域甚至城市的驕傲。 物業(yè)： 5個購物中心、 9幢 30層高的寫字樓和公寓樓組成，旱冰場、帶燈光的小河將 5個購物中心串連起來，功能豐富， 46萬平米的建筑讓這里就像一個濃縮了的城市景觀，成為北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場。最大的一單成交達 ； 僅僅每單過億的大單成交就逾 20多億元，兩、三千萬的都是小單。 配合這個構(gòu)思特別設計了 3層街道，除地面層外，更有地下一層及地下二層。s、Nottinghill、 Sisley、 Tough 運動 /休閑裝 adidas、 Columbia、 Esprit、 LACOSTE、 Mizuno、 NAUTICA、 Nike、 Puma、Quiksilver、 The North Face、 Timberland、 UNIQLO 童裝 /玩具 Bear and Me、 Fisher Price、 Think Pink Junior、 珠寶 /手表 /配飾 Artini、 Casio、 Chow Sang Sang、 Chow Tai Fook Fine Jewellery、 City Chain、 CTF、 Evita Peroni、 Express、 Fossil、 Jetway Style、 Jump In、 Parker、Qggle、 Twice、 VVA、 Waterman 鞋 /箱包 /皮具 Acupuncture、 Belle、 Birkenstock、 Cable Co、 CPU、 Crocs、 Crumpler、DELSEY、 Dr. Martens、 ecco、 GEOX、 Joy Peace、 LeSportsac、 Mirabell、Novo Sneakers、 Sac Co、 Staccato、 Steve Madden、 Valleverde、WalkerOne 影院 美嘉歡樂影城 健康 /美容 Camenae、 Comfort Zone、 DHC、 Ingrid Millet Paris、 Pretty Valley、 Red Earth、 Toni Guy、 WATSONS、 書籍 /音樂 /電子 Apple Store、順電 藝術(shù) /家居 /禮品 ARTBOX、 Coka He、 Sanrio GIFT GATE、生活本色 餐飲 Blue Frog、 Cold Stone Creamery、 Element Fresh、 Herbal Caf233。 三里屯village 物業(yè)： 占地逾 ，總樓面面積超過 方米，由 19座充滿創(chuàng)意的時尚建筑組成，樓間密度低； 以 “ 3〃 3” 服裝大廈為界分為南北兩區(qū)，包括 250 間零售商店、一個多功能廳及一家設有 100 間客房的個性化精品酒店。 三里屯SOHO 三里屯 〃 SOHO—— 商業(yè)街業(yè)態(tài)及定位 ?臨外街商鋪： 150余套，上千米的臨街展示面，上萬平米的臨街旺鋪。由溜冰場和水景室外廣場將 5個購物中心連接。 SOHO是人對自由職業(yè)者的另一種稱謂，同時亦代表一種自由、彈性而新型的工作方式。按拿地的性質(zhì)分：有舊城改造、特定產(chǎn)業(yè)園區(qū)、未開發(fā)也沒有特定條件的土地。 差異化產(chǎn)品路線、減少競爭對手 都市綜合體發(fā)展趨勢 中國城市的發(fā)展與城市化進程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來愈清晰，其中一個最大的變化是城市發(fā)展由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化，精耕細作的城市營運運作模式已進入各個城市的市長們的議事日程之中。 購物中心自主經(jīng)營，品牌效應好 稀缺性 —— 且購物中心并不對外銷售、整體包裝，提升品牌價值，只有海岸風情街約 290間獨立商鋪可售。 ③ 傳統(tǒng)的 “ 基礎首層 ” 可以聚集繁華的商業(yè)人流，更增加了二層北面與高架步行街相連的 “ 增值首層 ” 。 LOW－ E幕墻玻璃； 通過線條變化形成光影效果和起伏的輪廓線，外型現(xiàn)代、時尚、硬朗。 業(yè)態(tài)組成 百貨、超市、餐飲 酒店和商場以及寫 字樓三部分構(gòu)成 休閑、娛樂、餐飲 寫字樓、購物中心，風 情商業(yè)街 開發(fā)商 保利集團 華僑城 京基地產(chǎn) 海岸地產(chǎn) 地址 南山商業(yè)文化中心核心 區(qū)東南角 深南大道世界之窗 對面 白石路和沙河東路交界 不遠處 南山區(qū)海德三道與文心五路交匯處 最大亮點 被譽為第五代商業(yè)項目，是深圳惟一以文化為主題的擁有博物館和劇院的商業(yè)項目 華僑城內(nèi)首個高檔商業(yè) 最值得驕傲是商業(yè)位置 海岸城購物中心的檔次、規(guī)模以及定位可以說是后海片區(qū)最吸引眼球的 海岸城突圍方式 緊緊圍繞客戶需求，從產(chǎn)品力、配套設施、軟性服務以及對購物精神體驗的營造來突破市場 四：打造符合產(chǎn)品優(yōu)勢的特色氛圍 三：符合客戶購物需求的專署服務體系 二：強調(diào)購物體驗的完整性及相關配套 一：產(chǎn)品細節(jié)的打造及品質(zhì)需求 南山海岸城定位 建設地點：深圳市南山商業(yè)文化中心區(qū) 總用地面積： 總建筑面積：約 29萬 m2 建筑容積率： 竣工時間： 2023年 開發(fā)商：深圳市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 局部合作設計單位：美國凱里森事務所 目前深圳西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、服務人群最廣泛、最具代表性的集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購物中心 類型 所有權(quán)經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一 經(jīng)營權(quán)局部統(tǒng)一 所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)屬性 產(chǎn)權(quán)單一 產(chǎn)權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)分散 經(jīng)營屬性 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)局部分離 統(tǒng)一經(jīng)營 所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散 規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營 租售特點 只租不賣，或自行經(jīng)營 租售混合或全部銷售 全部銷售 開發(fā)商要求 很強的商業(yè)經(jīng)營管理能力 不要求 聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司 不要求 一般移交政府托管 開發(fā)商職責 負責商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理 協(xié)助火聘請專業(yè)公司管理工作 商業(yè)街管理移交政府 不參與后期經(jīng)營管理 開發(fā)商利潤點 商業(yè)經(jīng)營利潤 商鋪銷售收益 商業(yè)經(jīng)營收益分成 商鋪銷售收益 資金回收特點 投資回收期長，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流 快速回收部分投資 快速回收全部投資 適用范圍 大型百貨、購物中心 購物中心、主題街區(qū) 臨街鋪面 商鋪只租不賣，整體包裝、提升商業(yè)檔次 從本項目所有權(quán)主體：商鋪只租不買，風情商業(yè)街及寫字樓進行銷售。 發(fā)展期 隨著大量新增居民的涌入，舊的商業(yè)街開始改造和沒落，新的商業(yè)形態(tài)和新的商圈逐步形成，沃爾瑪、海雅百貨等許多大型商業(yè)物業(yè)的相繼開業(yè)。 1999年 10月 1日，濱海大道正式通車，南山到羅湖、福田的車程縮短到十多分鐘，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘南山，一個個住宅小區(qū)拔地而起尤其是蛇口、華僑城開始大力發(fā)展高端住宅 。所以光租小店不行，至少有一半面積租給有品牌的主力店，它能守得住，即使不好也能調(diào)整。大多數(shù)基金收購購物中心，要開業(yè)兩年之后才考慮。 開業(yè)是一個分水嶺，開業(yè)之后麻煩事很多，主力店、業(yè)主、商戶的投訴，機電的維保，環(huán)保的要求等等，尤其是市場的培育問題，前三年不穩(wěn)定，很麻煩。 并非主力店就放在最好位臵，恰恰把不容易賣不容易租比較差的位臵給主力店去做，正主力店租金不是太高，但是它穩(wěn)定、招人氣?？紤]成本，地下卸貨區(qū)可局部做高。 視覺通透。萬達購物中心的成本組成：建安包括稅費、管理費等，不算精裝，平均每平方米 3000元左右。超市不需要考慮周邊的人群，對百貨的影響都不會大。 四看周邊人口 。 受人口密集和城市交通條件限制。全球趨勢是更多向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。大勢確定后，新區(qū)也可以選擇 ?國外購物中心理論 10萬平米以內(nèi)為最佳規(guī)模，按中國國情和快速發(fā)展態(tài)勢， 15萬平米是最佳上限。在 2023年 1月開了一個總裁辦公會，決定除了已開工的購物中心，暫停其它購物中心的建設，集中精力尋找長期資金管道，我們找到了一個戰(zhàn)略投資者，拿到幾十億元，在銀行催債前解決了問題。 途徑二 一個核心區(qū)旁邊沒有地做住宅 可以在購物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。 “訂單地產(chǎn) ” 四個要素 ——聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建。 ?共同選擇城市和地塊，萬達先選址，商家對每一個店址大家提出意見，書面確認。 ?萬達在全國已經(jīng)有30多個商業(yè)廣場，具備實力后，主力商家如果不進某個廣場，后面廣場都不能進。 ?規(guī)模優(yōu)勢：商業(yè)面積在 100000平以上有 9個， 50000平左右有 6個，在當?shù)囟妓爿^大的商業(yè)。其中商業(yè)面積 26萬平方米，三幢甲級辦公樓約 8萬平方米 商業(yè)模式 ：萬達采用訂單式的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，匯聚沃爾瑪購物中心、ＨＯＬＡ家居、香港新世界巴黎春天百貨、食品廣場、國際影院、黃金珠寶城、寶大祥青少年購物中心、新華書城等八大主力業(yè)態(tài)，以及近百家各具特色的精品專賣、餐飲休閑品牌。我們購物中心建設要兩年，等建設起來，周邊人口起碼 50萬。 其中商業(yè)廣場面積 27萬平方米，引入沃爾瑪、百安居、 HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚電玩城、大歌星 KTV、萬達國際影城、銀泰百貨等 11家主力店。萬達是唯一將跨區(qū)域開發(fā)與持有型商業(yè)地產(chǎn)作為主要發(fā)展方向的內(nèi)資企業(yè)。92年搞了全國最大舊區(qū)改造項目大連市新開路小區(qū)，總規(guī)劃面積八十