世聯(lián)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)流程與房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款1-文庫吧在線文庫
【正文】 工程建設(shè) 尋找多個可選擇的投資機會 : 快速判斷可行性 選擇實現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想用地 。 建設(shè)局 本報告是嚴格保密的。 18 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估的意義是什么？ 我們必須能回答以下幾個問題： Q1：什么是房地產(chǎn)開發(fā)貸款？ 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款 商業(yè)銀行只能對已取得 國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證 的項目發(fā)放貸款 （即四證齊全） 商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項目 資本金比例不低于 35% （資本金指所有者權(quán)益） Q2：房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)具備哪些條件？ 本報告是嚴格保密的。 技術(shù)人員： 本報告是嚴格保密的。 31 謝謝各位 本報告是嚴格保密的。 28 項目經(jīng)濟評價需掌握的幾個概念 ?參考中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 》 ?按照房地產(chǎn)項目未來獲取收益方式劃分 :出售型房地產(chǎn)項目、出租型房地產(chǎn)項目、混合型房地產(chǎn)項目 房地產(chǎn)開發(fā)總投資 ：包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金 開發(fā)建設(shè)投資包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接管理費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用 經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金 房地產(chǎn)項目的收入 ：包括房地產(chǎn)的銷售收入、租金收入、自營收入等 本報告是嚴格保密的。 22 附表：貸款項目評估用表 ?附表 1：項目評估情況表 ?附表 2：項目開發(fā)成本估算表 ?附表 3：項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 ?附表 3’ ：項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 ?附表 4：項目投資計劃估算表 ?附表 5：資金來源與運用表 ?附表 6：損益及利潤分配表 ?附表 7：現(xiàn)金流量表 （ 全部投資 ） ?附表 8：貸款償還期測算表 ?附表 9：敏感性分析表 本報告是嚴格保密的。 14 開發(fā)手續(xù)及文件 程序 提供資料 認可文件 經(jīng)辦單位 1初始登記 1. 深圳市房地產(chǎn)初始登記申請表； 2. 申請人身份證明； 3. 土地使用權(quán)屬證明； 4. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（原建筑許可證或建筑工程規(guī)劃許可證）； 5. 施工許可證； 6. 建筑物竣工驗收證明； 7. 工程結(jié)算書； 8. 建筑設(shè)計總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖）； 9. 有資質(zhì)的測量機構(gòu)出具的實地測繪結(jié)果報告書； 1 0. 房地產(chǎn)分棟、分戶匯總表； 《 房地產(chǎn)證 》 國土資源和房產(chǎn)管理局 本報告是嚴格保密的。 5. 違法用地經(jīng)處理并準許留用的，應(yīng)提交行政處罰決定書及繳交的罰款發(fā)票； 6. 法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。 開發(fā)商 開發(fā)隊伍 中介機構(gòu) 金融機構(gòu) ?設(shè)計師 ?承建商 ?供應(yīng)商 ?顧問 ?策劃 ?經(jīng)紀 ?廣告 政 府 ?銀行 ?基金 ?信托 中國現(xiàn)有房地產(chǎn)鏈從土地的供給、到資本的運作等各環(huán)節(jié)，沒有完全市場化 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 6 “ 水平分工型”美國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條 ?房地產(chǎn)的核心是資本運作，基金或者投資銀行成為房地產(chǎn)市場的主導者 ?美國的房地產(chǎn)開發(fā)商角色更類似于接受委托的中間人，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，利用完善的中介服務(wù)市場將開發(fā)的各個功能環(huán)節(jié)外包，很少進行產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程的全程運作。 《 房地產(chǎn)證 》 （土地） 國土資源和房產(chǎn)管理局 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可 以招標拍賣掛牌取得為例： 申請書； 申請人身份證明 《 土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌成交確認書 》 《 土地使用權(quán)出讓
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