【正文】 究與德思勤實(shí)踐案例中可以發(fā)現(xiàn)，都市綜合體的市場(chǎng)也在不斷細(xì)分，其內(nèi)部各種聚合的功能也有主次關(guān)系并不斷演化。如按所處的位臵分：有城市成熟中心區(qū)綜合體、城市新中心區(qū)綜合體、規(guī)劃衛(wèi)星城綜合體、城市近郊或遠(yuǎn)郊綜合體。按拿地的性質(zhì)分：有舊城改造、特定產(chǎn)業(yè)園區(qū)、未開(kāi)發(fā)也沒(méi)有特定條件的土地。按綜合體內(nèi)各物業(yè)比例分：有以商業(yè)為核心的綜合體、以商務(wù)為核心的綜合體、商業(yè)商務(wù)雙核心綜合體、一般住宅綜合體。按綜合體配套的優(yōu)勢(shì)分：有地鐵概念綜合體、 CBD概念綜合體、產(chǎn)業(yè)概念的綜合體等。 ? 第四、都市綜合體將越來(lái)越以可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略，集聚最具前瞻性的規(guī)劃與策劃理念、最先進(jìn)工藝技術(shù)和高科技手段，引領(lǐng)城市與區(qū)域的發(fā)展 可以看到，成功的都市綜合體項(xiàng)目在其策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)上均有超前的理念、先進(jìn)的高科技手段，以達(dá)到項(xiàng)目長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展與項(xiàng)目效益最大化的目標(biāo)。這些項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到最后建成，在歷經(jīng) 10年、 20年后仍然可以成為區(qū)域甚至城市的驕傲。這同樣對(duì)都市綜合體的開(kāi)發(fā)提出了更高的要求。 海岸城收支狀況：成本約 20億元，寫字樓銷售約 33億，購(gòu)物中心 12萬(wàn)平方米租金收入另算 支出 單價(jià) 面積 合計(jì) （ 單位 .萬(wàn) ） 收入 單價(jià) 面積 合計(jì)（ 單位 .萬(wàn) ） 拿地成本（寫字樓） 1600元 /㎡ ㎡ 21600 東座 （ 05年 ） 9000元 /㎡ 萬(wàn)㎡（ 商業(yè)街 2萬(wàn) ） 77130 拿地成本 （ 商業(yè) ） 2023元 /㎡ ㎡ 33000 西座 （ 07年 ） 29000元 /㎡ 9萬(wàn)㎡ （ 商業(yè)街 2萬(wàn) ） 261000 建造成本 3300元 /㎡ 30萬(wàn)㎡ 99000 專業(yè)人員費(fèi)用 99000 8％ 7920 管理費(fèi)用 （ 21600+33000+99000） 3％ 4608 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （ 21600＋ 33000＋ 99000＋7920） [（ 1＋ 6%/4）（ 2／ 2） 4－ 1] ＝ 7416萬(wàn)元 7416 銷售推廣代理費(fèi)用 （ 261000+77130） （ 1％＋ 2％） 支出合計(jì) 收入合計(jì) 338130 海岸城資金鏈，主要注意東座寫字樓的銷售回款，支持項(xiàng)目推進(jìn)發(fā)展 拿地 銷售并建筑期 建成期 發(fā)展階段 西座寫字樓建成，購(gòu)物中心建成 現(xiàn)金狀況 時(shí)期 東座寫字樓建造 拿地成本寫字樓 1600元 /㎡ ，商業(yè) 2023元 /㎡ ，共計(jì) 30萬(wàn)㎡ 建筑及銷售成本合計(jì) 億 建筑期 銷售東座寫字樓 ，回款 支出共計(jì) 東寫字樓建造 銷售回款 購(gòu)物中心及西座寫字樓建造 2023 2023 2023 2023 至今 拿地成本合計(jì) 東座寫字樓銷售 9000元 /㎡ ，購(gòu)物中心及西座寫字樓開(kāi)建 回款計(jì) 建筑及銷售成本合計(jì) 支出計(jì) 成果期 西座寫字樓銷售 29000元 /㎡ ，購(gòu)物中心招租 銷售西座寫字樓 26億，回款25億 回款計(jì) 25億 拿地 銷售招租回款 海岸城 現(xiàn)金流 時(shí)間 前期投入高，分期開(kāi)發(fā) 銷售，平衡現(xiàn)金流 二期開(kāi)發(fā)銷售，商業(yè)持有運(yùn)營(yíng)增 值，回款時(shí)間較快 海岸城財(cái)務(wù)線圖示 04 SOHO模式 03 04 02 01 05 三里屯SOHO 北京 soho中國(guó)公司開(kāi)創(chuàng)了辦公居住一體化 ——Soho系列產(chǎn)品解決方案，三里屯 soho為其中之一 ? Soho北京公館 ? 特征：全裝修公寓及配套休閑會(huì)所、水系大堂、雙層幕墻隔熱隔音 ? 光華 soho ? 特征：靠近央視新臺(tái)址，采用圓形窗設(shè)計(jì)， 獨(dú)特的設(shè)計(jì)將辦公樓層分成三部分，辦公空間可自己組合 ，少量辦公室擁有獨(dú)立的“ 步入式 ” 花園平臺(tái) ? 朝外 soho ? 分戶空調(diào)，客家土樓式設(shè)計(jì)風(fēng)格 ? Soho尚都 ? loft挑高辦公，精裝修，分戶式中央空調(diào)，項(xiàng)目本身造型獨(dú)特，成為地標(biāo)性建筑 ? 建外 soho ? 項(xiàng)目配套 16條步行商業(yè)街，吸引 300位沿街知名商家 SOHO，是英文 [Small Office Home Office]的頭一個(gè)字母的拼寫，就是 [小型辦公、家里辦公 ]的意思。 SOHO是人對(duì)自由職業(yè)者的另一種稱謂，同時(shí)亦代表一種自由、彈性而新型的工作方式。 2023年 1月 8日，北京出現(xiàn)了“ SOHO現(xiàn)代城”，并在三個(gè)月內(nèi)一銷而空。 SOHO” 這個(gè)在家辦公的概念，也開(kāi)始在中國(guó)蔓延 。 區(qū)位 ： 三里屯 SOHO項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。 物業(yè)： 5個(gè)購(gòu)物中心、 9幢 30層高的寫字樓和公寓樓組成，旱冰場(chǎng)、帶燈光的小河將 5個(gè)購(gòu)物中心串連起來(lái)，功能豐富， 46萬(wàn)平米的建筑讓這里就像一個(gè)濃縮了的城市景觀，成為北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場(chǎng)。 區(qū)位： 三里屯 SOHO項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，是北京最具國(guó)際化氣氛和傳統(tǒng)的區(qū)域。 指標(biāo)： 整個(gè)項(xiàng)目總占地約 5萬(wàn)平米，規(guī)劃總建筑面積地上約為 31萬(wàn)平米，地下約為 15萬(wàn)平米。近 12萬(wàn)商業(yè) 物業(yè)類型： 由 5個(gè)購(gòu)物中心、 9幢 30層高的寫字樓和公寓樓組成 46萬(wàn)平米的建筑讓這里就像一個(gè)濃縮了的城市景觀，將成為三里屯地區(qū)變革的新亮點(diǎn)，集商業(yè)，餐飲，娛樂(lè)為一體，將成為北京最聚人氣的 戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場(chǎng)。由溜冰場(chǎng)和水景室外廣場(chǎng)將 5個(gè)購(gòu)物中心連接。 三里屯SOHO 三里屯 SOHO最大的成功體現(xiàn)在營(yíng)銷層面，通過(guò)銷售模式的靈活運(yùn)用，將非現(xiàn)金流的商業(yè)及寫字樓轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流物業(yè)，同時(shí)博取高價(jià)值 ?三里屯 SOHO賣的最火的房源是商鋪，其次是寫字樓，最后是公寓。 ?三里屯 SOHO的商鋪?zhàn)叩娜匀皇乔懈钌①u的原始操盤路線，在眾多正規(guī)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已全面轉(zhuǎn)向持有的大市場(chǎng)背景下，三里屯 SOHO的商鋪銷售依然如此火爆 三里屯 SOHO自 7月 12日獲得預(yù)售許可證之后的不到半個(gè)月的時(shí)間里，項(xiàng)目成交 547套，商鋪均價(jià)58404元每平方米。最大的一單成交達(dá) ； 僅僅每單過(guò)億的大單成交就逾 20多億元，兩、三千萬(wàn)的都是小單。 三里屯SOHO 三里屯 SOHO堅(jiān)持商業(yè)散售形成熱銷 Soho模式認(rèn)為傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)提出“只租不售、整體經(jīng)營(yíng)”的模式并非唯一正確道路，傳統(tǒng)模式屬于百貨公司類型模式，個(gè)性化和信息化時(shí)代適用“包產(chǎn)到戶”的商業(yè)模式，即由經(jīng)營(yíng)者自己決定商業(yè)經(jīng)營(yíng)。認(rèn)為養(yǎng)鋪期出現(xiàn)的定位不準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)失敗是正常現(xiàn)象，經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)者的主動(dòng)調(diào)整，商業(yè)業(yè)態(tài)會(huì)逐步成熟。 三里屯SOHO 三里屯 〃 SOHO—— 商業(yè)街業(yè)態(tài)及定位 ?臨外街商鋪： 150余套，上千米的臨街展示面，上萬(wàn)平米的臨街旺鋪。 ?商鋪地上 15層平均每層總建筑面積約為 23000平米，位于地下一層至地上四層 (局部五層 )的零售商業(yè)由 5個(gè)不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成。 ?在項(xiàng)目的中央下沉式商業(yè)部分，極有可能打造一些 24小時(shí)營(yíng)業(yè)小店，與三里屯的整體氣氛相適合，給商戶的自由度也會(huì)更多一些。 “ 國(guó)際化商務(wù)核心”“國(guó)際化時(shí)尚區(qū)”“ 24小時(shí)娛樂(lè)中心” 三里屯SOHO 三里屯 〃SOHO —— 商業(yè)街設(shè)計(jì)要點(diǎn) 特點(diǎn)二： 開(kāi)辟眾多街道，讓人自由游逛。 配合這個(gè)構(gòu)思特別設(shè)計(jì)了 3層街道，除地面層外，更有地下一層及地下二層。各層街道兩旁均由 5個(gè)購(gòu)物上場(chǎng)和特色商業(yè)街構(gòu)成。 特點(diǎn)一： 開(kāi)放式設(shè)計(jì) 整個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有任何圍墻，目的是和城市融合 特點(diǎn)三： 梯田式設(shè)計(jì) 位于地下一層至地上四層的零售商業(yè)由 5個(gè)不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成，高低錯(cuò)落的梯田式設(shè)計(jì)，讓每一層商戶都可享受戶外的園林景觀。 三里屯 SOHO和 soho中國(guó)開(kāi)發(fā)的其他項(xiàng)目一樣，全部位于北京成熟的商務(wù)區(qū)，在北京三環(huán)以內(nèi)住房供應(yīng)量趨近于零的現(xiàn)實(shí)情況下，地段具備稀缺性 熱銷原因分析 購(gòu)買客戶多數(shù)為缺少穩(wěn)妥投資渠道的國(guó)內(nèi)投資者，其購(gòu)買意圖在于選擇優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目作為保值首選，其買家全部為國(guó)內(nèi)客戶，來(lái)源分散，有相當(dāng)煤炭行業(yè)老板認(rèn)可購(gòu)買大城市中心地段物業(yè)的保值作用，長(zhǎng)期持有不計(jì)短線受益，另外，有四成左右客戶是購(gòu)買過(guò) SOHO產(chǎn)品的老客戶 soho從最早的現(xiàn)代城項(xiàng)目開(kāi)始，在北京已經(jīng)建立了品牌知名度，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)特意突出其設(shè)計(jì)創(chuàng)意性和建筑個(gè)性，項(xiàng)目在宣傳包裝方面通過(guò)創(chuàng)意概念提升價(jià)格，給客戶造成稀缺和唯一的體驗(yàn)，不斷在營(yíng)銷層面形成沖擊力 三里屯 soho于 2023年 7月開(kāi)盤，一周內(nèi)銷售達(dá)到簽約 ，開(kāi)盤累計(jì)銷售額達(dá)到 52億，超出開(kāi)發(fā)商原定最高 20億的目標(biāo) 區(qū)位因素 客戶定位 產(chǎn)品打造 三里屯SOHO 三里屯 Village位于北京泛 CBD商圈三里屯區(qū)域，是一個(gè)擁有 17萬(wàn)方建面，眾多高端品牌匯聚，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等功能于一體的國(guó)際時(shí)尚中心 三里屯VILLAGE 區(qū)位： 三里屯 Village原名 “ 新三里屯 ” ，南臨工體北路，東鄰三里屯酒吧街，靠近使館區(qū)，是太古地產(chǎn)首個(gè)在中國(guó)內(nèi)地落成啟用的商業(yè)項(xiàng)目，并匯集了眾多國(guó)際品牌的旗艦店和環(huán)球店，使其成為首都的國(guó)際時(shí)尚中心。 三里屯village 物業(yè)： 占地逾 ，總樓面面積超過(guò) 方米，由 19座充滿創(chuàng)意的時(shí)尚建筑組成，樓間密度低； 以 “ 3〃 3” 服裝大廈為界分為南北兩區(qū)，包括 250 間零售商店、一個(gè)多功能廳及一家設(shè)有 100 間客房的個(gè)性化精品酒店。其中南區(qū) 平方米。 南區(qū) 北區(qū) 南區(qū)坐擁 11幢獨(dú)具特色的先鋒建筑，不規(guī)則的幾何外形、大膽飽滿的建筑用色，前衛(wèi)個(gè)性，極具視覺(jué)沖擊效果 三里屯VILLAGE S2 S4 三里屯南區(qū)樓層指示圖 S1 S3 S5 S9 S7The Orange S11 S6 S8 S10 南區(qū)定位為中高端購(gòu)物區(qū)，超大面積的 阿迪達(dá)斯、耐克、蘋果 等國(guó)際品牌旗艦店、環(huán)球店林立，配套餐飲、文化娛樂(lè)等設(shè)施 三里屯VILLAGE 類別 品牌 女裝 Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Che Che New York、 Eachway、Ein、 Ellassay、 、 Fanina Fanini、 Fansky、 Frozen、 Jecci Five、 JNBY、Levi39。s、 Lorolana、 Mango、 Moiselle、 Only、 Salad、 Sisley、 Tough、 Vero Moda、 WHITE COLLAR、 Wild Orchid 男裝 Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Croquis、 Jack Jones、 Levi39。s、Nottinghill、 Sisley、 Tough 運(yùn)動(dòng) /休閑裝 adidas、 Columbia、 Esprit、 LACOSTE、 Mizuno、 NAUTICA、 Nike、 Puma、Quiksilver、 The North Face、 Timberland、 UNIQLO 童裝 /玩具 Bear and Me、 Fisher Price、 Think Pink Junior、 珠寶 /手表 /配飾 Artini、 Casio、 Chow Sang Sang、 Chow Tai Fook Fine Jewellery、 City Chain、 CTF、 Evita Peroni、 Express、 Fossil、 Jetway Style、 Jump In、 Parker、Qggle、 Twice、 VVA、 Waterman 鞋 /箱包 /皮具 Acupuncture、 Belle、 Birkenstock、 Cable Co、 CPU、 Crocs、 Crumpler、DELSEY、 Dr. Martens、 ecco、 GEOX、 Joy Peace、 LeSportsac、 Mirabell、Novo Sneakers、 Sac Co、 Staccato、 Steve Madden、 Valleverde、WalkerOne 影院 美嘉歡樂(lè)影城 健康 /美容 Camenae、 Comfort 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