【正文】 平 精裝 ( 1000元 ) 白樺林居 5070 精裝（ 廚、衛(wèi) ） 雙子座公寓 8595 毛坯 雙威理想城 4 51平 毛坯 雅荷中環(huán)大廈 100150 毛坯 本項目戶型定位： 4070平米 /套，精裝修 面積 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例 4050 30% 120130套 35% 5060 40% 140150套 40% 6070 30% 90100套 25% 合計 100% 350380套 100% ?假設本項目公寓售價達到 1萬元 /平米，租金可達到 4060元 /平米 〃 月，則年租金回報率可實現(xiàn) 68%。 m 房地產(chǎn)智庫公 寓 設 計 要 點 領先 精品裝修 科技配置 公建化形象，與整體風格相統(tǒng)一 個性化設計 國際 公寓設計要點建議 建筑形象 公共空間 人性化設計 品牌嫁接 無線網(wǎng)絡、 24小時衛(wèi)星電視、智能家電 首層大堂、入口及內(nèi)部空間體現(xiàn)物業(yè)形象 每隔幾層設空中花園增加客戶視覺震撼 空中花園 每隔幾層設空中花園增加客戶視覺震撼 酒店服務 24小時酒店貼心管家服務 m 房地產(chǎn)智庫萬豪行政公寓大堂屋頂 首層大堂 —— 入口、大堂及內(nèi)部空間體現(xiàn)物業(yè)形象 公共空間 ?樓座入口，體現(xiàn)項目形象與品質(zhì)； ?大堂裝修風格與外立面保持協(xié)調(diào)，體現(xiàn)項目高形象； ?內(nèi)部空間明亮，整潔。 入口 大堂內(nèi)部空間 m 房地產(chǎn)智庫每幾層形成一個共享單元，單元之間和外部空間形成景觀互動，能夠給客戶帶來震撼感受 ?每幾層形成一個共享單元，單元之間和外部空間形成景觀互動，頂部形成空中花園，底部是共享大廳 ?“不對稱、不均勻”，空間里富于變化，局部把幾層串聯(lián)起來，保持一定的整體性，影響立面設計產(chǎn)生一定特色 ?利于改善大進深設計，提高產(chǎn)品的舒適度 空中花園 m 房地產(chǎn)智庫 ?通過對市場、客戶的研究，針對本項目戶型和目標客戶的特點，建議控制總價、建降低裝修標準。 廚衛(wèi)精裝，廳臥地面墻面，固定的收納空間 。 市場平臺 項目建議 描述 個性化 單一的裝修方案 多風格特征 三套基礎設計方案，采用現(xiàn)代簡約風格，顏色明快、富有時尚感，具體方案由設計單位提供 模塊化精裝菜單 以功能空間為模塊，三套方案為基礎，根據(jù)客戶喜好，自由進行排列組合 人性化 缺乏細節(jié)考慮 衛(wèi)浴空間 注重室內(nèi)收納空間及細節(jié)設計，從四大功能空間入手，真正從實用出發(fā)，增加客戶居住便利性及舒適度 入戶玄關 客、臥空間 廚房空間 細節(jié)提升 利用科技及設計，符合人體生活習慣 精裝修策略 —— 滿足客戶個性化和人性化需求，提升精裝修競爭力，進而提升項目價值 精裝修 m 房地產(chǎn)智庫 ?模塊化精裝菜單 ：從基礎裝修標準上將戶內(nèi)空間區(qū)分為廚室、衛(wèi)浴及廳臥三個功能模塊，三個模塊相互獨立卻又和諧搭配，設計多套基礎方案，客戶可以根據(jù)自身喜好，隨意配搭不同模塊 個性化提升 —— 模塊化精裝菜單，平衡客戶的“惰性”與“個性”，滿足客戶自主選擇需求 模塊化菜單設計原則： 1） 只改變設計形式感。 戶內(nèi)設計的功能性不變，形式感變化，且裝修標準相同 2） 整體風格簡潔現(xiàn)代，三套方案相互協(xié)調(diào)。 在簡潔、現(xiàn)代風格下，通過改變套內(nèi)家具擺設、色彩等方式打造相互協(xié)調(diào)、具有一定區(qū)別，能具混搭效果的三套風格主題 3） 三大功能空間形成相對獨立的模塊 ，廚室、衛(wèi)浴、廳臥空間能夠?qū)崿F(xiàn)不同主題的搭配 廚房 廚房 廚房 衛(wèi)浴 衛(wèi)浴 衛(wèi)浴 廳臥 廳臥 廳臥 A B C 廚房 廚房 衛(wèi)浴 廳臥 廳臥 衛(wèi)浴 廚房 衛(wèi)浴 廳臥 D E F 三套基礎設計方案 通過模塊組合形成的新的設計方案 … 精裝修 m 房地產(chǎn)智庫 ?設計原則：簡約、現(xiàn)代，更富時尚感，更多明快跳躍的顏色 個性化提升 —— 聘請知名設計師；通過早期樣板間的設置，給予客戶直觀感受 ?受戶型限制，建議采用 現(xiàn)代簡約的風格 ， 提升視覺感受，但細部微調(diào)進行區(qū)分。在色彩搭配上充分考慮目標客戶的年齡特征， 采用青春、富有活力的色系 精裝修 m 房地產(chǎn)智庫品牌嫁接 —— 選用高檔品牌的中低端產(chǎn)品，與品牌嫁接，加強客戶感知 廚房配置： ?廚房設備齊全 ， 包括爐 、 爐頭 、 自動洗衣 /干衣機 、 洗碗機 、 微波爐 、 咖啡機 、 水壺 、 垃圾桶和食物保鮮袋等 ?提供高質(zhì)量的陶瓷制品 、 玻璃制品 、 家具制品和所有標準廚具以及中式與西式的餐具 衛(wèi)浴配置： ?浴室配有通風和熱水系統(tǒng) ?浴室應配置可拆的花灑 、 水槽和排水口 ， 盡量設置浴缸 智能系統(tǒng)： ?高科技保安鎖系統(tǒng) （ 刷卡制度包括阻止外人進入樓層和電梯 ） ?每個公寓的房間內(nèi)有小型保險箱 基本家具： ?床 、 衣柜 、 寫字臺 、 電視柜 基本家電： ?電視 、 冰箱 、 洗衣機 個性化選擇菜單： ?全裝修方案 —— 提包入住。 ?精裝修方案：只有墻、地、廚、衛(wèi)，不含家具、家電、軟裝。 精裝修 m 房地產(chǎn)智庫新科技元素運用 —— 精裝修 m 房地產(chǎn)智庫? “放心”的設施： 要讓客人住得更為安心，公寓必須 具備先進、完善的硬件設施和保安系統(tǒng) 。設置消防監(jiān)控、門禁巡更、可視對講等系統(tǒng)。 全能管家 安全服務 隱私保障 24小時高素質(zhì)的“貼身管家”，為業(yè)主提供貼心式管家的一對一服務 家政服務 送取洗燙衣物 庭院綠化維護 日常用品代購 訂餐代送 代聘家教、鐘點工 寵物短期托管 兒童看護 住區(qū)服務 房屋租賃 專業(yè)工具出租 交通信息咨詢 商務服務 代訂出租車 票務代訂 復印傳真 代發(fā)信函 場地租賃 酒店式服務 m 房地產(chǎn)智庫陽臺倒飄窗設計，面積完全贈送 萬科38平米 經(jīng)典案例 使用面積： 38平米 建筑面積：約 53平米（按小戶型公寓的平均得房率 72%估算） m 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫超大容量影音儲物柜，讓客廳永遠干凈整齊 客廳 m 房地產(chǎn)智庫臥室 臥室和客廳之間沒有墻，而是推拉門間隔，可分可合 ? 推開移動門就可以躺在床上看大投影！ 抬高地臺可以避免灰塵被帶進臥室，下面還有儲物空間哦！ 臥室 m 房地產(chǎn)智庫別墅級配置 — 衣帽間 當季衣服可以分開二邊掛，不混淆，可容納 180件！ 衣帽間 m 房地產(chǎn)智庫集約化的科技家居 ? 科技， ?三眼灶 ?電烤爐 ?電飯煲 ?微波爐 ?碗碟干燥機 ?超大儲物拉籃 讓生活更輕松！ 升降干燥機很方便 冰箱在廚房的另一側，不必打開廚房門也可以拿飲料水果出來！ 廚房 1平米！ m 房地產(chǎn)智庫洗面臺和馬桶間使用互不干擾 衛(wèi)浴 干濕分離，洗衣機不會被水濺到！小小的家政區(qū)很實用，熨衣、疊衣、偶爾縫補，都在這里。 衛(wèi)生間儲物空間特別充裕。 漩渦式靜音馬桶 m 房地產(chǎn)智庫落地凸窗免費贈送，提供女主人瑜伽、休閑場地、小房間大體驗！ 凸窗贈送 m 房地產(chǎn)智庫玄關 這是我家的智能控制中心，安防報警、家庭控制都靠它，一切盡在掌握！ 智能系統(tǒng) 入戶玄關收納體系，方便生活， 快樂就在進門的第一步！ m 房地產(chǎn)智庫寫字樓定位 —— 以高性價比和綜合體豐富配套為核心賣點的彈性商務物業(yè) 為成長型本地企業(yè)提供高形象、低成本的辦公場所 城市新中心 彈性商務空間 m 房地產(chǎn)智庫寫字樓定位 —— 客戶定位 客戶類型 占比 客戶構成 置業(yè)關注點 購買客戶 投資客戶 7080% ?主力客戶： ?實力較前的中大型企業(yè) ?陜北財富人群 ?區(qū)域內(nèi)高端客戶：企業(yè)高管、行業(yè)老板等 ?偶得客戶： ?少量西安本地北郊區(qū)域外高端客戶 ?外地客戶 ?資產(chǎn)保值 ?收益穩(wěn)定 辦公客戶 2030% ?辦公客戶： 本地實力較強的企業(yè)、私營公司等、自用兼投資 ?性價比 ?自用兼投資 使用客戶 辦公用戶 100% ?本地型發(fā)展型、擴張型中小公司，少量本地大型及外地、國際企業(yè)辦事處等：對性價比和形象要求較高，對區(qū)域的商務氛圍較為關注，面積需求 100300平米左右。 ?區(qū)位、形象、性價比 主抓核心客戶實現(xiàn)穩(wěn)定回現(xiàn)目標； 打造高形象和高性價比型，兼顧一定的內(nèi)部功能； 核心客戶 m 房地產(chǎn)智庫寫字樓定位 —— 產(chǎn)品 1. 根據(jù)市場調(diào)研結果，本區(qū)域以中小型企業(yè)為主，辦公需求集中在以70100平米為主； 2. 同時不排斥實力較強的中型企業(yè)整層購租或需求較大面積，應使辦公物業(yè)便于組合，滿足多種面積需求； 3. 為保證實用性，根據(jù)市場標準，單層 13001500平米最為經(jīng)濟。 定位依據(jù) 本項目公寓 產(chǎn)品定位 單層面積 13001500平米 框架結構，可靈活分割，滿足多種面積需求 (可分割為 70— 200平米不同面積區(qū)間 ) m 房地產(chǎn)智庫寫 字 樓 設 計 要 點 領先 空中花園 公共配套 靈活分割 突出樓體設計感和品質(zhì)感 公共通道寬敞、明亮，體現(xiàn)檔次（選材控制成本） 營造生態(tài)辦公的概念，提升品質(zhì)感 中小型企業(yè)提供實惠的分時使用服務 國際 寫字樓設計要點建議 立面形象 內(nèi)部空間 性價比型，追求高形象，兼顧一定的內(nèi)部功能 凈高控制在 3米左右 采用分戶式空調(diào) 成本控制 m 房地產(chǎn)智庫立面形象 —— 通過細節(jié)手法突出樓體設計感和品質(zhì)感，提升展示效果 立面形象 建筑立面建議： ?突出挺拔感，彌補建筑絕對高度； ?提高立面局部細節(jié)的設計感，突出建筑品質(zhì)； ?提升寫字樓主入口的昭示性和檔次感。 ?通過雨蓬的設計增強寫字樓主入口的昭示性 做整體雨蓬，強調(diào)入口部分的 昭示性 ，往兩翼延伸（例如較為常用的梭形），增強入口的標志性 m 房地產(chǎn)智庫內(nèi)部空間 —— 公共通道寬敞、明亮，體現(xiàn)高檔次（同時選材上控制成本） 內(nèi)部空間 ?內(nèi)部公共空間如走廊裝修時，保證品質(zhì)感的同時，在建材選擇上注意成本控制； ?公共衛(wèi)生間等配套設施應注意成本控制，以實用品牌為優(yōu)。 ?電梯間： 與大堂統(tǒng)一風格，墻面用石材，自然采光； ?公共通道： 寬敞、明亮，地面鋪石材或地毯，墻面刷白，用一些室內(nèi)綠色點綴，營造綠色辦公空間 m 房地產(chǎn)智庫空中花園（參考公寓空中花園設計） —— 營造生態(tài)辦公的概念，提升品質(zhì)感 空中花園 ?空中花園：參考公寓部分的空中花園設計，提倡生態(tài)辦公的概念，提升辦公物業(yè)的品質(zhì)感，形成營銷賣點。 m 房地產(chǎn)智庫公共會議室 —— 將公司會議室剝離出來，分段整合在某幾個樓層，為寫字樓里的中小型企業(yè)提供實惠的分時使用服務 ?辦公空間中有些部分的使用頻率相對較低 ， 如 接待室 、 會議室 、 討論室 、 培訓室 、 茶水間 、 儲物間 等 ?為滿足中小企業(yè)節(jié)省成本的要求 ， 可以利用幾個樓層平面 ，選擇當中位置相對較差的部分設置這些功能 ， 以滿足中小公司的臨時空間拓展需要 ， 提供分時使用服務 單位面積（平米） 個數(shù) 面積小計（平米） 備注 8090 1 8090 40人 6070 1 6070 30人 4050 3 120150 20人 1020 10 100200 510人 合計 15 360510 會議室 /討論室設計建議 公共配套 m 房地產(chǎn)智庫產(chǎn)品靈活劃分 —— 性價比型，追求高形象，兼顧一定的內(nèi)部功能 產(chǎn)品靈活劃分 產(chǎn)品核心價值點： 小單位 w為主、可自由組合拆分，滿足多種面積需求 建議本項目辦公物業(yè)采用框架結構，以 70100平米的小單位劃分，便于客戶按所需面積自由組合或分割： ?針對區(qū)域中小型企業(yè)的實際辦公需求，應控制單位面積，以 70100平米為主； ?同時不排斥實力較強的中型企業(yè)整層購租或需求較大面積，應使辦公物業(yè)便于組合，滿足多種面積需求。 m 房地產(chǎn)智庫層高控制 —— 在不影響使用效果的條件下，盡量控制層高，建議凈高控制在 3米左右 ?市場寫字系項目 60%以上為投資客戶，投資客戶對層高不敏感 ，對總價敏感度相對更高。 ?層高的增加造成成本的變化，投資客戶較不易為成本增