【正文】 公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心 工料測(cè)量師 香港利比建筑工料測(cè)量師有限公司 工程監(jiān)理 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司 廣告推廣策劃顧問 深圳市蔚藍(lán)時(shí)代廣告有限公司 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 79 79 案例（ 1/2） —— 深圳華潤(rùn)中心 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來激發(fā)活力； ?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力； ?集購(gòu)物、娛樂等為一體的體驗(yàn)式； ?項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 80 80 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 建造地點(diǎn)： 日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站 交通： 距地鐵站「中洲川端」徒步約十分鐘 占地面積： ㎡ 建筑面積 :222,960㎡ 設(shè)計(jì)： The Jerde partner Ship； 竣工時(shí)間： 1996年 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 81 81 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 運(yùn)河城市中心包括 2個(gè)飯店、 1個(gè)大型購(gòu)物娛樂場(chǎng)所和 1棟辦公樓。 商業(yè)、酒店和辦公的配比約為 4： 4： 1。 商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運(yùn)河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。 功能配比： 寫字樓 商場(chǎng) 福岡劇院 及商場(chǎng) 商業(yè)區(qū)主入口 酒店 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 82 82 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 項(xiàng)目立意 —— 「化都市為劇場(chǎng)」 猶如都市中的一個(gè)多元化未來都市。 包羅萬象，其樂無窮。 是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣及社區(qū)公益表演的最佳場(chǎng)所。 項(xiàng)目的吸引力來自： 有名的福岡凱悅大飯店； 四季劇團(tuán)的第一個(gè)專用劇場(chǎng)“福岡城市劇場(chǎng)”； 匯集 13個(gè)電影院的 “ AMC運(yùn)河城 13” ； 高科技游藝主題公園“福岡快樂國(guó)”等。 無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 83 83 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 設(shè)計(jì)思路 —— 觀光與商業(yè)結(jié)合 建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位 ,其次才是商業(yè) 1）將三個(gè)原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個(gè)更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。 2）空間的處理： 水平體系設(shè)置了三個(gè)節(jié)點(diǎn) 一太陽(yáng)廣場(chǎng)、星星庭院和海洋庭院 ,三者通過月亮街和地球街相連，并形成 5大主題區(qū)域； 豎直體系包括“運(yùn)間”和“百老匯街” ，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。 3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。 4）不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購(gòu)物廊，增強(qiáng)觀光性。 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 84 84 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 植物溝通了上下層之間的聯(lián)系 異國(guó)情調(diào)購(gòu)物廊 傳統(tǒng)風(fēng)格的購(gòu)物廊 星星庭院之二 太陽(yáng)廣場(chǎng)是現(xiàn)場(chǎng)表演的場(chǎng)所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 85 85 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 經(jīng)營(yíng)管理 —— 專業(yè)團(tuán)隊(duì)和完善計(jì)劃 專業(yè)團(tuán)隊(duì)： 開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計(jì)組 ,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計(jì)部門。 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃： 業(yè)主與建筑師一起確定了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃、運(yùn)作和出租的計(jì)劃。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)： 全部出租，發(fā)展商只獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)，不進(jìn)行銷售。 專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)。 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 86 86 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 市場(chǎng)反饋：前八個(gè)月 ,游客人數(shù)達(dá)到 1200萬人 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 87 87 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置； ?良好的交通可達(dá)性。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力； ?獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，觀光與商業(yè)結(jié)合成為其核心功能； ?多項(xiàng)高規(guī)格的體驗(yàn)式娛樂設(shè)施； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 88 88 模式四的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 明確定位 —— 大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級(jí) /… 功能化體系 —— 商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團(tuán)隊(duì) 地理位置 —— 城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 獨(dú)具特色 —— 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 人流及商業(yè)氣氛 規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)管理 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 89 89 模式四的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 寫字樓 銷售 /出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng) /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 90 90 四種模式 KPI體系的總結(jié) 模式一： 酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 外因 優(yōu)越的地理位置 —— CBD/城市中心 便利的交通條件 —— 主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 —— 建筑面積 20萬㎡以上 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 地理位置 —— 不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 主干道沿線 客戶支持 —— 商務(wù)客戶 地理位置 —— 城市核心區(qū) 交通可達(dá)性地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛 人流及商業(yè)氣氛 內(nèi)因 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì) —— 各功能共融不互擾 功能化體系 —— 五星級(jí)酒店 /甲級(jí)寫字樓 /高檔 /中高檔購(gòu)物中心 /頂級(jí)酒店式 /服務(wù)式公寓 專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) —— 物業(yè)管理 /經(jīng)營(yíng)管理 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 寫字樓大堂昭示性 功能化體系 —— 寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場(chǎng)、公寓 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 定位差異化 —— 通過提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位 功能化體系 —— 五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施 —— 頂級(jí)商場(chǎng) 明確定位 —— 大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性/頂級(jí) /… 獨(dú)具特色 —— 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容/… 功能化體系 —— 商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì) /經(jīng)營(yíng)管理 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 91 91 四種模式收益方式特征的總結(jié) 功能種類 模式一： 酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 外包經(jīng)營(yíng) 外包經(jīng)營(yíng) 寫字樓 銷售 /出租 銷售 /出租 出租 銷售 /出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng) /出租 一般出租 自行經(jīng)營(yíng) /出租 自行經(jīng)營(yíng) /出租 公寓 銷售 /出租 銷售 /出租 一般出租 銷售 /出租 特征 各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響 各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響 全為出租或經(jīng)營(yíng)，寫字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大 各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 92 92 項(xiàng)目發(fā)展模式判斷 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 93 93 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 94 94 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 95 95 本項(xiàng)目發(fā)展模式方向的判斷 綜合四種模式與項(xiàng)目條件和要求的擬合分析，初步判斷本項(xiàng)目可選取 模式一 作為發(fā)展方向。 模式一： 酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 從綜合體案例及廣州市場(chǎng)看，地鐵口與項(xiàng)目直接接駁相當(dāng)重要，關(guān)鍵是商業(yè)存在競(jìng)爭(zhēng)： “ 地鐵就象是一座橋梁，如果沒有這座橋梁，客戶就會(huì)順著別的橋梁流向別的地方” 地鐵口接駁是大型商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵條件。 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 96 96 面臨的機(jī)會(huì)與困惑 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 97 97 選取模式一發(fā)展面臨的困惑與機(jī)會(huì) 困惑一：寫字樓、酒店市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，但供應(yīng)量偏大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 困惑二：區(qū)域多數(shù)物業(yè)租賃情況較好，但銷售量受限制。 困惑三： 所處位置并非商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域；人流量不大，缺少讓人群留駐的因素 困惑三：酒店式公寓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)不明顯。 機(jī)會(huì)一：本項(xiàng)目規(guī)模較大，且在本區(qū)域未來競(jìng)爭(zhēng)者少 機(jī)會(huì)二：高檔寫字樓、酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀良好，回報(bào)較高； 機(jī)會(huì)三：辦公、酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)銷售且價(jià)格較高； 機(jī)會(huì)四：商務(wù)活動(dòng)頻繁，外資聚集，高檔餐飲及商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好； 機(jī)會(huì)五：區(qū)域內(nèi)商業(yè)缺乏，特別是高檔和具有特色的商場(chǎng)。 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 98 98 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有