【正文】 臨路展示效果好，但由于地塊小，項(xiàng)目規(guī)劃容積率高，使本項(xiàng)目產(chǎn)品方向較為固定，但項(xiàng)目地塊較為平整，無(wú)地上附著物，地塊開(kāi)發(fā)進(jìn)度會(huì)較快。規(guī)劃指標(biāo) 占地面積： （含市政綠地 4515平米）建筑面積： 14萬(wàn)平米容積率： ≤綠地率（ %）： ≥35% 建筑高度： ≤70米用地性質(zhì)：商服用地地塊現(xiàn)狀分析 路況交通：臨主路燕順路，為燕郊主干道之一，展示效果好，同時(shí)毗鄰多倆公交線路，直達(dá)北京 CBD及望京。地塊形狀：地塊較規(guī)整且臨主路一面較長(zhǎng)，便于開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目。地塊現(xiàn)狀：地塊內(nèi)較為平整。規(guī)劃指標(biāo)：容積率較高，易造成整體建筑密度大。本案納丹堡燕京新城項(xiàng)目四至情況項(xiàng)目用地較規(guī)整條件較好，臨主路展示面較長(zhǎng)展示效果好，但占地面積較小，容積率高。項(xiàng)目周邊抓宅項(xiàng)目較多以形成了初步的商業(yè)氛圍，但配套設(shè)施尚不完善東至：燕京新城小高層住宅無(wú)配套商業(yè)燕京新城燕京新城南至：燕京新城多層住宅無(wú)商業(yè)配套設(shè)施道路較窄，人流稀少，無(wú)商業(yè)氛圍西至：燕順路雙向三車(chē)道，車(chē)流量大，中間有隔離帶阻隔，對(duì)路對(duì)面客流到達(dá)本項(xiàng)目形成一定阻礙北至：北一路道路較窄，人流稀少，無(wú)商業(yè)氛圍城市道路高速、國(guó)道火車(chē)站項(xiàng)目地塊項(xiàng)目位于燕順路東側(cè)、為除迎賓路外的貫通城市南北的城市主干道，南至 102國(guó)道與燕京高速相連， 30分鐘直達(dá)國(guó)貿(mào)，北至京平高速， 40分鐘到達(dá)北京平谷地區(qū)，并有 8次列車(chē)經(jīng)過(guò)燕郊地區(qū)。項(xiàng)目交通環(huán)境分析鐵路燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展大部分得力與交通的便捷度，到北京國(guó)貿(mào)地區(qū)駕車(chē)時(shí)間只有半小時(shí)，是很多京郊地區(qū)不具備的，所以吸引了大量在京工作著來(lái)燕郊購(gòu)房項(xiàng)目緊鄰燕順路、與神威路，神威路為貫通城市南北，燕順路貫通東西，四通八大的交通可從本項(xiàng)目快捷到達(dá)城市的任意位置。本項(xiàng)目距燕郊火車(chē)站 ，距直達(dá)北京的 102國(guó)道 ，距離步行街燕郊公園 ，距即將開(kāi)業(yè)的大型購(gòu)物場(chǎng)所鑫樂(lè)匯不足兩公里。迎賓路燕靈路燕順路102國(guó)道燕昌路漢王路神威北路蔣譚線東外環(huán)燕郊公園火車(chē)站鑫樂(lè)匯項(xiàng)目交通環(huán)境分析燕郊和北京之間，目前僅靠一架大橋作為生命線連接。雖然僅隔著一條河，但是到了節(jié)假日或者早晚高峰，卻像是 “千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋 ”一般，這也在一定程度上阻礙著燕郊及燕郊樓市的發(fā)展。目前，三河市出資建設(shè)，實(shí)現(xiàn)燕郊北外環(huán)與通州區(qū)徐尹路對(duì)接，跨潮白河大橋建設(shè)已與北京達(dá)成協(xié)議，并即將工建設(shè)。除此之外也有規(guī)劃中地鐵通往燕郊。大橋的建成將成為燕郊到北京的第二條生命線，包括本項(xiàng)目在內(nèi)的上上城、納丹堡、星河 18壹克拉公館等大橋周邊項(xiàng)目都將受益，并進(jìn)一步提升本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)。地鐵的建成也將進(jìn)一步加快燕郊地區(qū)房地產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐。地鐵規(guī)劃方案一地鐵規(guī)劃方案二地鐵規(guī)劃方案三項(xiàng)目交通環(huán)境分析項(xiàng)目用地現(xiàn)狀及周邊配套項(xiàng)目地處新開(kāi)發(fā)區(qū)域周邊聚集著大量高端住宅項(xiàng)目，人口密度及消費(fèi)需求大但周邊配套設(shè)施不足，商業(yè)品牌與形象較差，休閑娛樂(lè)和生活服務(wù)類缺失較嚴(yán)重，不能滿足周邊人群生活及消費(fèi)需求。區(qū)域內(nèi)品牌形象度較高的只有樂(lè)天瑪特、蘇寧電器和即將開(kāi)業(yè)的鑫樂(lè)匯。教育資源主要商業(yè)體銀行、信用社休閑娛樂(lè)匯福實(shí)驗(yàn)學(xué)校 1000米2023米樂(lè)天瑪特鑫樂(lè)匯燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)院民壽堂醫(yī)院 三河市馮家府小學(xué)匯百川酒樓優(yōu)得咖啡鑫龍江酒店工商銀行農(nóng)村信用社農(nóng)村信用社華堂國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部跆拳道俱樂(lè)部凱歌蘇寧電器好來(lái)網(wǎng)吧興達(dá)房產(chǎn)興達(dá)房產(chǎn) 餐飲醫(yī)療房產(chǎn)、中介文峰中路商業(yè)地塊TWO劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅資源： 周邊居住人群多為白領(lǐng)，消費(fèi)能力較高，且大量人群入住已形成初步商業(yè)氛圍。交通： 項(xiàng)目緊貼主要道路燕順路，地塊臨路條件好，車(chē)行交通便利， 815路直達(dá)北京國(guó)貿(mào)。區(qū)位： 燕順路區(qū)域?yàn)槿藗冋J(rèn)可的，宜居區(qū)域。S 優(yōu)勢(shì)挑戰(zhàn)： 在地塊較小容積率較高的情況下，做出符合客戶需求又能使項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。競(jìng)爭(zhēng)： 建設(shè)中的匯福健康中心和首爾園建筑規(guī)模較大且項(xiàng)目自身配套設(shè)施齊全。其他在建及在規(guī)劃項(xiàng)目政策： 北京市限購(gòu)令的繼續(xù)實(shí)施，為燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的發(fā)展契機(jī)。需求： 現(xiàn)階段燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大，大量在京工作者在燕郊購(gòu)房產(chǎn)品： 以客戶需求為導(dǎo)向，有的放矢。交通： 在建的徐尹路及規(guī)劃中的地鐵進(jìn)一步提升交通便捷度。配套： 項(xiàng)目周邊教育、醫(yī)療、休閑娛樂(lè)生活配套設(shè)施嚴(yán)重缺失。規(guī)劃 ： 地塊占地面積叫小且容積率較高。項(xiàng)目用地條件綜合評(píng)判項(xiàng)目用地條件綜合評(píng)判項(xiàng)目自身地塊條件 項(xiàng)目占地小，控規(guī)條件較多，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向只能以高層建筑為主。市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目未來(lái) 2年供給較少，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)較弱，商業(yè)項(xiàng)目未來(lái) 2年供給較多，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。區(qū)域內(nèi)客群分析項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目所處的位置是燕郊居住氛圍最優(yōu)城市的板塊，周邊交通條件及商業(yè)配套較好。地處燕郊次商業(yè)中心，已形成初步的商業(yè)氛圍，但周邊醫(yī)療、教育、休閑等精神生活配套仍處于缺失狀態(tài)，項(xiàng)目交通條件優(yōu)勢(shì)明顯，周邊居住氛圍較為濃厚。結(jié)合本地塊的控規(guī)條件， 本項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)中高層住宅（公寓）、中高層 SOHO式公寓、綜合型商業(yè)、主題風(fēng)情街等項(xiàng)目，新景祥將通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研、問(wèn)卷訪談及競(jìng)品分析，進(jìn)行本項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位。項(xiàng)目周邊居民較為集中，以北京工作燕郊居住客群為主，消費(fèi)力較為旺盛，對(duì)購(gòu)物環(huán)境要求較高。 Contents 城市分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶定位客戶調(diào)研分析項(xiàng)目戰(zhàn)略定位形象定位體系專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研基地環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析n 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析n 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)研判在結(jié)合市場(chǎng)分析和樓盤(pán)調(diào)研中，我們根據(jù)控規(guī)相似、產(chǎn)品相似以及同板塊的商業(yè)、住宅公寓等項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行分析，從而總結(jié)出本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)及差異化開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)的模式。針對(duì)項(xiàng)目本身所具備的特質(zhì)，我們將通過(guò)相似案例的分析，推導(dǎo)出本案的開(kāi)發(fā)模式。納丹堡東貿(mào)國(guó)際樂(lè)天瑪特鑫樂(lè)匯天洋城108納丹堡商業(yè)街為社區(qū)服務(wù)型商業(yè)，與本項(xiàng)目只有一路之隔，周邊十萬(wàn)常住居民成為固定消費(fèi)客群，臨燕順路的外街人氣比較旺盛，目前商業(yè)氛圍已初步形成，對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值有一定提升作用。納丹堡商業(yè)街重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析納丹堡項(xiàng)目由 外街和內(nèi)街 兩部分組成， 外街營(yíng)業(yè)狀況良好內(nèi)街經(jīng)營(yíng)慘淡u 外街與內(nèi)街均為 100%銷(xiāo)售，目前整體出租率為 90%，租金外街約 3元 /平 .天，內(nèi)街 ~2元 /平 .天；u 年回報(bào)率 5%至 10%。納丹堡商業(yè)街 納丹堡商街為 純出售型物業(yè) 整體 出租率達(dá) 90%以上 ，無(wú)大品牌進(jìn)駐；以餐飲、房地產(chǎn)中介、藥房門(mén)診、小超市等 生活服務(wù)類業(yè)態(tài) 為主。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析納丹堡樂(lè)天瑪特 樂(lè)天瑪特定位 區(qū)域型商業(yè)中心，距本項(xiàng)目約 1000米左右 集 商業(yè)、休閑、娛樂(lè)、餐廳 于一體的大型商業(yè)綜合中心，已得到區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的認(rèn)可項(xiàng)目業(yè) 態(tài)檔次較高，業(yè)態(tài)定位主題鮮明 ，對(duì)本案商業(yè)部分的業(yè)態(tài)和功能定位即具備參考意義也存在 有很大的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析樂(lè)天瑪特樂(lè)天瑪特樂(lè)天瑪特是區(qū)域內(nèi)在營(yíng)業(yè)的 唯一區(qū)域區(qū)域輻射型商業(yè)體 ，業(yè)態(tài)豐富度較高，以 超市為主力店 搭配 兒童娛樂(lè) 、 影院及品牌餐飲 ，對(duì)區(qū)域內(nèi)客流（包括本項(xiàng)目客流）吸引力度較大。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析樂(lè)天瑪特影城建筑面積 2023平方米，有 6個(gè)時(shí)尚影廳，其中有四個(gè)為 3D電影放映廳由于其 交通可達(dá)性一般 ，樂(lè)天瑪特開(kāi)通了 免費(fèi)班車(chē)及免費(fèi)停車(chē)場(chǎng) ，來(lái)吸引客流，并 增加其輻射范圍， 也是本項(xiàng)目的借鑒點(diǎn)。商業(yè)綜合體商業(yè)街酒店式公寓鑫樂(lè)匯 項(xiàng)目位于燕郊新城核心區(qū)，總建面近 20萬(wàn)平方米，匯集娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、辦公為一體的商業(yè)綜合體，未來(lái)將是燕郊新城區(qū)乃至三河市最大的商業(yè)航母。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析鑫樂(lè)匯沃爾瑪超市面積： 15000平米國(guó)際影城面積： 8000平米電器賣(mài)場(chǎng)面積： 4000平米新世界百貨面積： 26000平米p 商業(yè)綜合體，包括沃爾瑪超市、國(guó)際影城、新世界百貨及電器賣(mài)場(chǎng)p 商業(yè)街劃分為時(shí)尚品牌、特色餐飲、婚慶攝影、運(yùn)動(dòng)休閑、兒童成長(zhǎng)天地、家居家紡等全業(yè)態(tài)情景式商街，目前招商正在進(jìn)行中。鑫樂(lè)匯時(shí)尚品牌街區(qū) 特色餐飲街區(qū) 婚慶攝影街區(qū)而替補(bǔ)個(gè)成長(zhǎng)天地 運(yùn)動(dòng)休閑街區(qū)家居家紡街區(qū)項(xiàng)目分為自持和銷(xiāo)售兩部分， 自持部分 主要由沃爾瑪超市、影院百貨、電器賣(mài)場(chǎng)等幾 大主力商戶 組成， 保證項(xiàng)目增值 。 銷(xiāo)售部分 則規(guī)劃為不同業(yè)態(tài)的主題 商業(yè)街區(qū) ，特色鮮明 ，易于 分割銷(xiāo)售 。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析鑫樂(lè)匯鑫樂(lè)匯投資回報(bào)率 ： 預(yù)計(jì) 8%~15%項(xiàng)目持有一半比例，其中持有部分招商進(jìn)度為 70%，出售部分招商進(jìn)度為 40%重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析鑫樂(lè)匯鑫樂(lè)匯分自持和銷(xiāo)售兩部分，從銷(xiāo)售和出租的物業(yè)類型上看， 街區(qū)商業(yè) 是 易于分割和銷(xiāo)售 的也是 投資者偏好 的物業(yè)類型租售狀況：租售價(jià)格 ： 租賃價(jià)格 ： /㎡ 天 —4元 /㎡ 天（建筑面積） 銷(xiāo)售價(jià)格 ： 1F 28000~30000元 /平 2F 25000元 /平 3F 20230元 /平租售比例 ：自持面積 ，出售面積 6萬(wàn)平方米租售區(qū)域 ：綜合體商業(yè)自持（平層商業(yè)），商業(yè)街出售（沿街商業(yè)）商鋪購(gòu)買(mǎi)者客戶的主要來(lái)源是 北京及燕郊及三河地區(qū)的投資者， 其對(duì)商鋪升值空間看好主要由于幾大 主力店的帶動(dòng) 作用。一期、二期三期四期東貿(mào)國(guó)際 CBD東超大規(guī)模高品質(zhì)建筑綜合體，燕郊城市地標(biāo)。項(xiàng)目走城市化路線，整體塑造已超越燕郊現(xiàn)有市場(chǎng)水平。目前一期二期住宅已售罄，三期酒店式公寓也已售罄，目前在售的為商業(yè)；四期為寫(xiě)字樓和公寓，寫(xiě)字樓處于招租階段，酒店整售。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析東貿(mào)國(guó)際u 精品公寓 2號(hào)樓總建面近10萬(wàn)平米（ 95905平），總戶數(shù) 864戶，單棟每層 5梯 18戶，戶型面積 40~80平米為主。u 建筑形態(tài)為高層塔樓；建筑總高度 80米；層數(shù)為地上 27層； 1~3層為商業(yè)， 4~27層為公寓。u 一層層高 4米，二、三層層高，四層及四層以上層高。公寓已售罄東貿(mào)國(guó)際公寓 1號(hào)樓和 2號(hào)樓 2023年 1月推盤(pán)，總戶數(shù) 864戶，戶型面積 40~80平的一居和兩居為主，現(xiàn)已基本售罄。客戶主要來(lái)來(lái)自于北京，占比達(dá) 60%。項(xiàng)目住宅為 4080平米的 小面積公寓 ，其 單價(jià)較高但總價(jià)較低 ，受到北京及本地的 剛需型客戶 的青睞，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售狀況良好，說(shuō)明小戶型在區(qū)域內(nèi)需求較大， 本案 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中可 增加小戶型產(chǎn)品比例 。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析東貿(mào)國(guó)際東貿(mào)國(guó)際實(shí)景圖效果圖東貿(mào)國(guó)際寫(xiě)字樓為 5A甲級(jí)寫(xiě)字樓 ，建筑面積約 ，單體高度 80米共 23層，單層面積 1250平方米建筑已封頂，是燕 郊區(qū)域最高端寫(xiě)字樓重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析東貿(mào)國(guó)際目前并 無(wú)企業(yè)進(jìn)駐 ，燕郊 其余寫(xiě)字樓 則是公寓形式辦公樓，主要 以居住為主 ，有部分小企業(yè)及公司進(jìn)駐，且 租金不足 1元 /天 /㎡ ，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需量弱。u 歐洲休閑購(gòu)物風(fēng)情街建筑面積約 ，位于四星級(jí)酒店式公寓 1~3層，由地下一層商業(yè)及地上三層商業(yè)裙樓組合而成。u 地上三層為歐洲休閑式購(gòu)物風(fēng)情街，填補(bǔ)了燕郊市場(chǎng)缺乏休閑購(gòu)物風(fēng)情街的空白。東貿(mào)國(guó)際 三期公寓已全部售罄，底商招租出售工作初步開(kāi)始。風(fēng)情商街以單層小鋪以及一拖二小鋪為主，包括地下一層（下沉式）共計(jì)約 180間，商鋪戶型以35~44的單層（ 3層）小鋪及 75~90的一拖二（ 2層）小鋪為主，售價(jià)20230~25000元 /平。東貿(mào)國(guó)際商業(yè)目前正處于 招商階段但仍未有商戶簽約入住 ， 商業(yè)部分仍未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 ，其招商銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)效果有待進(jìn)一步確定重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析東貿(mào)國(guó)際天洋城北區(qū)售罄部分二期售罄2314三期售罄“中國(guó)溫哥華國(guó)際社區(qū) ”，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)、金融、休閑娛樂(lè)等配套一應(yīng)俱全，目前普通住宅已全部售罄，公寓部分在售，社區(qū)中央商業(yè)街只租不售。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析天洋城天洋城 公寓 1號(hào)樓和 4號(hào)樓 7月份推出 912套，當(dāng)月去化 750套，去化率 80%,購(gòu)房客戶主要來(lái)自于北京，購(gòu)房者多以首置剛需為主，且婚房客戶較多。天洋城為 180萬(wàn)建面大體量社區(qū)，周邊 配套齊全 且 自建 25萬(wàn)商業(yè) ，最近開(kāi)盤(pán)的小面積公寓 當(dāng)月去化 80%再一次表明市場(chǎng) 小戶型公寓需求度較高 ，除戶型小總價(jià)較低外，周邊配套及自建的大型商業(yè)也是其項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。本案在建設(shè)時(shí)也應(yīng)考慮 配套設(shè)施的建設(shè) ，提升項(xiàng)目的價(jià)值及賣(mài)點(diǎn)。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析天洋城主力商戶有 20230平米 物美大賣(mài)場(chǎng) ，京東最大規(guī)模旗艦店、 6500平米 星美影院、大型連鎖品牌 天洋電器。商業(yè)分為 風(fēng)情餐飲街區(qū) 、 主題休閑空間 、兒童體驗(yàn)世界。天洋城 以溫哥華羅伯遜大街為原型，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、藝術(shù)于一體，大型百貨、品牌主力店領(lǐng)銜入駐，無(wú)疑對(duì)區(qū)域商業(yè)氛圍的提升起到極大的推動(dòng)作用。商業(yè)分布在東側(cè)沿街底商以及中央商業(yè)街（ 3層），底商 70年，商業(yè)街 40年，單店面積 170~320平，有單層商鋪也有一拖二