【正文】 B、 C地塊市場定位思路 市場競爭環(huán)境 資源性城市改善類土地 首置供應量大，需求也大，抗風險能力也大； 首改、再改 1是空白市場； 土地資源 市場定位： D地塊以首置為主 A地塊以首改和經(jīng)濟性別墅為主為主（容積率低） E地塊以再改為主 客戶選擇 福田、龍坂、布吉 A、 D、 E地塊市場定位思路 交通便利 山居社區(qū) 整體私密 地鐵通達 社區(qū)配套好 山居社區(qū) B、 C地塊 A、 D、 E地塊 ?自然生態(tài)、城市屬性、山景資源兼有的高檔生態(tài)復合社區(qū) 50 60 60 70 70 80 80 90 90 100 100 110 110 120 120 130 130 140 140 144 144 160 160 180 180 200 200 250 250 300 1500020230 181 321 926 0 61 67 110 92 82 115 280 225 68 62 1 2023025000 70 15 268 26 0 51 80 37 8 62 252 182 60 137 11 2500030000 37 37 422 18 0 47 25 39 0 18 112 33 37 42 1 30000以上 50 15 36 209 0 6 1 5 21 224 465 5 93 68 18 合計 338 388 1652 253 61 171 216 173 111 419 1109 445 258 309 31 普通住宅： ：主流住宅目標面積段選擇 備注：成交數(shù)據(jù)為羅湖、福田、龍坂、布吉的 09031003期間的成交情況 普通住宅： ：別墅目標面積段選擇 180200 200250 250300 300350 350400 250萬 300萬 0 0 0 0 0 300萬 350萬 0 0 0 0 0 350萬 400萬 0 0 0 0 0 400萬 450萬 0 2 0 0 0 450萬 500萬 0 13 0 0 0 500萬 550萬 0 17 0 0 0 550萬 600萬 0 7 0 0 0 600萬 650萬 1 21 2 0 0 650萬 700萬 1 34 7 0 0 700萬 750萬 1 9 7 0 0 750萬 800萬 8 4 7 0 0 800萬 1000萬 1 31 7 0 0 1000萬 1500萬 0 34 25 3 0 1500萬 2500萬 0 23 35 8 1 備注：成交數(shù)據(jù)為羅湖、福田、龍坂、布吉的 09031003期間的成交情況 產(chǎn)品線 面積 (m2) 戶型 套數(shù) 總面積 (m2) 套數(shù)占比 建議地塊 建議售價 首置 65 2房 1廳 1衛(wèi) 105 6845 5% D 18000 首改 90 3房 2廳 1衛(wèi) 1048 94383 55% A 22023 別墅 200 50 10000 3% A 40000 再改 1 120 3房 2廳 2衛(wèi) 357 42856 19% E 32023 再改 2 160 4房 2廳 2衛(wèi) 357 57141 19% E 32023 合計 1917 211225 100% 產(chǎn)品線 面積 (m2) 戶型 套數(shù) 總面積 (m2) 套數(shù)占比 建議售價 別墅 280 100 28000 10% 50000 再改 3 200 4房 2廳 2衛(wèi) 933 186655 90% 35000 合計 1013 214655 100% A/D/E地塊 B/C地塊 市場競爭分析 土地分析 客戶分析 市場定位 開發(fā)運營建議 價值提升建議 運營建議 一期產(chǎn)品配比建議 1 2 3 價值提升建議： B/C地塊再改 別墅為主， A地塊首改和別墅為主、 E地塊以再改 2為主 ? 清平高速直接連接松聯(lián)路 ? 建立兩個集中商業(yè)中心，引入大型超市主力店 ? 配套雙語幼兒園，爭取在小學引進省一級學校資源； ? 山頂會所，租借山體做高爾夫練習場 ?重視社區(qū)建筑風格，提升項目品質(zhì) ? 周邊山體覆綠，參與上水徑公園建設 ? 最大化小區(qū)內(nèi)山體景觀 根據(jù)土地屬性得出的項目定位 根據(jù)市場競爭、客戶需求和項目本身特性得出的價值提升建議 新的項目定位 ＋ = 價值提升建議：高端再改與主流住宅的客戶關注度不同 資源 關注點 三面環(huán)山 視野開闊 地勢高點 內(nèi)部造景 西北坡 朝向好 高端 B、 C 內(nèi)外景觀 建筑風格 會所 交通 (高速路） 臨近輕軌 交通方便 靠近商業(yè)、學校、廣場 緊挨公園 主流住宅 A、 D、 E 社區(qū)配套 戶型設計 園林 交通（地鐵） 關注推進 關鍵項 關鍵項 提升項 提升項 關鍵項 提升項 提升項 區(qū)域環(huán)境： 清平高速開口連接松聯(lián)路，改善外部交通條件 案例 1 案例 2 案例 1：天河匯景新城：直接從華南快速干道上開口，修建匯景新城專屬路 案例 2：富力桃園：建造桃園大橋和高橋，與東風西路、南岸路和環(huán)市西路相通 地塊內(nèi)：采石場 地塊東北角旁的公路局辦公大樓 區(qū)域環(huán)境：樹陣隔檔，美化東南面界面 地塊東南角旁的工廠及宿舍 東面景觀 區(qū)域環(huán)境： 周邊山體覆綠、參與公園建設改善外部景觀 周 邊 山 體 覆 綠 參 與 公 園 建 設 周邊配套：兩個集中商業(yè)街解決主流住宅客戶最為關心的問題 集中商業(yè)中心 1 集中商業(yè)中心 2 AC地塊山體底商建筑形態(tài)參考 商業(yè)指標 ABCD地塊共 E地塊村民要求有 1萬平米集中商業(yè) 兩個集中商業(yè)中心： 集中商業(yè)中心 1D地塊進入家樂福等大型超市加部分餐飲， C地塊引入健身中心及美容院等， A地塊街鋪， A，C地塊中間建大型廣場 集中商業(yè)中心 2E地塊集中商業(yè) 中心廣場 參考項目：廣州萬科柏悅灣、深圳桃源村 周邊配套：確保社區(qū)內(nèi)引入品牌幼兒園配套，在此基礎上爭取為社區(qū)引進省一級中、小學 幼兒園（ 3200平米） 小學用地 中心廣場 幼兒園（ 3200平米） 周邊配套：融時尚、健康、歡樂、教育、社交為一體的山頂會所提高項目價值 健身運動會所 山頂頂級會所 棕櫚泉會所觀景臺 阿卡迪亞山頂泳池 棕櫚泉會所 招商江灣城會所 周邊配套：借助周邊山體做大型高爾夫練習場提升項目檔次 租用周邊山體做高爾夫練習場（匯景新城） 小區(qū)環(huán)境：追溯采石場歷史做石景，利用高差做瀑布，山谷溪流，洼地湖泊等使內(nèi)部造景價值最大化 采石場石景 九疊瀑布 山谷溪流 洼地湖泊 小區(qū)環(huán)境：做山頂運動公園、觀景長廊（ 10公里晨練道）、山體創(chuàng)意綠化等提升內(nèi)部景觀 學府大道 69號 登山徑 天河御景 藥材覆綠 龍湖春森彼岸觀景長廊 學府大道 69號 山頂公園 房屋本身：借助 17英里風格凸顯項目形象和主題 A B C D E ? 分期開發(fā)建議 A/D B/C E 合計 建設用地面積 48902 81102 34999 165003 總建筑面積 126378 223805 104997 455180 其中 住宅 111128 214655 99997 425880 商業(yè) 14200 4000 1800 20230 幼兒園 3200 3200 6400 其它配套 950 1950 2900 ：競品銷售周期 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 沙灣 水徑 中央原著 溪山 沙灣 水徑 水榭春天 龍岸 時間 水徑 水榭山 中央原著 水徑 德宏天下 水徑 中央原著 龍岸 開發(fā)節(jié)奏 淘金山 沙灣 四季山水 曼海寧 首置、首改 再改 1 再改 2 再改 3 別墅 ：合理安排開發(fā)節(jié)奏，最大化項目利潤 ? 別墅率先入市奠基項目檔次 ? 市場寒冷期，主賣首置、首改，聚人氣，做活商業(yè) ? BC地塊別墅及再改入市，提升項目形象 ? 市場回暖期，主賣 BC地塊別墅及 E地塊再改，收獲利潤 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 幼兒園師資力量及開學 小學師資力量確定及開學 山體覆綠 A/D地塊商業(yè)展示 A地塊別墅 E地塊再改 2 E地塊再改 1 BC地塊再改 3 B/C地塊別墅 D地塊首置 A地塊首改 E地塊商業(yè)街 B/C內(nèi)部景觀示范區(qū)完成 山頂會所完成 C地塊會所 高爾夫練習場 開發(fā)節(jié)奏 A/D地塊招商 時間 6年 2年 3年 1年 利潤率 銷售額 15億 25億 35億 10% 20% 30% 運營建議：全周期運營計劃安排 水徑項目的開發(fā)全周期運營曲線 銷售面積 銷售均價 銷售額 11 25000 23000 12 90000 27000 13 100000 30000 30 14 85000 37500 15 95000 37000 16 28180 32023 合計 423180 32023 137 5年 4年 5億 思考創(chuàng)造價值 專業(yè)成就未來 深圳萬科 市場研究 ：合理安排開發(fā)節(jié)奏，最大化項目利潤 A地塊別墅 A地塊首改 D地塊公寓 B、 C地塊別墅 E地塊再改 2 B、 C地塊再改 3 B、 C地塊別墅 ? 別墅率先入市奠基項目檔次 ? 市場寒冷期，主賣首置、首改，聚人氣，做活商業(yè) A、 D地塊商業(yè)街展示 A、 D地塊中心廣場展示 C地塊健身會所展示 山體覆綠完成 幼兒園師資力量確定 松聯(lián)路與清平高速開口事宜確定 A、 D地塊商業(yè)街招商開始啟動 周邊山體覆綠及內(nèi)部景觀展示區(qū)完成 山頂會所及山頂觀景臺建成 簽約高爾夫練習場 小學建造時間和師資力量確定 E地塊商業(yè)街展示 小學建成、開學 11年 Q4 12年 Q2 12年 Q4 13年 Q2 13年 Q4 14年 Q2 14年 Q4 15年 Q2 15年 Q4 16年 Q2 BC地塊別墅及再改入市，提升項目形象 市場會暖期，主賣BC地塊別墅及 E地塊再改，收獲利潤 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT