【正文】 關(guān)于裝修 帶裝修比較方便 ：高端客戶 楊先生 客戶背景：約 65歲，已退休。再改 3供應(yīng)極少，且鮮有成交； 02468* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 3 6 . 01 1 . 62 4 . 46 2 . 12 3 . 13 9 . 00 . 5 80 . 5 00 . 6 30204060800 . 00 . 20 . 40 . 60 . 8* * * * * * 64% 68%0%1%* * * * * * * * * * * * * 0 . 3 0 . 01 4 . 3 90 . 9 601020304050051015* * * * * * * * 100萬(wàn)以內(nèi) 100150萬(wàn) 150200萬(wàn) 200250萬(wàn) 250300萬(wàn) 300400萬(wàn) 400500萬(wàn) 500600萬(wàn) 600800萬(wàn) 800萬(wàn)以上 首置 (90平米以下 ) 1477 392 30 0 0 0 0 0 0 0 首改 (90125平米 ) 542 78 0 0 0 0 0 0 0 0 再改 1 (125144平米 ) 5 94 22 0 0 0 0 0 0 0 再改 2 (144180平米 ) 0 14 21 1 0 0 2 0 0 0 再改 3及高端 (180平米以上 ) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 合計(jì) 2024 578 73 1 0 0 2 0 0 0 ：布吉 ? 各產(chǎn)品線總價(jià)段： 布吉片區(qū)少有總價(jià)超過(guò) 200萬(wàn)的房子；布吉片區(qū)目前尚沒(méi)有再改 3以上產(chǎn)品成交 ：羅湖 ? 量?jī)r(jià)走勢(shì) :2023年 1月 2023年 2月，羅湖市場(chǎng)供應(yīng)量少，主要以消化庫(kù)存為主；市場(chǎng)上近半年無(wú)新增供應(yīng) 。北側(cè)為水官高速，東臨布龍路，西側(cè)、南側(cè)均為規(guī)劃市政路 ?可通過(guò)南坪快速 15分鐘到達(dá)福田、清平高速 10分鐘到達(dá)羅湖，布龍路改造工程 2023年前通車(chē) ? 梅坂片區(qū)交通規(guī)劃：拓寬改造梅觀高速，北移梅林收費(fèi)站至清湖立交；改造皇崗路為城市快速路；新建新彩隧道連通彩田路與新區(qū)大道；新建五和大道 南坪連接線；研究建設(shè)坂銀新通道 ? 整個(gè)規(guī)劃完成之后，水徑項(xiàng)目同福田、羅湖的交通路網(wǎng)將有極大改善 南坪梅觀立交 皇崗濱河立交 清湖立交 南坪立交 泥崗立交 梅關(guān)收費(fèi)站 北環(huán)皇崗立交 五和大道 南坪檢查站 水徑 ?交通規(guī)劃完成時(shí)間及工作進(jìn)展 ?整個(gè)規(guī)劃完成之后，水徑項(xiàng)目同福田、羅湖的交通路網(wǎng)將有極大改善 序號(hào) 工程名稱 工作進(jìn)展 措施一 拓寬改造梅觀高速 已基本完成前期工作，計(jì)劃 2023年內(nèi)動(dòng)工建設(shè) 措施二 改造皇崗路為城市快速路 北段已基本完成方案設(shè)計(jì)，力爭(zhēng) 2023年底前動(dòng)工建設(shè)，南段正在開(kāi)展前期工作，適時(shí)啟動(dòng)建設(shè) 措施三 新建新彩隧道連接彩田路 與新區(qū)大道 已基本完成方案設(shè)計(jì)，計(jì)劃 2023年內(nèi)動(dòng)工建設(shè) 措施四 新建五和大道 南坪連接線 正在啟動(dòng)前期工作，力爭(zhēng) 2023年底前動(dòng)工建設(shè) 措施五 研究建設(shè)坂銀新通道 正在深化規(guī)劃方案，適時(shí)啟動(dòng)建設(shè) 地鐵 4號(hào)線 地鐵 5號(hào)線 地鐵 3號(hào)線 地鐵 5號(hào)線上水徑站為地下鐵路，上水徑站點(diǎn)位于本項(xiàng)目的東面，緊挨著本項(xiàng)目的 A地塊，地鐵軌道穿過(guò)項(xiàng)目中間；地鐵 5號(hào)線 西起前海灣，經(jīng)寶安中心、西麗、大學(xué)城、龍華、坂田、布吉、至羅湖黃貝嶺，全長(zhǎng)約 ，與在建或規(guī)劃的 10條軌道交通線換乘，是深圳市近中期軌道交通線網(wǎng)的骨干線路，計(jì)劃將于2023年 6月通車(chē) ?地鐵 5號(hào)線計(jì)劃將于 2023年 6月通車(chē)，而上水徑站即在項(xiàng)目 A地塊東南側(cè) ?項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)尚未規(guī)模開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目 1公里內(nèi)基本無(wú)大型商場(chǎng)、醫(yī)院等。僅項(xiàng)目對(duì)面的中海怡翠山莊內(nèi)有學(xué)校、小型超市、菜場(chǎng)等 茵悅之生花園 中海怡翠山莊（ 800011000） ?片區(qū)樓盤(pán)檔次低。 ? 整體供求 :20232023年羅湖區(qū)供求基本平衡，市場(chǎng)上的新增供應(yīng)可以迅速消化； ? 各產(chǎn)品線供求情況 :改善類(lèi)產(chǎn)品接近一半，其中又以再改 再改 2為主 (約 40%)；整體供求關(guān)系較為均衡，各產(chǎn)品線供求關(guān)系均不緊張； 1 0 . 3 3 2 , 3 1 73 6 , 1 3 202468101201 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 0* * * * * * * * * * * * * * * * 4 0 . 91 6 . 12 4 . 74 0 . 51 8 . 50 . 7 31 . 3 4010203040500 . 00 . 20 . 40 . 60 . 81 . 01 . 21 . 4* * * * * 54% 53%* * * * * * * * * * * * * * * 0 . 8 00 . 8 41 . 1 91 . 0 20510152025300 . 00 . 20 . 40 . 60 . 81 . 01 . 2* * * * * * * * * 100萬(wàn)以內(nèi) 100150萬(wàn) 150200萬(wàn) 200250萬(wàn) 250300萬(wàn) 300400萬(wàn) 400500萬(wàn) 500600萬(wàn) 600800萬(wàn) 800萬(wàn)以上 首置 (90平米以下 ) 1176 582 143 116 16 0 0 0 0 0 首改 (90125平米 ) 31 114 19 21 57 23 0 0 0 0 再改 1 (125144平米 ) 0 2 37 60 10 71 0 0 0 0 再改 2 (144180平米 ) 0 0 1 9 12 46 11 0 0 0 再改 3及高端 (180平米以上 ) 0 0 0 0 0 26 46 10 2 19 合計(jì) 1207 698 200 206 95 166 57 10 2 19 ：羅湖 ? 各產(chǎn)品線總價(jià)段： 羅湖區(qū)整體總價(jià)承受力很強(qiáng)； 500萬(wàn)是一個(gè)總價(jià)門(mén)檻 ：龍坂 ? 量?jī)r(jià)走勢(shì)： 2023年 1月 2023年 2月，龍坂市場(chǎng)供應(yīng)成交均較為穩(wěn)定，目前均價(jià) 2萬(wàn)元 /m2以上 ? 整體供求： 20232023年龍坂市場(chǎng)整體供求比為 ，供求基本平衡 ? 各產(chǎn)品線供求情況： 首置、再改 3產(chǎn)品供應(yīng)量最大；成交結(jié)構(gòu)中，首改、再改 再改 2類(lèi)需求量更高；首置、再改 3供大于求，首改、再改 再改 2產(chǎn)品供不應(yīng)求、 1 5 3 . 28 4 . 01 4 3 . 28 9 . 75 3 . 50 . 7 71 . 5 70501001502000 . 00 . 51 . 01 . 52 . 0* * * * * * * * ； 14%57%46%12%* * * * * * * * * * * * * 0 . 5 91 . 6 50204060801001200 . 00 . 51 . 01 . 52 . 0* * * * * * * * 0510152025* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 100萬(wàn)以內(nèi) 100150萬(wàn) 150200萬(wàn) 200250萬(wàn) 250300萬(wàn) 300400萬(wàn) 400500萬(wàn) 500600萬(wàn) 600800萬(wàn) 800萬(wàn)以上 首置 (90平米以下 ) 3417 1871 104 86 0 0 0 0 0 0 首改 (90125平米 ) 290 525 202 43 36 0 0 0 0 0 再改 1 (125144平米 ) 0 354 211 315 68 47 5 0 0 0 再改 2 (144180平米 ) 0 56 114 118 134 323 52 2 0 0 再改 3及高端 (180平米以上 ) 0 1 3 4 1 84 119 110 139 150 合計(jì) 3707 2807 634 566 239 454 176 112 139 150 ：龍坂 ? 各產(chǎn)品線總價(jià)段：龍坂以首置、首改、再改 1 為主，總價(jià)接受范圍較廣 ：小結(jié) ? 福田 供應(yīng)量嚴(yán)重不足，各產(chǎn)品線均有較旺盛的需求； ? 布吉 總體供不應(yīng)求； 以首置、首改產(chǎn)品為主； 再改 3類(lèi)產(chǎn)品尚未得到認(rèn)可； ? 羅湖 供求均衡，庫(kù)存量少，市場(chǎng)需求旺盛； 改善類(lèi)為主要需求，再改 再改 2類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)少于需求； ? 龍坂 供應(yīng)以首置、再改 3為主，供應(yīng)量多余需求量； 首改、再改 再改 2類(lèi)需求未被完全滿足； 相較羅湖、福田和龍坂，布吉是明顯的價(jià)格洼地，再加上羅湖、福田區(qū)供應(yīng)量不足，會(huì)推動(dòng)更多的客戶到該板塊置業(yè)； 布吉片區(qū)客戶將主要來(lái)自于羅湖區(qū)的改善類(lèi)客戶； 水徑項(xiàng)目 沙灣項(xiàng)目 上品雅園 十二橡樹(shù)莊園 中央原著 龍岸 圣莫里斯 四季山水 荔山公館 淘金山 德弘天下華府 金色半山 第五園 陽(yáng)基天御山 水榭春天 ? 福田、羅湖、龍坂、布吉主要在售樓盤(pán) 華府 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 所在片區(qū) 總建面 （萬(wàn)平） 預(yù)估 10年 推出面積（萬(wàn)平） 戶型面積 福田 陽(yáng)基天御山 梅林 5 5 150平米以上大戶型 四季山水二期 梅林 150200 平米 3房、 4房 羅湖 蘭亭國(guó)際 羅沙路與延芳路交匯處 8 120160平米 3房、 4房 淘金山二期 東湖 23 12 140150 平米三房； 150250 平米四房； 238378平米頂復(fù) 德弘天下華府 文錦北 8 8 棟 4952 層超高層住宅；戶均面積 150 平米； 其中公寓 50 套、小戶型 1596套（走拼合路線）、復(fù)式 104套 曼海寧 新區(qū)大道與和平路與交匯處 10 6786的小戶型為主 龍坂 水榭春天 人民路和富國(guó)路交匯處 85145平米 3房、 4房 十二橡樹(shù) 布龍路南側(cè) 5 220260平米聯(lián)排和疊加 溪山 3期 梅觀高速公路東側(cè) 5 5 120170平米 3房、 4房 龍岸 3期 民治水庫(kù)畔，雅園路西 6 6 125165平米 3房、 4房 合正中央原著 七里香榭西側(cè) 19 9 250平方米主力別墅； 120160平方米 3房、 4房 布吉 荔山公館 布吉 8 7089㎡的 23房 少量 110166㎡的 35房 ? 主要樓盤(pán) 10年推盤(pán)情況 ? 首置、首改產(chǎn)品線：主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為上品雅園、曼海寧、水榭春天、荔山公館 ? 再改 1產(chǎn)品線：主要競(jìng)品為龍岸、溪山、中央原著 ? 再改 2產(chǎn)品線：主要競(jìng)品為龍岸、中央原著、四季山水 ? 再改 3及以上：主要競(jìng)品為淘金山、德弘天下華府、中央原著 100萬(wàn)以內(nèi) 100150萬(wàn) 150200萬(wàn) 200250萬(wàn) 250300萬(wàn) 300400萬(wàn) 400500萬(wàn) 500600萬(wàn) 600800萬(wàn) 800萬(wàn)以上