【正文】 因此新奢華主義更溫和，更民主，更強調(diào)個人意識 —— 他們?nèi)缃耜P心所購買的商品是否能令他們獲得獨特的體驗 保利● UHOME MEN IS SMALL AND THEREFORE， SMALL IS BEAUTIFUL。 手機門禁 可視電話 社區(qū)文化 信息共享 物業(yè)服務 社區(qū)文化：信息共享 —— 設臵社區(qū)留言板、社區(qū)論壇，倡導 “ 公平、公正 ” 的開放的社區(qū)文化 社區(qū)文化 信息共享 物業(yè)服務 社區(qū)文化： 物業(yè)服務 —— 在基礎物業(yè)服務基礎上，針對年輕人的服務需求增加定制式的物業(yè)升級服務 創(chuàng)新物業(yè)服務模式，增加年輕客群用得到的物業(yè)服務： ?社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)站服務： 繳費、下維修單一體化 ?Morning call服務： 不必擔心因貪睡而遲到 ?家政服務： 上門打掃，清潔給您一個干凈整潔的家 ?自助洗衣服務： 設有洗衣機烘干機等，方便快捷，免去洗衣煩惱 ?寵物托管服務： 安心去上班，不用擔心“它”會寂寞 自助洗衣 MORNING CALL 社區(qū) E網(wǎng)站 寵物服務 家政服務 城市新興區(qū)域時尚精品社區(qū) 價值 KPI 時尚精品社區(qū)價值KPI 區(qū)域價值 品牌價值 產(chǎn)品價值 ?珠海處于城市發(fā)展上升通道，西區(qū)將與橫琴開發(fā)并駕齊驅 ?西部中心城區(qū)為城市化發(fā)展速度最快的區(qū)域之一 ?金灣以高科技、高教為主要產(chǎn)業(yè)，資源較好，品質形象較高 ?西湖片區(qū)定位金灣行政文化中心，未來最適宜居住的板塊之一 ?堅持 90/70中小戶型，較市場同等戶型面積緊湊 ?同面積段內(nèi)豐富的戶型類型 ?現(xiàn)代時尚個性化建筑外立面 ?定制化家居解決方案 ?戶內(nèi)花園、墻體等面積贈送方案 ?實用與趣味同在的集中式園林 ?5萬平區(qū)域型商業(yè)配套（首個 IMAX影院、首個小型博物館 ?會所 —— 新巢人的生活場 ?首個 3G社區(qū) ?保利央企地位，實力雄厚 ?全國一線開發(fā)商品牌 ?定制物業(yè)服務 家居住所 環(huán)境景觀 社區(qū)商業(yè) 社區(qū)會所 社區(qū)文化 CONTENTS 目錄 市場趨勢 項目突圍 形象演繹 規(guī)劃實踐 時尚 + 精致 + 個性 + 品牌 MINI COOPER：新興上中產(chǎn)們的精神標簽與物質玩物 —— 可以用來寵愛的汽車，可以承受的與眾不同的寶馬汽車。 商業(yè)體采用通透玻璃幕墻形式，白天是鮮明的個性建筑，夜間是燈火通明的昭示建筑，將城市品質生活進行到底。 0 10 15 20 25 30 40 45 客戶語錄： ?商業(yè)當然要滿足日常生活所需，比如說超市、餐飲店、銀行、藥店、門診都是必須的，但是我也希望有一些非常享受型的，如果可以和女朋友不用去市區(qū)都可以看看電影就好了，服務一條龍； ?其實像我們這種年輕人都是渴望過上“吃喝玩樂”的日子，但是內(nèi)心又是非常“宅”的人，反正我要求挺高的，希望住的小區(qū)什么玩意都有，就像吉大的房子為什么這么貴，因為有免稅啊、有光大寫字樓啊，最好這里也像吉大那樣； 個性商業(yè)：案例借鑒 —— YOHO TOWN，新界元朗，西鐵上蓋（ 1期尚未通車），距中環(huán)乘地鐵 30分鐘，建面約 100萬 復蘇期高層居家明星樓盤 B：YOHO TOWN ? 項目推出時西鐵要通還未通 經(jīng)三號干線 乘西鐵 荃灣 13分鐘 10分鐘 旺角 21分鐘 23分鐘 美孚 —— 14分鐘 尖沙嘴 24分鐘 30分鐘 中環(huán) 28分鐘 30分鐘 YOHO Town30分鐘內(nèi)到達中、港、龍 整體規(guī)劃圖 ?地址：元朗元龍街 8號 ?占地面積：約 21933 平方米 ?住宅座數(shù)： 8座 （第 1至 9座，不設第 4座） ?單位總數(shù)： 2200個 ?第 1期：首期 5幢住宅大廈，共約 1404個單位。 —— 時代業(yè)主，王小姐 周邊客戶訪談語錄： 客戶語錄分析： 采光、通風、面積實用性，客戶基礎關注點； 衣帽間、書房、套房 …… 高端住宅要素日漸成為新興小宅人群的提升性需求； 產(chǎn)品關注點分析0 5 10 15 20 25通風采光贈送面積私密性朝向層高內(nèi)部空間舒適性觀景效果50 40 30 20 10 產(chǎn)品突圍的 五大關鍵空間 家居住所 環(huán)境景觀 商業(yè)配套 社區(qū)會所 社區(qū)文化 產(chǎn)品突圍的 五大關鍵空間 家居住所 環(huán)境景觀 商業(yè)配套 社區(qū)會所 社區(qū)文化 戶型創(chuàng)新 家居整合 型格建筑 產(chǎn)品結構 市場供應細分： 主流兩房區(qū)間為 7090㎡ ，主流三房區(qū)間為 90120㎡ ，少量四房單位 項目 規(guī)模 容積率 在售主力戶型 均價 銷售速度 時代山湖海 占地 建面 40萬 8082 ㎡ 兩房 102128 ㎡ 三房 146199㎡ 四房 8000元 /㎡ （帶 15001800的裝修） 234套 /月（含開盤日）） 珠光新城 占地 31萬 建面 63萬 86102㎡ 兩房 97131㎡ 三房 6500元 /㎡ 15套 /月 西江月 占地 20萬 6675㎡ 兩房 9396㎡ 三房 6200元 /㎡ （帶 1200元 /㎡裝修） /月 金碧麗江西海岸 占地 面 18萬 6392 ㎡ 兩房 93113㎡ 三房 4200元 /㎡ /月 海逸豪庭 占地 14萬 建面 50多萬 92161㎡ 三房 183㎡ 四房 6500元 /㎡ 近三個月無成交 里維埃拉 占地 340萬建面 450萬 52120㎡ 兩房 75157 ㎡ 三房 128188㎡ 四房 毛坯 6000元 /㎡ 精裝單位 7000元/㎡ 39套 /月 東方威尼斯 占地 50萬 建面 100萬 7998㎡ 兩房 91136㎡ 三房 6500元 /㎡ /月 ? 戶型： 主流兩房 區(qū)間為 7090㎡ ， 主流三房 區(qū)間為 90120㎡ ，少量一房四房單位； ? 價格：毛坯價 42006500元 /㎡ 不等，主流區(qū)間為 6200元 /㎡ ， 漸漸有帶裝修出售的趨勢， 裝修價格為 12001500元 /㎡ ； ? 銷售情況： 剛需兩房三房和品牌項目消化速度較快 ，月均消化 20套。 —— 時代業(yè)主，黃先生 我買房主要還是考慮 社區(qū)環(huán)境、物管、生活配套 什么的，畢竟是一家人過生活 —— 明月灣上門客戶，李先生 我覺得 小區(qū)整體的素質 很重要??！我已經(jīng)退到西區(qū)來買房了，在經(jīng)濟能力允許的情況下，肯定要買好一點的；環(huán)境 啊， 哪些人住 啊，是不是有 城市的感覺 或者 配套 上跟上城市的節(jié)奏。 ?臵業(yè)需求： 70140平米 2/3/4房，總價區(qū)間 70萬 150萬?！? 市區(qū)本地人（純投資）： 眼光獨到，看重未來升值潛力，產(chǎn)品展示及品牌實力成為打動購買的重要因素 關鍵詞：本地人或新移民 /2540歲 /普通白領（第二代） /中高管 典型代表描述： 郭先生， 62歲左右，陜西人 家庭人口： 2人，夫妻兩人，有 3個孩子，兩個兒子一個女兒，都已經(jīng)工作，沒住在一起 居住現(xiàn)狀：在老家有大房子，但子女都在外地工作，只剩夫妻兩人住 經(jīng)濟來源：退休金、子女資助 客戶特征：被珠海的 氣候和環(huán)境 吸引、買房主要用來養(yǎng)老居住 客戶語錄： “我從西北過來的，有個女兒嫁到澳門， 珠海的氣候好，想在這邊買套房養(yǎng)老住 ，所以就買了山湖海一套三房，和女兒也比較近，方便互相照顧。 ” 西區(qū)本地人： 高校園區(qū)教職工，知識分子，深諳文化游戲，追逐品位與品質 關鍵詞： 2540歲 /圈層 /文化 /經(jīng)濟實力中等 典型代表描述： 周先生， 27歲左右，普通白領，在市區(qū)工作，珠海新移民（在珠海讀書，畢業(yè)后在珠海工作） 家庭人口：待婚 居住現(xiàn)狀：現(xiàn)與女友在市區(qū)租房住 經(jīng)濟來源：工作所得，家庭月收入 7000 客戶特征：工作年限較短，但稍有積蓄，準備結婚， 承受不起市區(qū)高價格，但又渴望居住品牌社區(qū) 客戶語錄： “現(xiàn)在和女朋友租房住，準備結婚， 市區(qū)的婚房買不起，只能到西區(qū)買房了 ?！? “西區(qū)的項目給我印象最深的就是時代山湖海了，那個會所真是做的好，感覺未來住進去是非常 享受 的，雖然價格比周邊的都高，但是就沖著這個會所，還是覺得比較值的” “買房就好比買手機，像我們這些年輕人，都是 追潮流 的，什么夠潮流就追什么，像我這個NOKIA用舊了，要再買就買 IPHONE，潮流嘛” “只要是我喜歡的，家人一般都不太反對，但是作為長子，還是考慮父母年紀大了，要就近照顧。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權的情況。 保 利 來 了 ！ 快訊： 11月 16日，保利地產(chǎn)以 5497萬元的總價拿下珠海市金灣商住用地，位于金灣金銘東路南側、機場東路西側，時代山湖海北側，土地面積 ，容積率 ≤ ，折合樓面地價 2500元 /平方米。 以需求（客戶）和供應（市場）為基礎，進行本項目的產(chǎn)品突圍思考！ 里維埃拉成交客戶分析18%32%22%28%珠海本地 西區(qū)本地（周邊工業(yè)園區(qū)技術人員）珠三角 內(nèi)地（西北、甘肅、蘭州）上門客戶來源36%5%3%3%4%19%9%3%8%5% 5%香洲 拱北 吉大 前山南屏 珠海西區(qū) 深圳 廣州廣東其他地區(qū) 內(nèi)地 港澳臺?明月灣 的客戶群體： 周邊居民、公務員、大學教師和產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高層管理人員，以自住為主要目的； 港澳投資客戶，其中澳門客戶較多，看好西區(qū)升值潛力； 廣州、深圳等珠三角區(qū)域投資客戶； ?時代山湖海 的客戶群體：呈“三分天下”狀態(tài)， 以周邊區(qū)域的教師、高級公務員及私企高管路過了解項目，以首臵或換房為主要臵業(yè)目的； 市區(qū)首臵高價溢出客戶，看重區(qū)域及時代品牌； 外地和港澳投資度假、養(yǎng)老客戶 ?里維埃拉 的客戶群體：初期，里維埃拉客戶群體以周邊工業(yè)園區(qū)的技術人員和內(nèi)地養(yǎng)老度假客戶為主要群體，隨著珠海城市競爭力上升，西區(qū)利好的兌現(xiàn)，客戶群體開始往周邊城市輻射，開始出現(xiàn)投資客戶； 明月灣上門客戶來源分析 里維埃拉成交客戶來源分析 時代山湖海成交客戶分析30%30%30%10%西區(qū)本地 珠海本地 外地（內(nèi)地、珠三角） 港澳時代山湖海成交客戶來源分析 客戶分析： 主城區(qū)剛需客戶開始增多，與西區(qū)本地、北方內(nèi)地客戶一同成為區(qū)域主流客戶群； 西區(qū)本地人： 原住民第二代，“走出去，接受新事物” 關鍵詞： 2030歲 /傾向商品房 /會為父母考慮就近臵業(yè) 典型代表描述： 黃先生， 25歲左右，金灣本地人，公務員，在斗門行政中心工作， 家庭人口： 4人，父母 +妹妹 居住現(xiàn)狀：自建房 經(jīng)濟來源：工作收入 +福利，個人月收入約 5000元左右 客戶特征：孝順父母，但都是接受過高等教育的， 對新事物好奇，渴望居住高品質社區(qū)的同時可以就近照顧父母 客戶語錄： “我是土生土長的紅旗人，在政府工作，對于我們這種接受過高等教育的會比較容易接受高層小區(qū)住宅， 新事物對我們還是比較有吸引力的 ?！? “哎呀，這個買房不像買棵蔥，還是要精挑細選的，可以不是最貴的，但是一定是好的，這種好吧，就像是就算我買不起寶馬 5系，咬咬牙買個 1系也不錯啊， 品質還是很重要的?！? “ 西區(qū)最吸引人的就是房子便宜 ，價格在我可承受的范圍內(nèi)，還能作為一種投資，市區(qū)的房子就不行了，價格太高，投資不起。 市區(qū)本地客戶 以區(qū)位、配套等為臵業(yè)核心驅動因素，首付敏感，較注重生活品質 ?購買力：經(jīng)濟實力中等； ?居住狀況：集中在吉大、拱北、新香洲等片區(qū)； ?臵業(yè)特征：因城區(qū)高價擠壓，臵業(yè)屬剛性需求型，對價格、配套、產(chǎn)品品質等關注度高。挺看好的，如果