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xxxx珠海某地產金灣項目定位(完整版)

2025-01-29 05:24上一頁面

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【正文】 ?周邊項目建筑規(guī)模大,容積率相對低,兼?zhèn)浯笮蜕虡I(yè)、生活配套,本項目相比優(yōu)勢不足。因此本文檔內容僅限于對珠海世聯(lián)房地產咨詢有限公司作投標之用;除此之外,不得私自發(fā)布、使用和復制文檔的任何內容。 目標 ? 更快 —— 快速開發(fā),快速銷售 ? 更高 —— 高站位,跳出西區(qū)市場 ? 更遠 —— 進軍珠海第一炮,承載品牌落地與持續(xù)經營目標 保利對這塊地的期望 項目組基于以上開發(fā)商要求進行項目定位思考 2023年起,區(qū)域外品牌發(fā)展商陸續(xù)進入,刷新珠海的產品模式及營銷視野,改變珠海的市場格局,珠海正式進入 —— 明星時代 ?!? 西區(qū)本地人: 工業(yè)園區(qū)高級職員,高科技技術的追隨者,享受因工作能力所帶來的生活犒賞,注重生活品質 關鍵詞: 2540歲 /管理者 /改善型需求,白領階層 /首臵需求 臵業(yè)經驗 一次以上 /未臵業(yè) 居住現(xiàn)狀 普通員工大部分住在企業(yè)員工宿舍,或租住周邊居民房屋;企業(yè)中高層一般在市區(qū)或主城區(qū)臵業(yè); 數量預測 三灶科技工業(yè)園員工總數約為11萬多,新青工業(yè)園區(qū)共約有210多家企業(yè),僅偉創(chuàng)力就有約6萬員工; 借鑒數字 ? 飛利浦家電有限公司位于三灶鎮(zhèn)琴石工業(yè)區(qū),有 1400多名員工, 2023年納稅額超過 3億元人民幣?!? “市區(qū)的房子太貴,經濟能力承受不起,西區(qū)雖然遠了點,但價格是市區(qū)的一半, 我寧愿買西區(qū)的房子然后買輛車開去上班 。陜西的氣候不好,子女現(xiàn)在又都在外地,我們都不打算在老家住,想直接搬過來這邊了。 內地城市養(yǎng)老兼投資度假客戶 北方客戶為主,關注生活環(huán)境、氣候環(huán)境、周邊配套 ?購買力:經濟實力中上等; ?居住狀況:內地東北及西北各城市; ?臵業(yè)特征:經濟實力較強,看重珠海的氣候和環(huán)境,偏好精裝修,不抗拒陌生區(qū)域,主要看重環(huán)境和社區(qū)配套。 —— 時代業(yè)主,彭先生 我覺得時代最吸引我的就是 會所 ,滿符合當代人的需求,而且這么完善的西區(qū)現(xiàn)在好像基本沒有。 —— 銷售速度為近三個月的數據 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產品結構 型格建筑 產品面積區(qū)間 戶型 面積比 6075㎡ 兩房 20% 8087㎡ 2+1房 /小三房 50% 100110㎡ 三房 20% 130150㎡ 四房 10% 總計 —— 100% 產品結構配比: 較市場更為緊湊的實用戶型,以各種面積段的三房為主;低總價,高單價; 定位原則:高品質的精品居住社區(qū) ?堅持不拼合的原則,以中小面積的兩房 /三房為主力產品,順應市場及客戶,實現(xiàn)“快打快銷” ?利用產品創(chuàng)新,嘗試同一面積段下的多種戶型模式 限制條件及市場機遇: ?地塊自身有 90/70限制,高容積率,建筑密度低; ?保利目標:快打快銷,高站位,品牌落地; ?項目屬性定位:城市新興區(qū)域時尚精品社區(qū); ?市場主流產品為 70120㎡ 兩房 /三房產品,小面積居家型產品銷售速度最高; ?客戶主力需求產品為 70140㎡ 兩房 四房產品,追求品牌及配套好的大盤項目; 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產品結構 型格建筑 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產品結構 型格建筑 市場供應的建筑風格 —— 以異域風情建筑為主,少量現(xiàn)代簡約風格;風情有余,時尚不足; 時代山湖海 現(xiàn)代簡約風格 珠光新城 西班牙風格 里維埃拉 東南亞風格 東方威尼斯 東南亞風格 西江月 現(xiàn)代簡約風格 金碧麗江 西班牙風格 現(xiàn)代風格建筑,建筑外形主動城市化,形成地標氣質,成為青年人理想消費品; 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產品結構 型格建筑 型格建筑:建筑風格 —— 現(xiàn)代風格,符合時尚青年人潮流取向,極具城市意象; 幾何造型 玻璃材質,通透、時代感強 玻璃 +色彩百葉,科技含量,生態(tài)建筑,形成隨心而變,色彩斑斕的建筑外墻 型格建筑:建筑語匯 —— 玻璃、百葉、幾何型、色彩,十足地標; 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產品結構 型格建筑 戶型創(chuàng)新:面積贈送 —— 設臵內庭院,可改房 , 贈送一半面積,增加戶型附加值 利用采光面,在戶型內設臵內庭院,贈送一半面積,提高室內居住舒適度的同時,可將內庭院改為臥室,增加產品附加值 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產品結構 型格建筑 《 m m 《 m m 戶型創(chuàng)新:面積贈送 —— 衛(wèi)生間設臵落地凸窗,凸窗面積全贈送,擴容室內空間 ,小面積的大享受 ?衛(wèi)生間設臵倒凸窗可結合浴缸、花灑設臵為淋浴空間,擴大空間,提升戶型舒適度 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產品結構 型格建筑 戶型創(chuàng)新:面積贈送 —— 墻體結合內凸窗,設臵為衣帽間 或書桌空間 ,凸窗面積全贈送 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產品結構 型格建筑 戶型創(chuàng)新:功能優(yōu)化 —— 預留 供裝修發(fā)揮的潛在 功能空間,提供實用率更高的室內空間 儲藏空間的設計重點在衣柜、鞋柜、雜物間的設計。逾 7成是兩房,其余是三房,面積為 500余至 800余平方呎;頂層均備有精致特色單位“ YO豪宅”,面積為 1222平方尺起,分為 3房及 4房設計,每個單位設有兩個空中花園 。 個性商業(yè):功能建議 —— 打造珠海首個 IMAX 3D影院,追求高端生活享受 商業(yè)配套 案例借鑒 功能建議 商業(yè)思考 客戶需求 IMAX 3D技術不僅使用世界最大的 IMAX底片,并且使用雙膠片分開錄制、播放左眼及右眼的影像,使得影像更立體清晰,色彩也更鮮明。 MINI COOPER與上中產的精神契合: 時尚、精致、個人樂趣 時尚設計 —— 保留古典可愛的外形與車燈設計,搭配時尚耀眼的鮮艷紅色 精致空間 —— 空間小但品質感并不弱, BMW出品,手工打造內設 個人樂趣 —— 創(chuàng)意改裝,完全可以由消費者自己的某些特殊要求,車廠而按單改造設計,這種改良從外殼圖案、內部裝飾、輪胎格調到一個小踏板都有 —— 完全屬于自己 時尚精品社區(qū)打造 KPI,我們聯(lián)想到的: —— 他們優(yōu)越感和壓力感并存,同時工作壓力不斷掏空他的智慧和體力,晚睡,繁忙,身心高度緊張; —— 他們可能是職業(yè)經理人,純正白領,可能是高級藍領,可能是公務員;他們必定是向上一族; —— 他們有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力,繁忙的工作將賦予他們成熟的人生經驗;這個階層將成為未來十年整個市場的主要客戶群; 他們擁有向上的資本,處在向上的通道,奮力打拼中也幻想一步登天; —— 他們或許幻想著“一夜暴富”,也暗羨“出身豪門”;但最向往的還是一張名牌商學院的 MBA畢業(yè)證書; —— 他們事業(yè)小有成就,在業(yè)界資源眾多,開始建立自己的職業(yè)圈層; —— 他們標榜創(chuàng)造、獨立、自由、個性、享樂等精神的完全張揚; —— 他們重視品牌和產品質量,認可物質主義并不是“精神至上”的對立,物質主義就是你買東西時的“精神至上”。 我的 集約小家 你的 大家空間 我們的 交流場所 時尚的 潮流社區(qū) 保利●香檳花園 —— 寓意:保利花園系產品標準化系列案名,集團內部戰(zhàn)略定位 備選案名建議: 保利●西灣 —— 寓意:取西區(qū)金灣之意,也和希望諧音,第一個項目,寄予保利在珠海的希望 保利● POLY TOWN —— 寓意:潮流指標,時尚,洋氣 CONTENTS 目錄 市場趨勢 突圍之路 形象演繹 規(guī)劃實踐 資源條件分析: 地塊周邊資源不強勢,前后左均為住宅項目,緊鄰項目地塊東北角為住宅項目,地塊形狀不規(guī)則,有難于利用的邊角地塊,有綠化建筑紅線退讓要求 目前海景,后期河景 住宅 住宅 住宅 住宅 城市快速路 城市主干道 城市支路 城市支路 地塊資源條件: ?周邊無強勢資源,目前可高層可望海,后期因填海工程變成“余線” 河景,周邊均被住宅項目包圍,東北角為另一住宅項目; ?地塊東面緊鄰城市快速路 — 機場東路,昭示性最佳; ?地塊形狀不規(guī)則,東南角地塊難于被利用; 用地紅線 建筑紅線 ?朝向最大化 ?內部中心園林化 ?商業(yè)布局集中化 ?外部景觀最大化 盡量保證南北朝向,建筑偏角度排布以南北 》 東南 》 西南朝向; 在外部為非強勢、直面景觀資源前提下,通過內部中心大園林創(chuàng)造共享空間; 以區(qū)域性商業(yè)中心為前提,氣勢、規(guī)模都是商業(yè)起勢的重要要素,按商業(yè)氛圍及未來機遇進行集中化布局; 目前東北角高樓層單位可以看到海景,海景資源在項目銷售階段還是賣點之一,最大化利用 規(guī)劃指導原則: 規(guī)劃結構: 以中心大園林為核心,建筑圍繞中心園林進行包圍式布局,利用景觀對景、借景手法,結合外部重要道路,形成“聚心”小區(qū)形態(tài),商業(yè)既滿足對內服務,更多是外向型定位 人行次入口 車行入口 人行入口 車行入口 車行 /人行入口 綠化軸線 綠化軸線 商業(yè)組團 中心園林 住宅組團 規(guī)劃實踐: 對地塊綜合價值進行排序,指導戶型分布 ?緊鄰另一住宅地塊 ?高層部分有海景資源 ?西南朝向 ?緊鄰機場東路,有一定噪音影響,但是商業(yè)價值最高 ?但是高層部分有海景資源 ?地塊不規(guī)則且面積小 ?東南朝向 ?與另一住宅地塊中間為金銘東路,屬于城市主干道 ?內部中心大園林,樓間距超大 ?東南朝向 ?隔著馬路為中航通飛員工宿舍樓 ?享受內部景觀資源 ?西南朝向 ?隔著規(guī)劃中市政道路為時代山湖海,正對是時代塔樓高層住宅和裙樓商業(yè)街 ?享受內部園林景觀 ?正南朝向 ① ② ③ ④ ⑤ 綜合價值排序 130150平米 100110平米 8090平米 6075平米 規(guī)劃實踐: 依據景觀及朝向等基本戶型設計因素,按價值排序進行戶型分布規(guī)劃,素質依據戶型大小依次遞減 ?與時代山湖海的裙樓商業(yè)街形成呼應,聯(lián)手打造良好的商業(yè)氛圍 ?同時考慮與項目自身的商業(yè)中心作出相應聯(lián)系 ?商業(yè)形式: 1層樓高,街鋪形式, 3000㎡ ?依靠機場東路主干道,昭示性強,對外服務輻射半徑大 ?與周邊商業(yè)形成呼應 ?商業(yè)形式: 5層樓,集中 MALL形式, ㎡ 規(guī)劃實踐: 在外部海景景觀最大化利用前提下,內部圍合造景,實現(xiàn)內部園林價值、朝向最大化,大樓間距 住宅面積 戶型面積 建筑面積 總占比 住宅占 比 6075㎡ 55440 17% 20% 8090 ㎡ 144330 43% 50% 100110 ㎡ 57120 17% 20% 130150 ㎡ 26880 8% 10% 小計 283770 85% 100% 商業(yè)面積 商業(yè)形式 建筑面積 占比 街鋪 3000 1% 集合商業(yè) 46000 14% 小計 49000 15% 合計 332770 100% 基本經濟技術指標: 總占地: ㎡ 總建筑面積: 332770㎡ 容積率: ≦ 商業(yè)面積:占總建面 15% 建筑密度: ≦ 20% 規(guī)劃指標實現(xiàn): ?90㎡ 以下戶型占住宅建筑面積 70%; ?商業(yè)面積占總建筑面積約 15%; ?套數方面: 75㎡ 以下戶型約 740套; 90㎡ 以下戶型約 1600套;110㎡ 以下戶型約 520套; 150㎡ 戶型約 180套; 共約 3040套。 2. 聯(lián)系紐帶( Connecting) 幫助消費者建立、維系、加強他們與朋友、工作伙伴、家人、情人之間的關系。 0 10 15 20
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