【正文】 ?周邊項目建筑規(guī)模大，容積率相對低，兼?zhèn)浯笮蜕虡I(yè)、生活配套，本項目相比優(yōu)勢不足。因此本文檔內容僅限于對珠海世聯(lián)房地產咨詢有限公司作投標之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復制文檔的任何內容。 目標 ? 更快 —— 快速開發(fā)，快速銷售 ? 更高 —— 高站位，跳出西區(qū)市場 ? 更遠 —— 進軍珠海第一炮，承載品牌落地與持續(xù)經營目標 保利對這塊地的期望 項目組基于以上開發(fā)商要求進行項目定位思考 2023年起，區(qū)域外品牌發(fā)展商陸續(xù)進入，刷新珠海的產品模式及營銷視野，改變珠海的市場格局，珠海正式進入 —— 明星時代 ?！? 西區(qū)本地人： 工業(yè)園區(qū)高級職員，高科技技術的追隨者，享受因工作能力所帶來的生活犒賞，注重生活品質 關鍵詞： 2540歲 /管理者 /改善型需求，白領階層 /首臵需求 臵業(yè)經驗 一次以上 /未臵業(yè) 居住現(xiàn)狀 普通員工大部分住在企業(yè)員工宿舍，或租住周邊居民房屋；企業(yè)中高層一般在市區(qū)或主城區(qū)臵業(yè)； 數量預測 三灶科技工業(yè)園員工總數約為11萬多，新青工業(yè)園區(qū)共約有210多家企業(yè)，僅偉創(chuàng)力就有約6萬員工； 借鑒數字 ? 飛利浦家電有限公司位于三灶鎮(zhèn)琴石工業(yè)區(qū)，有 1400多名員工， 2023年納稅額超過 3億元人民幣?！? “市區(qū)的房子太貴，經濟能力承受不起，西區(qū)雖然遠了點，但價格是市區(qū)的一半， 我寧愿買西區(qū)的房子然后買輛車開去上班 。陜西的氣候不好，子女現(xiàn)在又都在外地，我們都不打算在老家住，想直接搬過來這邊了。 內地城市養(yǎng)老兼投資度假客戶 北方客戶為主，關注生活環(huán)境、氣候環(huán)境、周邊配套 ?購買力：經濟實力中上等； ?居住狀況：內地東北及西北各城市； ?臵業(yè)特征：經濟實力較強，看重珠海的氣候和環(huán)境，偏好精裝修，不抗拒陌生區(qū)域，主要看重環(huán)境和社區(qū)配套。 —— 時代業(yè)主，彭先生 我覺得時代最吸引我的就是 會所 ，滿符合當代人的需求，而且這么完善的西區(qū)現(xiàn)在好像基本沒有。 —— 銷售速度為近三個月的數據 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產品結構 型格建筑 產品面積區(qū)間 戶型 面積比 6075㎡ 兩房 20% 8087㎡ 2+1房 /小三房 50% 100110㎡ 三房 20% 130150㎡ 四房 10% 總計 —— 100% 產品結構配比： 較市場更為緊湊的實用戶型，以各種面積段的三房為主；低總價，高單價； 定位原則：高品質的精品居住社區(qū) ?堅持不拼合的原則，以中小面積的兩房 /三房為主力產品，順應市場及客戶，實現(xiàn)“快打快銷” ?利用產品創(chuàng)新，嘗試同一面積段下的多種戶型模式 限制條件及市場機遇： ?地塊自身有 90/70限制，高容積率，建筑密度低； ?保利目標：快打快銷，高站位，品牌落地； ?項目屬性定位：城市新興區(qū)域時尚精品社區(qū)； ?市場主流產品為 70120㎡ 兩房 /三房產品，小面積居家型產品銷售速度最高； ?客戶主力需求產品為 70140㎡ 兩房 四房產品，追求品牌及配套好的大盤項目； 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產品結構 型格建筑 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產品結構 型格建筑 市場供應的建筑風格 —— 以異域風情建筑為主，少量現(xiàn)代簡約風格；風情有余，時尚不足； 時代山湖海 現(xiàn)代簡約風格 珠光新城 西班牙風格 里維埃拉 東南亞風格 東方威尼斯 東南亞風格 西江月 現(xiàn)代簡約風格 金碧麗江 西班牙風格 現(xiàn)代風格建筑，建筑外形主動城市化，形成地標氣質，成為青年人理想消費品； 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產品結構 型格建筑 型格建筑：建筑風格 —— 現(xiàn)代風格，符合時尚青年人潮流取向，極具城市意象； 幾何造型 玻璃材質，通透、時代感強 玻璃 +色彩百葉，科技含量，生態(tài)建筑，形成隨心而變，色彩斑斕的建筑外墻 型格建筑：建筑語匯 —— 玻璃、百葉、幾何型、色彩，十足地標； 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產品結構 型格建筑 戶型創(chuàng)新：面積贈送 —— 設臵內庭院，可改房 ， 贈送一半面積，增加戶型附加值 利用采光面，在戶型內設臵內庭院，贈送一半面積，提高室內居住舒適度的同時，可將內庭院改為臥室，增加產品附加值 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產品結構 型格建筑 《 m m 《 m m 戶型創(chuàng)新：面積贈送 —— 衛(wèi)生間設臵落地凸窗，凸窗面積全贈送，擴容室內空間 ，小面積的大享受 ?衛(wèi)生間設臵倒凸窗可結合浴缸、花灑設臵為淋浴空間，擴大空間，提升戶型舒適度 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產品結構 型格建筑 戶型創(chuàng)新：面積贈送 —— 墻體結合內凸窗，設臵為衣帽間 或書桌空間 ，凸窗面積全贈送 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產品結構 型格建筑 戶型創(chuàng)新：功能優(yōu)化 —— 預留 供裝修發(fā)揮的潛在 功能空間，提供實用率更高的室內空間 儲藏空間的設計重點在衣柜、鞋柜、雜物間的設計。逾 7成是兩房，其余是三房，面積為 500余至 800余平方呎；頂層均備有精致特色單位“ YO豪宅”，面積為 1222平方尺起，分為 3房及 4房設計，每個單位設有兩個空中花園 。 個性商業(yè)：功能建議 —— 打造珠海首個 IMAX 3D影院，追求高端生活享受 商業(yè)配套 案例借鑒 功能建議 商業(yè)思考 客戶需求 IMAX 3D技術不僅使用世界最大的 IMAX底片，并且使用雙膠片分開錄制、播放左眼及右眼的影像，使得影像更立體清晰，色彩也更鮮明。 MINI COOPER與上中產的精神契合： 時尚、精致、個人樂趣 時尚設計 —— 保留古典可愛的外形與車燈設計，搭配時尚耀眼的鮮艷紅色 精致空間 —— 空間小但品質感并不弱， BMW出品，手工打造內設 個人樂趣 —— 創(chuàng)意改裝，完全可以由消費者自己的某些特殊要求，車廠而按單改造設計，這種改良從外殼圖案、內部裝飾、輪胎格調到一個小踏板都有 —— 完全屬于自己 時尚精品社區(qū)打造 KPI，我們聯(lián)想到的： —— 他們優(yōu)越感和壓力感并存，同時工作壓力不斷掏空他的智慧和體力，晚睡，繁忙，身心高度緊張； —— 他們可能是職業(yè)經理人，純正白領，可能是高級藍領，可能是公務員；他們必定是向上一族； —— 他們有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力，繁忙的工作將賦予他們成熟的人生經驗；這個階層將成為未來十年整個市場的主要客戶群； 他們擁有向上的資本，處在向上的通道，奮力打拼中也幻想一步登天； —— 他們或許幻想著“一夜暴富”，也暗羨“出身豪門”；但最向往的還是一張名牌商學院的 MBA畢業(yè)證書； —— 他們事業(yè)小有成就，在業(yè)界資源眾多，開始建立自己的職業(yè)圈層； —— 他們標榜創(chuàng)造、獨立、自由、個性、享樂等精神的完全張揚； —— 他們重視品牌和產品質量，認可物質主義并不是“精神至上”的對立，物質主義就是你買東西時的“精神至上”。 我的 集約小家 你的 大家空間 我們的 交流場所 時尚的 潮流社區(qū) 保利●香檳花園 —— 寓意：保利花園系產品標準化系列案名，集團內部戰(zhàn)略定位 備選案名建議： 保利●西灣 —— 寓意：取西區(qū)金灣之意，也和希望諧音，第一個項目，寄予保利在珠海的希望 保利● POLY TOWN —— 寓意：潮流指標，時尚，洋氣 CONTENTS 目錄 市場趨勢 突圍之路 形象演繹 規(guī)劃實踐 資源條件分析： 地塊周邊資源不強勢，前后左均為住宅項目，緊鄰項目地塊東北角為住宅項目，地塊形狀不規(guī)則，有難于利用的邊角地塊，有綠化建筑紅線退讓要求 目前海景，后期河景 住宅 住宅 住宅 住宅 城市快速路 城市主干道 城市支路 城市支路 地塊資源條件： ?周邊無強勢資源，目前可高層可望海，后期因填海工程變成“余線” 河景，周邊均被住宅項目包圍，東北角為另一住宅項目； ?地塊東面緊鄰城市快速路 — 機場東路，昭示性最佳； ?地塊形狀不規(guī)則，東南角地塊難于被利用； 用地紅線 建筑紅線 ?朝向最大化 ?內部中心園林化 ?商業(yè)布局集中化 ?外部景觀最大化 盡量保證南北朝向，建筑偏角度排布以南北 》 東南 》 西南朝向； 在外部為非強勢、直面景觀資源前提下，通過內部中心大園林創(chuàng)造共享空間； 以區(qū)域性商業(yè)中心為前提，氣勢、規(guī)模都是商業(yè)起勢的重要要素，按商業(yè)氛圍及未來機遇進行集中化布局； 目前東北角高樓層單位可以看到海景，海景資源在項目銷售階段還是賣點之一，最大化利用 規(guī)劃指導原則： 規(guī)劃結構： 以中心大園林為核心，建筑圍繞中心園林進行包圍式布局，利用景觀對景、借景手法，結合外部重要道路，形成“聚心”小區(qū)形態(tài)，商業(yè)既滿足對內服務，更多是外向型定位 人行次入口 車行入口 人行入口 車行入口 車行 /人行入口 綠化軸線 綠化軸線 商業(yè)組團 中心園林 住宅組團 規(guī)劃實踐： 對地塊綜合價值進行排序，指導戶型分布 ?緊鄰另一住宅地塊 ?高層部分有海景資源 ?西南朝向 ?緊鄰機場東路，有一定噪音影響，但是商業(yè)價值最高 ?但是高層部分有海景資源 ?地塊不規(guī)則且面積小 ?東南朝向 ?與另一住宅地塊中間為金銘東路，屬于城市主干道 ?內部中心大園林，樓間距超大 ?東南朝向 ?隔著馬路為中航通飛員工宿舍樓 ?享受內部景觀資源 ?西南朝向 ?隔著規(guī)劃中市政道路為時代山湖海，正對是時代塔樓高層住宅和裙樓商業(yè)街 ?享受內部園林景觀 ?正南朝向 ① ② ③ ④ ⑤ 綜合價值排序 130150平米 100110平米 8090平米 6075平米 規(guī)劃實踐： 依據景觀及朝向等基本戶型設計因素，按價值排序進行戶型分布規(guī)劃，素質依據戶型大小依次遞減 ?與時代山湖海的裙樓商業(yè)街形成呼應，聯(lián)手打造良好的商業(yè)氛圍 ?同時考慮與項目自身的商業(yè)中心作出相應聯(lián)系 ?商業(yè)形式： 1層樓高，街鋪形式， 3000㎡ ?依靠機場東路主干道，昭示性強，對外服務輻射半徑大 ?與周邊商業(yè)形成呼應 ?商業(yè)形式： 5層樓，集中 MALL形式， ㎡ 規(guī)劃實踐： 在外部海景景觀最大化利用前提下，內部圍合造景，實現(xiàn)內部園林價值、朝向最大化，大樓間距 住宅面積 戶型面積 建筑面積 總占比 住宅占 比 6075㎡ 55440 17% 20% 8090 ㎡ 144330 43% 50% 100110 ㎡ 57120 17% 20% 130150 ㎡ 26880 8% 10% 小計 283770 85% 100% 商業(yè)面積 商業(yè)形式 建筑面積 占比 街鋪 3000 1% 集合商業(yè) 46000 14% 小計 49000 15% 合計 332770 100% 基本經濟技術指標： 總占地： ㎡ 總建筑面積： 332770㎡ 容積率： ≦ 商業(yè)面積：占總建面 15% 建筑密度： ≦ 20% 規(guī)劃指標實現(xiàn)： ?90㎡ 以下戶型占住宅建筑面積 70%； ?商業(yè)面積占總建筑面積約 15%； ?套數方面： 75㎡ 以下戶型約 740套； 90㎡ 以下戶型約 1600套；110㎡ 以下戶型約 520套； 150㎡ 戶型約 180套； 共約 3040套。 2. 聯(lián)系紐帶（ Connecting） 幫助消費者建立、維系、加強他們與朋友、工作伙伴、家人、情人之間的關系。 0 10 15 20