【正文】 ?周邊項(xiàng)目建筑規(guī)模大，容積率相對低，兼?zhèn)浯笮蜕虡I(yè)、生活配套，本項(xiàng)目相比優(yōu)勢不足。因此本文檔內(nèi)容僅限于對珠海世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。 目標(biāo) ? 更快 —— 快速開發(fā)，快速銷售 ? 更高 —— 高站位，跳出西區(qū)市場 ? 更遠(yuǎn) —— 進(jìn)軍珠海第一炮，承載品牌落地與持續(xù)經(jīng)營目標(biāo) 保利對這塊地的期望 項(xiàng)目組基于以上開發(fā)商要求進(jìn)行項(xiàng)目定位思考 2023年起，區(qū)域外品牌發(fā)展商陸續(xù)進(jìn)入，刷新珠海的產(chǎn)品模式及營銷視野，改變珠海的市場格局，珠海正式進(jìn)入 —— 明星時(shí)代 ?！? 西區(qū)本地人： 工業(yè)園區(qū)高級職員，高科技技術(shù)的追隨者，享受因工作能力所帶來的生活犒賞，注重生活品質(zhì) 關(guān)鍵詞： 2540歲 /管理者 /改善型需求，白領(lǐng)階層 /首臵需求 臵業(yè)經(jīng)驗(yàn) 一次以上 /未臵業(yè) 居住現(xiàn)狀 普通員工大部分住在企業(yè)員工宿舍，或租住周邊居民房屋；企業(yè)中高層一般在市區(qū)或主城區(qū)臵業(yè)； 數(shù)量預(yù)測 三灶科技工業(yè)園員工總數(shù)約為11萬多，新青工業(yè)園區(qū)共約有210多家企業(yè)，僅偉創(chuàng)力就有約6萬員工； 借鑒數(shù)字 ? 飛利浦家電有限公司位于三灶鎮(zhèn)琴石工業(yè)區(qū)，有 1400多名員工， 2023年納稅額超過 3億元人民幣?！? “市區(qū)的房子太貴，經(jīng)濟(jì)能力承受不起，西區(qū)雖然遠(yuǎn)了點(diǎn)，但價(jià)格是市區(qū)的一半， 我寧愿買西區(qū)的房子然后買輛車開去上班 。陜西的氣候不好，子女現(xiàn)在又都在外地，我們都不打算在老家住，想直接搬過來這邊了。 內(nèi)地城市養(yǎng)老兼投資度假客戶 北方客戶為主，關(guān)注生活環(huán)境、氣候環(huán)境、周邊配套 ?購買力：經(jīng)濟(jì)實(shí)力中上等； ?居住狀況：內(nèi)地東北及西北各城市； ?臵業(yè)特征：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，看重珠海的氣候和環(huán)境，偏好精裝修，不抗拒陌生區(qū)域，主要看重環(huán)境和社區(qū)配套。 —— 時(shí)代業(yè)主，彭先生 我覺得時(shí)代最吸引我的就是 會(huì)所 ，滿符合當(dāng)代人的需求，而且這么完善的西區(qū)現(xiàn)在好像基本沒有。 —— 銷售速度為近三個(gè)月的數(shù)據(jù) 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 產(chǎn)品面積區(qū)間 戶型 面積比 6075㎡ 兩房 20% 8087㎡ 2+1房 /小三房 50% 100110㎡ 三房 20% 130150㎡ 四房 10% 總計(jì) —— 100% 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配比： 較市場更為緊湊的實(shí)用戶型，以各種面積段的三房為主；低總價(jià)，高單價(jià)； 定位原則：高品質(zhì)的精品居住社區(qū) ?堅(jiān)持不拼合的原則，以中小面積的兩房 /三房為主力產(chǎn)品，順應(yīng)市場及客戶，實(shí)現(xiàn)“快打快銷” ?利用產(chǎn)品創(chuàng)新，嘗試同一面積段下的多種戶型模式 限制條件及市場機(jī)遇： ?地塊自身有 90/70限制，高容積率，建筑密度低； ?保利目標(biāo)：快打快銷，高站位，品牌落地； ?項(xiàng)目屬性定位：城市新興區(qū)域時(shí)尚精品社區(qū)； ?市場主流產(chǎn)品為 70120㎡ 兩房 /三房產(chǎn)品，小面積居家型產(chǎn)品銷售速度最高； ?客戶主力需求產(chǎn)品為 70140㎡ 兩房 四房產(chǎn)品，追求品牌及配套好的大盤項(xiàng)目； 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 市場供應(yīng)的建筑風(fēng)格 —— 以異域風(fēng)情建筑為主，少量現(xiàn)代簡約風(fēng)格；風(fēng)情有余，時(shí)尚不足； 時(shí)代山湖海 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 珠光新城 西班牙風(fēng)格 里維埃拉 東南亞風(fēng)格 東方威尼斯 東南亞風(fēng)格 西江月 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 金碧麗江 西班牙風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格建筑，建筑外形主動(dòng)城市化，形成地標(biāo)氣質(zhì)，成為青年人理想消費(fèi)品； 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 型格建筑：建筑風(fēng)格 —— 現(xiàn)代風(fēng)格，符合時(shí)尚青年人潮流取向，極具城市意象； 幾何造型 玻璃材質(zhì)，通透、時(shí)代感強(qiáng) 玻璃 +色彩百葉，科技含量，生態(tài)建筑，形成隨心而變，色彩斑斕的建筑外墻 型格建筑：建筑語匯 —— 玻璃、百葉、幾何型、色彩，十足地標(biāo)； 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 戶型創(chuàng)新：面積贈(zèng)送 —— 設(shè)臵內(nèi)庭院，可改房 ， 贈(zèng)送一半面積，增加戶型附加值 利用采光面，在戶型內(nèi)設(shè)臵內(nèi)庭院，贈(zèng)送一半面積，提高室內(nèi)居住舒適度的同時(shí)，可將內(nèi)庭院改為臥室，增加產(chǎn)品附加值 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 《 m m 《 m m 戶型創(chuàng)新：面積贈(zèng)送 —— 衛(wèi)生間設(shè)臵落地凸窗，凸窗面積全贈(zèng)送，擴(kuò)容室內(nèi)空間 ，小面積的大享受 ?衛(wèi)生間設(shè)臵倒凸窗可結(jié)合浴缸、花灑設(shè)臵為淋浴空間，擴(kuò)大空間，提升戶型舒適度 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 戶型創(chuàng)新：面積贈(zèng)送 —— 墻體結(jié)合內(nèi)凸窗，設(shè)臵為衣帽間 或書桌空間 ，凸窗面積全贈(zèng)送 家居住所 戶型創(chuàng)新 家居整合 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 型格建筑 戶型創(chuàng)新：功能優(yōu)化 —— 預(yù)留 供裝修發(fā)揮的潛在 功能空間，提供實(shí)用率更高的室內(nèi)空間 儲(chǔ)藏空間的設(shè)計(jì)重點(diǎn)在衣柜、鞋柜、雜物間的設(shè)計(jì)。逾 7成是兩房，其余是三房，面積為 500余至 800余平方呎；頂層均備有精致特色單位“ YO豪宅”，面積為 1222平方尺起，分為 3房及 4房設(shè)計(jì)，每個(gè)單位設(shè)有兩個(gè)空中花園 。 個(gè)性商業(yè)：功能建議 —— 打造珠海首個(gè) IMAX 3D影院，追求高端生活享受 商業(yè)配套 案例借鑒 功能建議 商業(yè)思考 客戶需求 IMAX 3D技術(shù)不僅使用世界最大的 IMAX底片，并且使用雙膠片分開錄制、播放左眼及右眼的影像，使得影像更立體清晰，色彩也更鮮明。 MINI COOPER與上中產(chǎn)的精神契合： 時(shí)尚、精致、個(gè)人樂趣 時(shí)尚設(shè)計(jì) —— 保留古典可愛的外形與車燈設(shè)計(jì)，搭配時(shí)尚耀眼的鮮艷紅色 精致空間 —— 空間小但品質(zhì)感并不弱， BMW出品，手工打造內(nèi)設(shè) 個(gè)人樂趣 —— 創(chuàng)意改裝，完全可以由消費(fèi)者自己的某些特殊要求，車廠而按單改造設(shè)計(jì)，這種改良從外殼圖案、內(nèi)部裝飾、輪胎格調(diào)到一個(gè)小踏板都有 —— 完全屬于自己 時(shí)尚精品社區(qū)打造 KPI，我們聯(lián)想到的： —— 他們優(yōu)越感和壓力感并存，同時(shí)工作壓力不斷掏空他的智慧和體力，晚睡，繁忙，身心高度緊張； —— 他們可能是職業(yè)經(jīng)理人，純正白領(lǐng)，可能是高級藍(lán)領(lǐng)，可能是公務(wù)員；他們必定是向上一族； —— 他們有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力，繁忙的工作將賦予他們成熟的人生經(jīng)驗(yàn)；這個(gè)階層將成為未來十年整個(gè)市場的主要客戶群； 他們擁有向上的資本，處在向上的通道，奮力打拼中也幻想一步登天； —— 他們或許幻想著“一夜暴富”，也暗羨“出身豪門”；但最向往的還是一張名牌商學(xué)院的 MBA畢業(yè)證書； —— 他們事業(yè)小有成就，在業(yè)界資源眾多，開始建立自己的職業(yè)圈層； —— 他們標(biāo)榜創(chuàng)造、獨(dú)立、自由、個(gè)性、享樂等精神的完全張揚(yáng)； —— 他們重視品牌和產(chǎn)品質(zhì)量，認(rèn)可物質(zhì)主義并不是“精神至上”的對立，物質(zhì)主義就是你買東西時(shí)的“精神至上”。 我的 集約小家 你的 大家空間 我們的 交流場所 時(shí)尚的 潮流社區(qū) 保利●香檳花園 —— 寓意：保利花園系產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化系列案名，集團(tuán)內(nèi)部戰(zhàn)略定位 備選案名建議： 保利●西灣 —— 寓意：取西區(qū)金灣之意，也和希望諧音，第一個(gè)項(xiàng)目，寄予保利在珠海的希望 保利● POLY TOWN —— 寓意：潮流指標(biāo)，時(shí)尚，洋氣 CONTENTS 目錄 市場趨勢 突圍之路 形象演繹 規(guī)劃實(shí)踐 資源條件分析： 地塊周邊資源不強(qiáng)勢，前后左均為住宅項(xiàng)目，緊鄰項(xiàng)目地塊東北角為住宅項(xiàng)目，地塊形狀不規(guī)則，有難于利用的邊角地塊，有綠化建筑紅線退讓要求 目前海景，后期河景 住宅 住宅 住宅 住宅 城市快速路 城市主干道 城市支路 城市支路 地塊資源條件： ?周邊無強(qiáng)勢資源，目前可高層可望海，后期因填海工程變成“余線” 河景，周邊均被住宅項(xiàng)目包圍，東北角為另一住宅項(xiàng)目； ?地塊東面緊鄰城市快速路 — 機(jī)場東路，昭示性最佳； ?地塊形狀不規(guī)則，東南角地塊難于被利用； 用地紅線 建筑紅線 ?朝向最大化 ?內(nèi)部中心園林化 ?商業(yè)布局集中化 ?外部景觀最大化 盡量保證南北朝向，建筑偏角度排布以南北 》 東南 》 西南朝向； 在外部為非強(qiáng)勢、直面景觀資源前提下，通過內(nèi)部中心大園林創(chuàng)造共享空間； 以區(qū)域性商業(yè)中心為前提，氣勢、規(guī)模都是商業(yè)起勢的重要要素，按商業(yè)氛圍及未來機(jī)遇進(jìn)行集中化布局； 目前東北角高樓層單位可以看到海景，海景資源在項(xiàng)目銷售階段還是賣點(diǎn)之一，最大化利用 規(guī)劃指導(dǎo)原則： 規(guī)劃結(jié)構(gòu)： 以中心大園林為核心，建筑圍繞中心園林進(jìn)行包圍式布局，利用景觀對景、借景手法，結(jié)合外部重要道路，形成“聚心”小區(qū)形態(tài)，商業(yè)既滿足對內(nèi)服務(wù)，更多是外向型定位 人行次入口 車行入口 人行入口 車行入口 車行 /人行入口 綠化軸線 綠化軸線 商業(yè)組團(tuán) 中心園林 住宅組團(tuán) 規(guī)劃實(shí)踐： 對地塊綜合價(jià)值進(jìn)行排序，指導(dǎo)戶型分布 ?緊鄰另一住宅地塊 ?高層部分有海景資源 ?西南朝向 ?緊鄰機(jī)場東路，有一定噪音影響，但是商業(yè)價(jià)值最高 ?但是高層部分有海景資源 ?地塊不規(guī)則且面積小 ?東南朝向 ?與另一住宅地塊中間為金銘東路，屬于城市主干道 ?內(nèi)部中心大園林，樓間距超大 ?東南朝向 ?隔著馬路為中航通飛員工宿舍樓 ?享受內(nèi)部景觀資源 ?西南朝向 ?隔著規(guī)劃中市政道路為時(shí)代山湖海，正對是時(shí)代塔樓高層住宅和裙樓商業(yè)街 ?享受內(nèi)部園林景觀 ?正南朝向 ① ② ③ ④ ⑤ 綜合價(jià)值排序 130150平米 100110平米 8090平米 6075平米 規(guī)劃實(shí)踐： 依據(jù)景觀及朝向等基本戶型設(shè)計(jì)因素，按價(jià)值排序進(jìn)行戶型分布規(guī)劃，素質(zhì)依據(jù)戶型大小依次遞減 ?與時(shí)代山湖海的裙樓商業(yè)街形成呼應(yīng)，聯(lián)手打造良好的商業(yè)氛圍 ?同時(shí)考慮與項(xiàng)目自身的商業(yè)中心作出相應(yīng)聯(lián)系 ?商業(yè)形式： 1層樓高，街鋪形式， 3000㎡ ?依靠機(jī)場東路主干道，昭示性強(qiáng)，對外服務(wù)輻射半徑大 ?與周邊商業(yè)形成呼應(yīng) ?商業(yè)形式： 5層樓，集中 MALL形式， ㎡ 規(guī)劃實(shí)踐： 在外部海景景觀最大化利用前提下，內(nèi)部圍合造景，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部園林價(jià)值、朝向最大化，大樓間距 住宅面積 戶型面積 建筑面積 總占比 住宅占 比 6075㎡ 55440 17% 20% 8090 ㎡ 144330 43% 50% 100110 ㎡ 57120 17% 20% 130150 ㎡ 26880 8% 10% 小計(jì) 283770 85% 100% 商業(yè)面積 商業(yè)形式 建筑面積 占比 街鋪 3000 1% 集合商業(yè) 46000 14% 小計(jì) 49000 15% 合計(jì) 332770 100% 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總占地： ㎡ 總建筑面積： 332770㎡ 容積率： ≦ 商業(yè)面積：占總建面 15% 建筑密度： ≦ 20% 規(guī)劃指標(biāo)實(shí)現(xiàn)： ?90㎡ 以下戶型占住宅建筑面積 70%； ?商業(yè)面積占總建筑面積約 15%； ?套數(shù)方面： 75㎡ 以下戶型約 740套； 90㎡ 以下戶型約 1600套；110㎡ 以下戶型約 520套； 150㎡ 戶型約 180套； 共約 3040套。 2. 聯(lián)系紐帶（ Connecting） 幫助消費(fèi)者建立、維系、加強(qiáng)他們與朋友、工作伙伴、家人、情人之間的關(guān)系。 0 10 15 20