【正文】 萬科的成熟產(chǎn)品中， 蘭喬圣菲 項目可以借鑒。 錯排式 TH最大化獲得景觀：增強通透性，增加景觀面及私家院落，同時立面造型富有變化，可獲得類獨棟感覺 錯排式 TH（ R=）： 適用于具有景觀資源的地塊；通過錯式增加了前后左右的通透性，且較傳統(tǒng)的 TH取得較大花園面積，獲得類別墅感覺；容積率比一般排屋較低； H類：錯排類獨棟 TH院落 TH住宅單元 典型案例：保利葉上海 適用于順著山坡的等高線排列，可增加聯(lián)排私密性的同時獲得類獨棟的感覺 兩進三院 TH增加自有景觀： 擴大傳統(tǒng)聯(lián)排的中庭花園，提高舒適度，增加空間情趣；適宜放在外沿別墅區(qū) 典型案例：保利葉上海 開放庭院 后院 中院 前院 戶型著力點： 擴大中庭花園，增加聯(lián)排私密性； 增加內(nèi)向性花園景觀； 適用于不具景觀優(yōu)勢的聯(lián)排群邊緣 。每個露臺都和客廳相連，使居住者充分與自然情景溝通，實現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地。 125 解讀四：情景房（陽光房） ?情景房設(shè)臵于首層，位于客廳外部，入口旁邊，即陽光房。 127 3＋ 1寬景洋房戶型：一層為平層，贈送地下室和露臺；二層為平層，贈送地下室；三四層為復(fù)式，贈送大露臺 A B C D 六大價值點： ?A、 1－ 2層均有地下室附送 ?B、獨特的露臺空間 ?C、豐富的建筑形態(tài) ?D、豪華的頂層套房 ?E、氣派的橫向客廳 ?F、親近的鄰里關(guān)系 B E F 設(shè)計要點 128 ?優(yōu)勢一 : ?低密度產(chǎn)品物業(yè)，吸引客戶 ?優(yōu)勢二： ?解決對大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但受總價限制的客戶需求 ?優(yōu)勢三： ?整體戶型的親地親景均衡 ?劣勢一： ?總戶數(shù)少，土地價值未能最大化 ?劣勢二： ?產(chǎn)品區(qū)分不明顯，不夠豐富，較難不同滿足客戶需求 附加值較高 人性化 低總價類別墅 3＋ 1寬景洋房優(yōu)勢、劣勢 綜合素質(zhì)均衡 129 3＋ 1寬景洋房：深圳萬科城 1層 底層小露臺 贈送 96㎡ 半地下室 贈送約 60㎡的花園 多景式陽光房 戶型 端頭 建面 147m2 房型 4/2/2 層數(shù) 開間 進深 花園 64 露臺 6 地下室 96 130 3＋ 1寬景洋房：深圳萬科城 露臺入戶 贈送 69㎡ 半地下室 2層 贈送 9㎡的露臺 通向地下室的樓梯 通向地上二層的樓梯 戶型 中間套 建面 141m2 房型 4/2/2 層數(shù) 開間 進深 露臺 地下室 69 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAIT。 ?同時，情景房還具有可拓展性的功能，住戶可以根據(jù)喜好，將情景房和客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園。 設(shè)計要點 在建筑物向陽面有層層退臺的合狀結(jié)構(gòu)，以退臺空間規(guī)劃露臺，一層陽光房的側(cè)面和單元側(cè)面形成半合圍的情景花園；二層在一層陽光房的位臵上退臺，形成一個景觀露臺，三層、四層、五層同樣也是在下一層的基礎(chǔ)上進行退臺； 123 解讀二：新穎的入戶方式 ?情景洋房設(shè)有南北入口，底層住戶享受南面入口獨立入戶，通過首層的私家花園直接進入家中，與別人分享花園美景的同時保證安全性與私密性。 典型案例：保利葉上海 半下沉式地下室，方正實用可當車庫； 私家花園，三面環(huán)繞房屋，景觀性極好； 側(cè)進門，設(shè)進戶門廳和玄關(guān)，體面氣派； 客廳挑高 5米，設(shè)轉(zhuǎn)角景觀窗，視野開闊；和餐廳錯層，互不干擾 首層設(shè)儲藏室，實用性強； 北有陽臺、南有轉(zhuǎn)角窗； 主臥專用層，套間設(shè)計，享受 30平米露臺，額外有屋頂 20平米花園； 邊套聯(lián)排配邊院及南北院： T字型排布房間營造變化的生動空間，高品質(zhì)景觀價值支撐聯(lián)排大宅 邊套戶型 — 上海金地 .格林春曉 ?贈送地下室，大面積花園，大面積露臺和屋頂花園可在多層次上欣賞景觀。 江山名洲 現(xiàn)代簡約 中南世紀城 西班牙風格 亞東 ?樸園 中式別墅社區(qū) 香格里拉莊園 歐洲 北美風格 科苑華庭 科技建筑 風景城邦 西班牙、南加州、英格蘭 據(jù) 09年全年銷量統(tǒng)計，以中式風格為主的江山名洲和亞東仆園的銷售排名都不在 Top10里，而且鎮(zhèn)江市場上主要的樓盤建筑風格都是西式的，這是鎮(zhèn)江這座城市的目前發(fā)展水平及客戶崇洋媚外的消費心理決定的。 子女，大部分都在長三角中心城市 ，鼓勵子女走出去但同時又等待他們回來，他們 愿意為子女留下一個永遠可以回歸的家園和沃土 鎮(zhèn)江發(fā)展的中流邸柱，他們的思想及行動影響鎮(zhèn)江的發(fā)展與進步， 鎮(zhèn)江對于他們不僅是實現(xiàn)自我價值與夢想的舞臺和起點，也是人生的歸屬 是鎮(zhèn)江各行各業(yè)的佼佼者，他們推動了這個城市的發(fā)展！ 他們被鎮(zhèn)江滋養(yǎng)，他們用智慧托起鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江以他們?yōu)闃s 項目定位 視角一：項目精神屬性提煉 視角二：產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計要點 視角三：項目體驗點 4 項目定位： 項目 FAB分析：項目核心優(yōu)勢為新城核心、白龍山、萬科品牌 1項目特征 新城核心 南山風景 獨占山頭 高鐵輻射 配套缺失 輻射丹徒 萬科品牌 地勢起伏 規(guī)模優(yōu)勢 高鐵輻射 獨占山頭 地勢起伏 萬科品牌 新城核心 新城核心 獨占山頭 萬科品牌 知的優(yōu)勢 思考： 充分利用好白龍山的獨占優(yōu)勢，與萬科品牌、新市政板塊的城市意象進行結(jié)合，重點打造戶型價值和園林價值，將白龍山的山林資源在產(chǎn)品和園林上得以延續(xù)和放大 山，是一種高度，屹立山峰，世界在眼底 山，是歷史文脈得以傳承的地方 那些無可替代的位臵，必須 高度 重視 那些記錄的締造者，必定擁有高遠的眼光 有些精髓，經(jīng)過歲月洗禮，值得永久傳承，比如生命 山的價值 品牌的價值： 萬科 —— 中國房地產(chǎn)的 領(lǐng)導(dǎo)者 （ 成就高遠， 保持領(lǐng)先 ） 新城的價值： 南徐 —— 鎮(zhèn)江的 未來 每一個影響鎮(zhèn)江的決定未來都將從這里開始 指引鎮(zhèn)江騰飛的方向 未來的鎮(zhèn)江是自由而開放的，高鐵，新市政 …… 鎮(zhèn)江需要一個符號，這個符號能承載歷史中的光芒，又能代言未來的夢想 。 —— 益房網(wǎng)王丹總 讓我們走進客戶： 南徐目前新區(qū) ，以后發(fā)展好，空氣也很好，體育公園非常不錯，但是 還沒有我滿意的房子 ， 私密性都不好 ，平時生意上總會需要多接觸 有身份的人 ，政府的也很多，我們都是 靠自己打拼出來的 ，這輩子也就在鎮(zhèn)江了， 孩子在南京， 一個月回來一次。 U字型廚房布局 ,開放式餐廚設(shè)計 ,空間利用率高 。 缺點： 3層走廊面積過大，使用面積沒有最大化 。 智能化系統(tǒng) 社區(qū)配套 亞東 ?樸園，新中式別墅社區(qū)；并從中國民居中提取符合進行現(xiàn)代比擬，著眼于院落設(shè)計，非常類似于深圳萬科第五園 ? 項目臨近市中心和新市政府行政中心 ,坐擁風景秀麗的南山國家森林公園； ? 總占地面積 380畝 ,總建筑面積 40萬㎡。 午夜管理與顯示屏系統(tǒng)。) 20232023年鎮(zhèn)江主城區(qū)商品供銷數(shù)據(jù) 2023年鎮(zhèn)江商品成交套數(shù) TOP１０ 2023年鎮(zhèn)江單盤成交面積最大為㎡，魅力之城成交 ㎡ 數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江益房網(wǎng) 鎮(zhèn)江近兩年房價收入比均為 ，屬于長三角的價值洼地，仍有上漲空間；按照房價收入比為 8，房價年增長率 10%，可知 2023年底鎮(zhèn)江住宅均價具有沖刺6145元 /㎡的潛力 鎮(zhèn)江 南京 常州 無錫 南通 備注 年 份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 房價收入比計算方法 市區(qū)居民可支配收入（元） 19040 20949 23122 25504 23751 24576 21001 住宅均價*30㎡ /市區(qū)居民人均可支配收入 住宅平均售價 4002 4450 6492 8543 4479 6408 6705 收入房價比 2023年鎮(zhèn)江住宅均價 4450元 /㎡ 按照房價收入比 8計算住宅均價為 5586元 /㎡ 假設(shè)房價收入比 8 住宅均價年增幅10%，則 2023年底住宅均價為 6145元 /㎡ 購買 30㎡ 住房總花費：8*年人均可支配收入 167592元 近兩年人均可支配收入收入平均漲幅 % 備注： 收入增加幅度可以支撐住宅售價上漲 城鐵對鎮(zhèn)江房地產(chǎn)影響的釋放相對緩慢，短期內(nèi)無法支撐客戶的放大，僅會有少量投資客與極少剛需客介入！但本土拆遷戶、私營業(yè)主及公務(wù)員的改善型需求強勁，城市房地產(chǎn)價格仍存在較大空間！ 小 結(jié) 2： 價值體系 視角一：都市圈下的城市價值 視角二：都市圈下的鎮(zhèn)江房地產(chǎn) 視角三：項目的本體屬性 1 價值反思： 都市圈發(fā)展對鎮(zhèn)江的影響？項目本體屬性？ 項目西鄰國家 4A級南山風景區(qū)，獨占白龍山脈，地形起伏，擁有一定的原生態(tài)植被，自然資源條件極其優(yōu)越 自然資源稀缺 南山風景區(qū) 區(qū)位優(yōu)勢獨特 職工文體中心 市民公園 體育會展中心 市政府辦公樓 規(guī)劃展覽館 公安局 南徐新城作為鎮(zhèn)江公共事業(yè)的中心，其地理位臵能夠很好的連接老城，輻射丹徒新區(qū) 項目位于南徐新城核心區(qū)內(nèi)，緊鄰市政府機關(guān)、奧林匹克體育公園、京滬高鐵鎮(zhèn)江站 項目地塊占地 500畝，總建筑面積為 ，大規(guī)模的居住社區(qū) 規(guī)模優(yōu)勢 項目參數(shù) 數(shù)據(jù) 備注 占地面積 容積率 總建筑面積 416400㎡ 商辦建筑面積 ㎡，居住建筑面積 — ㎡ 居住人口 10880人 居住戶數(shù) 3400戶 萬科品牌優(yōu)勢，萬科于 2023年銷售魅力之城，居民心中代表了良好的物業(yè)管理和建筑質(zhì)量，紅郡奠定了萬科高端產(chǎn)品的地位 品牌優(yōu)勢 ?萬科的房子質(zhì)量還好有保證的 —— 鎮(zhèn)江蔡先生 ?萬科紅郡的設(shè)計還是很符合鎮(zhèn)江人的消費能力和口味的，說明萬科對于市場的敏銳 —— 出租車司機 37 項目距離京滬高鐵鎮(zhèn)江站站前綜合服務(wù)區(qū)約 300米，為站前綜合服務(wù)區(qū)的核心影響范圍，共享商務(wù)及交通配套的同時，利于項目形象及及品牌展示 ?項目地塊聚離京滬高鐵鎮(zhèn)江站站前綜合服務(wù)區(qū)約 300米，為站前綜合服務(wù)區(qū)的核心影響范圍， 能充分利用站前廣場的商業(yè)商務(wù)配套 ?出行便利，對于商務(wù)人士極具新引力 ?京滬高鐵開通后， 長期能對其地塊價值具有顯著提升的作用，有利于吸引投資客戶 ?利于項目的形象展示，作為高鐵人群進入鎮(zhèn)江市區(qū)必經(jīng)之地，其 對于萬科的品牌展示作用不言而喻 項目地塊 300米 高鐵優(yōu)勢 京滬高鐵站前綜合服務(wù)區(qū) 項目具備豪宅潛質(zhì)！ 區(qū)位 |景觀 |地勢 |資源 |規(guī)模 |品牌 1 報告結(jié)構(gòu) 價值反思 2 市場掃描 3 客戶機會 4 項目定位 5 營銷舉措 市場和客戶 視角一：鎮(zhèn)江市場掃描 視角二：潛在競爭者分析 視角三：個案分析 2 市場和客戶掃描： 鎮(zhèn)江市場掃描 /潛在競爭者分析 /個案分析？ 濱江板塊 金山板塊 南徐板塊 丁卯板塊 丹徒板塊 市中心板塊 南徐板塊將是城市下一個豪宅板塊，從資源及產(chǎn)品上能與南徐形成競爭關(guān)系的板塊為濱江和丹徒板塊 ? 市中心和濱江板塊為公認的豪宅聚集板塊； ? 濱江板塊可出讓土地較少，未來上市項目將逐漸減少； ? 南徐是下一個城市豪宅板塊； ? 丁卯片成為公寓產(chǎn)品的沃土，整體以小高和高層為主； ? 丹徒自然風景好，隨著南徐的建設(shè)，丹徒必將更快的融入主城區(qū)，將是鎮(zhèn)江未來的豪宅板塊； ? 金山片區(qū)開發(fā)較為滯后，目前產(chǎn)品以高層、小高為主 鎮(zhèn)江住宅市場整體價格箱體較窄，公寓與洋房間價差 10001500元 /㎡ ，雙拼、聯(lián)排、洋房逐級價差 1000元 /㎡ ，獨棟較雙拼約貴 2023元 /㎡ 板塊名稱 區(qū)域資源 產(chǎn)品形態(tài) 價格水平 南徐片區(qū) 臨南山、新市政中心 多層、小高層、別墅 公寓 7000 洋房 8800 別墅 金山片區(qū) 臨金山、長江 多層，小高層 42005600 市中心片區(qū) 交通便利、配套完善 小高層、高層 8000 學(xué)府路片區(qū) 交通便利、配套齊全 多層、小高層、高層 53007000 濱江片區(qū) 臨焦山、長江，配套完善 多層、小高層、別墅 公寓 60007000 洋房 70009000 別墅 700011000 丹徒片區(qū) 生態(tài)條件好 別墅為主、小高、多 層 公寓 45005500