【正文】 41 一期 二期 總計(jì) 建筑面積 ㎡ 30萬㎡ ㎡ 容積率 綠化率 45%以上 銷售時(shí)間 交樓時(shí)間 2023年底 戶數(shù) 1594 約 2600 約 4194 規(guī)劃人口 約 6000人 約 10000人 約 16000人 商業(yè) 結(jié)構(gòu)形式 集中式 街鋪式 銷售時(shí)間 建筑面積 5000 ㎡ 10000㎡ 15000㎡ 區(qū)位 ： 位于廈門島外西北方向集美區(qū)杏北新城區(qū)域內(nèi)，集美區(qū)杏濱街道錦園村以西， 319國道東北， 未來集美新城區(qū)的核心地段。 ?街區(qū)面積比較大，長度也長，做一個(gè)業(yè)態(tài)業(yè)種的區(qū)段規(guī)劃對于動線功能的加強(qiáng)和商業(yè)運(yùn)營效率的提升都有重要作用，而產(chǎn)權(quán)售出后如何解決這個(gè)問題具有一定困難性。 ? 主要業(yè)種的比例從大到小的排列次序?yàn)椋悍b 、 休閑 、 餐飲 、 家居 、 便利店 、 診所；服裝是以便利特殊服裝為主 ， 如童裝 、 嬰兒裝 、 內(nèi)衣等；休閑主要以茶館 、 足浴 、 美容美發(fā)為主；餐飲以便利快餐為主 。其中餐飲業(yè)態(tài)比重最大 招商模式 主力店先行的招商策略 評價(jià) : 主力店招商先行的策略很成功，招商在幾個(gè)主力店的帶動下招商工作在計(jì)劃的時(shí)間內(nèi)圓滿完成 評價(jià) : 周邊工業(yè)區(qū)有大量的中高端餐飲消費(fèi)者，因此餐飲商戶的經(jīng)營狀況良好，租金穩(wěn)中有升，調(diào)整階段也是多調(diào)整為餐飲商戶；超市小百貨社區(qū)配套商業(yè)受到了小區(qū)低入住率的影響生意較差，租金整體下滑；建材家裝類商戶作為階段性商戶隨著時(shí)間的推移在慢慢調(diào)整 經(jīng)營狀況 餐飲類商戶經(jīng)營良好，其他生意慘淡 案例研究 深圳萬科城 案例借鑒 32 萬科四季花城位于龍崗梅觀高速與布龍公路交匯處，現(xiàn)業(yè)主已 95%入住，是成熟社區(qū)商業(yè)的代表 一期 二期 三期 四期 五期 六期 七期 總計(jì) 建筑面積 853991 112728 47011 42549 55781 67523 52360 2231943 容積率 戶數(shù) 1144 1087 744 314 558 802 626 5275 入住人口 入住率總體達(dá)到了 95%， 入住人口約 商業(yè)面積 一期街區(qū) 城東兒童商業(yè)街區(qū) 總計(jì) 3940 1348 5288 ● 布吉 ● 龍華 ● 觀瀾 ? 區(qū)位：位于龍崗梅觀高速與布龍公路交匯處 ， 總面積 220多萬平米 ， 屬于遠(yuǎn)郊大盤社區(qū) 。 ?商鋪在 90%招商后，商鋪的溢價(jià)達(dá)到了 6000元 /㎡。 交通：梅觀高速與機(jī)荷高速交匯 環(huán)境：無特殊景觀資源 ● 布吉 ● 龍華 ● 觀瀾 ● 福田區(qū)政府 ● 深圳市政府 ● 華為基地 坂田工業(yè)區(qū) ● 富士康基地 ● 新天下基地 ● 坂雪工業(yè)區(qū) ● 坂田第一工業(yè)區(qū) 萬科城 (一期 ) 萬科城 (二期 ) 萬科城 (三期 ) 萬科城 (四期 ) 總計(jì) 建筑 面積 103119 101238 190000 未開發(fā) 容積率 交樓 時(shí)間 20230620 20230530 待定 待定 戶數(shù) 726 752 入住人口 一期 /二期入住人口共 1474戶，入住率不到 30%，現(xiàn)住人口約 1200人 商業(yè) 建面 綜合體 街區(qū) 總計(jì) 7646 14354 22023 案例研究 深圳萬科城 開發(fā)模式 26 萬科城商鋪與住宅聯(lián)動銷售；商鋪的整體開業(yè)時(shí)間并沒有在第一批業(yè)主入伙前進(jìn)行，而是在招商 100%完成后開業(yè)，時(shí)間間隔 4個(gè)月 住宅 入伙 商鋪 發(fā)售 住宅 發(fā)售 商鋪 招商 2023 2023 2023 2023 2023 二期發(fā)售2023051 二期入伙20230530 一期發(fā)售20231001 一期入伙20230620 第一次發(fā)售20231001 第二次發(fā)售2023501 招商進(jìn)行 招商率 100% 商鋪開業(yè)2023101 案例研究 深圳萬科城 開發(fā)模式 ? 20231001萬科城一期住宅與第一部分商鋪同時(shí)發(fā)售 。 銷售條件 尋找賣點(diǎn)，強(qiáng)勢突擊 帶租約銷售、主力店招商、片區(qū)規(guī)劃等利好消息的傳遞等都能為投資者帶來信心，促進(jìn)銷售快速進(jìn)行 銷售策略 需要充分考慮后期業(yè)態(tài)控制 全部銷售后，如果無法正常經(jīng)營或者經(jīng)營者肆意改變用途，將嚴(yán)重貶損項(xiàng)目形象，如未來海岸，教好做法是在街區(qū)兩頭和中間保留部分。 假設(shè)前提： ?經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好 ， 不發(fā)生重大事件如臺海戰(zhàn)事 。E， 1/L） N：輻射人口數(shù)量； E：人均消費(fèi)支出； L：最大輻射距離。社區(qū)商業(yè) 研究分享 世聯(lián)內(nèi)部分享 3/1/2023 2 本次分享的內(nèi)容 社區(qū)商業(yè)如何規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)如何獲利 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)演進(jìn) 招商與營運(yùn) 3 社區(qū)商業(yè)定義：國內(nèi)較為模糊，現(xiàn)多參考國外 社區(qū)商業(yè) 主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的居民住宅區(qū)商業(yè)。 其他主要因素 ：資產(chǎn)重估增加收益 10 基本價(jià)值的實(shí)現(xiàn)：實(shí)質(zhì)是靠 消費(fèi)力（社區(qū)內(nèi)和輻射的）增長 202310 50 40 60 70 70 90 餐飲 社區(qū)配套 建材家裝 租金 元 /㎡ 時(shí)間 萬科城商鋪?zhàn)饨鹪鲩L 萬科四季花城 6年時(shí)間 ， 小區(qū)入住人口達(dá)到 ， 租金由 400增長到 100170元 /㎡ /月 （ 中介承受租金高 ） 。 14 社區(qū)商業(yè)的價(jià)值增長路徑 項(xiàng)目租金演變 100 月租金 （元 /月 /㎡） 2023年 匯率變動下資產(chǎn)重估 目前 50 溢價(jià)后租金：對應(yīng)投資者預(yù)期 基本租金 15 View：持有或銷售情況視具體情況 價(jià)值成長性： 如果無法 盡快融入城市或者成為區(qū)域中心 ，則應(yīng)銷售街鋪，以萬科為例，大部分項(xiàng)目都在遠(yuǎn)郊，沒有長期持有價(jià)值，非優(yōu)質(zhì)沉淀資產(chǎn)，持有意義不大。 銷售價(jià)值 商鋪?zhàn)≌蹆r(jià)比接近 3倍 按照商業(yè)住宅的正常售價(jià)比值，在 2附近比較合理，炒作提升了溢價(jià)空間能到 50%，在廈門商鋪更為投資者追捧，比外埠的溢價(jià)空間要高。 ? 20230501萬科城二期住宅發(fā)售 ， 第二部分商鋪同時(shí)發(fā)售 。 100%的招商率 51開業(yè) 持有,8 4 1 9 . 2 3, 3 8 % 銷售,1 3 5 8 0 . 77 , 6 2 %案例研究 深圳萬科城 開發(fā)模式 28 ? 萬科城商業(yè)總面積 22023㎡ ? 共有三個(gè)主力店： 華潤萬家 1700㎡ KFC 600㎡ 丹桂軒 1600㎡ ? 萬科風(fēng)情步行街業(yè)態(tài)中餐飲都占到很大比例 。 ? 四季花城 17期已經(jīng)都入伙 ， 并且入住率達(dá)到了 95%， 入住人口約 ， 社區(qū)商業(yè)的條件已經(jīng)成熟 。 ? 商業(yè)街在營面積僅占總面積的 45%， 有 13%的處于轉(zhuǎn)停狀態(tài) ， 其余為空鋪閑臵 ? 會所體量較大 ， 主要是以金融郵政和具有對外服務(wù)的餐飲為主 ， 金融郵政為 2023㎡；大型高檔餐飲為 3000㎡ 。 社區(qū)入口處會所物業(yè)中的佳麗海鮮經(jīng)營比較成功，但是目前停車位成為困擾經(jīng)營者的一個(gè)問題，成為影響商業(yè)經(jīng)營效果的一個(gè)硬件問題。 交通： 在建的廈門西客站，福夏 /深夏高速公路扼守大廈門交通樞紐，連接省內(nèi)外，規(guī)劃中的城市公交系統(tǒng)，以及廈門大橋、 2023年通車的杏林大橋、集美大橋。 ?雙首層設(shè)計(jì) ?部分樓層跳高（提升內(nèi)在價(jià)值） ?無柱騎樓增強(qiáng)通透性 ?環(huán)行步道增加店鋪展示效果，豐富動線 成 功 借 鑒 案例研究 大學(xué)康城 商業(yè)借鑒 ? 住宅的成功銷售節(jié)奏要充分利用 ， 一方面借勢 ，另一方面避免中間出現(xiàn)“ 意外事故 ” 。 店鋪以均價(jià) /㎡ 售出，根據(jù)回報(bào)率 10%測算，未來租金需要達(dá)到 80元 /平方米 /月，未來海岸開發(fā)了五年以上，至今租金僅 40元 /平方米 /月，并且銷售面積達(dá)到 60%，由此導(dǎo)致的業(yè)主強(qiáng)行推出高租金、換鋪等破壞商業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定的情況會較多，目前從調(diào)查看已有業(yè)主在賣鋪 問 題 案例研究 大學(xué)康城 商業(yè)借鑒 預(yù) 防 ? 業(yè)態(tài)定位要真正科學(xué)不能僅停留在營銷語 “ 體現(xiàn)最科學(xué)商業(yè)業(yè)態(tài)精華 ” 上 ，要量體量 、 量市場而行 ，業(yè)態(tài)規(guī)劃寧可小而豐富 ，不可全而單一 。 ?招商時(shí)間：招商工作前期 。 招商策略原則 招商實(shí)施策略二：放水養(yǎng)魚策略 ?具體方法：適當(dāng)?shù)拿庾馄?， 租金優(yōu)惠 ， 或其他優(yōu)惠 。 ? 不能以區(qū)位大環(huán)境的交通區(qū)位優(yōu)勢替代項(xiàng)目具體交通接駁特征 ， 交通與功能定位決定市場輻射范圍 ? 商業(yè)物業(yè)可以銷售 ， 但是把握三點(diǎn)：一 、 量?。?最好不要超過 40%） ；二 、 銷售價(jià)格符合市場價(jià)值 ， 符合區(qū)位未來升值潛力；三 、 銷售自然人流最