【正文】 —— 萬科城 C5區(qū)女裝商戶王女士 ? 這面餐飲生意還可以 ， 周末人很多 ， 主要是華為基地新天下的員工 ， 富士康離得遠些 ， 但也有來的 ， 小區(qū)的現(xiàn)在一二期加起來也沒有多少人住進來 ， 住進來的許多也在家自己做飯吃 。 ?商鋪在 90%招商后，商鋪的溢價達到了 6000元 /㎡。 27 萬科城商鋪開發(fā)是帶租約銷售模式，但沒有返租，商鋪的成功銷售與招商成功有緊密的關(guān)聯(lián) ? 萬科城商鋪開發(fā)是帶租約模式 ， 但不進行返租 ，不承諾回報率 。 交通：梅觀高速與機荷高速交匯 環(huán)境：無特殊景觀資源 ● 布吉 ● 龍華 ● 觀瀾 ● 福田區(qū)政府 ● 深圳市政府 ● 華為基地 坂田工業(yè)區(qū) ● 富士康基地 ● 新天下基地 ● 坂雪工業(yè)區(qū) ● 坂田第一工業(yè)區(qū) 萬科城 (一期 ) 萬科城 (二期 ) 萬科城 (三期 ) 萬科城 (四期 ) 總計 建筑 面積 103119 101238 190000 未開發(fā) 容積率 交樓 時間 20230620 20230530 待定 待定 戶數(shù) 726 752 入住人口 一期 /二期入住人口共 1474戶，入住率不到 30%，現(xiàn)住人口約 1200人 商業(yè) 建面 綜合體 街區(qū) 總計 7646 14354 22023 案例研究 深圳萬科城 開發(fā)模式 26 萬科城商鋪與住宅聯(lián)動銷售；商鋪的整體開業(yè)時間并沒有在第一批業(yè)主入伙前進行，而是在招商 100%完成后開業(yè)，時間間隔 4個月 住宅 入伙 商鋪 發(fā)售 住宅 發(fā)售 商鋪 招商 2023 2023 2023 2023 2023 二期發(fā)售2023051 二期入伙20230530 一期發(fā)售20231001 一期入伙20230620 第一次發(fā)售20231001 第二次發(fā)售2023501 招商進行 招商率 100% 商鋪開業(yè)2023101 案例研究 深圳萬科城 開發(fā)模式 ? 20231001萬科城一期住宅與第一部分商鋪同時發(fā)售 。 ? 從國內(nèi)開征物業(yè)稅的跡象看 ， 短期內(nèi)物業(yè)稅的開征可能性不大 ， “ 因為不到萬不得已 ， 政府是不會正式實施這一殺手锏的 ” 。 銷售條件 尋找賣點，強勢突擊 帶租約銷售、主力店招商、片區(qū)規(guī)劃等利好消息的傳遞等都能為投資者帶來信心，促進銷售快速進行 銷售策略 需要充分考慮后期業(yè)態(tài)控制 全部銷售后，如果無法正常經(jīng)營或者經(jīng)營者肆意改變用途，將嚴(yán)重貶損項目形象，如未來海岸，教好做法是在街區(qū)兩頭和中間保留部分。 16 案例研究：國內(nèi)地產(chǎn)公司偏向于直接銷售商業(yè)獲取收益，不成熟區(qū)域則持有為主 ? 大部分選擇銷售 ， 主要是街鋪 。 假設(shè)前提： ?經(jīng)濟持續(xù)向好 ， 不發(fā)生重大事件如臺海戰(zhàn)事 。 案例總結(jié) 11 從經(jīng)營角度看，社區(qū)性商業(yè)租金一般不會超過 100元 /㎡ /月，對應(yīng)售價 2萬 /㎡ 市級商業(yè) 社區(qū)商業(yè) 區(qū)域商業(yè) 投資回報率一般按 6% 12 國家和地區(qū) 本幣年升值 房價年均上漲 股指年上漲 日本 （ 19751990年 ） 25% +50%， 商業(yè)物業(yè)超過 75% +% 臺灣 （ 19751992年 ） 10% +60% +% 韓國 （ 19751979年 ） % 超過 27% +% 新興經(jīng)濟區(qū)本幣升值過程中，物業(yè)增值遠高于股市 ? 從日本 、 臺灣和韓國的情況看 ， 隨著本幣的升值 ，資產(chǎn)價值會得到大幅度的提升 。E， 1/L） N：輻射人口數(shù)量； E：人均消費支出； L：最大輻射距離。 7 示意：增強商業(yè)可視性 商業(yè)的可視性： ?廊柱、護欄的粗大，對視線遮擋較大，影響了商業(yè)所要求的通透性，可做修理或未來加強廣告、指示系統(tǒng)的引導(dǎo)。社區(qū)商業(yè) 研究分享 世聯(lián)內(nèi)部分享 3/1/2023 2 本次分享的內(nèi)容 社區(qū)商業(yè)如何規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)如何獲利 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)演進 招商與營運 3 社區(qū)商業(yè)定義：國內(nèi)較為模糊，現(xiàn)多參考國外 社區(qū)商業(yè) 主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的居民住宅區(qū)商業(yè)。 ?植物的密集布臵影響了商業(yè)所要求的通透性，可做調(diào)整或外來加強廣告、指示系統(tǒng)引導(dǎo)。 其他主要因素 ：資產(chǎn)重估增加收益 10 基本價值的實現(xiàn)：實質(zhì)是靠 消費力（社區(qū)內(nèi)和輻射的）增長 202310 50 40 60 70 70 90 餐飲 社區(qū)配套 建材家裝 租金 元 /㎡ 時間 萬科城商鋪租金增長 萬科四季花城 6年時間 ， 小區(qū)入住人口達到 ， 租金由 400增長到 100170元 /㎡ /月 （ 中介承受租金高 ） 。 ? 匯集各方對中國匯率的看法 ， 未來 5年內(nèi)人民幣將小幅上漲 ， 年升值幅度在27%之間 ， 到 2023年 ， 人民幣達到 =1美元 ， 2023年達到 1美元 =元人民幣 。 14 社區(qū)商業(yè)的價值增長路徑 項目租金演變 100 月租金 （元 /月 /㎡） 2023年 匯率變動下資產(chǎn)重估 目前 50 溢價后租金：對應(yīng)投資者預(yù)期 基本租金 15 View：持有或銷售情況視具體情況 價值成長性： 如果無法 盡快融入城市或者成為區(qū)域中心 ，則應(yīng)銷售街鋪，以萬科為例，大部分項目都在遠郊，沒有長期持有價值，非優(yōu)質(zhì)沉淀資產(chǎn)，持有意義不大。 ? 不成熟區(qū)域 ， 則以持有為主 。 銷售價值 商鋪住宅售價比接近 3倍 按照商業(yè)住宅的正常售價比值，在 2附近比較合理，炒作提升了溢價空間能到 50%，在廈門商鋪更為投資者追捧，比外埠的溢價空間要高。 21 本次分享的內(nèi)容 社區(qū)商業(yè)如何規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)如何獲利 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)演進 招商與營運 22 社區(qū)商業(yè)的業(yè)種業(yè)態(tài)選擇一般服務(wù)社區(qū)需要和輻射周邊為方向 生活類 輻射類 零售、便利、中介服務(wù)等，面積需求靈活，租金高。 ? 20230501萬科城二期住宅發(fā)售 ， 第二部分商鋪同時發(fā)售 。 ? 商鋪的招商工作在2023年底開始進行了 ， 其先于商鋪的一期發(fā)售 。 100%的招商率 51開業(yè) 持有,8 4 1 9 . 2 3, 3 8 % 銷售,1 3 5 8 0 . 77 , 6 2 %案例研究 深圳萬科城 開發(fā)模式 28 ? 萬科城商業(yè)總面積 22023㎡ ? 共有三個主力店： 華潤萬家 1700㎡ KFC 600㎡ 丹桂軒 1600㎡ ? 萬科風(fēng)情步行街業(yè)態(tài)中餐飲都占到很大比例 。 —— 巴蜀滋味軒劉老板 ? 與之前想象的差距太大 ， 小區(qū)現(xiàn)在沒有多少入住 ， 生意很差房東又不肯降房租 ， 所以做完這個月就不做了 ， 他已經(jīng)準(zhǔn)備把鋪子租給地產(chǎn)中介了 。 ? 四季花城 17期已經(jīng)都入伙 ， 并且入住率達到了 95%， 入住人口約 ， 社區(qū)商業(yè)的條件已經(jīng)成熟 。 ? 隨著 05年二期的交樓入住 ，商鋪開始出租 ， 2023年以來租金一直是 4050元 /㎡ ， 但是會存在業(yè)主自行制定不科學(xué)的租金遞增率現(xiàn)象 ， 影響商戶的穩(wěn)定經(jīng)營 。 ? 商業(yè)街在營面積僅占總面積的 45%， 有 13%的處于轉(zhuǎn)停狀態(tài) ， 其余為空鋪閑臵 ? 會所體量較大 ， 主要是以金融郵政和具有對外服務(wù)的餐飲為主 ， 金融郵政為 2023㎡；大型高檔餐飲為 3000㎡ 。 ?2023年 9月 28日以大摩商業(yè)、 KFC等品牌運營的集中商業(yè)的開業(yè)對于推熟社區(qū)、帶動已售街鋪具有重要作用。 社區(qū)入口處會所物業(yè)中的佳麗海鮮經(jīng)營比較成功，但是目前停車位成為困擾經(jīng)營者的一個問題，成為影響商業(yè)經(jīng)營效果的一個硬件問題。 ? 對外服務(wù)的商業(yè)前期規(guī)劃要充分考慮停車位的充足問題 。 交通： 在建的廈門西客站，福夏 /深夏高速公路扼守大廈門交通樞紐，連接省內(nèi)外，規(guī)劃中的城市公交系統(tǒng)，以及廈門大橋、 2023年通車的杏林大橋、集美大橋。 ? 商鋪銷售前對商業(yè)進行統(tǒng)一規(guī)劃 、 完成主力店招商 ， 商鋪銷售后繼續(xù)進行招商工作 ，計劃在一期交樓后三個月內(nèi)商業(yè)開業(yè) 。 ?雙首層設(shè)計 ?部分樓層跳高（提升內(nèi)在價值） ?無柱騎樓增強通透性 ?環(huán)行步道增加店鋪展示效果，豐富動線 成 功 借 鑒 案例研究 大學(xué)康城 商業(yè)