【正文】 大或主力店最易帶動的位臵的店鋪 。 ? 設(shè)臵統(tǒng)一的開業(yè)節(jié)點(diǎn) ，先交樓后開業(yè) 。 案例研究 大學(xué)康城 操作模式 總開發(fā)量 50萬平方，五年分三期開發(fā)，商業(yè)一期開發(fā)完畢，一期銷售火爆 42 一期住宅成功銷售，并在引入主力店后高價銷售街鋪，計劃一期交樓后商業(yè)開業(yè) 商業(yè)持有與銷售面積比銷售60%持有40%案例研究 大學(xué)康城 操作模式 住宅 推出 商業(yè) 進(jìn)度 商鋪 價格 人口 入住 租金 變化 2023底 商業(yè)銷售 180間 9000㎡ /㎡ 一期銷售 價格： 4800元 /㎡ 二期銷售 一期交樓 1594套 約 6000人 ? 大學(xué)康城一期已在 2023年開發(fā)銷售完畢 ， 因為 片區(qū)環(huán)境和政府規(guī)劃的利好十分明顯 ，開發(fā)商在商鋪銷售前 除了確定華聯(lián)主力店進(jìn)駐外并未主動運(yùn)做其它提升商鋪價值的事件策略 ， 在一期住宅售出五個月后商鋪即被高價搶購 。 6000㎡的阿羅海商業(yè)街處在二期之中，社區(qū)內(nèi)部，無論從交通看還是目前的形成的商業(yè)看都僅局限于社區(qū)服務(wù)，即將開業(yè)的 10000 ㎡集中商業(yè)也將由于交通問題很大程度上無法有效實現(xiàn)對外商業(yè)服務(wù)功能，而未來近 2萬平方的商業(yè)面對 5000人口規(guī)劃的小區(qū)市場，經(jīng)營效果將難以樂觀預(yù)測。 商鋪的銷售并未在小區(qū)入住情況很成熟后進(jìn)行，而是環(huán)境立市 —— 優(yōu)越的片區(qū)環(huán)境資源、政府規(guī)劃，先期高檔住宅的開發(fā)，高檔商業(yè)的進(jìn)駐等。 案例研究 四季花城 開發(fā)模式 33 四季花城只有主出入口面向城市主干道，是出入的主要通道，小區(qū)相對封閉，商鋪主要集中在一期，其社區(qū)的封閉性決定了其商業(yè)是社區(qū)配套商業(yè) 小區(qū)入口 四季花城一期商業(yè)街 城東兒童商業(yè)街 主要交通干道 一期商業(yè)75%二期商業(yè)25%?商業(yè)主要集中在一期，占總商業(yè)面積 75% ?小區(qū)僅一面面對城市主干道，是一個 6車道城市快速路，因此小區(qū)相對封閉，小區(qū)的一期商業(yè)街在小區(qū)的中心部位， 四季花城商業(yè)主要是為了滿足本小區(qū)業(yè)主消費(fèi)，其商業(yè)是一個典型的社區(qū)商業(yè)。 餐飲商家經(jīng)營成功，租金穩(wěn)中有升 建材家裝區(qū)經(jīng)過調(diào)整，租金降低，但無空臵 社區(qū)配套租金整體下滑，且有 10%空臵 華潤萬家 KFC 丹桂軒 美食世界 3077㎡（二層） 美食世界 4048㎡（二層） 社區(qū)配套 1900㎡（二層） 建材裝飾 3056㎡（二層） 一樓時尚百貨 二樓三樓超市 7647㎡ 有所調(diào)整 有所調(diào)整 ① 有所調(diào)整 ③ 有所調(diào)整 ② 有所調(diào)整 ④ 有所調(diào)整 保持原狀 保持原狀 開業(yè)時 現(xiàn)在 50 40 60 70 80 90 餐飲 社區(qū)配套 建材家裝 租金 元 /㎡ 時間 案例研究 深圳萬科城 商業(yè)經(jīng)營 30 萬科城城商家都認(rèn)為餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營成功，小區(qū)的較低的入住率對其他商家影響很大 ? 萬科風(fēng)情步行街做餐飲的很火 ， 其他的生意不怎么好做 ， 去年關(guān)了好多家了 ， 服裝的生意更不好做 ， 社區(qū)沒有什么人住阿 ， 將樂些租金也沒用 ， 一直在虧 ， 所以我準(zhǔn)備轉(zhuǎn)鋪了 。 ? 商鋪并沒有在一期業(yè)主入伙前開業(yè) ， 而是追求完全招商成功后再開業(yè) ， 但時間間隔 4個月并不是很長 。 20 關(guān)于物業(yè)稅，如果征收，對持有商業(yè)物業(yè)影響很小 國家或地區(qū) 課稅標(biāo)準(zhǔn) 稅率 香港 計征依據(jù)是應(yīng)課差餉租值 ， 由香港差餉物業(yè)估價署評定 差餉稅每年調(diào)整 ， 近年在 5%左右 澳門 與香港類似 ， 對房地產(chǎn)出租所得進(jìn)行征稅 ， 采取累進(jìn)稅率 稅率分別為 16%， 17%和 20% 美國 稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例 ， 政府規(guī)定百姓在購第一套自住房時可以免除物業(yè)稅 各州規(guī)定不一 ， 從 20%到 100%不等 荷蘭 荷蘭中央政府征收的凈值稅 ，課稅對象包括個人住宅和營業(yè)用房 對營業(yè)用房有減免規(guī)定 ， 在 蘭盾以下的房屋金額免稅 ， 超過 萬荷蘭盾以上的減征 40%的稅款 加拿大 根據(jù)自己居住 、 自住加出租 、商業(yè)性等不同用途的地產(chǎn)征收 ，對擁有二套住宅的人不僅 100%收稅 ， 還以高稅率征收 以土地和房屋的評估總值的 ～15% 港澳地區(qū)和國外物業(yè)稅征收情況 ? 從港澳地區(qū)和國外物業(yè)稅征收情況看 ， 各地均對持有型物業(yè)課稅 ， 但對稅率不高 ， 對商業(yè)用房部分還有減免 。 潛在增值： 物業(yè)增值是經(jīng)濟(jì)增長紅利的充分體現(xiàn) ， 可以保值增值 ，屬于廣義金融工具的一種 。 案例啟示 —— 從 36年發(fā)展看，街鋪物業(yè)價值增長明顯，“養(yǎng)鋪”效應(yīng)明顯，核心是小區(qū)和區(qū)域內(nèi)消費(fèi)力的增長。 ?商業(yè)會所之間臺階高低錯落，人流移動受一定影響。 ?玻璃材質(zhì)的選取影響了商業(yè)所要求的通透性，應(yīng)做調(diào)換處理。 溢價因素：根據(jù)新興地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)驗，資產(chǎn)價值隨本幣升值會大幅度提升 根據(jù)新興經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗 ， 人民幣匯率的上升將提高物業(yè)估值的增加 ， 相對匯率增長 ， 物業(yè)價值增長幅度是其 26倍 ， 高于對應(yīng)區(qū)間股指增速 。 ? 隨著政策的不明朗 ， 持有漸成風(fēng)氣 。 餐飲、休閑娛樂，面積需求大，但承租能力相對弱。 ? 萬科城主力店自己持有面積 ㎡ ， 其余鋪面銷售 ， 持有比達(dá)到了38%。 —— 立美窗簾郭女士 ? 之前我們這個區(qū)大部分都是做裝飾材料的 ， 在小區(qū)入住前一段時間生意比較好 ， 現(xiàn)在二期都入住了 ， 生意不是那么好做了撤場了一部分近來了許多裝飾公司 ， 一部分改做美容 SPA了 。 ? 在第四期第一批 1500戶放量交樓前 ， 10000㎡自行持有租賃招商經(jīng)營的集中式商業(yè)及部分街區(qū) \會所商業(yè)將開業(yè) 。 阿羅海商業(yè)街約有店鋪 68間，共 6000㎡，全部銷售，雖然因為社區(qū)入住率低市場缺乏及沒有統(tǒng)一經(jīng)營管理，空臵率高，但是自發(fā)形成的 2023㎡店鋪商業(yè)業(yè)種及其配臵比例卻可以參考。 ? 商業(yè)布局如果分離設(shè)臵則絕對影響其聚集效果 ，不利于整體經(jīng)營效果的提升 。 商業(yè)開業(yè) 43 商業(yè)的開發(fā)和規(guī)劃是個高品質(zhì)的區(qū)域定位，具有全業(yè)態(tài)和區(qū)域輻射性兩大特點(diǎn) 市場定位 ? 全業(yè)態(tài)規(guī)劃，集美第一都市時尚風(fēng)情步行街 ? 以小區(qū) 1萬余規(guī)劃人口為核心消費(fèi)群，輻射周邊大學(xué)城、產(chǎn)業(yè)區(qū)、小區(qū)、村鎮(zhèn)各個階層區(qū)域人口 主題設(shè)計 鄰里中心步行商業(yè)街；休閑購物之城；動感娛樂之顛；星級專業(yè)化美食 主力店 華聯(lián)百貨、民興超市、好清香美食中心 【綜合服務(wù)品牌】 【餐飲娛樂】 便利走廊 —— 社區(qū)店、水果超市、書店、精品店 美食天下 —— 好清香美食中心、慶蘭餅屋等特色小吃、大型 會所 —— 藝術(shù)會所、咖啡館、健身中心 酒樓 【潮流天地】 SPA生活館、活力護(hù)理健城 —— 桑拿、足浴、 SPA 文化營地 —— 書吧、影像店、美容院、美發(fā)廳、茶館、婚慶 夢幻室內(nèi)娛樂城 —— 量販?zhǔn)?KTV、 RTV 時尚名店 —— 數(shù)碼電子、服裝、鞋帽、服飾、化妝品 業(yè) 態(tài) 規(guī) 劃 案例研究 大學(xué)康城 商業(yè)規(guī)劃 44 大學(xué)康城商業(yè)物業(yè)銷售、招商、營業(yè)計劃節(jié)點(diǎn)控制好，營銷推廣到位 開發(fā)模式 主力店策略 銷售策略 建筑產(chǎn)品 在一期住宅火熱銷售 ,成功招商主力店華聯(lián)后，熱銷商鋪，趁熱打鐵同年計劃銷售二期住宅，商鋪 2023年 9月入伙，計劃 2023年底一期交樓后百貨和超市開業(yè)。 45 業(yè)態(tài)定位、主力店引進(jìn)、市場定位在一定程度上缺乏科學(xué)性，銷售的負(fù)面作用也需要注意 全業(yè)態(tài)問題 主力店問題 市場定位問題 店鋪銷售問題 １ .５萬商業(yè)體量，百貨與超市占去１ /３，定位“全業(yè)態(tài)”一方面實施具有困難性，另一方面全業(yè)態(tài)不等于全業(yè)種，豐富性有問題。 招商策略 主力店先行，吸聚商氣 主力店的號召力強(qiáng)，條件優(yōu)惠先期