xxxx世聯(lián)地產(chǎn)-社區(qū)商業(yè)研究(編輯修改稿)
2025-01-21 01:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 低，但無空臵 社區(qū)配套租金整體下滑，且有 10%空臵 華潤萬家 KFC 丹桂軒 美食世界 3077㎡（二層） 美食世界 4048㎡（二層） 社區(qū)配套 1900㎡（二層） 建材裝飾 3056㎡（二層） 一樓時尚百貨 二樓三樓超市 7647㎡ 有所調(diào)整 有所調(diào)整 ① 有所調(diào)整 ③ 有所調(diào)整 ② 有所調(diào)整 ④ 有所調(diào)整 保持原狀 保持原狀 開業(yè)時 現(xiàn)在 50 40 60 70 80 90 餐飲 社區(qū)配套 建材家裝 租金 元 /㎡ 時間 案例研究 深圳萬科城 商業(yè)經(jīng)營 30 萬科城城商家都認(rèn)為餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營成功，小區(qū)的較低的入住率對其他商家影響很大 ? 萬科風(fēng)情步行街做餐飲的很火 ， 其他的生意不怎么好做 ， 去年關(guān)了好多家了 ， 服裝的生意更不好做 ， 社區(qū)沒有什么人住阿 ， 將樂些租金也沒用 ， 一直在虧 ， 所以我準(zhǔn)備轉(zhuǎn)鋪了 。 —— 萬科城 C5區(qū)女裝商戶王女士 ? 這面餐飲生意還可以 ， 周末人很多 ， 主要是華為基地新天下的員工 ， 富士康離得遠(yuǎn)些 ， 但也有來的 ， 小區(qū)的現(xiàn)在一二期加起來也沒有多少人住進(jìn)來 ， 住進(jìn)來的許多也在家自己做飯吃 。 —— 巴蜀滋味軒劉老板 ? 與之前想象的差距太大 ， 小區(qū)現(xiàn)在沒有多少入住 ， 生意很差房東又不肯降房租 ， 所以做完這個月就不做了 ， 他已經(jīng)準(zhǔn)備把鋪?zhàn)幼饨o地產(chǎn)中介了 。 —— 立美窗簾郭女士 ? 之前我們這個區(qū)大部分都是做裝飾材料的 ， 在小區(qū)入住前一段時間生意比較好 ， 現(xiàn)在二期都入住了 ， 生意不是那么好做了撤場了一部分近來了許多裝飾公司 ， 一部分改做美容 SPA了 。 —— 歐萊斯整體櫥柜馬經(jīng)理 案例研究 深圳萬科城 商業(yè)經(jīng)營 31 萬科城風(fēng)情步行街案例總結(jié)與借鑒 銷售模式 不返租的帶租約銷售 評價 : 帶租約的銷售是萬科城商鋪發(fā)售成功的關(guān)鍵，從高招商率對應(yīng)高溢價的火爆銷售就可以看出 業(yè)態(tài)組合 以餐飲為主的業(yè)態(tài)布局 評價 : 業(yè)態(tài)布局中有滿足社區(qū)消費(fèi)者的超市 ﹑ 小百貨和社區(qū)配套類商戶，及為小區(qū)入伙階段服務(wù)的建材家裝類商戶，還有針對周邊工業(yè)區(qū)消費(fèi)者的餐飲業(yè)態(tài)。其中餐飲業(yè)態(tài)比重最大 招商模式 主力店先行的招商策略 評價 : 主力店招商先行的策略很成功，招商在幾個主力店的帶動下招商工作在計劃的時間內(nèi)圓滿完成 評價 : 周邊工業(yè)區(qū)有大量的中高端餐飲消費(fèi)者，因此餐飲商戶的經(jīng)營狀況良好，租金穩(wěn)中有升，調(diào)整階段也是多調(diào)整為餐飲商戶；超市小百貨社區(qū)配套商業(yè)受到了小區(qū)低入住率的影響生意較差，租金整體下滑；建材家裝類商戶作為階段性商戶隨著時間的推移在慢慢調(diào)整 經(jīng)營狀況 餐飲類商戶經(jīng)營良好，其他生意慘淡 案例研究 深圳萬科城 案例借鑒 32 萬科四季花城位于龍崗梅觀高速與布龍公路交匯處，現(xiàn)業(yè)主已 95%入住，是成熟社區(qū)商業(yè)的代表 一期 二期 三期 四期 五期 六期 七期 總計 建筑面積 853991 112728 47011 42549 55781 67523 52360 2231943 容積率 戶數(shù) 1144 1087 744 314 558 802 626 5275 入住人口 入住率總體達(dá)到了 95%， 入住人口約 商業(yè)面積 一期街區(qū) 城東兒童商業(yè)街區(qū) 總計 3940 1348 5288 ● 布吉 ● 龍華 ● 觀瀾 ? 區(qū)位：位于龍崗梅觀高速與布龍公路交匯處 ， 總面積 220多萬平米 ， 屬于遠(yuǎn)郊大盤社區(qū) 。 ? 四季花城 17期已經(jīng)都入伙 ， 并且入住率達(dá)到了 95%， 入住人口約 ， 社區(qū)商業(yè)的條件已經(jīng)成熟 。 ? 持有物業(yè) —— 主力店華潤萬家位臵 800㎡ 。 案例研究 四季花城 開發(fā)模式 33 四季花城只有主出入口面向城市主干道，是出入的主要通道，小區(qū)相對封閉，商鋪主要集中在一期，其社區(qū)的封閉性決定了其商業(yè)是社區(qū)配套商業(yè) 小區(qū)入口 四季花城一期商業(yè)街 城東兒童商業(yè)街 主要交通干道 一期商業(yè)75%二期商業(yè)25%?商業(yè)主要集中在一期，占總商業(yè)面積 75% ?小區(qū)僅一面面對城市主干道，是一個 6車道城市快速路，因此小區(qū)相對封閉，小區(qū)的一期商業(yè)街在小區(qū)的中心部位， 四季花城商業(yè)主要是為了滿足本小區(qū)業(yè)主消費(fèi)，其商業(yè)是一個典型的社區(qū)商業(yè)。 案例研究 商業(yè)經(jīng)營 四季花城 34 一期業(yè)態(tài) 店數(shù) 店數(shù)比例 面積 面積比例 超市 1 % 700 % 24h便利店 1 % 30 1% 餐飲 9 % 400 % 藥店 2 % 170 % 美容美發(fā) 4 % 330 % 服裝鞋帽 1 % 70 % 地鋪 7 % 450 % 銀行 1 % 75 % 沖印店 2 % 170 % 零售 6 % 320 % 水果 9 % 700 17% 其它 19 % 315 % 合計 63 100% 3750 100% 二期業(yè)態(tài) 店數(shù) 店數(shù)比例 面積 面積比例 兒童培訓(xùn) 6 % 362 % 兒童服裝 3 % 217 % 餐飲 3 % 227 % 其他 9 % 631 % 總計 21 100% 1437 100% 便利店9 . 0 9 %水果店1 8 . 1 8 %服裝2 . 0 8 %餐飲1 0 . 3 9 %休閑8 . 5 7 %社區(qū)服務(wù)1 8 . 3 1 %診所4 . 4 2 %超市2 0 . 7 8 %其它8 . 1 8 %街區(qū)業(yè)種比例 案例研究 商業(yè)經(jīng)營 四季花城 經(jīng)過近 6年發(fā)展，深圳四季花城一期商業(yè)組合也是典型的社區(qū)配套商業(yè)，主要為超市、社區(qū)服務(wù)、水果店、餐飲、便利店，是社區(qū)商業(yè)發(fā)展到成熟階段的典型 35 鷺景灣 (一期 ) 浪琴灣 (二期 ) 碧海灣 (三期 ) 藍(lán)月灣 (四期 ) 水云灣 (五期 ) 建筑面積 15 萬㎡ 23萬㎡ ㎡ 36萬㎡ (未開發(fā) ) 容積率 綠化率 % 48% % 交樓 時間 戶數(shù) 目前已交房 :2300戶 (一 三期 ) ,交房 1500戶 (四期 ) 1500戶 (四期 ) 入住人口 目前入住 700戶 ， 約 2023人 入住率 40% 商業(yè)建面 綜合體 街區(qū) 郵電 銀行 總計 １萬㎡ ㎡ 800 ㎡ 1200 ㎡ ２ .３ 6萬㎡ 區(qū)位 :位于廈門海滄新城南部 ,與廈門島一水之隔 ,直線距離2KM，經(jīng)海滄大橋到廈門市中心十幾分鐘 . 交通 :緊貼未來海岸的海滄大道 ,沿海岸線 ,北連海滄大橋 ,南接嵩峪 , 全長 ,是海滄新城最重要的干道 ,(目前 ) 環(huán)境 :1KM海景 ,1KM內(nèi)湖 ,與鼓浪嶼相對 ,靠近白鷺自然保護(hù)區(qū)、中華白海豚保護(hù)區(qū)，擬建海岸線紅樹林 （注：社區(qū)外還有 5萬商業(yè)待開發(fā)） 未來海岸規(guī)劃總規(guī)模 100萬㎡，一至三期已交樓，商業(yè)物業(yè)在一、二期開發(fā)完畢 案例研究 未來海岸 開發(fā)模式 36 住宅 交房 商業(yè) 推出 商鋪 價格 人口 入住 租金 變化 2023 鷺景灣 636套 浪琴灣 、 12 2114套 藍(lán)月灣 1500套 １ 0000㎡營業(yè) 2023年 7月 入住人口約 2500人 4050元 /㎡ 藍(lán)月灣 1500套 商業(yè)持有與銷售面積比銷售31%持有69%? 第一期鷺景灣交房前后并未銷售商鋪 ， 而是引入佳麗海鮮 /咖啡廳等主力店提升樓盤品質(zhì) ，主會所也部分投入使用 ， 直到一期交房 10個月后商鋪開始銷售 ， 共銷售 6000㎡ 。 ? 隨著 05年二期的交樓入住 ，商鋪開始出租 ， 2023年以來租金一直是 4050元 /㎡ ， 但是會存在業(yè)主自行制定不科學(xué)的租金遞增率現(xiàn)象 ， 影響商戶的穩(wěn)定經(jīng)營 。 ? 在第四期第一批 1500戶放量交樓前 ， 10000㎡
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