【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ， 則選擇 A業(yè)態(tài)；反之，則選擇 B業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài) A B 承租期 (年 ) a b 年租金 (萬元 ) x y 折算年租金 xa/(a+1) yb/(b+1) 折算年租金比較法 舉例： 某地塊有兩個(gè)備選商家 ——銀行和餐飲 ， 其中銀行的年租金為 20萬 ， 租約期為 20年；餐飲的年租金為 25萬 ， 租約期為 3年 。 根據(jù)上述公式 ， 銀行的折算年租金為 ， 餐飲的折算年租金為 。 則應(yīng)選擇銀行為最終租戶 。 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)特殊偏好的修正 ?不同的項(xiàng)目對(duì)于最終租戶的業(yè)態(tài)可能有不同的偏好 ， 例如本項(xiàng)目對(duì)業(yè)態(tài)的公眾形象特別重視 ， 即不僅要求形象符合最低標(biāo)準(zhǔn) ， 還希望達(dá)到更好 。 此時(shí)可以根據(jù)該偏好對(duì)折算年租金法進(jìn)行修正 。 設(shè) 偏好修正系數(shù) 為 r，選取兩個(gè)備選商家中符合偏好的一家為比較基準(zhǔn)，即 r1=100%，根據(jù)招商方的偏好確定另一家的修正系數(shù) r2。將折算年租金乘以修正系數(shù)，即得到 修正后的折算年租金 。 舉例： 某地塊有兩個(gè)備選商家 ——銀行和餐飲 ， 其中銀行的年租金為 20萬 ， 租約期為 20年；餐飲的年租金為 25萬 ， 租約期為 5年 。 但該餐飲的形象一般 。 根據(jù)上述公式 ， 銀行的折算年租金為 ， 餐飲的折算年租金為 。 根據(jù)招商方的偏好 ， 設(shè)定銀行的修正系數(shù)為 100%， 餐飲的修正系數(shù)為 80%， 則餐飲的修正后的折算年租金為 ， 據(jù)此選擇銀行為最終商戶 。 本方法的難點(diǎn)在于根據(jù)招商方的主觀判斷確定商家的偏好修正系數(shù)，帶有強(qiáng)烈的主觀色彩和操作難度，因此一般只適用于條件相差較明顯的兩個(gè)備選商家。 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)定位與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 地塊分類 ——對(duì) 23個(gè)地塊進(jìn)行分類 業(yè)態(tài)篩選 ——確定 23個(gè)地塊的業(yè)態(tài) 目標(biāo)租戶 ——描述典型租戶特征 租金定位 ——確定 23個(gè)地塊的租金 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ——估測(cè)未來收益 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊分類 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 按區(qū)位屬性將地塊分類 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 地塊分類 1504 1211 1406 1115 1205 珠江道 1103 1506 1507 1313 1111 1118 1104 1213 1610 1217 1107 1108 1411 1207 1403 1414 廣開四 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 業(yè)態(tài)篩選 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 業(yè)態(tài)篩選 ?地塊分類結(jié)果： 特色商業(yè)型 1 綜合商業(yè)型 1 城際交通樞紐 1 城內(nèi)交通樞紐 3 觀光旅游景點(diǎn) 0 商務(wù)辦公類 3 行政事業(yè)類 1 高校類 0 居民區(qū)類 13 特殊區(qū)域類 0 從地塊分類結(jié)果來看，大部分地塊的區(qū)位屬性比較集中。主要集中在居民區(qū)類、城內(nèi)交通樞紐類和商務(wù)辦公類，因此宜采用集合式經(jīng)營(yíng)策略。 但考慮到集合式經(jīng)營(yíng)策略對(duì)招商能力的要求較高，可能在招商過程中遇到一定的困難，本報(bào)告建議 以集合式為主，分散式為輔，兩種經(jīng)營(yíng)策略結(jié)合 的方式。 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊名稱 適合業(yè)態(tài) 1504 通訊 1211 多種商業(yè) 1406 餐飲 、 便利零售 、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù) 111 120珠江道 餐飲 、 便利零售 、汽車配件零售 150 110 1506 餐飲 、商務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)、辦公耗材 1313 高檔餐飲、高檔休閑娛樂、銀行、郵局 110 111 111121 16 120110 110 141121 140 141廣開四 生活零售 、生活服務(wù)、 大眾餐飲 、大眾休閑娛樂、公共服務(wù) 集合式經(jīng)營(yíng)策略 ?地塊與業(yè)態(tài)對(duì)照表 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 集合式經(jīng)營(yíng)策略 ?根據(jù)不同的地塊類別組合方式，選取不同的主力業(yè)態(tài)，可以得到幾種不同的結(jié)果，例如： 組合一 餐飲連鎖 ： 140 111 120珠江道、 150 110 150 110 111 111 121 16 120110 110 141 121 140 141廣開四 其他： 150 121 1313 組合二 便利店連鎖 ： 140 111 120珠江道、 150110 150 110 111 111 121 16 120 110 110 141 121 140 141廣開四 其他： 150 121 1313 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分散式經(jīng)營(yíng)策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 地塊類別 跟從 1504 補(bǔ)充 1115 1103 1507 1313 1111 1118 1104 1108 任意 1211 1406 1205 珠江道 1506 1213 1610 1217 1107 1411 1207 1403 1414 廣開四 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分散式經(jīng)營(yíng)策略 ?地塊與業(yè)態(tài)對(duì)照表 ?對(duì)于只有一種適合業(yè)態(tài)的地塊 ， 建議以該種業(yè)態(tài)為重點(diǎn)招商對(duì)象 。 地塊名稱 適合業(yè)態(tài) 1504 通訊 1211 多種商業(yè) 1406 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售 1115 便利店 120珠江道 餐飲、便利零售、汽車配件零售 150 1103 餐飲 1506 餐飲、商務(wù)服務(wù)、通訊，郵局，銀行，辦公耗材 1313 高檔餐飲、高檔休閑娛樂 110 110 111 1118 便利店 121 16 121110 141 120140 141廣開四 生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 確定各個(gè)地塊的擬招租業(yè)態(tài) ?根據(jù)每類地塊對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)集合 ， 以及各個(gè)地塊上現(xiàn)有的業(yè)態(tài)種類以及消費(fèi)需求 ， 列出各地塊的擬招租業(yè)態(tài) 。 ?紅色 字體的為重點(diǎn)推薦業(yè)態(tài) ， 藍(lán)色 字體的為一般推薦業(yè)態(tài) ， 灰色 字體的為可選業(yè)態(tài) 。 地塊名稱 擬招租業(yè)態(tài) 1313 高檔中餐廳、 高檔休閑娛樂 1504 通訊 1406 餐飲、便利店、旅游特色零售、 藥店、銀行 1403 便利店、大眾餐飲、 其他生活服務(wù)與零售 1411 大眾餐飲、便利店、 銀行、郵局 1507 餐飲、 郵局、通訊營(yíng)業(yè)廳 1414 餐飲、便利店、 其他生活服務(wù)與零售 1506 餐飲、辦公用品、 郵局、通訊營(yíng)業(yè)廳 1610 餐飲、便利店、 其他生活服務(wù)與零售 廣開四 餐飲、便利店、 其他生活服務(wù)與零售 1211 服飾專賣、餐飲、 銀行、其他 1207 郵局、眼鏡店、 其他生活服務(wù)與零售 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 確定各個(gè)地塊的擬招租業(yè)態(tài) 地塊名稱 擬招租業(yè)態(tài) 1213 餐飲、便利店、 其他生活服務(wù)與零售 1217 餐飲、便利店、 其他生活服務(wù)與零售 1205 快餐、便利店、 汽車配件零售 珠江道 快餐、便利店、 汽車配件零售 1115 便利店、 快餐 1103 餐飲、 銀行、郵局 1104 便利店、 大眾餐飲、 其他生活服務(wù)與零售 1107 餐飲、便利店、 其他生活服務(wù)與零售 1108 便利店、 大眾餐飲、 其他生活服務(wù)與零售 1111 便利店、 大眾餐飲、美容健身、 其他生活服務(wù) 1118 便利店、大眾餐飲、銀行、 其他生活服務(wù)與零售 續(xù)前表 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)租戶 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 典型租戶 ?選擇品牌商家和連鎖商家的另一好處就是這些租戶往往有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支持和技術(shù)支持 ， 因此可以在一定程度上保證租金的穩(wěn)定性 ， 減小風(fēng)險(xiǎn) 。 為了進(jìn)一步保證項(xiàng)目的公眾形象，建議在選擇租戶時(shí)盡量選擇具有一定 品牌 效應(yīng)的商家。 為了配合集合式經(jīng)營(yíng)策略，建議在選擇餐飲和便利店品牌時(shí)盡量選擇 連鎖 經(jīng)營(yíng)品牌。 1 偏重品牌商家 2 偏重連鎖商家 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 餐飲類 ?根據(jù)客戶目標(biāo)和項(xiàng)目本體的條件 ， 推薦如下品牌的各類商家以供選擇： 類別 咖啡館 咖啡館 泡沫紅茶館 實(shí)例 圖片 星巴克 上島咖啡 仙蹤林 選址 要求 商場(chǎng)、辦公樓、高檔住宅區(qū)、商圈； 面積 20m2以上 一般選址位于高檔住宅及寫字樓的底商，至少有 15個(gè)停車位 。 面積 300—500平米之間 周邊商業(yè)氛圍好，希望有較長(zhǎng)的臨街面。有可見度高的廣告位。 面積 120平米以上 61 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 餐飲類 項(xiàng)目 美式西餐 西式自助 西式快餐 實(shí)例 圖片 樂杰士 好倫哥 德克士 選址要求 周邊商業(yè)氛圍好，希望平層。 面積 400500平米 周邊商業(yè)氛圍好， 有獨(dú)立出入口，有可見度高的廣告位。 面積 300500平米 周邊商業(yè)氛圍好，希望平層，但兩層也可，柱子不能太多。 面積最少 200300平米 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 餐飲類 項(xiàng)目 中式快餐 中式快餐 中式快餐 實(shí)例 圖片 永和大王 馬蘭拉面 老家肉餅 暫無圖片 暫無圖片 選址 要求 周邊商業(yè)氛圍好，人流量大。 面積 150200平方米 人流量相對(duì)較大的位置，面對(duì)客戶群較為年輕，一般設(shè)在醫(yī)院、學(xué)校及寫字樓附近 面積 150250平米 位置以城市交通干線、主要商業(yè)區(qū)域、大的居民小區(qū)的中心位置為首選 面積 200800平米 63 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 便利零售類 類別 便利店式精品超市 低價(jià)折扣店 便利店 實(shí)例 圖片 711便利店 迪亞天天 聯(lián)華快客 選址要求 有動(dòng)力電 在一層 周邊有白領(lǐng)及外國(guó)人 使用面積 130160平米 有動(dòng)力電、上下水，周邊為普通住宅區(qū)即可 面積 100平米左右 位于新興居民住宅區(qū)內(nèi)，底商 面積 20200平米 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 便利零售類 類別 便利店 便利店 小型超市 實(shí)例 圖片 物美便利店 超市發(fā)便利店 華聯(lián)超市 暫無圖片 選址要求 緊鄰公交車站，地鐵口，有上下水，滿足用電要求，周邊住戶最好在 1500戶以上； 面積 100平米 200平米 位于住宅區(qū)內(nèi)或公交車站附近，有一定的人流量。 面積 7080平米左右 位于居民區(qū)、交通主干道、城市商業(yè)中心、大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)部。 面積大于 150平米 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 其他零售類 類別 藥店 服飾專營(yíng)店 眼鏡店 實(shí)例 圖片 金象大藥房 真維斯專賣 雪亮眼鏡 選址要求 新興大型住宅區(qū)內(nèi)以及高校、醫(yī)院附近。 面積 100平米以上 一級(jí)商業(yè)地段 臨街80平米以上 使用面積 門寬 6米以上 有戶外廣告 100200平米使用面積 臨街鋪位 有上下水 有戶外廣告位 其他商家 嘉世堂藥店 全新大藥房 …… 佐丹奴專賣 李寧運(yùn)動(dòng)專賣 …… 寶島眼鏡 光明島眼鏡 大明眼鏡 …… 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 休閑類 類別 美容中心 休閑書吧 實(shí)例 圖片 思妍麗 光合作用 選址 要求 面積在 200700之間 有上下水 對(duì)承載力及點(diǎn)容量無特殊要求 成熟學(xué)園區(qū)或商業(yè)區(qū)， 200