世聯(lián)_山東東營膠州路商業(yè)項目產(chǎn)品規(guī)劃建議報告(編輯修改稿)
2025-02-06 02:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 30 視野角度直接影響廣告效應(yīng)，一層以櫥窗、門臉式為主，二層以上以墻面式、懸掛式為主 廣告位置 視距 文字高度 一層部分（ 4米以下） 20米以下 8cm 二層以上（ 410m) 50米以下 10cm以上 31 景觀中庭 ——提升商場價值，彌補進深太長導(dǎo)致的價值貶損 中庭設(shè)計實現(xiàn)以下目標(biāo)： ?豐富空間層次，強化商業(yè)氛圍 ?形成交通樞紐，組織空間秩序 ?營造綠色景觀，形成舒適空間 ?宣傳企業(yè)品牌，美化商場形象 ?沿中庭設(shè)置綠化的休閑、休憩空間 內(nèi)部環(huán)境建議 休憩空間 32 營造室外感，增強各層商鋪之間的視線聯(lián)系 底層景觀 ?商場的中央可以適當(dāng)挑空，頂層采天光，增強室外感，同時增加各樓層之間商鋪的可視性。 33 外立面公建感強、商業(yè)感弱。 規(guī)劃評價（第二輪） 廣告位小。 入口及立面內(nèi)凹沒必要。 外立面玻璃飾墻太多。 34 35 36 37 38 39 40 41 最終規(guī)劃 42 43 44 45 46 47 48 鄭州橄欖城商業(yè)項目 50 三環(huán)路 快速環(huán)路 中心區(qū) 鄭東新區(qū) 約 20分鐘 約 20分鐘 項目區(qū)位 本項目位于城市南三環(huán)，道路通達性較好，車行至市中心約 2030分鐘 南三環(huán) 馮莊路 橄欖城啟動區(qū) ?項目位于馮莊路與南三環(huán)交匯處的東南位置，緊鄰南三環(huán)和馮莊路，昭示性好；是百萬平米住宅項目 —— 橄欖城中的一部分； ?地塊位于南區(qū)主要批發(fā)、物流市場群中心位置，輻射面廣，有利于提高項目影響力； ?項目北側(cè)與老城區(qū)相鄰，距離市中心及新區(qū)中心均約 20分鐘車程，與城區(qū)發(fā)展核心區(qū)域聯(lián)系較為緊密； ?至新鄭約 30分鐘車程；至新密約 40分鐘車程，與新鄭及新密市的距離較近，對其有一定的向心吸引力。 51 一期 在售 三期 09年 四期 10年 二期 在售 回遷安置區(qū)，3500戶， 08年底交房 本項目 天擎花園，650戶，09年 經(jīng)適房約1500戶09年 待開發(fā)地塊 第十三中學(xué) 儲備用地 儲備用地 待開發(fā)（安置房） 醫(yī)療用地 黃河科技大學(xué) 小學(xué) 2023年 ?一期 /首期推出 564套； ?回遷安置區(qū)入住，共約 3500戶 ?二期 /首期推出 280套； 2023年 ?一期，后續(xù)約 300套左右 ?天擎花園開發(fā) ?二期，后續(xù)約 1000套左右 ?經(jīng)濟適用房開發(fā) ?三期上市，約 1500套 2023年 ?四期（亞新），約 400套。 南三環(huán) 石柱路 馮莊路 佛崗東路 待開發(fā)地塊 項目整體概況及開發(fā)進程 本項目屬于橄欖城項目的商業(yè)配套區(qū)，目前橄欖城項目處于一二期銷售階段 ?橄欖城項目為佛崗城中村改造項目，總規(guī)模近百萬平米，未來總?cè)丝趯⑦_ 35萬人； ?目前處于一二期（南三環(huán)北側(cè)）銷售階段，一期計劃 09年 10月入??； ?南三環(huán)南側(cè)的回遷安置區(qū)已基本開發(fā)完畢，08年底入住。 52 地塊內(nèi)無地上物，屬空地狀態(tài)，周邊道路、住宅等在建工程較多 ?項目四至： 北：南三環(huán) 西：馮莊路 南：佛崗村回遷小區(qū) 東：金橋機械租賃公司 地塊現(xiàn)狀 南三環(huán) 馮莊路 啟動區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀 馮莊路建設(shè)中 南三環(huán) 項目啟動區(qū) 地塊現(xiàn)狀 檢察院家屬院 佛崗村回遷小區(qū) ?地塊現(xiàn)狀： 已拆遷完成，屬空地狀態(tài)，建設(shè)棄土較多 53 南三環(huán)已建成通車，馮莊路年底通車，未來交通便利，目前區(qū)域公共交通線路較少 36路 (火車站 → 鄭州摩托電動車物流港 ) 111路 (南環(huán)路新鄭路站 → 醫(yī)學(xué)院 ) 215路 (佛崗村公交站 → 北環(huán)路豐慶路站 ) 81路 (佛崗村 → 火車站 ) ?項目周邊公交線路較少 ,可直達火車站 ,醫(yī)學(xué)院 ,北環(huán)路慶豐路站 南三環(huán) 馮莊路 ?本項目北面緊臨南三環(huán)，為市主干路，道路情況較好，車流量不大； ?馮莊路是一條新的政府規(guī)劃路，其正在施工建設(shè)中， 2023年底通車，南起佛岡東路，北至航海路，連通航海路與南三環(huán)。 交通環(huán)境 54 本項目由 商業(yè) 與 住宅 兩個地塊組成，其中商業(yè)地塊建筑面積約 ，住宅約 米 ?占地面積： 32372平米 ?容積率： ?建筑面積： ?建筑密度： 40% 商業(yè)地塊指標(biāo) 住宅地塊指標(biāo) ?占地面積： ?容積率： ?建筑面積： ?建筑密度： 25% 綠化帶 南三環(huán) 70m 月光路 20m 15m 商業(yè)用地 住宅用地 寒山東路 50m 馮莊路 25m 鄭州市市政工程管理管理處 項目指標(biāo) 55 項目目標(biāo)和限制條件 ?商業(yè)開發(fā)提升區(qū)域價值，促進住宅價值實現(xiàn) ?商業(yè)實現(xiàn)良好的經(jīng)營 ?開發(fā)收益最大化 ? 區(qū)域居住密度低，商業(yè)氛圍差，短期內(nèi)難以改變 ? 項目屬于綜合性項目，有住宅等產(chǎn)品 項目目標(biāo) 現(xiàn)狀與約束條件 56 項目核心問題 1. 城市邊緣區(qū)大規(guī)模商業(yè)如何成功開發(fā)、運營？ 2. 商業(yè)價值如何注入住宅等其他產(chǎn)品，實現(xiàn)效益最大化？ 57 橄欖城內(nèi)部商業(yè)概況 ——未來 橄欖城內(nèi)部商業(yè)總規(guī)模將達到 13萬平米左右，以馮莊路兩側(cè)最為集中 編號 地塊 商業(yè)面積 (平米 ) 1 A201 2 A301 3 A401 4 B204 5 B401/02 6 B903 7 B1101/02 8 B1104(檢察院 ) 9 B802 10 C301 11 C304 12 C401 合計 2 1 3 4 5 9 11 6 10 7 8 12 本項目 本項目規(guī)模： 80930平米 58 “整合商業(yè)模式 ” ——滿足消費者一站式消費服務(wù) 整合商業(yè)模式 實現(xiàn)商品、服務(wù)和地理位置的互補 方便用戶消費行為 日常生活型消費及服務(wù)為主 核心功能區(qū)，核心磁力業(yè)態(tài) 整合 多種業(yè)態(tài) 、 經(jīng)營范圍組合 各商業(yè)設(shè)施合理布局 消費者需求發(fā)展模型 過去 現(xiàn)在 未來 (本項目 ) 目的： 購物 目的： 休閑 目的： 一站式 要求： ?豐富的產(chǎn)品品類 ?產(chǎn)品搭配 ?良好的購物環(huán)境 ?方便的購買地點 ?合理的的價格 ?選購方便 ?時間快
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