【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 否存在機(jī)會(huì)點(diǎn)。項(xiàng)目名稱 廣匯國貿(mào)大廈 未來大廈圖示 鄭州廣匯房地產(chǎn)有限公司 開發(fā)商鄭州未來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)三路緯五路交叉口 位置 未來大道緯五路交叉口22層 /，群房 3層 層數(shù) /層高 23層 /，群房 3層50年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年限 只租不售分戶空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào)7部 電梯 7部 OTIS電梯客戶 大中型企業(yè)、建材、貿(mào)易、汽車、服務(wù)、投資、銀行等地上約 20個(gè)，地下 200個(gè) 停車位 地上約 100個(gè)國際、國內(nèi)知名企業(yè)駐鄭分支機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)公司、金融機(jī)構(gòu)、商品交易市場(chǎng)自管 物管 自管150300㎡ 主力戶型 200300 ㎡規(guī)模 主樓 22層，西樓 12層、北 12層。建面約為 6萬㎡ ， 1棟，建面約為 6萬㎡， 8～ 22樓為高檔寫字樓售 /租價(jià)格 租金 /㎡ ?天 租金 /㎡ ?天售 /租率 銷售率 50%，出租率在 85%以上 出租率在 95%以上裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 全部精裝修內(nèi)部配套 寬帶網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議廳 精裝修、中央空、溫水、寬帶網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議廳核心賣點(diǎn) “ 經(jīng)三路 ” 、純寫字樓辦公 未來大道、鄭州商品交易所項(xiàng)目名稱 索克大廈 英特大廈圖示 河南索克置業(yè)有限公司 開發(fā)商 河南省國信房地產(chǎn)公司紅專路東明路交叉口 位置 經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路交叉口11層 / 層數(shù) /層高 19層 /只租不售 產(chǎn)權(quán)年限 40年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào) 空調(diào) 分戶空調(diào)2部 電梯 2部客戶 IT公司、貿(mào)易公司、廣告公司 地上 85個(gè) 停車位 地上 37個(gè) 貿(mào)易、建筑、房地產(chǎn)公司索克物業(yè)發(fā)展有限公司 物管 自管－ ㎡ 主力戶型 60－ 120 ㎡，整層約 1300 ㎡規(guī)模 1棟，約 ㎡ 1棟， ㎡售 /租價(jià)格 租金 /㎡ ?天 原售價(jià) 3000 元 /㎡、租金 /㎡ ?天售 /租率 出租率 85% 銷售率 80%，出租率 50%裝修狀況 精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修內(nèi)部配套 商務(wù)中心、會(huì)議室 寬帶網(wǎng)核心賣點(diǎn) 優(yōu)秀的物業(yè)管理 “ 經(jīng)三路 ” 與 “ 農(nóng)業(yè)路 ”項(xiàng)目名稱 注協(xié)大廈 思達(dá)數(shù)碼大廈圖示 鄭州豫東置業(yè)有限公司 開發(fā)商 鄭州思達(dá)置業(yè)有限公司經(jīng)三路與鑫苑路交叉口 位置 經(jīng)三路與紅專路交叉口16層 /～ ，群房3層 層數(shù) /層高16層 /，群房 3層70年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年限 50年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào)3部日立電梯 電梯 3部施奈德電梯客戶 注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)、廣告公司等地上 /下 192個(gè)，車位比1: 停車位 地上 /下 150個(gè)IT、廣告、貿(mào)易、房地產(chǎn)公司自管 物管 自管881535㎡ 主力戶型 3060㎡規(guī)模 約 ㎡， 1～ 3層為商業(yè)， 4～ 16層寫字樓，總計(jì) 130套 建面約 ㎡售 /租價(jià)格 現(xiàn)售價(jià)： 3300元 /㎡ 原售價(jià) 3500元 /㎡，現(xiàn)租金約 /㎡ ?天（包含水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)）售 /租率 銷售率 60％ 銷售率 100％，出租率 90％以上裝修狀況 毛坯，公用部位精裝修 精裝修內(nèi)部配套 寬帶網(wǎng) 會(huì)議、接待、資訊、娛樂等核心賣點(diǎn) “ 經(jīng)三路 ” 、高層高、充足車位 “ 經(jīng)三路 ” 、純寫字樓形象項(xiàng)目名稱 東匯大廈 清華 ?國際圖示 河南省東匯實(shí)業(yè)有限公司 開發(fā)商 河南省清華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東明路與黃河路交叉口 位置 經(jīng)一路與黃河路交叉口16層 /，群房 3層 層數(shù) /層高 15層 /，群房 2層50年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年限 70年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào) 空調(diào) 分戶空調(diào)5部 電梯 3 部 FUJITEC電梯客戶 投資客、廣告公司、貿(mào)易公司、中小型公司地上 100個(gè) 停車位 約 80個(gè) 銀行、建筑公司、廣告公司、貿(mào)易公司、餐飲及黃委會(huì)等自管 物管 香港戴維斯顧問自由分割 主力戶型 120880㎡，自由組合規(guī)模 1棟， 3萬㎡ 1棟， ㎡售 /租價(jià)格 現(xiàn)售價(jià)約 3250元 /㎡ 現(xiàn)售價(jià)約 3400元 /㎡售 /租率 銷售率約 60％ 銷售率約 80％裝修狀況 毛坯，公用部位精裝修 毛坯，公用部位精裝修內(nèi)部配套 洽談室、多功能會(huì)議室、咖啡廳、商務(wù)中心 多功能會(huì)議室、商務(wù)咖啡廳、商務(wù)中心、高爾夫練習(xí)場(chǎng)核心賣點(diǎn) 發(fā)展型企業(yè)商務(wù)基地；付 50%房款即獲得產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商經(jīng)營六年 “CBD” 精英創(chuàng)業(yè)領(lǐng)地、純寫字樓形象本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域主流產(chǎn)品的外在形象特征 —— 缺乏昭示性和形象力u經(jīng)三路中小企業(yè)需求特征：面積： 100～ 300M2；價(jià)格： 3500左右；物業(yè)類型：商住樓需求現(xiàn)狀特征：看重交通和區(qū)位，便利對(duì)外聯(lián)系；尋求同類聚集；看重性價(jià)比，對(duì)物業(yè)形象的需求居次 .物業(yè)供應(yīng)特征本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主流產(chǎn)品的內(nèi)部配置不能與客戶新增長的需求相匹配樓盤名稱 層數(shù) 建筑面積 層高 裙樓層數(shù) 電梯部數(shù) 停車位金成國際廣場(chǎng) 23 4棟， ㎡ 3 4 4 地上 /下 200個(gè)財(cái)富廣場(chǎng) 21 4棟， 5萬㎡ 3 2 地上 40個(gè)地下 150個(gè)注協(xié)大廈 16 1棟， ㎡ 3 3 地上 /下 192個(gè)思達(dá)數(shù)碼大廈 16 1棟， ㎡ 3 3 地上下 150個(gè)索克大廈 11 1棟，約 ㎡ 0 2 地上 85個(gè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。結(jié)論供需比較發(fā)現(xiàn)，區(qū)域市場(chǎng)存在未被滿足的中高端需求。致力于滿足區(qū)域內(nèi)中小知識(shí)服務(wù)型企業(yè)的自用和投資需求，是支撐項(xiàng)目假設(shè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。提出假設(shè)是第一步，關(guān)鍵是如何求證我們的假設(shè)綜合分析模塊本地典型案例主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析成功案例借鑒本區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析鄭東新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)分析寫字樓市場(chǎng)格局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例：深圳 CBD及周邊地區(qū)的開發(fā)進(jìn)程1993以前 1993 1995 1996 1997 1998 1999－ 2023 2023規(guī)劃先行 開發(fā)啟動(dòng) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地開發(fā) 居住項(xiàng)目開發(fā)辦公項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)入成熟期p編制中心區(qū)規(guī)劃p啟動(dòng)中心區(qū)建設(shè)p中心區(qū)主干道基本完成p投資大廈、信息樞紐中心大廈建設(shè)中p中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施“ 七通一平” 基本完成p成功拍賣一塊居住用地p中心區(qū)城市公園建成p和黃、中海、深業(yè)、居住項(xiàng)目開工p六大政府工程 (市民中心、圖書館、音樂廳等 )同時(shí)開工p中心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期p高交會(huì)館正式起用p新中心區(qū)地位已經(jīng)確立p居住項(xiàng)目竣工投入使用p高級(jí)寫字樓也相繼落成p中心區(qū)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期p居住項(xiàng)目：星河國際p寫字樓項(xiàng)目p公建項(xiàng)目：六大公建繼續(xù)建設(shè)p商業(yè)項(xiàng)目：購物公園住宅 住宅與寫字樓 住宅、寫字樓與商業(yè)配套住宅：多層為主、品質(zhì)低 住宅：高層為主、實(shí)現(xiàn)高價(jià)格 住宅：品質(zhì)高、與中心區(qū)價(jià)格差 20%左右寫字樓：檔次低樓盤市場(chǎng)好 寫字樓：具有一定檔次，但較中心區(qū)低綜合商業(yè)：酒店賓館、大型商業(yè)開始出現(xiàn)居住商業(yè) 區(qū)域性商業(yè) 市級(jí)商業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深圳 CBD寫字樓客戶特征雛形 CBD 發(fā)展中的 CBD 成熟 CBD2023年 2023年市場(chǎng)投資價(jià)值認(rèn)同高 中 低投資比例 高 中 低產(chǎn)業(yè)類型 第三產(chǎn)業(yè)：金融相關(guān)的行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)—— 咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè)第二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司的市場(chǎng)部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司產(chǎn)業(yè)表現(xiàn) 銀行、證券、保險(xiǎn)等公司咨詢顧問公司、設(shè)計(jì)單位、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進(jìn)出口貿(mào)易公司等科技公司、計(jì)算機(jī)公司、制造業(yè)展銷場(chǎng)等企業(yè)類型 民營企業(yè) 民營企業(yè)、外資企業(yè) 民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司1996年本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)時(shí)機(jī) 客戶 主流客戶特點(diǎn)主流客戶 比例 置業(yè)目的 原址產(chǎn)權(quán) 原址類型 原址地址中心區(qū)開發(fā)剛剛開始，中心區(qū)形象尚未完全豎立，跨國公司、大型投資公司、大型公司總部60% 投資 :5%自用 :95% 全部為寫字樓全市金融證券公司 27%律師事務(wù)所 10%中心區(qū)重點(diǎn)公建項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工，中心區(qū)概念深入人心，從發(fā)展現(xiàn)狀看，有良好前景預(yù)期貿(mào)易 33% 投資 :29%自用 :71%原址租 :68%原址買 :32%廠房 :10%；商住 :31%；寫字樓 :59%周邊： 62%；其它： 38%廣告、律師、咨詢 18%相關(guān)工程和服務(wù) 15%電子通訊產(chǎn)品 10%房地產(chǎn)和投資 7%其它產(chǎn)品 17%中心區(qū)開發(fā)已經(jīng)比較成熟，周邊區(qū)域商住氛圍濃厚廣告、律師、咨詢 31 % 投資 :15自用 :85%原址租 :92%原址買 :8%廠房 :22%；商住 :68%；寫字樓 :10 %周邊： 81%；其它：19%貿(mào)易 18%電子通訊產(chǎn)品 16 %實(shí)業(yè) 9 %金融 3%其它產(chǎn)品 23%中心區(qū)寫字樓開發(fā)階段與入駐客戶類別的一般規(guī)律本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。CBD 各類客戶的置業(yè)特點(diǎn)小結(jié)p 跨國公司、大型投資公司、大型公司總部對(duì)區(qū)域的配套以及成熟度不敏感；p 投資客對(duì)價(jià)格和升值潛力敏感，中低端寫字樓暢銷；p 而中小型自用客戶對(duì)于成熟的商務(wù)環(huán)境和各種配套更為看重；p 創(chuàng)業(yè)型客戶（原來在廠房和住宅內(nèi)辦公）更傾向于選擇功能實(shí)用、性價(jià)比高的較低檔次寫字樓；p 原來辦公地點(diǎn)為租用的客戶看中寫字樓的性價(jià)比本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目名稱 奧園 ?國際公寓 偉業(yè)財(cái)智廣場(chǎng)圖示 河南宏光奧林匹克置業(yè)有限公司 開發(fā)商河南偉業(yè)建設(shè)投資有限公司鄭東新區(qū) CBD內(nèi) 位置 鄭東新區(qū) CBD內(nèi)25層 /3米，地下 2層 層數(shù) /層高 24層 /3米，地下 2層70年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年限 70年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào) 空調(diào) 分戶空調(diào)每棟每單元 2部三菱電梯 電梯 3部電梯客戶 投資客、 IT、醫(yī)藥、新聞、廣告等地下約 300個(gè) 停車位 地下約 300個(gè) 投資客、 IT、醫(yī)藥、新聞、廣告等奧園索克物管 物管 奧園索克物管93240㎡ 主力戶型 160240㎡規(guī)模 3棟，總建面約 10萬余㎡，商業(yè)群房約 ㎡，住宅約 ㎡，地下室 ㎡； 1棟，占地面約 3193㎡，總建面約 ㎡，共 84戶售 /租價(jià)格 現(xiàn)售價(jià)約為 3300元 /㎡ 現(xiàn)售價(jià)約為 3500元 /㎡售 /租率 銷售率 80% 銷售率 80%裝修狀況 毛坯，公用部位精裝修 毛坯，公用部位精裝修內(nèi)部配套 可視對(duì)講、寬帶網(wǎng) 可視對(duì)講、寬帶網(wǎng)核心賣點(diǎn) 鄭東新區(qū) CBD 鄭東新區(qū) CBD鄭東區(qū)供應(yīng)情況—— 中端商住樓本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。鄭東區(qū)供應(yīng)情況—— 中檔寫字樓項(xiàng)目 金成 . 東方國際 龍湖大廈圖示 鄭州金成房地產(chǎn)有限公司 開發(fā)商 河南偉業(yè)建設(shè)投資有限公司鄭東新區(qū) CBD內(nèi) 位置 鄭東新區(qū) CBD內(nèi)地上 24層地下 2層；樓高 80 米 層數(shù) /層高 22層 /3米，地下 2層70年 產(chǎn)權(quán)年限 70年—— 空調(diào) 分戶空調(diào)4部 電梯 4部電梯客戶 投資客為主 —— 停車位 地下約 200個(gè) 投資客、 IT、廣告等萬廈品牌物管 物管 奧園索克物管主力戶型面積為 160 ㎡左右、 196 ㎡左右。 主力戶型 120180㎡規(guī)模 占地面積 (A48) ㎡ 。(A49) ㎡建筑面積 (A48)34608 ㎡ 。(A49)34608 ㎡；每層 6 戶，共 240 戶 1棟，占地面約 3193㎡，總建面約 ㎡，共 84戶售 /租價(jià)格 3000元 /M2 現(xiàn)售價(jià)約為 3200元 /㎡售 /租率 100％ 銷售率 95%裝修狀況 毛坯 毛坯，公用部位精裝修核心賣點(diǎn) 品牌形象和產(chǎn)品性價(jià)比 鄭東新區(qū) CBD本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目前鄭東新區(qū)起步期以投資型產(chǎn)品為主。在