【文章內容簡介】 否存在機會點。項目名稱 廣匯國貿大廈 未來大廈圖示 鄭州廣匯房地產有限公司 開發(fā)商鄭州未來房地產開發(fā)有限公司經三路緯五路交叉口 位置 未來大道緯五路交叉口22層 /，群房 3層 層數 /層高 23層 /，群房 3層50年產權 產權年限 只租不售分戶空調 空調 中央空調7部 電梯 7部 OTIS電梯客戶 大中型企業(yè)、建材、貿易、汽車、服務、投資、銀行等地上約 20個，地下 200個 停車位 地上約 100個國際、國內知名企業(yè)駐鄭分支機構，地產公司、金融機構、商品交易市場自管 物管 自管150300㎡ 主力戶型 200300 ㎡規(guī)模 主樓 22層，西樓 12層、北 12層。建面約為 6萬㎡ ， 1棟，建面約為 6萬㎡， 8～ 22樓為高檔寫字樓售 /租價格 租金 /㎡ ?天 租金 /㎡ ?天售 /租率 銷售率 50%，出租率在 85%以上 出租率在 95%以上裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 全部精裝修內部配套 寬帶網絡、會議廳 精裝修、中央空、溫水、寬帶網絡、會議廳核心賣點 “ 經三路 ” 、純寫字樓辦公 未來大道、鄭州商品交易所項目名稱 索克大廈 英特大廈圖示 河南索克置業(yè)有限公司 開發(fā)商 河南省國信房地產公司紅專路東明路交叉口 位置 經三路農業(yè)路交叉口11層 / 層數 /層高 19層 /只租不售 產權年限 40年產權分戶空調 空調 分戶空調2部 電梯 2部客戶 IT公司、貿易公司、廣告公司 地上 85個 停車位 地上 37個 貿易、建筑、房地產公司索克物業(yè)發(fā)展有限公司 物管 自管－ ㎡ 主力戶型 60－ 120 ㎡，整層約 1300 ㎡規(guī)模 1棟，約 ㎡ 1棟， ㎡售 /租價格 租金 /㎡ ?天 原售價 3000 元 /㎡、租金 /㎡ ?天售 /租率 出租率 85% 銷售率 80%，出租率 50%裝修狀況 精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修內部配套 商務中心、會議室 寬帶網核心賣點 優(yōu)秀的物業(yè)管理 “ 經三路 ” 與 “ 農業(yè)路 ”項目名稱 注協(xié)大廈 思達數碼大廈圖示 鄭州豫東置業(yè)有限公司 開發(fā)商 鄭州思達置業(yè)有限公司經三路與鑫苑路交叉口 位置 經三路與紅專路交叉口16層 /～ ，群房3層 層數 /層高16層 /，群房 3層70年產權 產權年限 50年產權分戶空調 空調 中央空調3部日立電梯 電梯 3部施奈德電梯客戶 注冊會計師協(xié)會、相關金融機構、廣告公司等地上 /下 192個，車位比1: 停車位 地上 /下 150個IT、廣告、貿易、房地產公司自管 物管 自管881535㎡ 主力戶型 3060㎡規(guī)模 約 ㎡， 1～ 3層為商業(yè)， 4～ 16層寫字樓，總計 130套 建面約 ㎡售 /租價格 現售價： 3300元 /㎡ 原售價 3500元 /㎡，現租金約 /㎡ ?天（包含水費、物業(yè)費）售 /租率 銷售率 60％ 銷售率 100％，出租率 90％以上裝修狀況 毛坯，公用部位精裝修 精裝修內部配套 寬帶網 會議、接待、資訊、娛樂等核心賣點 “ 經三路 ” 、高層高、充足車位 “ 經三路 ” 、純寫字樓形象項目名稱 東匯大廈 清華 ?國際圖示 河南省東匯實業(yè)有限公司 開發(fā)商 河南省清華房地產開發(fā)有限公司東明路與黃河路交叉口 位置 經一路與黃河路交叉口16層 /，群房 3層 層數 /層高 15層 /，群房 2層50年產權 產權年限 70年產權分戶空調 空調 分戶空調5部 電梯 3 部 FUJITEC電梯客戶 投資客、廣告公司、貿易公司、中小型公司地上 100個 停車位 約 80個 銀行、建筑公司、廣告公司、貿易公司、餐飲及黃委會等自管 物管 香港戴維斯顧問自由分割 主力戶型 120880㎡，自由組合規(guī)模 1棟， 3萬㎡ 1棟， ㎡售 /租價格 現售價約 3250元 /㎡ 現售價約 3400元 /㎡售 /租率 銷售率約 60％ 銷售率約 80％裝修狀況 毛坯，公用部位精裝修 毛坯，公用部位精裝修內部配套 洽談室、多功能會議室、咖啡廳、商務中心 多功能會議室、商務咖啡廳、商務中心、高爾夫練習場核心賣點 發(fā)展型企業(yè)商務基地；付 50%房款即獲得產權，開發(fā)商經營六年 “CBD” 精英創(chuàng)業(yè)領地、純寫字樓形象本報告是嚴格保密的。區(qū)域主流產品的外在形象特征 —— 缺乏昭示性和形象力u經三路中小企業(yè)需求特征：面積： 100～ 300M2；價格： 3500左右；物業(yè)類型：商住樓需求現狀特征：看重交通和區(qū)位，便利對外聯系；尋求同類聚集；看重性價比，對物業(yè)形象的需求居次 .物業(yè)供應特征本報告是嚴格保密的。主流產品的內部配置不能與客戶新增長的需求相匹配樓盤名稱 層數 建筑面積 層高 裙樓層數 電梯部數 停車位金成國際廣場 23 4棟， ㎡ 3 4 4 地上 /下 200個財富廣場 21 4棟， 5萬㎡ 3 2 地上 40個地下 150個注協(xié)大廈 16 1棟， ㎡ 3 3 地上 /下 192個思達數碼大廈 16 1棟， ㎡ 3 3 地上下 150個索克大廈 11 1棟，約 ㎡ 0 2 地上 85個本報告是嚴格保密的。結論供需比較發(fā)現，區(qū)域市場存在未被滿足的中高端需求。致力于滿足區(qū)域內中小知識服務型企業(yè)的自用和投資需求，是支撐項目假設的市場機會本報告是嚴格保密的。提出假設是第一步，關鍵是如何求證我們的假設綜合分析模塊本地典型案例主要競爭區(qū)域分析成功案例借鑒本區(qū)域市場競爭分析鄭東新區(qū)競爭分析寫字樓市場格局本報告是嚴格保密的。案例：深圳 CBD及周邊地區(qū)的開發(fā)進程1993以前 1993 1995 1996 1997 1998 1999－ 2023 2023規(guī)劃先行 開發(fā)啟動 基礎設施建設土地開發(fā) 居住項目開發(fā)辦公項目開發(fā)商業(yè)項目開發(fā)進入成熟期p編制中心區(qū)規(guī)劃p啟動中心區(qū)建設p中心區(qū)主干道基本完成p投資大廈、信息樞紐中心大廈建設中p中心區(qū)基礎市政設施“ 七通一平” 基本完成p成功拍賣一塊居住用地p中心區(qū)城市公園建成p和黃、中海、深業(yè)、居住項目開工p六大政府工程 (市民中心、圖書館、音樂廳等 )同時開工p中心區(qū)進入高速發(fā)展期p高交會館正式起用p新中心區(qū)地位已經確立p居住項目竣工投入使用p高級寫字樓也相繼落成p中心區(qū)進入穩(wěn)定發(fā)展期p居住項目：星河國際p寫字樓項目p公建項目：六大公建繼續(xù)建設p商業(yè)項目：購物公園住宅 住宅與寫字樓 住宅、寫字樓與商業(yè)配套住宅：多層為主、品質低 住宅：高層為主、實現高價格 住宅：品質高、與中心區(qū)價格差 20%左右寫字樓：檔次低樓盤市場好 寫字樓：具有一定檔次，但較中心區(qū)低綜合商業(yè)：酒店賓館、大型商業(yè)開始出現居住商業(yè) 區(qū)域性商業(yè) 市級商業(yè)本報告是嚴格保密的。深圳 CBD寫字樓客戶特征雛形 CBD 發(fā)展中的 CBD 成熟 CBD2023年 2023年市場投資價值認同高 中 低投資比例 高 中 低產業(yè)類型 第三產業(yè)：金融相關的行業(yè)第三產業(yè)：服務于第二產業(yè)—— 咨詢、物流、貿易等行業(yè)第二產業(yè)：生產型公司的市場部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司產業(yè)表現 銀行、證券、保險等公司咨詢顧問公司、設計單位、會計事務所、律師事務所、物業(yè)公司、進出口貿易公司等科技公司、計算機公司、制造業(yè)展銷場等企業(yè)類型 民營企業(yè) 民營企業(yè)、外資企業(yè) 民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司1996年本報告是嚴格保密的。開發(fā)時機 客戶 主流客戶特點主流客戶 比例 置業(yè)目的 原址產權 原址類型 原址地址中心區(qū)開發(fā)剛剛開始，中心區(qū)形象尚未完全豎立，跨國公司、大型投資公司、大型公司總部60% 投資 :5%自用 :95% 全部為寫字樓全市金融證券公司 27%律師事務所 10%中心區(qū)重點公建項目已經動工，中心區(qū)概念深入人心，從發(fā)展現狀看，有良好前景預期貿易 33% 投資 :29%自用 :71%原址租 :68%原址買 :32%廠房 :10%；商住 :31%；寫字樓 :59%周邊： 62%；其它： 38%廣告、律師、咨詢 18%相關工程和服務 15%電子通訊產品 10%房地產和投資 7%其它產品 17%中心區(qū)開發(fā)已經比較成熟，周邊區(qū)域商住氛圍濃厚廣告、律師、咨詢 31 % 投資 :15自用 :85%原址租 :92%原址買 :8%廠房 :22%；商住 :68%；寫字樓 :10 %周邊： 81%；其它：19%貿易 18%電子通訊產品 16 %實業(yè) 9 %金融 3%其它產品 23%中心區(qū)寫字樓開發(fā)階段與入駐客戶類別的一般規(guī)律本報告是嚴格保密的。CBD 各類客戶的置業(yè)特點小結p 跨國公司、大型投資公司、大型公司總部對區(qū)域的配套以及成熟度不敏感；p 投資客對價格和升值潛力敏感，中低端寫字樓暢銷；p 而中小型自用客戶對于成熟的商務環(huán)境和各種配套更為看重；p 創(chuàng)業(yè)型客戶（原來在廠房和住宅內辦公）更傾向于選擇功能實用、性價比高的較低檔次寫字樓；p 原來辦公地點為租用的客戶看中寫字樓的性價比本報告是嚴格保密的。項目名稱 奧園 ?國際公寓 偉業(yè)財智廣場圖示 河南宏光奧林匹克置業(yè)有限公司 開發(fā)商河南偉業(yè)建設投資有限公司鄭東新區(qū) CBD內 位置 鄭東新區(qū) CBD內25層 /3米，地下 2層 層數 /層高 24層 /3米，地下 2層70年產權 產權年限 70年產權分戶空調 空調 分戶空調每棟每單元 2部三菱電梯 電梯 3部電梯客戶 投資客、 IT、醫(yī)藥、新聞、廣告等地下約 300個 停車位 地下約 300個 投資客、 IT、醫(yī)藥、新聞、廣告等奧園索克物管 物管 奧園索克物管93240㎡ 主力戶型 160240㎡規(guī)模 3棟，總建面約 10萬余㎡，商業(yè)群房約 ㎡，住宅約 ㎡，地下室 ㎡； 1棟，占地面約 3193㎡，總建面約 ㎡，共 84戶售 /租價格 現售價約為 3300元 /㎡ 現售價約為 3500元 /㎡售 /租率 銷售率 80% 銷售率 80%裝修狀況 毛坯，公用部位精裝修 毛坯，公用部位精裝修內部配套 可視對講、寬帶網 可視對講、寬帶網核心賣點 鄭東新區(qū) CBD 鄭東新區(qū) CBD鄭東區(qū)供應情況—— 中端商住樓本報告是嚴格保密的。鄭東區(qū)供應情況—— 中檔寫字樓項目 金成 . 東方國際 龍湖大廈圖示 鄭州金成房地產有限公司 開發(fā)商 河南偉業(yè)建設投資有限公司鄭東新區(qū) CBD內 位置 鄭東新區(qū) CBD內地上 24層地下 2層；樓高 80 米 層數 /層高 22層 /3米，地下 2層70年 產權年限 70年—— 空調 分戶空調4部 電梯 4部電梯客戶 投資客為主 —— 停車位 地下約 200個 投資客、 IT、廣告等萬廈品牌物管 物管 奧園索克物管主力戶型面積為 160 ㎡左右、 196 ㎡左右。 主力戶型 120180㎡規(guī)模 占地面積 (A48) ㎡ 。(A49) ㎡建筑面積 (A48)34608 ㎡ 。(A49)34608 ㎡；每層 6 戶，共 240 戶 1棟，占地面約 3193㎡，總建面約 ㎡，共 84戶售 /租價格 3000元 /M2 現售價約為 3200元 /㎡售 /租率 100％ 銷售率 95%裝修狀況 毛坯 毛坯，公用部位精裝修核心賣點 品牌形象和產品性價比 鄭東新區(qū) CBD本報告是嚴格保密的。目前鄭東新區(qū)起步期以投資型產品為主。在