商業(yè)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議(編輯修改稿)
2025-03-19 03:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 已形成了良好的購(gòu)買習(xí)慣167。該項(xiàng)目依托成熟的商業(yè)圈優(yōu)勢(shì)167。周邊交通便利三、理解項(xiàng)目 ： 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： S項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)： 167。項(xiàng)目二、三層已引進(jìn)韓國(guó)品牌超市 “EMART”， 一層引進(jìn) “麥當(dāng)勞 ”為項(xiàng)目自身注有良好的品牌形象支撐。167。項(xiàng)目外立面新穎，項(xiàng)目前期的市場(chǎng)形象為本項(xiàng)目打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。167。在政府商業(yè)規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)。三、理解項(xiàng)目： W項(xiàng)目劣勢(shì)： 167。項(xiàng)目位置與 “洋貨商圈 ”隨在同一區(qū)域內(nèi)，但中間有快速路相隔，對(duì)人流資源共享帶來一定的阻隔。167。項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目眾多，均好性較強(qiáng)，業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： 167。雖緊鄰塘沽區(qū)通外的重點(diǎn)路段 “津塘公路 ”，但此路為快速路，難以帶來人流的停駐。167。項(xiàng)目主入口一側(cè)緊鄰 “高速路 ”，導(dǎo)致項(xiàng)目主入口的人流情況受到一定影響。 三、理解項(xiàng)目： 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： O機(jī)會(huì)點(diǎn)分析： 167。政府近年來對(duì)此區(qū)域發(fā)展重視，造成其投資潛力巨大。167?！癊MART”首次座落塘沽，屬區(qū)域內(nèi)空白，這給本案在市場(chǎng)推廣上帶來很大契機(jī)。167。項(xiàng)目雖與 “新洋市場(chǎng) ”有快速路隔斷，但本案所在區(qū)域更接近于塘沽大型居住區(qū)，加之 “EMART”的吸引，給項(xiàng)目帶來良好的購(gòu)買力截流機(jī)會(huì)。 三、理解項(xiàng)目： 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： T威脅點(diǎn)： 167。項(xiàng)目附近 “家樂 ”超市長(zhǎng)期以來已贏得廣大購(gòu)買人群認(rèn)可，使本項(xiàng)目 “EMART”的介入帶來一定威脅，從而對(duì)本案造成眾多不利因素。 167。由于此區(qū)域內(nèi)商業(yè)居多，業(yè)態(tài)主題劃分全面且細(xì)致，故給本項(xiàng)目的介入空間帶來不利因素。 167。本案在年前的地產(chǎn)淡季入市，且此階段投資者大多屬于資金回?cái)n階段，給本項(xiàng)目銷售帶來不利因素。 四、理解客戶： 基于以上對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目的理解，從居住地區(qū)及投資心理分析確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要分為投資類客戶與經(jīng)營(yíng)類客戶兩大類，以下對(duì)兩個(gè)月的來電客戶分析： 四、理解客戶： （一）到訪客戶面積需求分析： 從以右圖表分析可以得出：客戶對(duì) 60平米以下的產(chǎn)品需求量較大，從產(chǎn)品上講基本符合我們項(xiàng)目的產(chǎn)品分割，其主要以投資者為主，主要跟該商圈大多數(shù)店鋪的主題相一致，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者已經(jīng)形成了到此商圈購(gòu)買特色小商品的購(gòu)買習(xí)慣，購(gòu)買小面積商鋪不但易于租賃，而且投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。四、理解客戶： （二）購(gòu)買與租賃比例分析： 從右圖我們可清晰看到，來訪客戶有購(gòu)買需求的和租賃需求的幾乎各占一半，這對(duì)我們今后產(chǎn)品的帶租約銷售提供了有力的先決條件，并給予自營(yíng)者以充分的產(chǎn)品空間。同時(shí)我們也看到有極大的購(gòu)買需求，所以對(duì)我們的后期的店鋪銷售提供了有力的支撐。 四、理解客戶： （三）到訪客戶意向業(yè)態(tài)分析： 業(yè)態(tài)分析不但可以使我們前期得到很多基礎(chǔ)信息并為我們的鋪位分割帶來很大的參考價(jià)值，而且會(huì)給項(xiàng)目今后的實(shí)際運(yùn)營(yíng)帶來事先的市場(chǎng)判斷，以至于在一定程度上預(yù)防后期運(yùn)營(yíng)弊病。 四、理解客戶： （三）到訪客戶意向業(yè)態(tài)分析： 從上圖表可以看出，除投資者外，客戶意向業(yè)態(tài)大多數(shù)以服飾和餐飲為主，這與我們前期預(yù)定的業(yè)態(tài)方向也較為一致，客戶意向業(yè)態(tài)豐富，可以滿足將來各類消費(fèi)人群的購(gòu)買需求，增添了本項(xiàng)目整體商業(yè)的客戶吸引力。其他業(yè)態(tài)總體比例較小原因原因主要在于與二樓的 “EMART”超市有一定的業(yè)態(tài)沖突，違背了商業(yè)的 “錯(cuò)位原則 ”。 四、理解客戶： （四）客戶描述： 投資型客戶： 該類型客戶主要分為天津本地投資性客戶及外地投資性客戶，本地投資者客戶主要分為兩大類，一類為曾在本區(qū)域投資并一直以來取得良好收益，看好本項(xiàng)目想繼續(xù)在此投資的客戶。另一類為被項(xiàng)目推廣吸引或聽朋友介紹，從而對(duì)項(xiàng)目感興趣產(chǎn)生投資欲望的客戶。外地投資型客戶主要由于被項(xiàng)目在外地做針對(duì)性推廣從而吸引而來的客戶，如：溫州炒房團(tuán)等。 四、理解客戶： （四）客戶描述： 自營(yíng)性客戶： 該類型客戶主要看重的是此區(qū)域的商業(yè)氛圍、消費(fèi)能力及周邊店鋪的業(yè)態(tài)，并且對(duì)交通比較看重，有利于自身進(jìn)貨通路的通暢及便利性。其具體情況還與自身所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)有著必不可少的聯(lián)系。 產(chǎn)品篇 一、商業(yè)定位： 根據(jù)本項(xiàng)目自身?xiàng)l件及所處位置，將其定位為 ： 核心商圈內(nèi)的綜合性商業(yè) 產(chǎn)品篇 定位支撐： 167。 “核心商圈內(nèi)的 ”指項(xiàng)目位于新洋市場(chǎng)內(nèi)，其可給本項(xiàng)目帶來充足的消費(fèi)人群及商業(yè)投資價(jià)值。“綜合性商業(yè) ”具體是指 “超市 +商鋪 ”，其所面向高、中、低檔各類消費(fèi)人群，其受眾面極為廣泛，以助于項(xiàng)目的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。 一、商業(yè)定位： 產(chǎn)品篇 一、商業(yè)定位： 商圈半徑： 以項(xiàng)目為中心 5公里范圍內(nèi)基本商圈： 本項(xiàng)目及整個(gè)塘沽區(qū)街里居民次級(jí)商圈： 天津市里及塘沽開發(fā)區(qū)消費(fèi)人群邊緣商圈： 以 “新洋市場(chǎng) ”吸引來的北京及華北區(qū)域消費(fèi)人群。 產(chǎn)品篇 二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位： 業(yè)態(tài)定位原則： ① 支持項(xiàng)目整體形象
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