【文章內(nèi)容簡介】 量達到頂峰后逐漸呈下降態(tài)勢； 隨后需求呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。,時間,需求量,本地客戶,導(dǎo)入型客戶,本地、導(dǎo)入型客戶需求量變化示意,本項目處于階段,導(dǎo)入型客戶需求分析 隨著主動、被動郊區(qū)化現(xiàn)象出現(xiàn)，大規(guī)劃人口遷移運動開始； 隨著人口聚集推動生活配套成熟發(fā)展，郊區(qū)化成熟完善，需求量平穩(wěn)上升。,PART 6 項目定位,順義夾在北京平谷之間，形成嚴重阻流,順義,平谷,北京 東北部地區(qū),R=70km,R=30km,順義的阻流 與平谷相比，順義地理位置更具優(yōu)勢： 地理位置較近 臨空經(jīng)濟優(yōu)勢 順義別墅區(qū)發(fā)展良好 大盤項目良好開發(fā),在地理位置方面，順義憑借臨空經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)特色、別墅區(qū)的發(fā)展，已經(jīng)成為東部發(fā)展帶重要組成部分； 就目前階段而言，本案的導(dǎo)入型客戶將有多數(shù)將被順義截流。,PART 6 項目定位,順義項目蓬勃發(fā)展，市場表現(xiàn)活躍,順義房地產(chǎn)快速發(fā)展 目前順義普通住宅項目售價平均售價已經(jīng)突破1.5萬元/平米，平均月銷售套數(shù)在100套左右； 整體順義市場呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢。,PART 6 項目定位,導(dǎo)入型客戶輻射范圍,,導(dǎo)入型客戶輻射范圍 輻射一級區(qū)域：順義機場、天津薊縣等距離平谷較近區(qū)域的客戶； 輻射二級區(qū)域：以三元橋、東直門等往返平谷公交通暢的工作聚集區(qū)。,PART 6 項目定位,產(chǎn)品定位,PART 6 項目定位,產(chǎn)品定位,客戶定位,整體定位,既定容積率下產(chǎn)品組合形式的探討,根據(jù)項目地塊規(guī)劃條件以及客戶目標(biāo)，通過項目研究在綜合容積率2.11的情況下，本項目可能的產(chǎn)品組合形式為：,PART 6 項目定位,產(chǎn)品定位,聯(lián)排：項目高端產(chǎn)品，面向市場高端客戶，成為項目價值標(biāo)桿，標(biāo)定項目檔次，促進現(xiàn)金流產(chǎn)品的銷售,花園洋房：產(chǎn)品差異化，擴大項目客戶群體，最大化項目利潤空間,（小）高層：從現(xiàn)有市場表現(xiàn)看，市場反應(yīng)良好，為項目主現(xiàn)金流產(chǎn)品，吸引市場大多數(shù)客戶，降低開發(fā)風(fēng)險,價值標(biāo)桿,聯(lián)排,盈利主體,花園洋房,盈利主體,（?。└邔?價值標(biāo)桿 提升項目品質(zhì),盈利主體 產(chǎn)品差異化 豐富社區(qū)產(chǎn)品形態(tài),盈利主體 最大化土地價值 利潤最大化,PART 6 項目定位,平谷區(qū)現(xiàn)有較高端項目以2及3居室為主，戶型尺度較大,PART 6 項目定位,戶型配比,PART 6 項目定位,項目定位總體回顧,項目目標(biāo)：名至實歸,客戶認為區(qū)域較為偏遠怎么辦？ 客戶不愿意花80萬元以上的價格買房子怎么辦？,解讀規(guī)劃利好，借勢平谷城市發(fā)展，重新定義區(qū)域價值 充分放大項目自然資源優(yōu)勢，產(chǎn)品全面超越市場水平，突破客戶價格上限,財貴專屬區(qū)區(qū)域價值 京東上品生活示范區(qū)的概念 放大資源優(yōu)勢，打造精品項目 容積率平衡，產(chǎn)品分級,PART 6 項目定位,產(chǎn)品定位,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,“上品生活示范區(qū)”物業(yè)發(fā)展建議體系,本項目物業(yè) 發(fā)展建議,,戶型設(shè)計,園林景觀,產(chǎn)品形象,社區(qū)形象標(biāo)簽,社區(qū)規(guī)劃,精品社區(qū) 物業(yè)價值體系,立體的生活空間 百分百園林景觀 強烈的項目符號,優(yōu)化戶型 多種增值亮點 “情”“景”“私”,物業(yè)發(fā)力點,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,平谷區(qū)規(guī)劃設(shè)計現(xiàn)狀——整體水平較差，缺乏規(guī)劃設(shè)計理念、無布局方案、無組團概念,紫貴莊園,騰龍源城,迎賓花園,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,社區(qū)空間營造的物業(yè)開發(fā)要點建議,高層界定區(qū)域，圍合社區(qū)，強化內(nèi)部空間的領(lǐng)域感和私密性，對低密度產(chǎn)品提供環(huán)境支持 高低兩種物業(yè)形式的產(chǎn)品相對集中布置，形成各自獨立的組團空間 集約利用土地，形成集中、規(guī)?；纳鐓^(qū)開放空間，作為高低物業(yè)的分隔與過渡，柔化建筑形式差異，提升社區(qū)空間質(zhì)量 在以上三條的基礎(chǔ)上，社區(qū)規(guī)劃還往往追求較強的“形式感”，形成富有特色的社區(qū)形象，產(chǎn)生市場沖擊力,社區(qū)規(guī)劃,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,“形式感”的規(guī)劃給人以強烈的視覺沖擊和空間體驗,深圳淘金山,天津江勝天鵝湖,綠城藍庭,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,高層界定社區(qū)，強化內(nèi)部空間的領(lǐng)域感和私密性,深圳熙園,深圳中惠金士柏山花園,高層成為社區(qū)的屏障，并且能夠形成連續(xù)的展示面，形成較高城市意象,深圳公園大地,深圳公園大地花園,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,高低兩種物業(yè)形式的產(chǎn)品相對集中布置，形成各自獨立的組團空間,天津江勝天鵝湖,不同物業(yè)形式各自形成完整的組團，保證了低密度社區(qū)居住氛圍勻質(zhì)化。,北京上元,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,6000平米景觀帶,北京上元,深圳香密湖1號,集中、規(guī)模化的社區(qū)開放空間，作為高低物業(yè)的分隔與過渡，柔化建筑形式差異,景觀水系自然地將高層與聯(lián)排居住區(qū)分開，廊橋設(shè)計既豐富了景觀，又建立了聯(lián)系,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,,社區(qū)中心廣場，成為聯(lián)結(jié)社區(qū)的核心,深圳水岸山城,上海久陽文化府邸,集中式園林景觀對社區(qū)環(huán)境的品質(zhì)提升明顯，形成較大規(guī)模的集中社區(qū)開放空間，豐富景觀趣味性,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,地塊價值分析,水系景觀,村鎮(zhèn),村 鎮(zhèn),城市主干道,噪音較大 地塊北側(cè)昭示性較好但噪音較大 建議排布高層建筑，展示項目城市感，同時隔擋噪音,,4,1,2,3,價值較好 價值較好的地塊建議排布密度較低的花園洋房，以提高項目整體價格,景觀最好 近鄰洳河水景及市場綠化的地塊在項目整體地塊中價值最大，因此排布低密度產(chǎn)品，充分利用景觀資源，拔高項目整體檔次。,4,5,價值一般 價值較為一般，建議排布密度較高的現(xiàn)金流產(chǎn)品以平衡容積率,商業(yè)價值 由于地塊周邊生活、商業(yè)氛圍均未成熟，配套商業(yè)更為合理 該城市道路通往兩地塊便捷度較高，商業(yè)價值較大，建議在此排布配套商業(yè),PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,整體規(guī)劃原則要點：,延順平路一側(cè)排布高層建筑，分隔社區(qū)與外部空間，達到形象展示效果； 高層與類低密度產(chǎn)品各自集中布置，基本以現(xiàn)狀地形進行劃分 東側(cè)地塊在保證低密度生活感受的前提下，將體現(xiàn)品質(zhì)、提升價值的物業(yè)排布在景觀較好的位置 西側(cè)地塊利用景觀軸線分割居住組團，形成較大規(guī)模的集中社區(qū)開放空間，豐富景觀趣味性 充分考慮主入口位置對社區(qū)內(nèi)部交通的作用：依據(jù)周邊交通條件布置主入口位置，實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)部人車分流。 采用外環(huán)交通組織，保證社區(qū)內(nèi)地塊的的整體性和規(guī)模感 合理解決社區(qū)入口同商業(yè)布局關(guān)系，結(jié)合會所、入口處景觀形成公共空間，提升商業(yè)價值；,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,整體規(guī)劃意向,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,整體規(guī)劃意向,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,景觀設(shè)計市場現(xiàn)狀——整體水平低，僅進行硬質(zhì)鋪裝，目前市場可見項目沒有內(nèi)部水系、集中景觀缺乏,平谷區(qū)現(xiàn)有項目的園林景觀水平普遍較低 未可見有視覺沖擊力的景觀展示空間 中央景觀、集中水面、水系、雕塑、噴泉等園林景觀要素都罕見。,迎賓花園假山,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,市場要素——集中綠地、水系、雕塑,80%的項目擁有集中綠地，但多為硬著鋪裝，沒有整體規(guī)劃思路。,都麗豪廷,中衛(wèi)世紀(jì)城,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,社區(qū)空間營造的物業(yè)開發(fā)要點建議,打造多層次景觀系統(tǒng)，形成“低層擁景、高層瞰景”的社區(qū)意向，對景觀資源利用最大化。 將外部水資源滲透到社區(qū)內(nèi)部。以北側(cè)現(xiàn)有植被為景觀屏障，營造內(nèi)部綠色景觀空間。 東區(qū)： 將水系引入社區(qū)內(nèi)部，打造戶戶臨水的居住感受。 提供觀景、親水的休閑平臺，增加人與景觀的互動 西區(qū)： “南北”向的社區(qū)綠色景觀走廊與“東西”向活動休閑公共空間相互交織,社區(qū)規(guī)劃,園林景觀,產(chǎn)品形象,社區(qū)形象標(biāo)簽,戶型設(shè)計,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,項目整體規(guī)劃布局——以各核心景觀為中心，兩條景觀主軸為延伸,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,東區(qū)景觀節(jié)點圖,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,西區(qū)景觀節(jié)點圖,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,社區(qū)內(nèi)部景觀小品適度加入西班牙風(fēng)情小品，在成本有效控制的前提下，融入西班牙風(fēng)情元素符號，呼應(yīng)主題,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,東區(qū)”水“資源的延伸，在達到社區(qū)景觀共享的同時，保證了別墅的私密性,貫穿社區(qū)的景觀水系，使整個別墅形成”綠島“的景觀形象。 親水平臺及休息廊架的設(shè)置，增加了居民交流空間，觀享空間。,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,西區(qū)極具景觀致化的“綠色大面積休閑區(qū)”成為社區(qū)的一大亮點,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,個性強烈的雕塑小品不僅增加了社區(qū)空間的趣味性和休閑氛圍，同時體現(xiàn)出濃郁的人文精神，提升了社區(qū)的價值.,雕塑和小品的運用對社區(qū)景觀起到畫龍點睛的作用,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,平谷區(qū)現(xiàn)有社區(qū)產(chǎn)品形象。均為常見的普通板樓形象、無風(fēng)情感。外立面裝飾用材多為乳膠漆、少數(shù)貼外墻磚,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,社區(qū)空間營造的物業(yè)開發(fā)要點建議,社區(qū)規(guī)劃,園林景觀,產(chǎn)品形象,社區(qū)形象標(biāo)簽,東區(qū)意向——田園風(fēng)光低密度居住區(qū) 西區(qū)意向——豪宅像城市生活 東西兩區(qū)在造型上形成高與低、多與少、豎向與橫向、組團與整體的多重對比，互為映襯，產(chǎn)生強烈的形式感,戶型設(shè)計,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,以臨街板式高層定義社區(qū)邊界、內(nèi)部排布類別墅產(chǎn)品（洋房、聯(lián)排）展示低密度社區(qū)舒適感、將水資源最大化的利用，打造田園風(fēng)光的舒適生活休閑區(qū)。,東區(qū)意象——田園風(fēng)光低密度居住區(qū),PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,風(fēng)情化——建筑原型為地中海沿海國家意大利、西班牙、法國、希臘建筑，通過濃郁的歐洲地域風(fēng)情建筑彰顯歷史底蘊和人文精神。 形態(tài)豐富——運用多種建筑結(jié)構(gòu)，如：高低拱門、穹頂、回廊、塔樓、柱式，形成錯落優(yōu)美的建筑空間。,地中海沿岸建筑風(fēng)格為原型，展現(xiàn)濃郁歐洲人文風(fēng)情，與水系綠地相結(jié)合，西為中用打造精致低密度社區(qū)。,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,色彩豐富——使用豐富的暖色調(diào)材質(zhì)，如：紅瓦、黃灰泥、斑斕的石料、馬賽克鋪裝等，強調(diào)地中海建筑特色。 裝飾性強——將歐洲傳統(tǒng)符號顯示在建筑細節(jié)上，通過門框、凸窗、陽臺、坡屋頂、鐵藝等細節(jié)的打造，增添親切感。,色彩與材質(zhì)充分尊重歐洲風(fēng)情建筑原貌，細節(jié)上通過強烈符號化的建筑語言傳遞異域風(fēng)情。,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,用古典元素增加文化氣質(zhì)及檔次感，體現(xiàn)項目貴族氣息——建議“西班牙”經(jīng)典風(fēng)格,西區(qū)意象——“豪宅像“城市生活,直線設(shè)計、流暢的線性結(jié)構(gòu)，線條與空間感的和諧統(tǒng)一，釋放的視覺效果體現(xiàn)自在高雅的新派貴族精神內(nèi)蘊。 建筑的高低排布，使空間形式不在呆板，形成獨特的韻律感。 豐富、明快的色彩打破傳統(tǒng)的視覺感。,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,沿順平路的高層建筑充分體現(xiàn)城市感，強烈視覺沖擊效果展示社區(qū)形象,強調(diào)建筑的整體形式感，完整、流暢的展示面和具有韻律感的天際線都是吸引眼球的重要因素。 以尖屋頂體現(xiàn)豪宅的韻味和