【文章內(nèi)容簡介】 域。密云、延慶 ： 有一定數(shù)量的度假村，但 檔次較高的很少。順義、通州、大興、房山 ： 有少量較高 檔次的度假村。門頭溝、平谷 ： 度假村較少，且檔次普 遍不高。總體特征市場格局懷柔度假市場分析l度假物業(yè)供給量較大 ：度假村總量大，位于各郊縣之首。l高檔度假村和度假酒店供給不足 ：具有四星級標準的度假酒店及度假村僅有 3家。l依托于自然景觀資源l懷柔境內(nèi)共有風(fēng)景區(qū)十余個，但大多數(shù)較高檔次度假村集中于雁棲湖風(fēng)景區(qū)。其原因在于雁棲湖周邊的自然景觀資源十分豐富，且交通較便利。l以會議休閑度假為主l懷柔的度假村多為大型國有企業(yè)和事業(yè)單位的培訓(xùn)中心，僅以雁棲湖區(qū)域為例，其周邊 20余家度假村幾乎全部為國有企業(yè)所屬，因此這些度假村的主要功能就是承接企業(yè)內(nèi)部的會議和培訓(xùn)，同時承接協(xié)議單位的散客度假。l高檔度假酒店及度假村經(jīng)營稍好，但總體運營狀況不佳l由于在市場上占據(jù)主體地位的國有培訓(xùn)中心對經(jīng)濟效益的追求并不強烈，大多數(shù)主要為系統(tǒng)內(nèi)部使用，且經(jīng)營管理水平不高，因此總體運營狀況不佳。其中只有 法官進修學(xué)校 由于聘請了建國酒店管理集團而實現(xiàn)了較好的收益，年平均入住率達 60%，基本可以保證成本和收益持平。而其他大部分度假村年平均入住率 40%50%。市場供需狀況經(jīng)營狀況昌平度假市場分析市場供需狀況經(jīng)營狀況l度假市場總體供需兩旺 ：度假村總量大，度假村總量較大，僅次于懷柔。l高檔次的度假村供給較懷柔稍多，是懷柔的主要競爭區(qū)域 ： 具有四星級標準的度假酒店及度假村共有 5家，數(shù)量居各郊縣之首。l依托于溫泉資源和便捷的交通昌平區(qū)域只有十三陵、居庸關(guān)長城等少數(shù)旅游景點，均不適宜度假用途。因而小湯山區(qū)域的溫泉成為昌平區(qū)域的最有吸引力的度假資源。大批度假村云集于此，如九華山莊、培新賓館小湯山會議中心、富來宮溫泉山莊、龍脈溫泉度假村、御湯泉度假村等。l以會議休閑度假為主商務(wù)會議及團體客戶占總客源的 60%以上。l經(jīng)營水平和經(jīng)濟效益參差不齊作為昌平區(qū)域乃至整個北京地區(qū)度假物業(yè)的領(lǐng)袖， 九華山莊 的年平均入住率達70%以上，年利潤上億元。而其他中低檔的度假村經(jīng)營狀況一般，年平均入住率 40%50%。密云、延慶區(qū)域度假市場分析市場供需狀況經(jīng)營狀況l高檔次的度假村供應(yīng)很少 ：密云與延慶各有星級度假村 18家，約為懷柔的 1/3。其中四星級以上的度假村各有 6家，密云的瑞海姆田園度假村為五星級。l主要依托資源為自然環(huán)境，但資源價值不高l密云和延慶的旅游資源多為觀光資源，參與性較差。以密云水庫為例，旅游者只能在水庫周圍參觀，而不能進入水庫游玩。前往密云度假的消費者通常更重視密云的空氣質(zhì)量，而非景觀。l總體經(jīng)營效益較差l除了瑞海姆田園度假村和云湖度假村以外，大多數(shù)度假村的年平均入住率均不足 50%。順義、大興、通州、房山和其他區(qū)域度假市場分析l 度假村供給和需求都較少，但存在少量高檔度假村由于這幾個區(qū)域缺乏強勢的景觀資源，因此度假村市場并不發(fā)達；但因其距離市區(qū)較近，同時經(jīng)濟發(fā)展水平有一定基礎(chǔ)，因此出現(xiàn)了少量高檔次的度假村及度假酒店，如大興區(qū)的龍熙溫泉、通州區(qū)的月亮河、順義區(qū)的怡生園國際會議中心、房山區(qū)的天湖國際會議中心等。l區(qū)域內(nèi)缺乏可依托的自然資源，因此多數(shù)依托特色配套例如通州區(qū)的月亮河度假村主要依托于特色餐飲和桑拿，而大興區(qū)的龍熙溫泉假日酒店主要依托于高爾夫。其他區(qū)域度假村市場尚不發(fā)達，無法與懷柔形成競爭關(guān)系。順義、大興、通州、房山其他區(qū)域休閑度假市場研究結(jié)論（一）競爭區(qū)域 — 主要來自 懷柔 區(qū)域內(nèi)競爭核心競爭對手重要競爭對手一般競爭對手1懷柔區(qū)域內(nèi)部2昌平區(qū)域3密云等其他區(qū)域l懷柔 是未來北京地區(qū)日常度假的重點區(qū)域，來自懷柔區(qū)域內(nèi)部的度假物業(yè)是本項目未來的核心競爭對手；l 昌平 在未來幾年內(nèi)仍會是會議度假的重要場所，因此昌平區(qū)域內(nèi)的度假物業(yè)也是本項目的重要競爭對手；l 密云及其他區(qū)域 的度假物業(yè)與本項目在個人度假市場上有一定的競爭，但懷柔區(qū)域相對更有優(yōu)勢；經(jīng)營狀況 — 總體經(jīng)營效益較差l從經(jīng)營狀況上來看，現(xiàn)有度假村和度假酒店的效益總體偏低，只有少數(shù)項目有較好的盈利；休閑度假市場研究結(jié)論（二）高端度假市場存在一定的市場空間對于京郊的度假物業(yè)分析，經(jīng)營效益較好的物業(yè)主要集中于 檔次較高的少數(shù)度假酒店 ，根據(jù)對度假酒店及度假村經(jīng)營成功的典型案例分析，得出高檔度假酒店及度假村經(jīng)營成功關(guān)鍵因素：l高標準的設(shè)施及服務(wù)（至少四星級以上）l強勢的自然、景觀資源（如溫泉、山地、湖泊）l特色的配套（如特色餐飲、高爾夫、水療等）其中 高標準的設(shè)施及服務(wù)是基本要素，而自然資源、景觀資源和特色配套是任選其一即可的 。但同時擁有兩種以上資源將為項目提升更高的價值。普通度假商 業(yè) 存在一定市 場 機會，但 經(jīng)營風(fēng)險較 大特色高檔休 閑 度假物 業(yè) 成功率 較 大產(chǎn)權(quán) 多 為 自持，少量 對 外租 賃SWOT分析STOWl 開發(fā)商在懷柔本地有較強勢的政府資源。l 公司管理層有策劃前置觀念。l 本項目打出懷柔第一口溫泉，極大提升項目的價值。l 離自然景觀有較遠距離，項目本身不具有獨特的資源。l 項目所處區(qū)域為為非熱點商業(yè)區(qū)域。l該項目是開發(fā)商運作首個綜合商業(yè)項目，商戶資源有限。l京承高速公路開通，時空距離適當縮短，有利于改善旅游客戶對片區(qū)的認知。l旅游者對片區(qū)內(nèi)某一休閑娛樂場所認知度不高。l懷柔本地成規(guī)模休閑娛樂商業(yè)有效供給不足。l懷柔本地農(nóng)家樂占據(jù)旅游消費人群的較大市場份額。l來自其它區(qū)域休閑度假市場的供給，且部分如：九華山莊、月亮河、諾富特等皆具有較成熟的運營模式戰(zhàn)略選擇利用發(fā)商政府資源，保證項目的政策優(yōu)勢 。策劃前置，招商先行，部分物業(yè)自持三舉措增強投資者偏心 。綜合業(yè)態(tài)規(guī)劃和統(tǒng)一品牌運作確保項目長線運營 。占據(jù)市場空間，創(chuàng)新產(chǎn)品形式 。根據(jù)消費者目前對懷柔的景點高認知率先打造休閑娛樂品牌發(fā)揮優(yōu)勢利用機會項目定位消費者定位 ：市區(qū)團體＋本地娛樂消費購買者定位 ： 投資客＋休閑娛樂經(jīng)營機構(gòu)產(chǎn)品定位： 以溫泉、酒吧、特色餐飲為賣點的休憩 型商業(yè)綜合體形象定位 ：格調(diào)高雅的 “市 ”外 “桃 ”源五 特色商業(yè)案例借鑒特色商業(yè)經(jīng)營成功總結(jié)豐富的歷史 是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊，能引起人們的歷史回憶。獨特的建筑和商業(yè)格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。多元化的商業(yè)功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場等牢固的政企合作關(guān)系有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系案例 成都錦里 特色旅游文化商業(yè)街252。 “ 錦里 ” 古街占地面積 16畝，建筑面積 6520平方米， 長度 350米， 2022年 10月正式開放。其修建是對三國文化的延伸和放大，有 “ 成都版清明上河圖 ” 之稱；252。 錦里是西蜀歷史上最古老、最具有商業(yè)氣息的街道之一，早在秦漢、三國時期便聞名全國；252。 錦里依托成都武侯祠，北鄰錦江，東望彩虹橋，以秦漢、三國精神為靈魂，明、清風(fēng)貌作外表，川西民風(fēng)、民俗作內(nèi)容，歷史與現(xiàn)代有機結(jié)合，擴大了三國文化的外延，古老的祠堂又注入了新的活力。成都錦里： 商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃252。錦里古街目前主要包括酒吧娛樂區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)等幾大部分；252。錦里集旅游購物、休閑娛樂為一體，滿足游客吃、住、行、游、購、娛的要求，集中展示和推廣三國宴、四川名小吃、蜀錦、蜀繡、漆器、竹編工藝品、川酒、川茶等；252。商業(yè)經(jīng)營只租不售，前期從 400余家商戶中選取 30多戶信譽最好的進駐。1234p 1廣場p 2酒吧休閑 購物街p 3好吃街p 4購物住宿區(qū)成都錦里的建筑： 獨特的商業(yè)建筑是文化商業(yè)的最好載體?錦里，采用清末民初的四川古鎮(zhèn)建筑風(fēng)格 。?與武侯祠博物館現(xiàn)存清代建筑的風(fēng)格相融，二者之間又以水為隔。游人入內(nèi)，就能享盡原汁原味的四川滋味；?青瓦錯落有致，青石板路蜿蜒前行，讓人恍若時空倒流 .成都錦里： 小街、