【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分析,市場(chǎng)暢滯銷戶型分析,實(shí)用三房：100～120平方米； 舒適性三房：120140平方米,主力客戶主要為解決居住需求及換房需求，關(guān)注生活的便利度，景觀環(huán)境等，主力需求為實(shí)用三居及舒適三居；,38,目標(biāo)客戶核心價(jià)值取向與樓盤價(jià)值元素的對(duì)應(yīng)分析,39,戶型定位,產(chǎn)品定位,——戶型,40,公園旁的,院落友居生活,深深的院落情結(jié)是中國(guó)幾千年建筑文化積淀的結(jié)果 北方的四合院和南方民居的天井都是從空間上區(qū) 分了屋的內(nèi)外，也從心理上界定了家的內(nèi)外 正是對(duì)院落空間不同體驗(yàn)的表述 賦予了住宅建筑個(gè)性的魅力,物業(yè)發(fā) 展建議,院落規(guī)劃,產(chǎn)品打造,系列景觀,主題社區(qū),,通過規(guī)劃布局凸出市場(chǎng)平臺(tái)水平，彌補(bǔ)項(xiàng)目由于規(guī)模過小而缺少的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，通過打造院落式生活方式，從而打造一個(gè)小而精的特色社區(qū)。,以新德式為主題，注重建筑和景觀的有機(jī)結(jié)合，各物業(yè)類型建筑風(fēng)格一致，體現(xiàn)院落式生活方式；,多層產(chǎn)品在滿足市場(chǎng)平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，在適度控制成本的前提下，給與到客戶實(shí)惠的創(chuàng)新；洋房產(chǎn)品采用一些創(chuàng)新舉措，突破市場(chǎng)平臺(tái)水平；,以細(xì)節(jié)取勝，一條景觀主軸+院落內(nèi)部景觀形成整體園林意向，保證前期投入及后期維護(hù)成本費(fèi)用不能過高；,42,整體規(guī)劃布局——以圍合式院落為基調(diào)，營(yíng)造整個(gè)社區(qū)氛圍,院落生活在中國(guó)具有極深的淵源，鄰居之間親密無間，人情濃厚，但隨著城市建筑森林的不斷侵蝕，院落將漸漸不再存在，人與人之間多了冷漠，少了關(guān)心與愛護(hù)。通過獨(dú)特的院落規(guī)劃設(shè)計(jì)使各個(gè)組團(tuán)圍合成封閉的院落，使居住者回歸自然，找尋到遺落已久的鄰里情愫，再現(xiàn)和諧鄰里關(guān)系。,圍合式布局的優(yōu)點(diǎn)： 一、能形成有效的社區(qū)邊界，創(chuàng)造領(lǐng)域感和歸屬感，符合人的心理需求。 二、騰出中間的土地用于小區(qū)景觀。 三、安全且易于管理。,提倡鄰里概念，以兩幢住宅為一個(gè)鄰里單位。兩幢住宅入口相對(duì)形成鄰里空間，增加了人與人之間交流、溝通的機(jī)會(huì)。,山東人特點(diǎn)：受儒家文化的熏陶，特別講究人際關(guān)系和尊卑等級(jí)，愛走上層路線。因此圍合式布局滿足了山東人愛交朋友的性格特點(diǎn)。,43,停車方式——院落內(nèi)部全部為人行道，實(shí)現(xiàn)小區(qū)部分人車分流,鄰里組團(tuán)封閉，車行在鄰里外解決，減少車行及閑雜人員的干擾。實(shí)現(xiàn)部分人車分流。,車位比滿足基本使用需求的基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào)，不同物業(yè)類型配置標(biāo)準(zhǔn)不同； 停車方式結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀及項(xiàng)目定位，建議以地上停車； 車位布局體現(xiàn)就近原則，結(jié)合物業(yè)類型，建議以宅前集中停車為主。 集中停車位結(jié)合樹木綠化統(tǒng)一設(shè)計(jì)；,44,整體建筑風(fēng)格——新德式,以新德式為主題貫穿整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃中，要充分展現(xiàn)新德式建筑的特點(diǎn)。,1.外形簡(jiǎn)練、現(xiàn)代，充滿活力，色彩采用暖色調(diào)，現(xiàn)代簡(jiǎn)約派。,2.功能講求實(shí)用，摒棄任何多余的裝飾。,3.注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。,4.外立面通過體量變化，使視覺效果更加豐富，增加房屋的別致感，避免平板立面；,45,每個(gè)組團(tuán)內(nèi)部打造不同的空間意象，整體成為一個(gè)體系,以庭院、園林為核心分割出富有歸屬感的不同區(qū)域； 庭院根據(jù)不同的活動(dòng)分區(qū)，采取草地、鋪裝、花壇的穿插組合分割空間、限定不同區(qū)域。,每個(gè)院落內(nèi)部以一個(gè)主題為核心思想打造，整個(gè)項(xiàng)目的主題成為一個(gè)系列，建議以園林類詞語(yǔ)為主題，易于被山東客戶所感知；,46,市場(chǎng)多層平臺(tái)戶型要素——主功能朝南，全明設(shè)計(jì)，帶飄窗，并存在一定的創(chuàng)新,市場(chǎng)平臺(tái)水平： 基本面——客廳及12個(gè)臥室朝南、臥室?guī)эh窗、全明設(shè)計(jì)、洗浴分離 創(chuàng)新面——錯(cuò)層、陽(yáng)光房、橫廳設(shè)計(jì)、陽(yáng)臺(tái)百葉窗、步入式衣帽間、北向生活陽(yáng)臺(tái),多層產(chǎn)品戶型建議：保證市場(chǎng)平臺(tái)水平，可以適度加入陽(yáng)光房、步入式衣帽間、北向生活陽(yáng)臺(tái)等客戶易于感知且實(shí)用的元素。注重交通組織，盡量減少空間面積浪費(fèi)。,47,通過端頭戶型營(yíng)造圍合式小區(qū),方式一、通過端頭戶型加大進(jìn)深，形成圍合意向。 方式二、通過端頭單元的轉(zhuǎn)折形成圍合式布局。 結(jié)合東營(yíng)人的居住喜號(hào)，建議采用方式一，加大進(jìn)深來營(yíng)造圍合型社區(qū)；,方式一示意圖,方式二示意圖,48,提升舒適度——陽(yáng)光房設(shè)計(jì)，通過墊高至2.2米全部贈(zèng)送,陽(yáng)光房外景,陽(yáng)光房?jī)?nèi)景,陽(yáng)光房?jī)?nèi)景,陽(yáng)光房外景,陽(yáng)光房 方正實(shí)用 觀景良好 附送面積,49,洋房產(chǎn)品功能研究,,,,,功能首現(xiàn),從居住的舒適性角度考慮，建議本項(xiàng)目的洋房在戶型功能上具有院、錯(cuò)、露、退、錯(cuò)層、下沉式、前庭后院功能； 綜合建筑成本考慮，建議本項(xiàng)目洋房具有的基本戶型功能為前庭后院引入私家會(huì)所，錯(cuò)層設(shè)計(jì)體現(xiàn)完美功能空間，退臺(tái)設(shè)計(jì)展示洋房真實(shí)本質(zhì)；,第一代、第二代花園洋房產(chǎn)品主要關(guān)注產(chǎn)品本身，單體色彩重要整體，只是外在形式上與多層相區(qū)格；從第三代產(chǎn)品開始更加注重住宅帶給人們的身份感；第四代產(chǎn)品將園林景觀與建筑相融合，為后續(xù)的第五代產(chǎn)品，類似于別墅一樣的生活品質(zhì)奠定了基礎(chǔ)；住宅不僅是人們居住的場(chǎng)所，它也是人們身份的象征。,50,資料來源：世聯(lián)分析,目前東營(yíng)的花園洋房只是注重單體，而尚未將社區(qū)景觀與產(chǎn)品相結(jié)合,第二代,第一代,第三代,第四代,第五代,“院、錯(cuò)、露、退”定義了花園洋房的概念,“通過朝向，功能布局、雙流線設(shè)計(jì)等功能的調(diào)整使生活更加舒適,功能分區(qū)更加明確，使住宅帶有身份的象征,通過前庭后院、鏤空光井、下沉式庭院等功能升級(jí)，使花園洋房達(dá)到別墅的生活品質(zhì),注重周圍景觀與建筑的融合,早期花園洋房產(chǎn)品主要關(guān)注產(chǎn)品本身，單體色彩重要整體,后期花園洋房產(chǎn)品主要關(guān)注通過更加區(qū)分化的功能分區(qū)，以及單體與整個(gè)外部景觀的結(jié)合達(dá)到更加舒適的居住品質(zhì),東營(yíng)的花園洋房目前尚處于早期階段，未能將景觀與建筑相融合，且在功能布局方面只是滿足了日常的生活需求，而并未給到業(yè)主尊貴的生活感受,我們的目標(biāo),51,退臺(tái)花園洋房——層層退臺(tái)，每戶都可享受退臺(tái)花園，室外景觀與空中景觀相互輝映,52,洋房產(chǎn)品入戶方式——不同的入戶方式，享受不同的生活方式,設(shè)計(jì)層數(shù)為4+1層，南入口首層通過獨(dú)立小院，形成私密性很強(qiáng)的入戶形式，2層通過露臺(tái)入戶，4層則是在樓梯間。,改變?cè)械摹岸鄬幼≌眴我?、過堂式的“回家感覺”，使家的歸屬感更強(qiáng)。,53,雙向私家花園，高性價(jià)比，別墅生活感受,首層私家花園，業(yè)主可自由打理，繁忙的工作之余品位生活的樂趣； 南北小院設(shè)計(jì)，可以根據(jù)業(yè)主需要，自由安排院落空間；,北向庭院,南向庭院,前庭，主要承擔(dān)入戶功能，完成院落公共空間向家庭私密空間的過渡，也是鄰里交流的一個(gè)空間。,后院，更加私密一些，面積有效控制，給到客戶花園的感覺即可。,54,私家庭院與陽(yáng)光、空氣全接觸，并在院內(nèi)栽植鮮花和樹木，形成室內(nèi)小公園和室外大公園的互相輝映 院墻可采用植物+柵欄的隔離方式，既能向外展示漂亮的私人花園、又利用植物形成的天然屏障保證生活隱私,私家庭院保證首層居住空間的私密感,高大綠植以遮擋視線， 保證庭院空間的私密,55,下沉式庭院——業(yè)主的實(shí)惠及生活品質(zhì)的體現(xiàn),半地下室改建的視聽室,下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類使用功能于此； 下沉式庭院對(duì)支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動(dòng)力。下沉式庭院已經(jīng)成為小別墅必備點(diǎn)； 下沉面積2030平方米。,56,頂層閣樓、大面積露臺(tái)，別墅式生活體驗(yàn),閣樓提供了豐富的室內(nèi)空間變化，而豐富的變化正是居住品質(zhì)提高的重要標(biāo)志； 閣樓的設(shè)計(jì)，是打造別墅感的重要標(biāo)志；,57,退臺(tái)洋房戶型設(shè)計(jì)建議——采用第五代產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案,層數(shù)：地上四層半，地下一層（半地下） 面積：首層150，二層140，三層130，四層120+60平米 半地下室面積30平方米 設(shè)計(jì)要點(diǎn)：建議采用成熟產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案 實(shí)惠亮點(diǎn)：首層贈(zèng)送私家花園及30平米半地下室； 二層贈(zèng)送約20平米露臺(tái)； 三層贈(zèng)送約20平米露臺(tái)； 四躍五層贈(zèng)送約30平米超大露臺(tái),58,戶型推薦——退臺(tái)花園洋房 首層,建筑面積：149.14㎡ 架空層儲(chǔ)藏室：28.37㎡ 錯(cuò)層四室兩廳雙衛(wèi) 開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分 超過20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間 三間主臥組織緊湊，空間利用合理,架空層平面,錯(cuò)層,南入口首層，位于首層，獨(dú)享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。,獨(dú)有陽(yáng)光房，倍添院居情趣，并可根據(jù)業(yè)主需要，自行進(jìn)行空間改造。,下沉式庭院可根據(jù)業(yè)主需求打造成為會(huì)客室、娛樂室、房間等；,59,戶型推薦——退臺(tái)花園洋房 二層戶型,建筑面積：140.48㎡ 錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi) 獨(dú)創(chuàng)露臺(tái)入戶方式，私密性、歸屬感更強(qiáng) 7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分 超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間 三間臥室組織緊湊，空間利用合理 活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富 附帶觀景露臺(tái),露臺(tái)入戶,錯(cuò)層,60,戶型推薦——退臺(tái)花園洋房 三層戶型,建筑面積：128.92㎡ 錯(cuò)層三室兩廳雙