【正文】 條交通快速路；,項(xiàng)目區(qū)位解析,92,項(xiàng)目距離東城百貨大樓2公里，膠州路商業(yè)街4公里，交通便利，展示面良好,東一路、東二路、東三路是貫通東城南北向的交通主干道； 黃河路、北一路、北二路是連接?xùn)|城與西城的三條交通主干道； 目前東城已經(jīng)形成了以市直經(jīng)濟(jì)適用房及百貨大樓等商業(yè)組合的居住中心，未來隨著銀座購(gòu)物中心的投入使用，將會(huì)更進(jìn)一步的推動(dòng)?xùn)|城的中心化發(fā)展；,項(xiàng)目交通解析,百貨大樓,銀座購(gòu)物中心,本項(xiàng)目,民建購(gòu)物廣場(chǎng),黃河路,紅星美凱龍,東二路,膠州路商業(yè),2公里,4公里,1公里,都市區(qū),93,地塊周邊以低檔住宅小區(qū)為主，基本無生活配套設(shè)施，地塊內(nèi)部平整，僅存在兩座報(bào)廢樓,地塊現(xiàn)狀與四至掃描,94,項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo),項(xiàng)目指標(biāo) 占地面積：44375平米,明潭假日公園 （34萬）,水城國(guó)際 （24萬）,項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo),95,明潭假日公園將會(huì)提升區(qū)域居住價(jià)值，是本項(xiàng)目的一大規(guī)劃利好,明潭假日公園 東城核心區(qū)唯一的市政配套公園 占地面積34萬平米 公園由觀景平臺(tái)、游樂設(shè)施板塊、植物觀賞板塊、景觀島、親水沙灘、泊船碼頭、運(yùn)動(dòng)特區(qū)等七大板塊組成。,96,項(xiàng)目屬性界定,都市漫延區(qū)， 市政公園旁的， 中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,97,二、指標(biāo)確定,98,價(jià)格預(yù)測(cè)主要依據(jù)： 參考市場(chǎng)上主要在售樓盤的價(jià)格水平； 結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)與核心價(jià)值考慮； 考慮項(xiàng)目可能入世時(shí)的房?jī)r(jià)漲幅；,測(cè)算價(jià)格：根據(jù)東營(yíng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目不同產(chǎn)品的可能售價(jià),此處價(jià)格僅為了測(cè)算項(xiàng)目的可行性。未來真正售賣的價(jià)格方案會(huì)在產(chǎn)品規(guī)劃方案、售賣條件等明確的條件下，在開盤前有專門的市調(diào)和價(jià)格方案報(bào)告。,本項(xiàng)目定價(jià)：小高層3400元/平米；多層3000元/平米；花園洋房3200元/平米；,99,產(chǎn)品組合方案：,指標(biāo)參照,在降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)前提下，探討最佳組合，確保最大利潤(rùn)空間； 多層容積率1.3；花園洋房容積率1.0；小高層容積率2.0；,本項(xiàng)目方案組合,（按占地面積測(cè)算）,不同容積率區(qū)間賦予項(xiàng)目不同的社區(qū)形象，因此各物業(yè)類型在不同容積率下，價(jià)格發(fā)生變化； 此次測(cè)算僅進(jìn)行各物業(yè)類型的簡(jiǎn)單配比測(cè)算，以期了解各物業(yè)形態(tài)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的貢獻(xiàn)度，并以此為依據(jù)，決定項(xiàng)目的物業(yè)配比。,100,多層產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的貢獻(xiàn)度最大，花園洋房比小高層對(duì)利潤(rùn)有更大的貢獻(xiàn)作用,隨著容積率的上升，銷售收入逐漸增加，稅后凈利潤(rùn)提高。但同時(shí)總投資也遞增，銷售周期拉長(zhǎng) 從價(jià)值最大化的角度考慮，本項(xiàng)目總?cè)莘e率為1.0～1.3能取得較高利潤(rùn)率,萬元,101,市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)——多層、洋房產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)較快的銷售速度,目前東城市場(chǎng)在售項(xiàng)目中，多層類產(chǎn)品銷售速度較快，可達(dá)到2530套/月的銷售速度； 小高層類產(chǎn)品銷售速度在1015套/月； 但是如果小高層產(chǎn)品存在較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)時(shí)，也可實(shí)現(xiàn)與多層類產(chǎn)品相同的速度水平。,從市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)角度出發(fā)，多層、洋房可實(shí)現(xiàn)較快的速度，因此建議本項(xiàng)目以多層、洋房類產(chǎn)品為主。,102,項(xiàng)目整體安排——陽(yáng)光麗景走差異化路線，快速回現(xiàn),石大花園,開發(fā)條件成熟。 緊鄰石大花園，周邊為萬人居住區(qū)，周邊商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)需求量大。 商業(yè)主要針對(duì)石大花園和周邊小區(qū)客戶，周邊居住氛圍尚未成熟，需培育；,商行小區(qū),陽(yáng)光麗景,位于城市新區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展方向，且緊鄰東營(yíng)區(qū)政府，具備優(yōu)良的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目周邊居住意向還較陌生，生活配套還不成熟，隨規(guī)劃的實(shí)施，具備很好的發(fā)展?jié)摿Γ?擁有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊居住氛圍和配套相對(duì)成熟，緊鄰規(guī)劃中的公園具有成為市場(chǎng)明星產(chǎn)品的潛質(zhì)。 城市東區(qū)放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，需找準(zhǔn)入市時(shí)機(jī)，走差異化路線 ，快速回現(xiàn)。,Step 1 搶占先機(jī) 快速回現(xiàn),瑞鑫小區(qū),位于西城邊緣，城鄉(xiāng)結(jié)合部，且不在城市發(fā)展方向上； 周邊城市意向較差，周邊的交通狀況和配套狀況尚未成熟； 客戶對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)知較陌生，還有一定的認(rèn)知抗性，項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)尚未成熟； 等待時(shí)機(jī)，一旦成熟，差異化產(chǎn)品刺激市場(chǎng)，脫穎而出；,,103,規(guī)劃指標(biāo)的確定,低密度高檔社區(qū)，多種物業(yè)類型組合： 花園洋房—— 作用：1.項(xiàng)目的標(biāo)桿產(chǎn)品，提升項(xiàng)目檔次與形象 2.提升企業(yè)的品牌形象 3.為后續(xù)商行小區(qū)的成功奠定高端形象品牌基礎(chǔ)； 規(guī)劃要點(diǎn)：在規(guī)劃布局中，占據(jù)一定的景觀資源。 多層—— 作用：項(xiàng)目的主體產(chǎn)品，是銷售速度支撐的重要保證，加速資金回籠。,本測(cè)算為初步計(jì)算，以大致確定項(xiàng)目總?cè)莘e率，具體物業(yè)類型設(shè)置以規(guī)劃建議為準(zhǔn),綜合考慮地塊的資源條件及市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)條件，以及總開發(fā)周期，建議本項(xiàng)目容積率在1.21.3之間，以多層、花園洋房類產(chǎn)品為主，多種產(chǎn)品組合，擴(kuò)大客戶層面，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 從地塊資源條件排布實(shí)現(xiàn)性綜合得出最后指標(biāo)。,產(chǎn)品定位,——物業(yè)類型,靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。23.3.2123.3.21Tuesday, March 21, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。01:35:2901:35:2901:353/21/2023 1:35:29 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。23.3.2101:35:2901:35Mar2321Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。01:35:2901:35:2901:35Tuesday, March 21, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。23.3.2123.3.2101:35:2901:35:29March 21, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。2023年3月21日星期二上午1時(shí)35分29秒01:35:2923.3.21 1比不了得就不比，得不到的就不要。2023年3月上午1時(shí)35分23.3.2101:35March 21, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。2023年3月21日星期二1時(shí)35分29秒01:35:2921 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。上午1時(shí)35分29秒上午1時(shí)35分01:35:2923.3.21 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。23.3.2123.3.21Tuesday, March 21, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。01:35:2901:35:2901:353/21/2023 1:35:29 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。23.3.2101:35:2901:35Mar2321Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。01:35:2901:35:2901:35Tuesday, March 21, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。23.3.2123.3.2101:35:2901:35:29March 21, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。2023年3月21日星期二上午1時(shí)35分29秒01:35:2923.3.21 1楚塞三湘接，荊門九派通。2023年3月上午1時(shí)35分23.3.2101:35March 21, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。2023年3月21日星期二1時(shí)35分29秒01:35:2921 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。上午1時(shí)35分29秒上午1時(shí)35分01:35:2923.3.21 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。23.3.2123.3.21Tuesday, March 21, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。01:35:2901:35:2901:353/21/2023 1:35:29 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。23.3.2101:35:2901:35Mar2321Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。01:35:2901:35:2901:35Tuesday, March 21, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。23.3.2123.3.2101:35:2901:35:29March 21, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。2023年3月21日星期二上午1時(shí)35分29秒01:35:2923.3.21 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。2023年3月上午1時(shí)35分23.3.2101:35March 21, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2023年3月21日星期二1時(shí)35分29秒01:35:2921 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。上午1時(shí)35分29秒上午1時(shí)35分01:35:2923.3.21,感謝您的下載觀看,專