某商業(yè)住宅用地項目定位及物業(yè)發(fā)展建議講義-資料下載頁
2025-01-04 21:59本頁面
【正文】 排別墅， 面積最小的總價也要 400萬！ 明顯是種高不成低不就的雞肋產品， 不適合秀麗湖項目。 秀麗湖項目規(guī)劃建議 戶型配比建議 雙拼別墅？需要改良！ 按我司歷年別墅銷售和近年中山成交別墅統計， 500萬至 1000萬的別墅產品具有較強大的市場消化力。 此總價區(qū)間的別墅， 按秀麗湖項目的產品售價計算， 約是 200平方米至 400平方米， 此面積區(qū)間較適合做雙拼別墅！ 但我司的別墅產品是真正的雙拼， 相對落后于市場主流“假雙拼，真獨立”的設計。 因此，在秀麗湖這個旗艦級別墅項目中， 需要進行產品改良！ 秀麗湖項目規(guī)劃建議 戶型配比建議 獨立別墅？必須有！ 碧桂園 100套“鉆石墅”產品中， 839平方米和 887平方米的別墅合計有 52套， 雖說仍然是雙拼別墅， 但從使用功能和實際意義上， 已經是獨立別墅了。 作為直接競爭應有策略， 我項目應該從高中低三方面全面打壓！ 因此，此面積區(qū)間的產品我們必須有， 才能從項目檔次上與對手持平或超越！ 但是，具市場數據統計分析， 此面積區(qū)間和超 2023萬的別墅去貨速度相對緩慢，且有較大風險， 故建議，“獨立別墅”必須有，但不能多！ 秀麗湖項目規(guī)劃建議 戶型配比建議 雅居樂“秀麗湖” 旗艦級別墅項目 精英級“雙拼”別墅 180250平方米 總價 450600萬 約占 60% 富豪級“雙拼”別墅 300400平方米 總價 8001000萬 約占 30% 城堡級“雙拼”別墅 8001000平方米 總價 20233000萬 約占 10% 我司業(yè)主消化 + 市場消化 我司 龐大的業(yè)主群體 已可基本消化 市場消化為主 秀麗湖項目規(guī)劃建議 規(guī)劃布局建議 由于項目用地和秀麗湖之間有市政路， 第一排并不是最靚的位置。 建議依地勢高低錯落布局， 將城堡級產品置于地勢最高的位置（須考慮景觀的遮擋）， 由地勢、私密、景觀等各方面彰顯其尊貴地位。 然后，按地勢和景觀的逐次減弱， 分別排布富豪級及精英級產品。 其次，別墅用家較注重風水因素， 建議規(guī)劃設計之前可聘請具影響力風水大師勘察， 參考其建議再作整體布局。 （此動作亦能在日后銷售推廣中起一定作用） 秀麗湖項目規(guī)劃建議 建筑風格及外立面設計建議 從中山歷年所開發(fā)的別墅風格的市場接受程度可以看到， 歐式仍是市場主流，購買者也容易接受； 現代風格別墅接受程度略差，但受較年輕的消費群體歡迎； 非主流的西班牙、地中海等風格喜惡各半，有非常喜歡的，也有不屑一顧的； 中式風格備受爭議，消化速度也是最慢的。 考慮我司秀麗湖項目面對的客戶群體基本上是社會高端人群， 年齡基本在 40歲以上，性格穩(wěn)重， 建議項目建筑風格采用歐式。 但碧桂園采用的是歐式古典風格，并配以激光雕刻和干掛石材工藝， 我司追隨必成本大增且難以超越， 故建議我項目采用歐式現代風格！ 外立面更須使用大量天然石材拉升產品檔次！ 如實在無法在建筑工藝上超越對手， 可以考慮從建筑材料等方面另尋僻徑（例如：環(huán)保） 秀麗湖項目規(guī)劃建議 戶型設計建議 首先，要參考目前流行的 “ 假雙拼，真獨立 ” 設計，對我司別墅產品進行改良，或直接設計新款產品。我司產品廣受好評的優(yōu)點須保留并發(fā)揚光大，相對不足的產品設計要摒棄。 ?贈送陽光地下層，實用性、采光加強，可以直接進出外花園 ?更多陽臺，露臺，甚至天臺全層花園贈送 ?中空挑高大廳，空間更具層次 ?雙聯戶型參考 T型左右廳設置， D型前后廳淘汰 ?首層必須有老人房 ?所有房間全套房接駁陽臺或露臺，空間更個性 ?頂層主人層空間要闊綽，房間需要連接露臺或陽臺，通風采光，同時配置衣帽間、功能書房 ?樓梯不宜過于曲折（切勿如 D型三折梯） ?需要配置前后環(huán)繞花園，前花園橫向拉闊，整體更顯大氣，同時花園面積不少于 100平方 ?前后花園錯臺式設計，更顯層次感與私密性 ?車位至少兩個或以上 秀麗湖項目規(guī)劃建議 園林景觀和住戶花園設計建議 小區(qū)園林 多用名貴樹種，多用水景， 高低層次，色彩搭配， 小區(qū)園林應能和住戶花園有機結合。 建議交由知名景觀園林設計公司設計（例如：貝爾高林） 強強聯合，增強項目賣點。 住戶花園 前庭后院 +側花園， 最基本的需要保留。 其次，有否磚砌圍墻的代替品？ 既能保證住戶的私密， 也能通過花園空間的前、側、后， 從視覺效果達到寬樓距的實現。 秀麗湖項目規(guī)劃建議 配套規(guī)劃設計建議 旗艦級項目需要旗艦級的配置！ 尊豪奢華會所必不可少， 會所功能需充分考慮每一位家庭成員， 上至老人下至幼兒， 應有適合的功能室供消遣。 其次， 鉑金級的會所配上園林無邊際泳池更相得益彰！ 其它配套設施，受用地面積所限只能省略了。 另外，可以考慮， 與境內外的知名學府合作， 增強項目教育配套。 （此合作可擴展為我集團多個項目的高端客戶共同使用） 秀麗湖項目規(guī)劃建議 智能化配置建議 人無我有，人有我優(yōu)。 除小區(qū)應有的門禁、安防、一卡通等智能化配置之外， 增設戶內智能設施，指紋門鎖、紅外監(jiān)控等。 更有一體化家居智能方案，我項目可根據成本考慮贈送，增加產品賣點！ 物業(yè)服務建議 采用雅居樂最高端的雅萊格服務體系， 如能再度升級，更是錦上添花。 工程規(guī)劃建議 項目工程體量不大，建議一次性開工。 交通主干、小區(qū)道路、園林綠化、別墅產品、示范單位全部成型，現樓銷售！ 預祝我司秀麗湖項目 取得圓滿成功！ THANKS! 中山雅居樂雍景園房地產有限公司 2023年 1月 10日 演講完畢，謝謝觀看！
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