某商業(yè)住宅用地項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議講義-資料下載頁(yè)
2025-01-04 21:59本頁(yè)面
【正文】 排別墅， 面積最小的總價(jià)也要 400萬！ 明顯是種高不成低不就的雞肋產(chǎn)品， 不適合秀麗湖項(xiàng)目。 秀麗湖項(xiàng)目規(guī)劃建議 戶型配比建議 雙拼別墅？需要改良！ 按我司歷年別墅銷售和近年中山成交別墅統(tǒng)計(jì)， 500萬至 1000萬的別墅產(chǎn)品具有較強(qiáng)大的市場(chǎng)消化力。 此總價(jià)區(qū)間的別墅， 按秀麗湖項(xiàng)目的產(chǎn)品售價(jià)計(jì)算， 約是 200平方米至 400平方米， 此面積區(qū)間較適合做雙拼別墅！ 但我司的別墅產(chǎn)品是真正的雙拼， 相對(duì)落后于市場(chǎng)主流“假雙拼，真獨(dú)立”的設(shè)計(jì)。 因此，在秀麗湖這個(gè)旗艦級(jí)別墅項(xiàng)目中， 需要進(jìn)行產(chǎn)品改良！ 秀麗湖項(xiàng)目規(guī)劃建議 戶型配比建議 獨(dú)立別墅？必須有！ 碧桂園 100套“鉆石墅”產(chǎn)品中， 839平方米和 887平方米的別墅合計(jì)有 52套， 雖說仍然是雙拼別墅， 但從使用功能和實(shí)際意義上， 已經(jīng)是獨(dú)立別墅了。 作為直接競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)有策略， 我項(xiàng)目應(yīng)該從高中低三方面全面打壓！ 因此，此面積區(qū)間的產(chǎn)品我們必須有， 才能從項(xiàng)目檔次上與對(duì)手持平或超越！ 但是，具市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析， 此面積區(qū)間和超 2023萬的別墅去貨速度相對(duì)緩慢，且有較大風(fēng)險(xiǎn)， 故建議，“獨(dú)立別墅”必須有，但不能多！ 秀麗湖項(xiàng)目規(guī)劃建議 戶型配比建議 雅居樂“秀麗湖” 旗艦級(jí)別墅項(xiàng)目 精英級(jí)“雙拼”別墅 180250平方米 總價(jià) 450600萬 約占 60% 富豪級(jí)“雙拼”別墅 300400平方米 總價(jià) 8001000萬 約占 30% 城堡級(jí)“雙拼”別墅 8001000平方米 總價(jià) 20233000萬 約占 10% 我司業(yè)主消化 + 市場(chǎng)消化 我司 龐大的業(yè)主群體 已可基本消化 市場(chǎng)消化為主 秀麗湖項(xiàng)目規(guī)劃建議 規(guī)劃布局建議 由于項(xiàng)目用地和秀麗湖之間有市政路， 第一排并不是最靚的位置。 建議依地勢(shì)高低錯(cuò)落布局， 將城堡級(jí)產(chǎn)品置于地勢(shì)最高的位置（須考慮景觀的遮擋）， 由地勢(shì)、私密、景觀等各方面彰顯其尊貴地位。 然后，按地勢(shì)和景觀的逐次減弱， 分別排布富豪級(jí)及精英級(jí)產(chǎn)品。 其次，別墅用家較注重風(fēng)水因素， 建議規(guī)劃設(shè)計(jì)之前可聘請(qǐng)具影響力風(fēng)水大師勘察， 參考其建議再作整體布局。 （此動(dòng)作亦能在日后銷售推廣中起一定作用） 秀麗湖項(xiàng)目規(guī)劃建議 建筑風(fēng)格及外立面設(shè)計(jì)建議 從中山歷年所開發(fā)的別墅風(fēng)格的市場(chǎng)接受程度可以看到， 歐式仍是市場(chǎng)主流，購(gòu)買者也容易接受； 現(xiàn)代風(fēng)格別墅接受程度略差，但受較年輕的消費(fèi)群體歡迎； 非主流的西班牙、地中海等風(fēng)格喜惡各半，有非常喜歡的，也有不屑一顧的； 中式風(fēng)格備受爭(zhēng)議，消化速度也是最慢的。 考慮我司秀麗湖項(xiàng)目面對(duì)的客戶群體基本上是社會(huì)高端人群， 年齡基本在 40歲以上，性格穩(wěn)重， 建議項(xiàng)目建筑風(fēng)格采用歐式。 但碧桂園采用的是歐式古典風(fēng)格，并配以激光雕刻和干掛石材工藝， 我司追隨必成本大增且難以超越， 故建議我項(xiàng)目采用歐式現(xiàn)代風(fēng)格！ 外立面更須使用大量天然石材拉升產(chǎn)品檔次！ 如實(shí)在無法在建筑工藝上超越對(duì)手， 可以考慮從建筑材料等方面另尋僻徑（例如：環(huán)保） 秀麗湖項(xiàng)目規(guī)劃建議 戶型設(shè)計(jì)建議 首先，要參考目前流行的 “ 假雙拼，真獨(dú)立 ” 設(shè)計(jì)，對(duì)我司別墅產(chǎn)品進(jìn)行改良，或直接設(shè)計(jì)新款產(chǎn)品。我司產(chǎn)品廣受好評(píng)的優(yōu)點(diǎn)須保留并發(fā)揚(yáng)光大，相對(duì)不足的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要摒棄。 ?贈(zèng)送陽(yáng)光地下層，實(shí)用性、采光加強(qiáng)，可以直接進(jìn)出外花園 ?更多陽(yáng)臺(tái)，露臺(tái)，甚至天臺(tái)全層花園贈(zèng)送 ?中空挑高大廳，空間更具層次 ?雙聯(lián)戶型參考 T型左右廳設(shè)置， D型前后廳淘汰 ?首層必須有老人房 ?所有房間全套房接駁陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)，空間更個(gè)性 ?頂層主人層空間要闊綽，房間需要連接露臺(tái)或陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)采光，同時(shí)配置衣帽間、功能書房 ?樓梯不宜過于曲折（切勿如 D型三折梯） ?需要配置前后環(huán)繞花園，前花園橫向拉闊，整體更顯大氣，同時(shí)花園面積不少于 100平方 ?前后花園錯(cuò)臺(tái)式設(shè)計(jì)，更顯層次感與私密性 ?車位至少兩個(gè)或以上 秀麗湖項(xiàng)目規(guī)劃建議 園林景觀和住戶花園設(shè)計(jì)建議 小區(qū)園林 多用名貴樹種，多用水景， 高低層次，色彩搭配， 小區(qū)園林應(yīng)能和住戶花園有機(jī)結(jié)合。 建議交由知名景觀園林設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)（例如：貝爾高林） 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，增強(qiáng)項(xiàng)目賣點(diǎn)。 住戶花園 前庭后院 +側(cè)花園， 最基本的需要保留。 其次，有否磚砌圍墻的代替品？ 既能保證住戶的私密， 也能通過花園空間的前、側(cè)、后， 從視覺效果達(dá)到寬樓距的實(shí)現(xiàn)。 秀麗湖項(xiàng)目規(guī)劃建議 配套規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 旗艦級(jí)項(xiàng)目需要旗艦級(jí)的配置！ 尊豪奢華會(huì)所必不可少， 會(huì)所功能需充分考慮每一位家庭成員， 上至老人下至幼兒， 應(yīng)有適合的功能室供消遣。 其次， 鉑金級(jí)的會(huì)所配上園林無邊際泳池更相得益彰！ 其它配套設(shè)施，受用地面積所限只能省略了。 另外，可以考慮， 與境內(nèi)外的知名學(xué)府合作， 增強(qiáng)項(xiàng)目教育配套。 （此合作可擴(kuò)展為我集團(tuán)多個(gè)項(xiàng)目的高端客戶共同使用） 秀麗湖項(xiàng)目規(guī)劃建議 智能化配置建議 人無我有，人有我優(yōu)。 除小區(qū)應(yīng)有的門禁、安防、一卡通等智能化配置之外， 增設(shè)戶內(nèi)智能設(shè)施，指紋門鎖、紅外監(jiān)控等。 更有一體化家居智能方案，我項(xiàng)目可根據(jù)成本考慮贈(zèng)送，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)！ 物業(yè)服務(wù)建議 采用雅居樂最高端的雅萊格服務(wù)體系， 如能再度升級(jí)，更是錦上添花。 工程規(guī)劃建議 項(xiàng)目工程體量不大，建議一次性開工。 交通主干、小區(qū)道路、園林綠化、別墅產(chǎn)品、示范單位全部成型，現(xiàn)樓銷售！ 預(yù)祝我司秀麗湖項(xiàng)目 取得圓滿成功！ THANKS! 中山雅居樂雍景園房地產(chǎn)有限公司 2023年 1月 10日 演講完畢，謝謝觀看！
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