【正文】 格鮮明 情景體驗 服務創(chuàng)新 獨特營銷 ▲ 通過產品創(chuàng)新，超值服務，實現(xiàn)價格、客戶突破。 ▲ 在項目整體規(guī)劃上，產品力的努力方向是重要因素，主打項目形象的產品可以給客戶帶來巨大沖擊。 ▲ 項目整體形象的體現(xiàn)包括： 景觀、戶型、建筑形式綜合的示范區(qū)； 物業(yè)的品質感和震撼感； ▲ 情景體驗、園林等環(huán)境形成的強烈的感染力； ▲ 服務的提供上體現(xiàn)細節(jié)。 戰(zhàn)略目標 現(xiàn)狀分析 戰(zhàn)略之道 市場分析 項目分析 客戶分析 戰(zhàn)略定位 經濟分析 營銷實施 物業(yè)發(fā)展 競爭導向、差異定位 以競爭為導向，結合項目的規(guī)模及特征，抓緊市場空白點，避其鋒芒，產品差 異化定位致勝！創(chuàng)新柳州特色精品小盤開發(fā)模式，樹立市場品牌。 規(guī)劃設計、產品創(chuàng)新 通過產品創(chuàng)新，以強勢產品建立市場新標桿，贏得市場的美譽度和知名度。 同時憑借出色的規(guī)劃建筑、產品設計的贈送概念實現(xiàn)產品附加價值。 形象鮮明、情景體驗 打造形象鮮明的親和形象，全面實景展示未來生活情景，以情景體驗方式推出 市場，一舉奠定項目在市場的精致、和諧、人文精神內涵的社區(qū)形象。 項目發(fā)展戰(zhàn)略 現(xiàn)在我們的戰(zhàn)略之道是： 經濟型中端物業(yè)的 “ 發(fā)展模式 ” 的確立 經濟入市，中端立市 當各種限制條件存在時，本項目最有可能性的出路是： 在高端與低端大眾之間尋找平衡 項目物業(yè)檔次定位 案例參照 高端大盤物業(yè) 半島 中央花園 中端大眾物業(yè) 水天一洲、北城華府 低端大眾物業(yè) 桃源居 低價傾銷，與本項目目標不符 項目先天條件不支持 制造經濟型中端 戰(zhàn)略之道： 打造經濟型中端精致物業(yè)??！ 戰(zhàn)略目標 現(xiàn)狀分析 戰(zhàn)略之道 市場分析 項目分析 客戶分析 戰(zhàn)略定位 經濟分析 營銷實施 物業(yè)發(fā)展 目標客戶群定位 據(jù)前述客戶調研分析 ， 本項目的目標客戶群如下： 欲改善居住環(huán)境的柳鋼 、 柳化等企業(yè)職工 、 初級管理人員 柳北各事業(yè)單位職員：教師 、 銀行職員等 適婚青年 個體經營戶 片區(qū)原居民 中心客戶群： 認可柳北生活環(huán)境和氛圍的本區(qū)域消費者 邊緣消費群： 用于養(yǎng)老或買給子女居住的中老年人 區(qū)外外溢客戶 由于城市拆遷而急需解決居住問題的拆遷戶 這部分客戶群體所需的商品住宅要求 面積適宜 、 實用性高 ，距離上班和親朋好友近 ， 對項目 居住功能和生活氛圍 高度重視 。 多數(shù)為首次臵業(yè) ， 因而他們的注意力更多集中在 社區(qū)的環(huán)境 、發(fā)展商的實力 、 價格 等方面 ， 相比高端消費群體 ， 他們 更感性 ， 更易被一些廣告渲染出來的氛圍和情調所吸引 。 目標客戶群分析 —— 消費觀 目標客戶群分析 —— 心理特征 具有較強的自主意識 ， 有著自己的價值標準 ， 生活重心在于工作和家庭 。 他們大多已有孩子 ， 或已有生育計劃 ， 已擁有或正準備組建家庭 ， 因此他們相對 平和 ， 懂得享受平淡生活的美好 。 類型 主力戶型 面積（ m2） 套數(shù)比例 說明 11+1小高層 一房 40－ 45 10％ 緊湊實用、布局合理；大一房設計大尺度陽臺 可變一房 55－ 60 25％ 通過贈送面積演變?yōu)槎? 二房 70~75 10% 局部增加贈送的設臵 可變二房 85－ 90 40％ 通過贈送面積演變?yōu)槿?，提高戶型競爭? 三房二廳二衛(wèi) 110 15％ 緊湊實用、采光朝向良好，各功能分區(qū)明確，帶入戶花園或大尺度陽臺，抑或露臺 戶型定位說明： ?戶型以可變 1房、 2房為主，整體面積區(qū)間略低于市場傳統(tǒng)面積 5－ 10平米； ?確保使用率，減少單位面積，提升單價，保證總價競爭優(yōu)勢； ?通過戶型創(chuàng)新及贈送面積的手法來達到滿足居住的舒適度，從而全面提高產品的市場競爭優(yōu)勢。 主力產品面積差異化 產品定位 具現(xiàn)代城市新鄰里關系的 百變花院 HOUSE 特色精品小戶型 關鍵詞： 精致、特色、人文、親情、鄰里、庭院 ?城市在變，柳北也在變 ?而現(xiàn)代街坊得以延續(xù)守望相助的傳統(tǒng)鄰里關系 ?百變空間，價值更多體現(xiàn) ?花院，既是社區(qū)園林，亦指戶內入戶花園和大尺度陽臺 項目命名原則 一 、 反映產品的差異性； 二 、 反映項目未來的生活品質 ， 與目標客戶群產生共鳴； 三 、 通俗易懂 ， 朗朗上口 ， 易傳播； 四 、 能為開發(fā)商帶來可持續(xù)發(fā)展的品牌效應 。 對客戶最具吸引力的產品最大特色在于“百變花院”，可實現(xiàn)“ 1房變 2房、 2房變 3房”的概念，隨著住宅形態(tài)和生活習慣的改變，庭院生活在我們的生活居住中被逐漸淡化。一味追求歐陸風情的結果，便是對異域風情的審美疲勞，渴求傳統(tǒng)人文的回歸。對于柳州，特別是柳北人來說，只有庭院能夠觸動心底潛藏已久的品味親情生活的夢想 ，所謂“人宅相扶，感通天地”。 “左庭右院”除了可明確表達項目產品的特點之外，所賦予項目的精神與情感內涵將深深打動客戶的內心 …… 案名推薦一 柳北片區(qū)為柳州老的工業(yè)區(qū)，各大中型企業(yè)職工的工作、生活模式形成區(qū)域內獨特的具有人文氣息的傳統(tǒng)鄰里關系，親情、溫情且熱絡。隨著城市的發(fā)展與住宅的變革，傳統(tǒng)的鄰里關系受到沖擊。本案名可較為直觀的表達對鄰里關系的維護，滿足目標客戶群的情感訴求。 案名推薦二 “ 春風大雅能容物”意指春風有包容接納萬物的博大情懷 。 春風會讓人聯(lián)想到萬物復蘇、春暖花開、青翠欲滴、色彩斑瀾 …… 給人寧靜、舒適、和諧、放松、愉悅的感覺，即所謂如沐春風。 “春風里”則可很自然的理解為生活在這里就如同身處春風里，會帶給你快樂，幸福；另外也可呼應到項目一期臨次干道，避免了主干道的噪音影響，安靜適宜居住，可弱化昭示性較差的缺陷。 案名推薦三 戰(zhàn)略定位小結 具現(xiàn)代城市 新鄰里關系的 百變花院 HOUSE 項目命名 左庭右院 核心客戶為 區(qū)域內企事業(yè)單位職工、原居民、個體經營戶 戶型以 2房為主 ，通過戶型創(chuàng)新手法達到贈送面積，提高戶型競爭力。 戰(zhàn)略目標 現(xiàn)狀分析 戰(zhàn)略之道 市場分析 項目分析 客戶分析 戰(zhàn)略定位 經濟分析 營銷實施 物業(yè)發(fā)展 規(guī)劃設計理念與思路 結合地塊形狀和桃源路一側的入口 ， 在平面布局上形成既有曲折緊密 ， 又有開闊寬敞的收放多變的 趣味空間 、 錯落空間 等豐富的空間形態(tài) 。 同時 ， 每棟建筑隨著景觀走向而 圍合形成雙中心庭院 ， 并把握好南北走向的角度 。 項目總體規(guī)劃建議 綜合考慮地塊大小、形狀，以及建筑朝向、樓間距、小區(qū)內部通風采光、景觀資源分布等因素，優(yōu)化每一樓棟產品的綜合品質，并追求最大均好性； 桃源路給了項目一期商業(yè)物業(yè)的發(fā)展空間，因此沿路設臵一層商業(yè)物業(yè)；地塊西南側為市政規(guī)劃路，在未來具有商業(yè)價值，可于規(guī)劃中進行前瞻性考慮。 建筑規(guī)劃 市政規(guī)劃路 桃源路 北雀路 項目東北面、西北面為民房、廠房和農田，東南面為與項目二期相鄰，西南面為鐵路，有一定噪音污染。項目周邊沒有景觀資源！ 營造內部景觀，將眼球向內部吸引！ 園林規(guī)劃建議 鐵路 本案 一期 本案 二期 民房 廠房 第四層次 第三層次 第二層次 第一層次 新鄰里關系的營造 園林小品與細節(jié)的打造 差異化的園林景觀與建筑立面 百變空間（ N+1戶型）的打造 未來的打造方向上 ， 筑網(wǎng)建議：立足于市場差異化及客戶群的需求我們挖掘了本項目可發(fā)展的路線 建議建筑在總體上應呈現(xiàn)出 現(xiàn)代 、 簡約 、 明快的建筑風格 。 在外立面效果上可通過色塊或色彩線條的對比 ， 使樓體顯得活潑 、 跳躍 ， 以從周邊的環(huán)境中跳脫出來 。 但需考慮片區(qū)受污染影響 ， 應選取易清洗的外墻材料 。 暖色調的色彩 給人愉悅感，更具親和力。 建筑風格 本項目園林主題為： 庭院式園林風情 ， 重點在于 園林情趣的營造 。 可通過在社區(qū)中心密植婀娜多姿的熱帶植物 ， 達到四季花常開 、 色彩繽紛的效果 。 園林景觀 長在 樓宇之間的大樹 基于一期開發(fā)的地塊規(guī)模小，項目處于的地段及片區(qū)市場環(huán)境，片區(qū)功能定位，我們認為本項目的園林景觀的打造不宜過于繁復，應考慮成本投入比，因此，本項目園林打造應以點帶面方式來營造。 市政規(guī)劃路 依據(jù)地塊形狀和建筑布局，小 區(qū)的 景觀軸線為東北 — 西南走向 貫穿整個小區(qū)。景觀軸線上設臵兩個中心庭院式組團景觀，兩側設臵樓棟間小組團景觀。 園林景觀 市政規(guī)劃路 園林景觀 開在 頭頂?shù)幕? 簡單 、 自然的點綴更能直達客戶的內心 。 幾個樸素的 花盆 一段綠意盎然的 圍墻 園林景觀 園林景觀 彩色硬質鋪裝 可使社區(qū)更具活力 尺度適宜的 公共休閑空間可滿足社區(qū)居民交流的需求，令社區(qū)更具人情味與認同感。 統(tǒng)一的導示系統(tǒng)，項目形象與品質的表現(xiàn) 社區(qū)標識系統(tǒng) 園林景觀細部建議 社區(qū)小品 硬質鋪裝 鋪裝與小品 社區(qū)環(huán)境的營造可通過增加一些具有 情趣、自然、人文、現(xiàn)代氣息 的雕塑小品，增強社區(qū)空間質感和親和力。 具觀賞性、趣味性的硬質鋪裝 園林景觀細部建議 小區(qū)道路 小區(qū)道路的拼接要富于情趣變化，小區(qū)道路兩旁水景、綠化打造情調； 園林景觀細部建議 休閑設施 通過休閑坐椅、健身器械、兒童游樂場等公共設施營造社區(qū)與人的和諧統(tǒng)一，傳遞社區(qū)文化，增強社區(qū)居民的歸屬感。 園林景觀細部建議 針對項目的產品挖掘方向 車庫入口 園林景觀細部建議 車庫的處理 景觀車庫及半地下車庫處理手法，將車庫融入到景觀的一部分，形成項目的亮點之一。 百變空間打造 陽臺僅算一半面積，可改造成一間房。 一房巧 變 房 N+1房，想變就變，情趣天地隨你所愿！ （約 62平米） 陽臺僅算一半面積，可改造成一間房。 入戶花園算一半面積，有效增大使用空間 兩房兩廳巧 變 房 （約 88平米） 百變空間打造 凸窗送面積 偶數(shù)層露臺送面積 凸窗送面積 270度落地大凸窗 錯層入戶花園送面積 偶數(shù)層入戶花園 奇數(shù)層入戶花園 兩房兩廳巧 變 房 百變空間打造 陽臺僅算一半面積，可改造成一間房。 2房 2廳獨特的空中花園設計，客戶可自己隔成三房，從而實現(xiàn)溢價 兩房兩廳巧 變 房 百變空間打造 新鄰里關系營造 局部一層布臵架空層，作為泛會所概念，以增加鄰里交流空間，營造園落氛圍。 新鄰里關系營造 讓社區(qū)生活生動表現(xiàn)出來 —— 秋千架、可以命名的種植園、社區(qū)居民笑臉墻 …… ，于細微處打動客戶。 戰(zhàn)略目標 現(xiàn)狀分析 戰(zhàn)略之道 市場分析 項目分析 客戶分析 戰(zhàn)略定位 經濟分析 營銷實施 物業(yè)發(fā)展 規(guī)劃總平 4月 代理公司介入 方案校審驗證 前期營銷籌備 相關合作單位物料落實 預售方案 項目開工 預售 本案整體進度鋪排 策劃公司介入 “左庭右院” or“左鄰右舍” or“春風里” 的調性 柳建 —— 造就可預期的生活樂趣！ 品牌：親和力 視覺：特色化 活動：參與體驗 語言：通俗的號召 銷售：誠信、服務、利誘 本案 整體營銷實施策略 事件營銷 外圍展示 活動體驗 賣場展示 誠信 /實力 擴大 /強化 展示策略 推廣策略 品牌策略 快 樂 的 居 住 ！ 創(chuàng)建柳州最具人文精神的社區(qū) 展示 策略 賣場展示 外圍展示 展示策略 形象圍墻 戶外廣告 形象墻 +戶外廣告 項目形象 +主推廣語 外圍展示 —— 形象圍墻 鑒于中房金茂園項目先行啟動，可有效利用其客戶資源，于地塊圍墻進行項目宣傳 —— “ 有多少愛可以重來，好房子值得您繼續(xù)等待 ……” 路旗 住戶大堂 電梯廳 /電梯 看樓通道 關鍵點： 看樓通道要求 3米寬，有安全、指引、 宣傳形象的功能； 大堂按交樓標準裝修裝飾，體現(xiàn)品質； 電梯廳按交樓標準裝修裝飾，體現(xiàn)品質； 電梯間保安接待服務。 賣場展示 —— 看樓通道 設計關鍵點： 在原戶型設計的基礎上增加創(chuàng)意；客廳放臵造型較獨特的家具或飾品，隨意擺放一些雜志；主臥室舒適寬敞，不要擺放太多的家具；整個房子的設計要富有時尚感和動感，體現(xiàn)隨意性，家具的選擇不要過于沉重規(guī)矩。 設計關鍵點 ： 入戶要給人一進入便有一種放松、舒暢的感覺，廚房要實用溫馨，客廳