【正文】 格鮮明 情景體驗(yàn) 服務(wù)創(chuàng)新 獨(dú)特營(yíng)銷 ▲ 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，超值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格、客戶突破。 ▲ 在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，產(chǎn)品力的努力方向是重要因素，主打項(xiàng)目形象的產(chǎn)品可以給客戶帶來巨大沖擊。 ▲ 項(xiàng)目整體形象的體現(xiàn)包括： 景觀、戶型、建筑形式綜合的示范區(qū)； 物業(yè)的品質(zhì)感和震撼感； ▲ 情景體驗(yàn)、園林等環(huán)境形成的強(qiáng)烈的感染力； ▲ 服務(wù)的提供上體現(xiàn)細(xì)節(jié)。 戰(zhàn)略目標(biāo) 現(xiàn)狀分析 戰(zhàn)略之道 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 客戶分析 戰(zhàn)略定位 經(jīng)濟(jì)分析 營(yíng)銷實(shí)施 物業(yè)發(fā)展 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向、差異定位 以競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向，結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)模及特征，抓緊市場(chǎng)空白點(diǎn)，避其鋒芒，產(chǎn)品差 異化定位致勝！創(chuàng)新柳州特色精品小盤開發(fā)模式，樹立市場(chǎng)品牌。 規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品創(chuàng)新 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，以強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品建立市場(chǎng)新標(biāo)桿，贏得市場(chǎng)的美譽(yù)度和知名度。 同時(shí)憑借出色的規(guī)劃建筑、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的贈(zèng)送概念實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品附加價(jià)值。 形象鮮明、情景體驗(yàn) 打造形象鮮明的親和形象，全面實(shí)景展示未來生活情景，以情景體驗(yàn)方式推出 市場(chǎng)，一舉奠定項(xiàng)目在市場(chǎng)的精致、和諧、人文精神內(nèi)涵的社區(qū)形象。 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 現(xiàn)在我們的戰(zhàn)略之道是： 經(jīng)濟(jì)型中端物業(yè)的 “ 發(fā)展模式 ” 的確立 經(jīng)濟(jì)入市，中端立市 當(dāng)各種限制條件存在時(shí)，本項(xiàng)目最有可能性的出路是： 在高端與低端大眾之間尋找平衡 項(xiàng)目物業(yè)檔次定位 案例參照 高端大盤物業(yè) 半島 中央花園 中端大眾物業(yè) 水天一洲、北城華府 低端大眾物業(yè) 桃源居 低價(jià)傾銷，與本項(xiàng)目目標(biāo)不符 項(xiàng)目先天條件不支持 制造經(jīng)濟(jì)型中端 戰(zhàn)略之道： 打造經(jīng)濟(jì)型中端精致物業(yè)??！ 戰(zhàn)略目標(biāo) 現(xiàn)狀分析 戰(zhàn)略之道 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 客戶分析 戰(zhàn)略定位 經(jīng)濟(jì)分析 營(yíng)銷實(shí)施 物業(yè)發(fā)展 目標(biāo)客戶群定位 據(jù)前述客戶調(diào)研分析 ， 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群如下： 欲改善居住環(huán)境的柳鋼 、 柳化等企業(yè)職工 、 初級(jí)管理人員 柳北各事業(yè)單位職員：教師 、 銀行職員等 適婚青年 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶 片區(qū)原居民 中心客戶群： 認(rèn)可柳北生活環(huán)境和氛圍的本區(qū)域消費(fèi)者 邊緣消費(fèi)群： 用于養(yǎng)老或買給子女居住的中老年人 區(qū)外外溢客戶 由于城市拆遷而急需解決居住問題的拆遷戶 這部分客戶群體所需的商品住宅要求 面積適宜 、 實(shí)用性高 ，距離上班和親朋好友近 ， 對(duì)項(xiàng)目 居住功能和生活氛圍 高度重視 。 多數(shù)為首次臵業(yè) ， 因而他們的注意力更多集中在 社區(qū)的環(huán)境 、發(fā)展商的實(shí)力 、 價(jià)格 等方面 ， 相比高端消費(fèi)群體 ， 他們 更感性 ， 更易被一些廣告渲染出來的氛圍和情調(diào)所吸引 。 目標(biāo)客戶群分析 —— 消費(fèi)觀 目標(biāo)客戶群分析 —— 心理特征 具有較強(qiáng)的自主意識(shí) ， 有著自己的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) ， 生活重心在于工作和家庭 。 他們大多已有孩子 ， 或已有生育計(jì)劃 ， 已擁有或正準(zhǔn)備組建家庭 ， 因此他們相對(duì) 平和 ， 懂得享受平淡生活的美好 。 類型 主力戶型 面積（ m2） 套數(shù)比例 說明 11+1小高層 一房 40－ 45 10％ 緊湊實(shí)用、布局合理；大一房設(shè)計(jì)大尺度陽臺(tái) 可變一房 55－ 60 25％ 通過贈(zèng)送面積演變?yōu)槎? 二房 70~75 10% 局部增加贈(zèng)送的設(shè)臵 可變二房 85－ 90 40％ 通過贈(zèng)送面積演變?yōu)槿?，提高戶型?jìng)爭(zhēng)力 三房二廳二衛(wèi) 110 15％ 緊湊實(shí)用、采光朝向良好，各功能分區(qū)明確，帶入戶花園或大尺度陽臺(tái)，抑或露臺(tái) 戶型定位說明： ?戶型以可變 1房、 2房為主，整體面積區(qū)間略低于市場(chǎng)傳統(tǒng)面積 5－ 10平米； ?確保使用率，減少單位面積，提升單價(jià)，保證總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ?通過戶型創(chuàng)新及贈(zèng)送面積的手法來達(dá)到滿足居住的舒適度，從而全面提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 主力產(chǎn)品面積差異化 產(chǎn)品定位 具現(xiàn)代城市新鄰里關(guān)系的 百變花院 HOUSE 特色精品小戶型 關(guān)鍵詞： 精致、特色、人文、親情、鄰里、庭院 ?城市在變，柳北也在變 ?而現(xiàn)代街坊得以延續(xù)守望相助的傳統(tǒng)鄰里關(guān)系 ?百變空間，價(jià)值更多體現(xiàn) ?花院，既是社區(qū)園林，亦指戶內(nèi)入戶花園和大尺度陽臺(tái) 項(xiàng)目命名原則 一 、 反映產(chǎn)品的差異性； 二 、 反映項(xiàng)目未來的生活品質(zhì) ， 與目標(biāo)客戶群產(chǎn)生共鳴； 三 、 通俗易懂 ， 朗朗上口 ， 易傳播； 四 、 能為開發(fā)商帶來可持續(xù)發(fā)展的品牌效應(yīng) 。 對(duì)客戶最具吸引力的產(chǎn)品最大特色在于“百變花院”，可實(shí)現(xiàn)“ 1房變 2房、 2房變 3房”的概念，隨著住宅形態(tài)和生活習(xí)慣的改變，庭院生活在我們的生活居住中被逐漸淡化。一味追求歐陸風(fēng)情的結(jié)果，便是對(duì)異域風(fēng)情的審美疲勞，渴求傳統(tǒng)人文的回歸。對(duì)于柳州，特別是柳北人來說，只有庭院能夠觸動(dòng)心底潛藏已久的品味親情生活的夢(mèng)想 ，所謂“人宅相扶，感通天地”。 “左庭右院”除了可明確表達(dá)項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn)之外，所賦予項(xiàng)目的精神與情感內(nèi)涵將深深打動(dòng)客戶的內(nèi)心 …… 案名推薦一 柳北片區(qū)為柳州老的工業(yè)區(qū)，各大中型企業(yè)職工的工作、生活模式形成區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的具有人文氣息的傳統(tǒng)鄰里關(guān)系，親情、溫情且熱絡(luò)。隨著城市的發(fā)展與住宅的變革，傳統(tǒng)的鄰里關(guān)系受到?jīng)_擊。本案名可較為直觀的表達(dá)對(duì)鄰里關(guān)系的維護(hù)，滿足目標(biāo)客戶群的情感訴求。 案名推薦二 “ 春風(fēng)大雅能容物”意指春風(fēng)有包容接納萬物的博大情懷 。 春風(fēng)會(huì)讓人聯(lián)想到萬物復(fù)蘇、春暖花開、青翠欲滴、色彩斑瀾 …… 給人寧靜、舒適、和諧、放松、愉悅的感覺，即所謂如沐春風(fēng)。 “春風(fēng)里”則可很自然的理解為生活在這里就如同身處春風(fēng)里，會(huì)帶給你快樂，幸福；另外也可呼應(yīng)到項(xiàng)目一期臨次干道，避免了主干道的噪音影響，安靜適宜居住，可弱化昭示性較差的缺陷。 案名推薦三 戰(zhàn)略定位小結(jié) 具現(xiàn)代城市 新鄰里關(guān)系的 百變花院 HOUSE 項(xiàng)目命名 左庭右院 核心客戶為 區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位職工、原居民、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶 戶型以 2房為主 ，通過戶型創(chuàng)新手法達(dá)到贈(zèng)送面積，提高戶型競(jìng)爭(zhēng)力。 戰(zhàn)略目標(biāo) 現(xiàn)狀分析 戰(zhàn)略之道 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 客戶分析 戰(zhàn)略定位 經(jīng)濟(jì)分析 營(yíng)銷實(shí)施 物業(yè)發(fā)展 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念與思路 結(jié)合地塊形狀和桃源路一側(cè)的入口 ， 在平面布局上形成既有曲折緊密 ， 又有開闊寬敞的收放多變的 趣味空間 、 錯(cuò)落空間 等豐富的空間形態(tài) 。 同時(shí) ， 每棟建筑隨著景觀走向而 圍合形成雙中心庭院 ， 并把握好南北走向的角度 。 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 綜合考慮地塊大小、形狀，以及建筑朝向、樓間距、小區(qū)內(nèi)部通風(fēng)采光、景觀資源分布等因素，優(yōu)化每一樓棟產(chǎn)品的綜合品質(zhì)，并追求最大均好性； 桃源路給了項(xiàng)目一期商業(yè)物業(yè)的發(fā)展空間，因此沿路設(shè)臵一層商業(yè)物業(yè)；地塊西南側(cè)為市政規(guī)劃路，在未來具有商業(yè)價(jià)值，可于規(guī)劃中進(jìn)行前瞻性考慮。 建筑規(guī)劃 市政規(guī)劃路 桃源路 北雀路 項(xiàng)目東北面、西北面為民房、廠房和農(nóng)田，東南面為與項(xiàng)目二期相鄰，西南面為鐵路，有一定噪音污染。項(xiàng)目周邊沒有景觀資源！ 營(yíng)造內(nèi)部景觀，將眼球向內(nèi)部吸引！ 園林規(guī)劃建議 鐵路 本案 一期 本案 二期 民房 廠房 第四層次 第三層次 第二層次 第一層次 新鄰里關(guān)系的營(yíng)造 園林小品與細(xì)節(jié)的打造 差異化的園林景觀與建筑立面 百變空間（ N+1戶型）的打造 未來的打造方向上 ， 筑網(wǎng)建議：立足于市場(chǎng)差異化及客戶群的需求我們挖掘了本項(xiàng)目可發(fā)展的路線 建議建筑在總體上應(yīng)呈現(xiàn)出 現(xiàn)代 、 簡(jiǎn)約 、 明快的建筑風(fēng)格 。 在外立面效果上可通過色塊或色彩線條的對(duì)比 ， 使樓體顯得活潑 、 跳躍 ， 以從周邊的環(huán)境中跳脫出來 。 但需考慮片區(qū)受污染影響 ， 應(yīng)選取易清洗的外墻材料 。 暖色調(diào)的色彩 給人愉悅感，更具親和力。 建筑風(fēng)格 本項(xiàng)目園林主題為： 庭院式園林風(fēng)情 ， 重點(diǎn)在于 園林情趣的營(yíng)造 。 可通過在社區(qū)中心密植婀娜多姿的熱帶植物 ， 達(dá)到四季花常開 、 色彩繽紛的效果 。 園林景觀 長(zhǎng)在 樓宇之間的大樹 基于一期開發(fā)的地塊規(guī)模小，項(xiàng)目處于的地段及片區(qū)市場(chǎng)環(huán)境，片區(qū)功能定位，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的園林景觀的打造不宜過于繁復(fù)，應(yīng)考慮成本投入比，因此，本項(xiàng)目園林打造應(yīng)以點(diǎn)帶面方式來營(yíng)造。 市政規(guī)劃路 依據(jù)地塊形狀和建筑布局，小 區(qū)的 景觀軸線為東北 — 西南走向 貫穿整個(gè)小區(qū)。景觀軸線上設(shè)臵兩個(gè)中心庭院式組團(tuán)景觀，兩側(cè)設(shè)臵樓棟間小組團(tuán)景觀。 園林景觀 市政規(guī)劃路 園林景觀 開在 頭頂?shù)幕? 簡(jiǎn)單 、 自然的點(diǎn)綴更能直達(dá)客戶的內(nèi)心 。 幾個(gè)樸素的 花盆 一段綠意盎然的 圍墻 園林景觀 園林景觀 彩色硬質(zhì)鋪裝 可使社區(qū)更具活力 尺度適宜的 公共休閑空間可滿足社區(qū)居民交流的需求，令社區(qū)更具人情味與認(rèn)同感。 統(tǒng)一的導(dǎo)示系統(tǒng)，項(xiàng)目形象與品質(zhì)的表現(xiàn) 社區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 園林景觀細(xì)部建議 社區(qū)小品 硬質(zhì)鋪裝 鋪裝與小品 社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造可通過增加一些具有 情趣、自然、人文、現(xiàn)代氣息 的雕塑小品，增強(qiáng)社區(qū)空間質(zhì)感和親和力。 具觀賞性、趣味性的硬質(zhì)鋪裝 園林景觀細(xì)部建議 小區(qū)道路 小區(qū)道路的拼接要富于情趣變化，小區(qū)道路兩旁水景、綠化打造情調(diào)； 園林景觀細(xì)部建議 休閑設(shè)施 通過休閑坐椅、健身器械、兒童游樂場(chǎng)等公共設(shè)施營(yíng)造社區(qū)與人的和諧統(tǒng)一，傳遞社區(qū)文化，增強(qiáng)社區(qū)居民的歸屬感。 園林景觀細(xì)部建議 針對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品挖掘方向 車庫入口 園林景觀細(xì)部建議 車庫的處理 景觀車庫及半地下車庫處理手法，將車庫融入到景觀的一部分，形成項(xiàng)目的亮點(diǎn)之一。 百變空間打造 陽臺(tái)僅算一半面積，可改造成一間房。 一房巧 變 房 N+1房，想變就變，情趣天地隨你所愿！ （約 62平米） 陽臺(tái)僅算一半面積，可改造成一間房。 入戶花園算一半面積，有效增大使用空間 兩房?jī)蓮d巧 變 房 （約 88平米） 百變空間打造 凸窗送面積 偶數(shù)層露臺(tái)送面積 凸窗送面積 270度落地大凸窗 錯(cuò)層入戶花園送面積 偶數(shù)層入戶花園 奇數(shù)層入戶花園 兩房?jī)蓮d巧 變 房 百變空間打造 陽臺(tái)僅算一半面積，可改造成一間房。 2房 2廳獨(dú)特的空中花園設(shè)計(jì)，客戶可自己隔成三房，從而實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 兩房?jī)蓮d巧 變 房 百變空間打造 新鄰里關(guān)系營(yíng)造 局部一層布臵架空層，作為泛會(huì)所概念，以增加鄰里交流空間，營(yíng)造園落氛圍。 新鄰里關(guān)系營(yíng)造 讓社區(qū)生活生動(dòng)表現(xiàn)出來 —— 秋千架、可以命名的種植園、社區(qū)居民笑臉墻 …… ，于細(xì)微處打動(dòng)客戶。 戰(zhàn)略目標(biāo) 現(xiàn)狀分析 戰(zhàn)略之道 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 客戶分析 戰(zhàn)略定位 經(jīng)濟(jì)分析 營(yíng)銷實(shí)施 物業(yè)發(fā)展 規(guī)劃總平 4月 代理公司介入 方案校審驗(yàn)證 前期營(yíng)銷籌備 相關(guān)合作單位物料落實(shí) 預(yù)售方案 項(xiàng)目開工 預(yù)售 本案整體進(jìn)度鋪排 策劃公司介入 “左庭右院” or“左鄰右舍” or“春風(fēng)里” 的調(diào)性 柳建 —— 造就可預(yù)期的生活樂趣！ 品牌：親和力 視覺：特色化 活動(dòng)：參與體驗(yàn) 語言：通俗的號(hào)召 銷售：誠(chéng)信、服務(wù)、利誘 本案 整體營(yíng)銷實(shí)施策略 事件營(yíng)銷 外圍展示 活動(dòng)體驗(yàn) 賣場(chǎng)展示 誠(chéng)信 /實(shí)力 擴(kuò)大 /強(qiáng)化 展示策略 推廣策略 品牌策略 快 樂 的 居 住 ！ 創(chuàng)建柳州最具人文精神的社區(qū) 展示 策略 賣場(chǎng)展示 外圍展示 展示策略 形象圍墻 戶外廣告 形象墻 +戶外廣告 項(xiàng)目形象 +主推廣語 外圍展示 —— 形象圍墻 鑒于中房金茂園項(xiàng)目先行啟動(dòng)，可有效利用其客戶資源，于地塊圍墻進(jìn)行項(xiàng)目宣傳 —— “ 有多少愛可以重來，好房子值得您繼續(xù)等待 ……” 路旗 住戶大堂 電梯廳 /電梯 看樓通道 關(guān)鍵點(diǎn)： 看樓通道要求 3米寬，有安全、指引、 宣傳形象的功能； 大堂按交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修裝飾，體現(xiàn)品質(zhì)； 電梯廳按交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修裝飾，體現(xiàn)品質(zhì)； 電梯間保安接待服務(wù)。 賣場(chǎng)展示 —— 看樓通道 設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)： 在原戶型設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上增加創(chuàng)意；客廳放臵造型較獨(dú)特的家具或飾品，隨意擺放一些雜志；主臥室舒適寬敞，不要擺放太多的家具；整個(gè)房子的設(shè)計(jì)要富有時(shí)尚感和動(dòng)感，體現(xiàn)隨意性，家具的選擇不要過于沉重規(guī)矩。 設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn) ： 入戶要給人一進(jìn)入便有一種放松、舒暢的感覺，廚房要實(shí)用溫馨，客廳