【正文】 9727 地塊產(chǎn)品組合 序號 內(nèi)容 金額（萬元） 銷售均價 1 高層公寓 14420元 /平方米 2 類住宅辦公 15212元 /平方米 3 酒店式公寓 15212元 /平方米 4 純辦公 19929元 /平方米 5 商業(yè) 21147元 /平方米 銷售收入合計 地塊總體產(chǎn)品 體量組合 銷售收入 地塊總體產(chǎn)品 體量組合 自持物業(yè)投入成本 序號 內(nèi)容 金額（萬元） 單位成本 1 商業(yè)（主體為賣場） 750 2500元 /平方米 2 酒店 1250 2500元 /平方米（不含裝修配置） 自持物業(yè)投入成本合計 2023萬元 地塊總體產(chǎn)品 銷售周期 西部地塊 126374㎡ ，銷售周期 20個月 酒店和大賣場 /超市建議自持。 2023年中 2023年底 2023年底 2023年中 2023年底 2023年中 2023年底 2023年中 挑高類住宅 高層住宅 高層 41340㎡ ， 2023年初入市，銷售周期 6個月 東部地塊 59110㎡ ， 2023年2月入市，銷售周期 10個月 酒店式公寓 26003㎡ ， 2023年底入市，銷售周期 6個月 商業(yè) 辦公 2900㎡ ， 2023年底入市，集中去化 26000㎡ ， 2023年底入市，銷售周期 12個月 完成投資回收 純利潤、避稅 4 附件：價格定位 公寓價格定位 類別 細(xì)項標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 綠地領(lǐng)御 南郊新公館 恒盛湖濱豪庭 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 區(qū)位屬性 區(qū)位價值 100 100 100 板塊形象定位 4 100 4 80 100 4 交通條件 100 90 100 生活配套 100 100 100 基礎(chǔ)設(shè)施 100 100 100 環(huán)境資源 4 105 100 4 100 4 項目屬性 地塊條件 4 100 4 100 4 100 4 品牌效應(yīng) 4 100 4 80 110 建筑體量 4 110 80 105 項目配套 100 100 100 景觀 7 100 7 90 100 7 服務(wù) 100 100 100 產(chǎn)品屬性 建筑品質(zhì) 8 100 8 100 8 100 8 立面 8 100 8 100 8 100 8 戶型功能 12 100 12 90 90 附加值 10 90 9 90 9 90 9 科技運用 7 100 7 100 7 100 7 合計 100 公寓市場比較法 現(xiàn)選取區(qū)域內(nèi)中高端主要競爭項目與本案對比，進(jìn)行權(quán)重分析： 公寓價格定位 公寓市場比較法 項目名稱 綠地領(lǐng)御 南郊新公館 恒盛湖濱豪庭 公寓均價 12403 11063 11939 權(quán)重系數(shù) 實際參考價格 12353 10427 11748 本項目參考價格 11509 元 /㎡ 各項目均價與權(quán)重系數(shù)比的平均值，再乘以加權(quán)系數(shù)，得出： 本案公寓均價： 11509元 /m2 公寓價格定位 公寓年均復(fù)合增長率 ? 南橋新城板塊公寓價格年均復(fù)合增長率 =（ 5311/4538） ^（ 3） 1= 5% （這里我們選擇了公寓市場平穩(wěn)上升階段 05年的公寓成交價格為基準(zhǔn)值，以 2023年公寓成交價格為終值，歷時共 3年） ? 南橋新城板塊公寓價格年均復(fù)合增長率 =（ 13301/4583） ^（ 1/） 1= % （這里我們選擇了公寓市場上升階段 05年的公寓成交價格為基準(zhǔn)值，以 2023年 13月的公寓成交價格為終值，歷時共 ） 取均值，則年均復(fù)合增長率約為 % 本案公寓預(yù)計 2023年上入市，銷售周期 ， 2023年中售完，則增長期為 則本案公寓 2023年整盤價格預(yù)計為： 11509*（ 1+%） ^（ ） =14420（元 /m2） 公寓整盤單價： 14420元 /m2 5% % 本案公寓整盤銷售均價為 14420元 /㎡ 本案 總部 1號 綠地領(lǐng)御 類住宅辦公 價格定位 選取可比案例 可比案例選取區(qū)域內(nèi)，且產(chǎn)品類型，新近入市的 綠地領(lǐng)御 總部 1號 綠地領(lǐng)御產(chǎn)品類型與本案相同，且位于望遠(yuǎn)路同側(cè)，故各項目權(quán)重分別取為： 綠地領(lǐng)御 —— 55% 總部 1號 —— 45% 定價方法采用市場比較法，可比案例選擇同類型且臨近的綠地領(lǐng)御和總部 1號 類比項目 類比細(xì)項 權(quán)重 綠地領(lǐng)御 總部 1號 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 區(qū)域位置 老城區(qū)距離 4 100 4 105 交通系統(tǒng) 7 100 7 95 區(qū)域環(huán)境 板塊屬性 4 100 4 100 4 自然環(huán)境 7 100 7 100 7 社會環(huán)境 4 100 4 100 4 發(fā)展?jié)摿? 5 105 105 生活配套 10 100 10 110 11 規(guī)劃 規(guī)模 5 90 90 綠化 7 100 7 100 7 內(nèi)部景觀 6 90 90 產(chǎn)品 產(chǎn)品風(fēng)格及核心概念 13 85 90 面積設(shè)置 6 95 115 裝修溢價 4 100 4 115 產(chǎn)品附加值 7 100 7 90 其他條件 物業(yè)服務(wù) 4 100 4 95 會所 4 90 95 開發(fā)商品牌 3 115 100 3 合計 100 — — 可比案例影響權(quán)重系數(shù)評定 類住宅辦公 價格定位 綠地領(lǐng)御 總部 1號 類住宅均價（元 /㎡ ） 11032 14568 比較系數(shù) 實際參考價格（元 /㎡ ） 11379 14700 項目權(quán)重 55% 45% 依據(jù)市場比較法，通過加權(quán)計算各競爭項目的實際參考價格，得出： 本 案 LOFT類住宅 目前合理入市價格為： 12874元 /㎡ 類住宅 辦公 價格定位 運用市場比較法測算出本案挑高 LOFT和酒店式公寓類住宅目前基準(zhǔn)價格為 12850元 /㎡ 根據(jù)全市市場 及我司成功操作經(jīng)驗 ： 精裝酒店式公寓與挑高 LOFT毛坯價格差異不大，故 本案精裝酒店式公寓目前合理入市價格為： 12874元 /㎡ 類住宅辦公 價格定位 南橋新城版塊辦公價格年均復(fù)合增長率 =（ 12389/6000） ^（ 1/） 1= % （這里我們選擇了南橋板塊辦公市場上升階段 05年的辦公成交價格為基準(zhǔn)值，以 2023年 13月的公寓成交價格為終值，歷時共） 本案類住宅介于公寓與辦公間，故年均復(fù)合增長率取南橋板塊住宅與辦公平均值，即 本案類住宅年均復(fù)合增長率 = （ %+%） /2=% 本案 LOFT挑高類住宅預(yù)計 2023年中入市，銷售周期 ，2023年底售完，則增長期為 本案類住宅整盤均價 =12874*（ 1+%）^=15212元 /㎡ 本案類住宅整盤銷售均價為 15212元 /㎡ 類住宅 辦公 價格定位 類住宅辦公 價格定位 常規(guī)辦公價格定位 選取可比案例 可比案例選取南橋新城內(nèi)目前在售的兩個項目 南方國際大廈 南郊聚潤廣場 南方國際大廈區(qū)位與本案相同，且辦公形象較高，故項目權(quán)重取 南方國際大廈 —— 60% 南郊聚潤廣場 —— 40% 定價方法采用市場比較法，可比案例選擇同類型且臨近的綠地領(lǐng)御和總部 1號 本案 南方國際大廈 南郊聚潤廣場 類別 細(xì)項標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 南方國際大廈 南郊聚潤廣場 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 區(qū)域（ 35%） 地段位置 17 110 115 交通條件 12 100 12 110 周邊環(huán)境 6 105 115 形象（ 20%） 建筑形象 12 100 12 90 品牌形象 8 100 8 90 產(chǎn)品 (30%) 大堂 5 90 100 5 車位 4 100 4 95 智能化 5 100 5 100 5 戶型結(jié)構(gòu) 4 95 105 層高 4 100 4 100 4 電梯 4 100 4 100 4 裝飾裝修 4 100 4 95 服務(wù)（ 15%) 物業(yè)管理 5 95 100 5 商務(wù)配套設(shè)施 10 110 11 95 合計 100 常規(guī)辦公價格定位 可比案例影響權(quán)重系數(shù)評定 常規(guī)辦公價格定位 常規(guī)辦公價格定位 南方國際大廈 南郊聚潤廣場 常規(guī)辦公均價（元 /㎡ ） 13809 12878 比較系數(shù) 實際參考價格（元 /㎡ ） 13532 12632 項目權(quán)重 60% 40% 依據(jù)市場比較法，通過加權(quán)計算各競爭項目的實際參考價格，得出： 本 案常規(guī)辦公 目前合理入市價格為： 13172元 /㎡ 運用市場比較法測算出本案常規(guī)辦公目前基準(zhǔn)價格為 13172元 /㎡ 常規(guī)辦公產(chǎn)品年均復(fù)合增長率取 % 預(yù)計 2023年底入市，銷售周期 1年， 2023年底售完，則增長期為3年 本案常規(guī)辦公整盤均價 =13172*（ 1+%） ^3=19929元 /㎡ 本案常規(guī)辦公整盤銷售均價為 19929元 /㎡ 南橋新城版塊辦公價格年均復(fù)合增長率 =（ 12389/6000） ^（ 1/） 1= % （這里我們選擇了南橋板塊辦公市場上升階段 05年的辦公成交價格為基準(zhǔn)值，以 2023年 13月的公寓成交價格為終值，歷時共） 常規(guī)辦公價格定位 常規(guī)辦公價格定位 結(jié)合項目的特點 推導(dǎo)第二、三層 商鋪的均價 選取可比案例 確定本案 一層銷售 均價 可比案例一層租金 初步商業(yè) 整盤均價 本案一層平均租金 選取商業(yè)市場收益率 商業(yè)定價思路圖 商業(yè)價格定位 定價方法選取市場比較法求租金，進(jìn)而依據(jù)收益法測算銷售價格 商業(yè)價格定位 選取可比案例 本案 綠天商城 南橋國際商業(yè)中心 客戶案例選取區(qū)域內(nèi)，分別位于本案東、西兩側(cè)的 南橋國際商業(yè)中心 綠天商城 該兩項目相對本案位置及商業(yè)地位相同，故取 同等項目權(quán)重，都為 50% 選取本案東側(cè)和西側(cè)的南橋國際商業(yè)中心和綠天商城作為可比案例，權(quán)重相同，都為 50% ?未來的區(qū)域發(fā)展前景是投資者關(guān)心的因素 ?入住業(yè)態(tài)檔次的高低，影響著項目租金和售價，一般高檔次的業(yè)態(tài)與高租金相匹配 ?車位毫無疑問影響這租金和售價，多車位，停車方便，人流自然多 ?一般情況下，小戶型的商鋪，單價較高 ?項目的建筑構(gòu)架以及功能布局是否有利于集聚人氣，影響租金 15% 15% 15% 10% 10% 5% 5% 5% 20% 100% 交通通達(dá)性 區(qū)域商業(yè)氛圍 未來區(qū)域發(fā)展前景 招商平臺 入住業(yè)態(tài)檔次 車位 項目聚集人氣的功能 投資回報預(yù)期 戶型面積 ?良好的招商平臺可以提升商業(yè)的價值，也是消費者重點關(guān)注的因素 ?區(qū)域的商業(yè)氛圍對售價提升起至關(guān)重要的作用 ?投資者最關(guān)注的因素、對商業(yè)項目售價的影響度高 ?商鋪賴以生存的關(guān)鍵因素、也是消費者最關(guān)心的影響因素 可比案例影響權(quán)重系數(shù)評定 商業(yè)價格定位 商業(yè)價格定位 類比項目 權(quán)重 綠天商城（南方國際購物中心） 南橋國際商業(yè)廣場 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 交通通達(dá)性 20 100 20 90 18 投資回報預(yù)期 15 120 18 110 區(qū)域商業(yè) 15 100 15 95 招商平臺 15 120 18 110 未來區(qū)域發(fā)展前景 10 100 10 110 11 入住業(yè)態(tài)檔次 10 110 11 90 9 戶型面積 5 115 100 5 車位 5 100 5 100 5 項目聚集人氣功能 5 115 105 合計 100 — — 可比案例影響權(quán)重系數(shù)評定 綠天商城（南方國際購物中心） 南橋國際商業(yè)廣場 一層商業(yè)租金均價（元 /㎡ ） 比較系數(shù) 實際參考租金（元 /㎡ ） 項目權(quán)重 50% 50% 一層商業(yè)租金定位 商業(yè)價格定位 依據(jù)市場比較法，通過加權(quán)計算各競爭項目的實際參考價格，得出： 本 案商業(yè)一層 目前合理租金為為： /㎡ /天 運用市場比較法測算出本案一層商業(yè)目前租金為 /㎡ /天 商業(yè)價格定位 商業(yè)價格定位 本案商業(yè)資本化率取商業(yè)市場主流資本化率 6%，依據(jù)收益法，推算得本案 一層商業(yè)目前銷售價 V=A/R=*365/6%=22508元 /㎡ 根據(jù)收益法測算出本案一層商業(yè)目前入市銷售價格為 22508元 /㎡ ，結(jié)合項目自身商業(yè)情況和市場規(guī)律，測算本案二、三層商業(yè)分別為 13505元 /㎡ 和 9003元 /㎡ ,整盤商業(yè)均價為 15005元 /㎡