【正文】 能做商業(yè)外，剩下有主要九個沿 街面，按照進深 1215米，面寬 5萬方商業(yè)， 其中 街角部分布置稍大體量的商 業(yè)，形成商業(yè)節(jié)點 由于項目打造為高端項目，商業(yè) 的排布勢必影響項目的高端價 值，那么必須通過業(yè)態(tài)來規(guī)避、 甚至提升項目的高端形象。建議 采用商 house建筑形態(tài)，以商業(yè)、 辦公、居住、展示等綜合功能降 低物業(yè)銷售風險 前期控制商業(yè)業(yè)態(tài)，主要以展示 館、 SPA會館、傳媒（廣告）公 司、特色零售、咖啡、紅酒館等 為主，前期可考慮部分運營 p 無錫 **羅氏中亞地塊項目 商業(yè)規(guī)劃示意，單體建議 本建筑單體以排形式為主，兩層 建筑，局部三層。建筑按進深 12米 2 層可做到 ，按 3F p 建筑進深 1215米為宜，開間在 米，兩層建面約 115。建筑單體間 2F 2F 1F 進深 1215米 2F 1F 開間 p 可打通，做兩開間，甚至三開間， 便于不同業(yè)態(tài)對各種面積的需求 層高做到 46米，便于增加產(chǎn)品的附 加值 無錫 **羅氏中亞地塊項目 細節(jié) ——以商 house建筑形態(tài)出現(xiàn)，注重藤蔓、拱門、灰空間等的運用 藤蔓 拱門及灰空間 歐式燈藝 生態(tài)元素 拱門及灰空間 無錫 **羅氏中亞地塊項目 細節(jié) ——櫥窗的設計、夜景燈光的運用突出“漫”街區(qū)生活 櫥窗設計 櫥窗設計 夜景燈光 無錫 **羅氏中亞地塊項目 現(xiàn)實案例 ——國際麗都城，主體建筑形態(tài)體現(xiàn)歷史厚重感，偏英式，采用暖色調(diào) 國際麗都城 無錫 **羅氏中亞地塊項目 項目商業(yè)定位為中高端，以銀行、展示館、 SPA會所、特色餐飲零售，前期控制 業(yè)態(tài)，不貶損住宅價值 銀行 特色零售 傳媒 SPA 展示館 引入一些國際知名藝術(shù)雕塑作品 本土原創(chuàng)型雕塑家建立自己的雕塑展 臨時性的流動雕塑院落 以不同題材建立起的專題雕塑院落 無錫 **羅氏中亞地塊項目 時間與時尚的沖突 ——商業(yè)外部建筑形態(tài)包含歷史厚重感，但局部細節(jié)、內(nèi)飾、情景 商業(yè)街的小品雕塑卻是時尚的、標志的 引入一些國際知名藝術(shù)雕塑作品 本土原創(chuàng)型雕塑家建立自己的雕塑展 臨時性的流動雕塑院落 以不同題材建立起的專題雕塑院落 街道芭蕾 ——商業(yè)街靈魂載 體，城市的景觀 /旅游的景 點 /留念的背景小區(qū)道路的 軟處理建議 2 3 1 4 無錫 **羅氏中亞地塊項目 通過四條商業(yè)主題街結(jié)合商 house的形態(tài)，形成針對不同人群但同時業(yè)態(tài)較高端 的商業(yè)，奠定項目“漫”街區(qū)生活基調(diào)； 原則：盡量不干擾住宅，商業(yè)業(yè)態(tài)均好性及主題性 高端餐飲街 結(jié)合停車場考慮及 高層住宅 丹桂軒、 coldstone、 yogo juice、新元素、滿 記甜品咖啡吧、紅酒館、 翡翠小 廚、采蝶軒、港麗 餐廳等中高端業(yè)態(tài) 城市 show場 城市快車道，展示 面 車、表、包等高端品 牌的展示館，在這里 衣服需要定制，表需 要預定，車只是展示。 從這個角度讓無錫人 看到這里就代表著高 端、品位 迪斯尼兒童街 結(jié)合幼兒園考慮 引入迪士尼玩具店、 nici 、 la vinne 、 kids land、 teddy熊、芭 比娃娃等 Boutique精品街 步行道 ZARA、 MANGO、 Hamp。M名牌時裝，瑪花 纖體、麗妍雅集等女 性護膚美容中心 SHOW 無錫 **羅氏中亞地塊項目 城 市 場 無錫 **羅氏中亞地塊項目 高端餐飲街 無錫 **羅氏中亞地塊項目 迪斯尼兒童街 BOUTIQUE 無錫 **羅氏中亞地塊項目 精 品 街 無錫 **羅氏中亞地塊項目 物業(yè)發(fā)展建議 u總體策略與原則 u規(guī)劃布局建議 u商業(yè)建議 u住宅產(chǎn)品建議 u園林景觀建議 u產(chǎn)品風格建議 u配套設施建議 u啟動區(qū)策略 A 無錫 **羅氏中亞地塊項目 產(chǎn)品 ——洋房化社區(qū)，獨具特色的洋房化產(chǎn)品 A A B或 D C A A:空中洋房 B:原味洋房 C:左岸洋房 A B A D D:公館洋房 無錫 **羅氏中亞地塊項目 空中洋房：項目主力產(chǎn)品，產(chǎn)品形式表現(xiàn)為空中院館為主要價值點，面寬拉大， 做多開間產(chǎn)品，在高層建筑中實現(xiàn)洋房的居住感覺 A T3 140 110 140 面寬 36 A T4 130 130 面寬 36 A 90 90 A A T2 180200 160 160 180200 A 面寬 2830X2 無錫 **羅氏中亞地塊項目 通過增加 彈性功能空間，功能空間細化來增強客戶的居住體驗 戶 型 發(fā) 戶 型 力 點 競爭價值軸 發(fā) 力 挑空入戶花園 挑空露 點 空間預留 空間可分可合 衣帽間 家庭室 儲藏室 明廚明衛(wèi) 南北通透 南北陽 普通凸窗 落地凸窗 戶型緊湊 干濕分區(qū) 生活陽 2700觀景窗 動靜分區(qū) 雙衛(wèi)生間 客廳、主臥朝南 寬廳設計 產(chǎn)品軸 基本舒適度 舒適度提升 性價比提升 功能空間彈性 空間細化 無錫 **羅氏中亞地塊項目 公園大地 南北雙院館，贈送一半面積，同時通過 6米的挑高陽，奇 偶錯，實現(xiàn)陽面積全部贈送 129米三房奇數(shù)層 129米三房偶數(shù)層 無錫 **羅氏中亞地塊項目 戶型高贈送亮點 3 ：一梯三戶，戶戶超大面積入戶花園 全 春華四季園 部贈送，產(chǎn)品附加值高，可在此基礎(chǔ)上加大邊套的開間， 做大面積 入戶 花園 入戶 花園 入戶 花園 單位 Ａ Ｂ Ｃ 戶型 三房兩廳兩衛(wèi) 三房兩廳兩衛(wèi) 三房兩廳兩衛(wèi) 建筑面積 ９７ １１６ ９７ 無錫 **羅氏中亞地塊項目 贈送嵌入式衣柜、設置收納系統(tǒng)，作為實用的功能空間、 其他贈送 利用非承重墻墻體厚度，掏空 部分層高低于 ， 作為內(nèi)置衣柜贈送給業(yè)主 利用入戶玄關(guān)、門后空間等設 置收納系統(tǒng) 雖然空間很小，但由于形成特 定功能，易于被客戶感知 客戶易感知 無錫 **羅氏中亞地塊項目 A：空中洋房的五大支撐體系 ——極致贈送、電梯單獨入戶、精裝大堂及地下車 庫入口、奢侈性功能及房間舒適度打造產(chǎn)品競爭力 最大化贈送，利用奇偶層陽挑 高，空中院館，入戶花園等高 贈送提高客戶可感知的性價比 贈送 主臥套房，大面寬，凸窗 及全落地玻璃增加舒適度 舒適度 價值體 奢侈性功能 家庭廳設置、奢侈衛(wèi) 生間，帶桑拿空間 系 電梯 電梯單獨入戶 公共空間 精裝大堂及地下車庫入口 無錫 **羅氏中亞地塊項目 空中院館 入戶電梯 家庭廳 精裝入戶大堂 270度觀景陽，既能滿足采光要求， 又能大范圍觀景，將公園景致盡收眼底 無錫 **羅氏中亞地塊項目 270度觀景陽：景觀資源最大體現(xiàn) 270度觀景大陽 270度觀景陽，既能滿足采光要求， 又能大范圍觀景，將公園景致盡收眼底 無錫 **羅氏中亞地塊項目 挑高奇偶錯陽 無錫 **羅氏中亞地塊項目 原味洋房：項目明星產(chǎn)品， **最成熟的產(chǎn)品南北退洋房（ 5+1或 6+1），基于 區(qū)域客戶，建議底樓帶地下室、頂樓復式，二樓帶地下室可考慮取消（樓梯太 長，客戶感知不強） 200 復式 控制面積 B B或 D 140米 160米 170米 170米 增加舒適度 別墅元素運用 無錫 **羅氏中亞地塊項目 客戶對于現(xiàn)有洋房的改進要求 餐廳：尺度不能太小，客戶會反映王榭頂復一樓餐廳小 廚房：多數(shù)客戶對洋房的暗廚和尺度反應強烈，希望 廚房能夠有采光，且空間要大，至少能放下雙開門冰 箱； 洋房 客戶對于主臥的衛(wèi)生間要求較高，要能放下奢華型大 尺度浴盆 許多客戶反應現(xiàn)有產(chǎn)品的衣帽間太小 作為主臥的套房是必備品，尺度無具體需求，但不能 太小 無錫 **羅氏中亞地塊項目 在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，洋房產(chǎn)品一樓及頂樓融入別墅元素，如通過堆坡方式解決地下室的采光的 同時，可設置雙入戶，地下室入戶玄關(guān)挑空 雙玄關(guān) 可考慮將傳統(tǒng)的樓梯寬度由 ，體現(xiàn)舒 玄關(guān)挑空 適度 現(xiàn)有元素： u下沉式庭院 u地下室贈送 u大面寬三開間產(chǎn)品 u大面積露 u陽光房 無錫 **羅氏中亞地塊項目 左岸洋房： 空中復式洋房或大層，樓王產(chǎn)品，推出時序相應后置，挑高客廳、 落地窗、露等元素的運用，體現(xiàn)空間尺度的舒適度 220米 C 無錫 **羅氏中亞地塊項目 宏發(fā)領(lǐng)域 空中錯層復式產(chǎn)品，高贈送的同時，在滿足面尺度的基 礎(chǔ)上，空間感的打造，也提升了產(chǎn)品的舒適度 入戶花園贈送 挑高客廳 225米的躍層復式 無錫 **羅氏中亞地塊項目 香蜜湖 八角陽光房、挑高客廳、餐廳、南北雙花園、雙主臥套等 元素打造空中別墅產(chǎn)品 238米 5房 復式下層 復式上層 無錫 **羅氏中亞地塊項目 客廳、餐廳挑空、落地窗設置 ?客廳挑空，頂層主人套房， 別墅級的生活體驗 ?儲藏室，多功能房等空間的 利用，增加居住的舒適便捷 ?大露空中花園，居高臨 下，一覽城市景觀 u上下雙層的復式結(jié)構(gòu) ,功能分布空間分割自由，私密性 強 無錫 **羅氏中亞地塊項目 公館洋房：基于現(xiàn)有區(qū)域再改客戶的比例增加，現(xiàn)有洋房客戶的頂和底層客戶增 加的趨勢，將這部分客戶的需求中間化，錯層復式結(jié)構(gòu)，疊加別墅的變體，市場 創(chuàng)新產(chǎn)品 p面積段與現(xiàn)有洋房產(chǎn)品的頂和底層 產(chǎn)品相同 B或 D p立面和豎向交通解決方式不同 p別墅化意向更強 p入戶庭院及大面積露的運用 p面積段在 200以上，項目后期推出 p容積率于洋房產(chǎn)品相當 D 無錫 **羅氏中亞地塊項目 杭州香墅 洋房以錯層的戶型設計創(chuàng)造疊加空間，且每戶均設有下沉式 花園或露，贈送面積豐富，使洋房產(chǎn)品實現(xiàn)疊排效果，從 而能提升溢價能力 公館風格 三層躍四層戶型： 、外設寬綽露 廊柱、拱門、窗格、建筑線條等細節(jié) 原態(tài)借鑒法國官邸，法式建筑風格鮮 明 花園洋房由 5層組成，上下共分為四戶，面積在 180240㎡ 之間：一層面 +全贈送的地下室、二層 整層 +三層一部分、三層一部分 +四層整層、五層整 層 +全贈送的閣樓，從而使每戶都享有疊加空間， 一層帶地下室戶型：地下室面積全贈送，帶下沉式花園 并且每個單元均設有德國蒂森克虜伯電梯直接入戶 無錫 **羅氏中亞地塊項目 實際上是多庭院的疊式類別墅產(chǎn)品，每戶都擁有獨立的庭院，但其交 華潤橡樹灣 182米 通方式不好，導致中間套去化不佳，建議調(diào)整交通組織方式和空間尺 度 29m2下沉式庭院 ,采光良好 五層產(chǎn)品 一層和地下一層為一戶，南北向雙入戶 二層、三層為一