【正文】 題：? 懷柔區(qū)域未來整體規(guī)劃與懷柔區(qū)域的發(fā)展?jié)摿εc前景 ? ? 旅游商業(yè)對(duì)于區(qū)域開發(fā)不可限量的價(jià)值? 大型國際性、藝術(shù)性、文化性配套奠定區(qū)域高度 郊區(qū)休閑社區(qū) —— 打開高尚生活之窗 活動(dòng)活動(dòng) 1—— 懷柔區(qū)域論壇懷柔區(qū)域論壇活動(dòng)活動(dòng) 2—— 項(xiàng)目推介會(huì)暨街區(qū)開放項(xiàng)目推介會(huì)暨街區(qū)開放一、活動(dòng)時(shí)間一、活動(dòng)時(shí)間 2022年 3月 21日二、舉辦目的和預(yù)期效果二、舉辦目的和預(yù)期效果 1. 促進(jìn)客戶對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的投資意向 2. 進(jìn)一步為本項(xiàng)目宣傳造勢(shì)三、活動(dòng)內(nèi)容和形式三、活動(dòng)內(nèi)容和形式 1. 現(xiàn)場(chǎng)各合作單位 北京市政府、懷柔區(qū)政府、媒體單位等 2. 開放街區(qū)的完美展示 3. 媒體的整合推廣活動(dòng)目的： 在項(xiàng)目預(yù)熱期，借 “ 酒 ” 文化進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)宣傳，通過一系列相關(guān)活動(dòng)，引起市場(chǎng)高度關(guān)注，并借酒發(fā) “ 風(fēng) ” ，迅速讓本項(xiàng)目文化概念得到市場(chǎng)認(rèn)同，以此推動(dòng)項(xiàng)目開盤后商業(yè)部分的快速去化，并為別墅營銷售打下市場(chǎng)基礎(chǔ)?；顒?dòng)主題： “ 暢游山水天地，酒飲諸子百家 ”活動(dòng)活動(dòng) 3—— 酒文化節(jié)酒文化節(jié)活動(dòng)時(shí)間： 2022年 4月 10日 16日活動(dòng)內(nèi)容： 1.“ 搖滾之夜 ”2.“ 酒吧寶貝 ”3.“ 品牌推介會(huì) ”4. “ 中國酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景峰會(huì) ”“ 搖滾之夜 ”活動(dòng)目的 : ，拉開此次酒文化節(jié)的序幕； ；活動(dòng)時(shí)間 :2022年 4月 10日活動(dòng)地點(diǎn)：本項(xiàng)目西側(cè)水系旁露天場(chǎng)地現(xiàn)場(chǎng)布置： 、燈光、音箱等基本設(shè)備； ?；顒?dòng)方案： ，并于 23月通過電視廣播進(jìn)行宣傳； ； ，小型禮花進(jìn)行配合現(xiàn)場(chǎng)氣氛營造。 ；“ 酒吧寶貝 ”活動(dòng)目的 : ； ，并產(chǎn)生對(duì)此行業(yè)的興趣，促成各別客戶產(chǎn)生對(duì) 本項(xiàng)目酒吧一條街的興趣。活動(dòng)時(shí)間 2022年 4月 11日 13日現(xiàn)場(chǎng)布置 ，為比賽營造氣氛； 活動(dòng)方案： 3月通過網(wǎng)絡(luò)報(bào)名，并進(jìn)行媒體宣傳； ，在北京三里屯、什剎海等地設(shè)立賽場(chǎng)、評(píng)選個(gè)分賽區(qū)酒吧寶貝； ,后推出本次比賽總決賽，由專家組成評(píng)審團(tuán)，以出題過關(guān)形式對(duì)參賽選手品酒、調(diào)酒、甄酒技藝以及相關(guān)知識(shí)理解，最終評(píng)選 3名 “ 酒吧寶貝 ” ； 4. 評(píng)選結(jié)束后，還將舉行酒品牌形象代言人的任命儀式；“ 品牌推介會(huì) ”活動(dòng)目的 :；，加深對(duì)本項(xiàng)目的理解?；顒?dòng)時(shí)間 2022年 4月 14日 15日活動(dòng)方案： “ 啤酒大賽 ” 以及 “ 品酒比賽 ” 由專家及評(píng)委進(jìn)行評(píng)審，分男子組、女子組，并分別選出本次比賽的優(yōu)勝者； ； 3. 舉行本項(xiàng)目部分商業(yè)產(chǎn)品的出資贊助儀式，進(jìn)行品牌推廣?！?中國酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景峰會(huì) ”活動(dòng)目的 : ； 。活動(dòng)時(shí)間 :2022年 4月 16日活動(dòng)地點(diǎn) :會(huì)議中心活動(dòng)議題 : 活動(dòng)方案： ； ； ； ，為本次系列活動(dòng)畫上圓滿句號(hào)。八 價(jià)格策略 對(duì)于商業(yè)物業(yè)的價(jià)格定位主要有成本加成法、市場(chǎng)比較法、租金反推法等。 由于本項(xiàng)目所處位置比較特殊，并且周邊缺乏發(fā)展相對(duì)成熟的商業(yè)物業(yè)，因此我司在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)將主要通過一些對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域有一定認(rèn)知水平的、對(duì)本項(xiàng)目有一定了解的目標(biāo)商戶在該區(qū)域區(qū)域的承租水平來進(jìn)行價(jià)格的參考定位，定價(jià)方法以租金反推法為主。 而對(duì)于本項(xiàng)目來說，從定位上來看，除持有部分之外，其他業(yè)態(tài)主要以餐飲為主，配以酒吧、休閑娛樂、酒店等其它業(yè)態(tài)，也是基于這種原因，我司在進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)，也將以餐飲類商戶的承租水平為本項(xiàng)目價(jià)格的主要依據(jù)。價(jià)格制定策略租金反推法商戶名稱 店面位 置 已有店 面積 已有店 租金 進(jìn)駐樓層 意向租金權(quán)金城烤肉北太平莊花園路1500 23元 /平米 .天 12層視周邊消費(fèi)人群而定 ,2元左右三千里烤肉 和平門 200 /平米 .天 12層最高 /平米 .天小土豆餐飲集團(tuán) 德勝門 150023元 /平米 .天 13層2元 /平米 .天左右欲望都市酒吧北海后門 100 　 1層24元 /平米 .天商家反饋 從餐飲類經(jīng)營商戶反饋情況來看，對(duì)本項(xiàng)目承受租金基本在 23元 /平米 .天左右，休閑娛樂類在 2元 /平米 .天左右，我們針對(duì)這兩大主力業(yè)態(tài)的商戶承租價(jià)格及在本項(xiàng)目所占面積權(quán)重來進(jìn)行本項(xiàng)目的初步價(jià)格定位。 餐飲類平均承受租金： /平米 .天左右，其中西餐及咖啡可以到 35元左右，面積 9722平米，占可銷售面積 50%左右 休閑娛樂類平均承受租金： 2元左右 /平米 .天左右，面積 9898平米，占可銷售面積 50%左右。 在運(yùn)用租金反推法進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)，租金回報(bào)率主要依據(jù)目前市場(chǎng)整體的水平 8%來計(jì)算，本項(xiàng)目初步價(jià)格：（ *50%+2*50%） *365/8%= 9581元 /平米均價(jià)制定九 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議設(shè)定邊界領(lǐng)地設(shè)定邊界領(lǐng)地 ： 區(qū)域整體界標(biāo)， “ 核心示范區(qū) ” 界標(biāo)，地塊界標(biāo)區(qū)域標(biāo)識(shí)物：區(qū)域標(biāo)識(shí)物： 標(biāo)志性建筑、形象雕塑、建筑小品、 LOGO區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)：區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)： 主出入口導(dǎo)示牌、道路導(dǎo)示牌、區(qū)域平面示意圖建景觀軸：建景觀軸： 中央景觀綠軸、主干道綠化、組團(tuán)綠化水系：水系： 天然水系、人造水系、橋、棧道、水岸風(fēng)景線綠化體系：綠化體系： 區(qū)域邊界綠化系統(tǒng) 開敞空間可以作為一種觀賞性的環(huán)境財(cái)富，也可以規(guī)劃作為一種娛樂空間。開敞空間的規(guī)劃可以小到一條小徑，大到大規(guī)模的風(fēng)景庭園規(guī)劃，道路系統(tǒng)對(duì)于增加開敞空間的面積，為不同的市場(chǎng)提供自然的娛樂活動(dòng)是一個(gè)特別有效的方法。物業(yè)發(fā)展建議 開敞空間物業(yè)發(fā)展建議 主題園林 利用主題園林景觀，將建筑和水進(jìn)行融合，使各部位從使用功能到景觀特色都有張有弛 。本項(xiàng)目商業(yè)內(nèi)部景觀主要為懷河所打造。臨湖面為獨(dú)體的兩、三層休閑餐飲類業(yè)態(tài)，以水景為依托有效的提升了臨河一側(cè)商業(yè)物業(yè)的檔次，使人們?cè)谛蓍e時(shí)將水景盡收眼底。同時(shí)，良好的景觀展示作用，可以吸引部分從外部經(jīng)過的消費(fèi)人群的目光。物業(yè)發(fā)展建議水景區(qū)功能廣場(chǎng)本項(xiàng)目南側(cè)的的小型功能廣場(chǎng)，是本商業(yè)最集中的人流集散中心，又是商業(yè)的標(biāo)志廣場(chǎng)，其功能重要性不言而喻。設(shè)計(jì)出集標(biāo)志與入口廣場(chǎng)特殊功能于一體，最能體現(xiàn)本項(xiàng)目亮點(diǎn)的入口景觀。物業(yè)發(fā)展建議小品雕塑小品雕塑雖然面積較小，但精致到位，能體現(xiàn)與商業(yè)的融合以及商業(yè)的主題靈魂和寓意。 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 細(xì)節(jié) 古典的細(xì)節(jié)與符號(hào)彰顯非凡尊貴的氣質(zhì) ,同時(shí)又具現(xiàn)代主義的摩登時(shí)尚 取景構(gòu)架景觀構(gòu)架廣場(chǎng)為通透的構(gòu)架景觀，建議為現(xiàn)代且簡約、高低錯(cuò)落富有層次感的景觀體，與鋪裝和其它景觀呼應(yīng)，并融為一體，構(gòu)成不同的景觀軸線。物業(yè)發(fā)展建議特色鋪裝特色鋪裝是與整體鋪裝協(xié)調(diào)統(tǒng)一的，是各景觀本題的延伸和聯(lián)系紐帶。物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議色彩與燈光廣告位內(nèi)部主題廣告位主要起到指引商業(yè)功能分區(qū)和體現(xiàn)商業(yè)個(gè)體形象的作用，其主要類型為廣告牌、燈箱等。物業(yè)發(fā)展建議商戶廣告位主要表現(xiàn)商業(yè)的門面特點(diǎn)和招牌作用，其主要類型為門頭廣告、霓虹燈、刀旗等。 物業(yè)發(fā)展建議商戶廣告廣告位外部主題廣告位是本商業(yè)的點(diǎn)睛之筆，有很強(qiáng)的展示和宣傳本項(xiàng)目商業(yè)特色的效果。設(shè)置在景觀綠地之中，也可構(gòu)成景觀的一部分。其主要類型為立柱式廣告等。物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)外部引導(dǎo)外部導(dǎo)引廣告位建議設(shè)計(jì)為燈箱廣告的形式，間距為 10米，高度在 宜，主要設(shè)置在沙峪環(huán)路和別墅區(qū)七街，起到宣傳和指引本商業(yè)項(xiàng)目的作用。其主要類型為路牌、刀旗等。物業(yè)發(fā)展建議The E