【正文】 上門取件 ?專線票務(wù)服務(wù)，免費送票上門 ?針對老人和兒童的社區(qū)活動和組團旅游服務(wù) ?… … 貼身細(xì)致的增值服務(wù) 物業(yè)私人助理 提供私人助理服務(wù)， 24小時在線，包括生活顧問、出游安排、代為繳費、房屋代管等全方位服務(wù) 前置服務(wù) 設(shè)立溝通大使 /收樓大使 /裝修大使等，在購樓過程中提供全程服務(wù) 個性化服務(wù) 私人隨護 /四點鐘學(xué)校 /愛心服務(wù) /物業(yè)理財 /保姆培訓(xùn) /家居服務(wù) /代辦服務(wù) …… 物業(yè)建議 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 74 “ 新都市健康主義 ” —— 人性化的社區(qū)健康設(shè)備體系 健身設(shè)施 以完善的健身設(shè)施和相關(guān)配套引導(dǎo)科學(xué)健康的生活方式 健康管網(wǎng) 從生活細(xì)節(jié)關(guān)注業(yè)主健康 物業(yè)建議 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 75 “ 新都市健康主義”的核心精神：尊重生命，生態(tài)與人文的和諧和互補 ,全面提高人居環(huán)境品質(zhì) ?充分導(dǎo)入“健康生活”理念，將“健康、綠色生態(tài)”融入物業(yè)管理服務(wù)之中． 序號 健康物業(yè)產(chǎn)品組成 市場情況 價值增加點 1 社區(qū)健康中心 現(xiàn)有方式缺乏創(chuàng)新 健康服務(wù)提升項目檔次，突出 項目特色 2 社區(qū)健康環(huán)境管理 市場稀缺 增加價值點，體系完善，感知 度提升 3 社區(qū)健康安全管理 服務(wù)方式較為低端 標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先 4 社區(qū)健康客戶管理 市場服務(wù)意識差，客戶較被動 帶給客戶體貼周到的服務(wù)和身 份感 5 社區(qū)健康設(shè)備管理 市場較普遍 形式創(chuàng)新，時刻替客戶著想， 充分體現(xiàn)項目人性化 物業(yè)建議 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 76 產(chǎn)品 攻略方向 立面 從中高端客戶需求出發(fā)，注重立面品質(zhì)感的打造 戶型 把握住西安客戶實用主義的本質(zhì) ,從贈送實用面積和功能空間的優(yōu)化上吸引客戶。 園林 在社區(qū)園林的中融入校園的元素，把園林和學(xué)校有機結(jié)合起來。 服務(wù) 打造“都市健康物管”，體現(xiàn)校園綠色健康意向。 小結(jié)：住宅產(chǎn)品攻略 物業(yè)建議 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 77 小結(jié)：住宅產(chǎn)品打造體系 住宅 立面 戶型 物管 色系 造型 材質(zhì) 細(xì)節(jié) 以高檔質(zhì)感的沉穩(wěn)色系為主色，配以深、暖色調(diào)，形成鮮明對比 采用簡潔明快的直線條構(gòu)造，體現(xiàn)規(guī)整、硬朗、挺拔向上的精神氣質(zhì) 選擇高品質(zhì)的外墻瓷磚，底層選用石材 細(xì)部處理上加強玻璃與金屬線條的使用，簡單直線的造型，體現(xiàn)現(xiàn)代感 贈送面積 空間優(yōu)化 凸窗、陽臺、入戶花園、內(nèi)庭院 入戶玄關(guān)、生活陽臺、主臥功能細(xì)化 校園要素引入原則 可參與性原則 局部細(xì)致原則 園林 水、樹、雕塑、小品、車庫 主題園林 運動設(shè)施 新都市健康主義 社區(qū)健康中心、安全管理、環(huán)境管理、客戶管理、設(shè)備管理 物業(yè)建議 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 78 問題的提出：商業(yè)應(yīng)怎樣做才能提升項目整體價值，有利后期銷售，降低開發(fā)風(fēng)險？ 商業(yè)規(guī)劃體量超過 1萬平米，是項目城市價值的重要載體，也是項目利潤實現(xiàn)的敏感點。 問題： 商業(yè)應(yīng)怎樣做才能提升項目整體價值，有利后期銷售，降低開發(fā)風(fēng)險？ 離項目五分鐘車程就是西安最大的一站式購物中心立豐國際。 物業(yè)建議 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 79 應(yīng)通過良好的 商業(yè)規(guī)劃 和 業(yè)態(tài)定位 ， 以提升項目商業(yè)的競爭力和影響力， 成為區(qū)域具有獨特吸引力的商業(yè)體 ?? ?本項目應(yīng)通過強調(diào) 自身商業(yè)形態(tài)的差異化 ，避開和立豐國際的直接競爭，并借立豐國際項目對區(qū)域商業(yè)氛圍提振之勢，使項目一舉成功。 “ 差異化” 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 80 對項目潛在的消費人群進行分析，大致可以分為三個圈層 第一圈層：本項目社區(qū)人群 ， 包括三個開發(fā)區(qū) 、 安置區(qū)未來的業(yè)主； 第二圈層：項目周邊的人群 ， 主要包括大學(xué)的教師 、 學(xué)生； 第三圈層：東郊乃至全市的目的性消費人群 。 商業(yè)建議 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 81 社區(qū)商業(yè)參考 開間 進深 面積 可接受層數(shù) 小型特色餐飲 46米 12米 5070平米 2F 工藝店 34米 12米 3550平米 2F 音像店 35米 12米 2050平米 1F 電玩城 \球吧 1020米 1530米 150600平米 3F 酒樓 610米 1214米 80140平米 3F KTV 1020米 1528米 150550平米 3F 西餐廳 610米 1215米 70150平米 2F 服裝 46米 68米 3050平米 3F 銀行 810米 12米 96120平米 1F 書城 68米 21米 1400平米 3F 水吧 68米 810米 100300平米 2F 根據(jù)市場經(jīng)驗，不同商業(yè)業(yè)態(tài)的開間和進深參考 商業(yè)建議 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 82 地塊各區(qū)域的具體業(yè)態(tài)分布示意圖 會所 電玩城 主力店 小型超市 大型書城 集中電玩城、酒樓、西餐廳、主力店、銀行等目的性消費較強的業(yè)態(tài)形式 外貿(mào)服飾、小型倉買、小型餐飲、工藝店、品牌美容美發(fā)等特色商業(yè)、吸引人流聚集的業(yè)態(tài)類型 服飾、禮品、工藝品店、文印店、冷飲店、體育用品等耐用消費品店 大型書城，內(nèi)部局部設(shè)置水吧供讀者休憩 文具、玩具、冷飲店、便利店等小型服務(wù)業(yè)態(tài) 藥店、照相館、洗衣店、沖印店、便利店、家政服務(wù)、中介、布藝、美容美發(fā)日常家居服務(wù)業(yè)態(tài) 商業(yè)建議 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 83 二環(huán)外 向型商業(yè) 學(xué)府商業(yè) 社區(qū)型商業(yè) 主要業(yè)態(tài) 人氣聚集要素 商業(yè) 主要業(yè)態(tài) 人氣聚集要素 主要業(yè)態(tài) 電玩城、 KTV、主力餐飲店 大型集中商業(yè)、小型超市 人氣聚集要素 廣場、會所、學(xué)校 外貿(mào)服飾、小型倉買、小型餐飲、工藝店、品牌美容美發(fā)等特色商業(yè) 電玩城、酒樓、西餐廳、主力店、銀行等目的性消費 服飾、禮品、工藝品店、文印店、冷飲店、體育用品等耐用消費品 大型書城，內(nèi)部局部設(shè)置水吧 文具、玩具、冷飲店、便利店等小型服務(wù) 藥店、照相館、洗衣店、沖印店、便利店、家政服務(wù)、中介、布藝、美容美發(fā)等日常家居服務(wù) 商業(yè)產(chǎn)品建議 商業(yè)建議 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 84 從核心產(chǎn)品層的四大要素 —— 地段、戶型、朝向、通風(fēng)采光 入手，對市場上的典型項目進行點對點分析 ?核心產(chǎn)品層是產(chǎn)品競爭力的核心要素 。 ?分別對市場上的兩房、 三房 、 四房產(chǎn)品進行點對點分析 。 價格 地段 戶型 朝向 采光通風(fēng) 質(zhì)量 園林 物管 配套 會所 風(fēng)格 品牌 身份 本項目核心客戶的產(chǎn)品價值需求曲線 外延產(chǎn)品 核心產(chǎn)品 外圍產(chǎn)品 商業(yè)建議 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 85 項目屬性 項目總結(jié) 區(qū)域?qū)傩? 市場分析 整體戰(zhàn)略與形象定位 物業(yè)發(fā)展規(guī)劃建議 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 86 需要解決的問題回顧 項目總結(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 87 學(xué)校每年 300多萬的虧損問題！ 項目總結(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 88 平衡學(xué)校、開發(fā)商、客戶（以開發(fā)出的產(chǎn)品為代表）三者之間的關(guān)系。 項目總結(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 89 學(xué)校職工的安置問題，又能夠給學(xué)校帶來具有長期收入的物業(yè)。 項目總結(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 90 在平面規(guī)劃上，如何統(tǒng)一協(xié)調(diào)商品房開發(fā)部分與學(xué)校教學(xué)、辦公及商業(yè)之間的建筑關(guān)系 項目總結(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 91 通過開發(fā)改造將學(xué)校的操場進行有效的利用，給予商品房的景觀配套價值加分。 項目總結(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的 . SUNJOURNEY 賞 築 全 程 92 商品房以何等產(chǎn)品立足于市場，在市場上形成自己特色的產(chǎn)品，贏得后期銷售的勝利 項目總結(jié)