【正文】 須予以化解； ?東向臨規(guī)劃路，對著世紀(jì)風(fēng)情的規(guī)劃別墅，視野開闊，景觀好； ? 西向臨貫通工業(yè)園及南鋼的京東大道，路況較好，昭示性強(qiáng) ① ③ ② ④ 艾溪湖尾 世紀(jì)風(fēng)情規(guī)劃別墅區(qū) 世紀(jì)風(fēng)情規(guī)劃高層 西安路 京東大道 世紀(jì)風(fēng)情規(guī)劃廣場 桃湖工業(yè)園簡易廠房 農(nóng)民公寓 農(nóng)田及民房 京東小區(qū) 世紀(jì)風(fēng)情一期 76 地塊價值分析：③地塊居住價值最佳，建議布排別墅物業(yè)； ①地塊商業(yè)價值最高，居住價值低，建議布排商業(yè)和公建 ① ③ ② ④ 價值分區(qū)原則 權(quán)重 ① ② ③ ④ 資源條件 35% 6 7 10 8 私密性 20% 5 6 6 7 昭示性 15% 9 8 8 6 尺度 15% 6 7 8 9 可進(jìn)入性 15% 8 7 7 5 合計 100％ ?景觀與配套資源 ?外部環(huán)境影響：噪音、環(huán)境 ?周邊環(huán)境的城市成熟度 ?昭示與進(jìn)入 ?與周邊地塊的關(guān)系 居住價值評價五要素 商業(yè)價值評價五要素 ?對外輻射度：輻射范圍和級別 ?人流聚集度 ?商業(yè)尺度：尺度和形狀 ?進(jìn)入及昭示性 ?沿街狀況：沿街方向和長度 居住價值： ③ ＞ ④ ＞ ② ＞ ① 商業(yè)價值： ① ＞ ② ＞ ③ ＞ ④ 77 規(guī)劃示意： 規(guī)劃原則： ?不犧牲容積率，在保證大尺度中央園林的基礎(chǔ)上別墅用地最大化； ?①號地塊轉(zhuǎn)角處商業(yè)價值最大，布排城市意向強(qiáng)的集中式風(fēng)情商業(yè)； ?由于①號地塊進(jìn)深短，難利用，且居住價值不是最高，所以布排幼兒園；另一方面將商住區(qū)同純居住區(qū)進(jìn)行區(qū)隔，保證社區(qū)的純粹 ； ?考慮高層觀湖景的景觀朝向，資源最大化 ?中央水景向高層區(qū)延伸，低區(qū)能夠觀水景 高層用地 主入口 游泳池及中央水景 Y派公寓 幼兒園用地 水岸會所 集中式底商 城市廣場 別墅用地 多層用地 78 規(guī)劃價值點(diǎn)（ 1） —— 高綠地率，低建筑覆蓋率的規(guī)劃格局 高層 +低密度的規(guī)劃 ?能夠形成價值梯度； ?外部資源的最大化； ?園林空間大，價值容易被感知 79 規(guī)劃價值點(diǎn)（ 2） —— 昭示性好，大氣的半開放式主入口 主入口 ?入口設(shè)臵富有現(xiàn)代都市氣息的、開敞大氣，人工痕跡強(qiáng)，對外形成項(xiàng)目標(biāo)志性的視覺焦點(diǎn)； ?入口 的儀式感。 80 項(xiàng)目規(guī)劃價值點(diǎn)（ 3） —— 開闊而有儀式感的城市廣場 ? 開放的城市廣場、作為社區(qū)的公共活動空間，形成區(qū)域獨(dú)特的景觀節(jié)點(diǎn)，提升項(xiàng)目的城市印象和整體形象 ? 在廣場周邊圍繞立柱或種幾棵大樹能很好地形成儀式感 81 規(guī)劃價值點(diǎn)（ 4） —— 由入口、廣場、中央水景和島式水岸會所組成的景觀中軸同組團(tuán)景觀軸相結(jié)合，消除景觀盲點(diǎn) 高層高區(qū)：主要遠(yuǎn)眺外部自然景觀， 并俯瞰中心景觀， 高層低區(qū)：近距離占有中心景觀 聯(lián)排：近距離占有組團(tuán)景觀；享有 私家庭院 多景觀軸，形成縱向中央景觀主軸和 組團(tuán)區(qū)隔水系 內(nèi)外景觀結(jié)合，組團(tuán)和軸線景觀結(jié)合 外部湖景 景觀主軸 82 規(guī)劃價值點(diǎn)（ 5） —— 震撼的中央水景是本項(xiàng)目中最精華的規(guī)劃亮點(diǎn) 83 規(guī)劃價值點(diǎn)（ 6） —— 昭示性強(qiáng)、占領(lǐng)區(qū)域領(lǐng)空的 25~30層高層構(gòu)成的城市天際線 ? 根據(jù)市場調(diào)研， 南昌客戶對朝向要求很高，同時從居住健康和舒適度來說，正南正北是最適合的朝向 ? 在本項(xiàng)目的外在景觀位于東側(cè)，東偏南 15度以內(nèi)是也容易被接受的朝向； N 建議選擇 點(diǎn)式高層（ 2梯 2戶或 4戶） +板式高層（ 2梯 2戶或 3戶）為主 的物業(yè)組合 84 規(guī)劃價值點(diǎn)（ 7） —— 一排形成氣勢的都市風(fēng)情商業(yè)街 ?商業(yè)街位于京東大道和西安路交叉口，昭示性強(qiáng)，并且前期作為展示的重點(diǎn)，必須比世紀(jì)風(fēng)情更體現(xiàn)都市風(fēng)情； ?設(shè)臵中心商鋪，面積在 400~500m2，在項(xiàng)目開盤時作為售樓處； ?用材要能顯示高檔，用石材，多使用玻璃來增加展示面，增強(qiáng)現(xiàn)代感。 商業(yè)街設(shè)計要點(diǎn) 85 氣勢的規(guī)劃之 CVA（競爭價值增加）總結(jié) 需要說明的是 ?我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計方案 ?而是對設(shè)計提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素 物業(yè)發(fā)展建議 市場競爭 （競爭樓盤） 價值增加點(diǎn) 1 低建筑覆蓋的規(guī)劃 格局 區(qū)域市場缺乏 區(qū)域領(lǐng)先，客戶感知度高 2 大氣的半敞開入口 在萬科這樣的大盤中 有表現(xiàn) 比萬科更具格調(diào)，比世紀(jì)風(fēng)情更都市 3 儀式感的城市廣場 萬科有多個廣場 集中一個，比萬科更有氣勢 4 景觀中軸線 區(qū)域市場空白 都市氣質(zhì)和格調(diào)的自然，樓盤形象昭示 5 中央水景 區(qū)域市場空白 形成視覺沖擊，前所未有的體驗(yàn) 6 昭示性城市天際線 區(qū)域市場空白 區(qū)域第一形象 7 城市風(fēng)情商業(yè) —— 增加都市印象，滿足配套需求 86 后奢華主義 簡潔的都市 格調(diào)的自然 精致的人生 氣勢的規(guī)劃； 簡約的外立面 ； 泰式皇家園林； 人本主義創(chuàng)新戶型； 完善的配套； 貼心物管； 87 區(qū)域內(nèi)世紀(jì)風(fēng)情項(xiàng)目樹立了歐式風(fēng)格的典型，萬科也表現(xiàn)為簡約歐式風(fēng)格，且都為暖色系，歐式風(fēng)格很難再突破市場 ? 京東的一般物業(yè)多為小高層、高層，以簡約風(fēng)格為主，但由于南昌本身氣候條件影響，多帶有坡屋頂。城市意向不濃。 ? 項(xiàng)目直接競爭對手世紀(jì)風(fēng)情是地中海風(fēng)格，建筑立面豐富而繁復(fù)，形成一定差異和品質(zhì)印象。另一強(qiáng)勁競爭樓盤萬科四季花城則以歐式小鎮(zhèn)的開發(fā)理念造城，采用簡約歐式建筑風(fēng)格，立面色彩較鮮艷，客戶較認(rèn)同。 ? 從客戶反映來看，對世紀(jì)風(fēng)情的歐式風(fēng)格不是最認(rèn)同，欣賞更為簡約的立面，看好萬科的立面風(fēng)格。 世紀(jì)風(fēng)情 格林晴天 豐源天域 凱美怡和 萬科四季花城 市場依據(jù) 88 區(qū)域外城市高層多采用現(xiàn)代或歐式風(fēng)格，此類風(fēng)格所代表的都市印象業(yè)已深入人心 ? 現(xiàn)代風(fēng)格表現(xiàn)元素： －較強(qiáng)對比色的運(yùn)用； －屋頂為平頂設(shè)計； －立面多采用釉面磚或乳膠漆 ? 小高層、高層多為現(xiàn)代風(fēng)格，以暖色系為主 恒茂世紀(jì)華城 ? 歐式風(fēng)格表現(xiàn)元素： －錯落有致的屋頂； －分段式裝飾外立面，采用石材＋釉面磚； －色調(diào)選擇暖色系。 ?多層、別墅基本體現(xiàn)為簡約歐式風(fēng)格，多采用暖色系 金域名都 青山湖花園 恒茂世紀(jì)華城 鳳凰城 九里象湖城 綠地蘭宮 香溢花城 奧林匹克花園 恒茂國際都會 銘雅歐洲城 89 別墅市場 —— 南昌目前的低密度物業(yè)基本以歐式風(fēng)格為主，新古典主義風(fēng)格的別墅在市場上屬于創(chuàng)新 代表項(xiàng)目 建筑風(fēng)格 南昌居住主題公園 歐式風(fēng)格 白金瀚 英式風(fēng)格 天賜良園 西班牙風(fēng)格 香溢花城 西班牙風(fēng)格 綠地蘭宮 英、西班牙、法式風(fēng)格 銘雅歐洲城 英、法、德、意式風(fēng)格 香溢花城 南昌居住主題公園 綠地蘭宮 白金翰 銘雅歐州城 天賜良園 90 本項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格建議 —— 色調(diào)沉穩(wěn)，立面工藝簡約又不失品質(zhì)的新古典主義建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格選擇原則： ?與周邊競爭項(xiàng)目世紀(jì)風(fēng)情形成差異化，突出昭示性 和 都市品質(zhì)感 ； ?與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，不過于突兀 ； ?符合客戶在立面上追求簡潔大方的偏好； 新古典主義的特征： ?強(qiáng)調(diào)理性而非感性的表現(xiàn) ?在構(gòu)圖上強(qiáng)調(diào)完整性和儀式感 ?在造型上重視輪廓 91 高層細(xì)節(jié)設(shè)計 —— 細(xì)部以簡約的方式表現(xiàn)精致，注重居住舒適功能與建筑美感，體現(xiàn)跟世紀(jì)風(fēng)情不同的都市建筑品質(zhì) ? 外立面一方面在細(xì)節(jié)上考慮美觀和統(tǒng)一，提升整體的品質(zhì)感，另一方面考慮居住舒適度的設(shè)計，如在高層三聯(lián)板中增加 空中連廊 以及 奇偶錯層陽臺 等提升舒適性的細(xì)節(jié)設(shè)計來豐富建筑立面； ? 空調(diào)位空間 建議采用 百葉方式 處理 ? 外露落水管影響美觀，且存在安全隱患， 建議設(shè)臵管道井 E網(wǎng) 92 本項(xiàng)目整體色彩建議 —— 以淺色為主要色調(diào)，點(diǎn)綴其他色系來提亮 ? 整體感覺簡潔大方，都市意向濃，在世紀(jì)風(fēng)情營造的歐式環(huán)境下具有較強(qiáng)的視覺沖擊力； ? 具有較好的耐污和抗老化能力，有利于項(xiàng)目銷售； ? 南昌客戶最不能接受土黃色，偏好大方明快的色調(diào)，淺色帶上少量紅色能增加整體亮色，穩(wěn)重又不顯沉悶； 93 聯(lián)排別墅 —— 與樓盤整體風(fēng)格相一致，整體線條簡潔，用材和細(xì)部體現(xiàn)城市別墅的品質(zhì)感，形成標(biāo)桿效應(yīng) 材料的質(zhì)感 細(xì)部工藝的精良 有設(shè)計感的立面 94 簡約的外立面之 CVA總結(jié) 物業(yè)發(fā)展建議 市場競爭 （競爭樓盤） 價值增加點(diǎn) 1 新古典主義沉穩(wěn)基調(diào)的現(xiàn)代風(fēng)格 萬科、世紀(jì)風(fēng)情分別為歐式和簡歐風(fēng)格 都市感強(qiáng)且顯高貴，品質(zhì)感高于萬科，比世紀(jì)風(fēng)情更都市 2 淺色為主，少 量亮色 黃色為主的暖色 耐久，品位出眾 3 基本板式結(jié)構(gòu) 小高層普遍為板式，萬 科的高層為點(diǎn)式 兼顧實(shí)用率和建筑的 通透性 4 簡潔、明快的 建筑線條 適度控制成本、不影 響品質(zhì) 6 增加提高舒適度的細(xì)節(jié)處理 世紀(jì)風(fēng)情的處理過于繁復(fù)，忽略了居住的舒適性 細(xì)微處體現(xiàn)對人的關(guān)懷，空中連廊設(shè)計也能成為區(qū)域首創(chuàng)的賣點(diǎn) 95 后奢華主義 簡潔的都市 格調(diào)的自然 精致的人生 氣勢的規(guī)劃； 簡約的外立面； 泰式皇家園林 ； 人本主義創(chuàng)新戶型； 完善的配套； 貼心物管； 96 區(qū)域高端樓盤品質(zhì)園林案例分析 —— 世紀(jì)風(fēng)情 成功要點(diǎn) 實(shí)施細(xì)節(jié) 以資金和技術(shù)支持，引進(jìn)稀有樹種 世紀(jì)風(fēng)情引進(jìn)了 300多種 3000多株珍惜植物：多頭蘇鐵、古樁石榴、五色芙蓉等，高成本打造以喬木為主的園林 主動營造園林高差 采用立體平均式園林景觀，主動創(chuàng)造場地高差，形成自然的起伏。有效增大綠化面積 (斜角邊大于直角邊 ) 架空層泛會所園林 通過高層底部架空泛會所彌補(bǔ)公共空間的不足，形成內(nèi)外空間的過渡 南昌市場園林水平最高，星河灣原班人馬打造，升級后作為項(xiàng)目的主打特色，并相對成功的項(xiàng)目 市場借鑒 97 區(qū)域高影響力項(xiàng)目品質(zhì)園林案例分析 —— 萬科四季花城 ?大量使用硬鋪裝形成景觀 ?多開放式的公共活動空間，重視交流 ?多草，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)使用成年的樹木以節(jié)約成本 ?點(diǎn)綴園林小品，增加參與性 98 區(qū)域園林景觀成功案例總結(jié) 類型 代表樓盤 具體特征 不足之處 景觀主導(dǎo)型 世紀(jì)風(fēng)情 ，引進(jìn)稀有樹種或進(jìn)行適應(yīng)性改造，營造異域風(fēng)情 ，品質(zhì)感突出 ?投入和維護(hù)成本高 ?公共空間少，顯壓抑，舒適度不高 ?均質(zhì)園林，無法形成物業(yè)價值梯度，無核心營銷亮點(diǎn) 生活方式主導(dǎo)型 萬科四季花城 ，替代植物在園林中的主體地位 ，視野較開闊 ?對項(xiàng)目形象支持力度不夠 ?適合大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目 啟示：可參與的園林；公共空間多而開敞；植物景觀和園林小品、硬鋪裝的結(jié)合；風(fēng)情營造到位；需將自然加以人工修飾 99 本項(xiàng)目園林景觀價值點(diǎn)分析 —— 囊括了市場上品質(zhì)園林的優(yōu)點(diǎn)，又有獨(dú)特的格調(diào) 鮮明的主題 人工痕跡 注重參與性 ? 大面積的淺水及層次豐富的水景 ? 與現(xiàn)代建筑風(fēng)格協(xié)調(diào) ? 富有格調(diào)，有利于營銷推廣 ?經(jīng)過修飾，顯示品質(zhì)的植被 ?增加人文雕塑 ? 趣味性強(qiáng)的園林小品 ? 注重細(xì)節(jié)處理，精致見長 ? 多公共交流和運(yùn)動休憩空間 ? 架空層泛會所 ? 公共空間的打造 泰式皇家園林＿格調(diào)的自然 100 泰式皇家園林 —— 大面積中央水景形成足夠的展示效果，水面開闊，淺水可見底，減少開挖和后期維護(hù)成本 ?艾溪湖水質(zhì)較差，不建議將水引入中央景觀區(qū)，所以水面需淺 ?以游泳池作為中央水景，既能發(fā)揮功用，有開闊形成足夠的景觀面 ?由中央景觀區(qū)向其它區(qū)域園林景觀延伸； 游泳池景觀 101 泰式皇家園林 —— 多層次的水面，通過臺地、下沉增加落差，富于變化的應(yīng)用，弱化高層物業(yè)帶來的壓迫感 泉 臺地及池 鏡 溪 下沉 102 泰式皇家園林 —— 風(fēng)格協(xié)調(diào)精致的雕塑及小品增添了自然的格