【正文】 rt. 3 園林景觀 Part. 5 配套設(shè)施 Part. 4 戶型創(chuàng)新 物業(yè)發(fā)展建議 Part. 6 物業(yè)管理及智能化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 77 南京樓盤建筑風(fēng)格以現(xiàn)代或新古典主義為主，其中城北樓盤外立面欠缺品質(zhì)感，河西中高端樓盤則體現(xiàn)出高品質(zhì)，且部分具有異域風(fēng)情 市場(chǎng)總結(jié) 旭日景城 星河翠庭 城北樓盤： ?外立面以土黃、白、灰色為主，窗戶綠色系為主； ?外立面整體品質(zhì)感較低； ?欠缺明確主題，風(fēng)情味不足 。 河西樓盤： ?外立面品質(zhì)感強(qiáng)，部分建筑采用石材； ?顏色以穩(wěn)重的深色系列為主； ?主題風(fēng)格明確，建筑元素在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)體現(xiàn)；部分樓盤采用異域建筑風(fēng)格。 中海：法式 陽(yáng)光城：新古典 片區(qū) 樓盤名稱 形象定位 建筑風(fēng)格 城北 星河翠庭 新空間、星生活 現(xiàn)代 旭日景城 幕燕美境、純多層坡地名宅 現(xiàn)代 中浩森林灣 快樂體驗(yàn)的放心住宅 現(xiàn)代 林景 .瑞園 綠樹林蔭、快樂養(yǎng)生 現(xiàn)代 河西 嘉業(yè)陽(yáng)光城 品質(zhì)生活全面升級(jí) 新古典 中海塞納麗舍 法胄世家、水岸生活 新古典 萬(wàn)科光明城市 湖景直播，傲享世界之顛 新古典 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 78 客戶對(duì)建筑風(fēng)格的接受度較寬泛，注重質(zhì)量與品質(zhì)感 客戶調(diào)查 客戶選取原則： 選取不同階段的目標(biāo)客戶進(jìn)行比對(duì)，便于我們更準(zhǔn)確得抓住二期客戶的價(jià)值述求 選取不同層次的客戶，便于抓住各層次客戶的價(jià)值述求 一期客戶 二期客戶 ? 香溢項(xiàng)目一期的風(fēng)格挺好看的，如果二期要提高品質(zhì)的話可以改成國(guó)外的風(fēng)格，那也挺好的。 —— 欲購(gòu)香溢一期 123平的厲女士，已退休 ? 外立面風(fēng)格無(wú)所謂的，并不是外立面好產(chǎn)品就好，現(xiàn)在開發(fā)商都想把產(chǎn)品做好的。我們只要質(zhì)量好，價(jià)格便宜就好。 —— 旭日景城一對(duì) 50歲夫妻 ? 我們也去河西看過(guò)，塞納麗舍的外立面挺好看的，有點(diǎn)法國(guó)的味道，其他很多樓盤也都很好看。關(guān)鍵是質(zhì)量要好。 —— 一對(duì) 30歲左右夫妻，夫妻二人都是公務(wù)員 ? 外立面什么風(fēng)格沒想過(guò)，但是要有品質(zhì)感。 —— 旭日景城一私營(yíng)企業(yè)主老板， 45歲左右 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 79 新古典主義建筑風(fēng)格能和周圍樓盤形成差異化，彰顯品質(zhì)，且符合本項(xiàng)目中高端定位 ?此外，可以在新古典風(fēng)格基礎(chǔ)上適當(dāng)注入部分異域風(fēng)情的元素。 ?但從客戶提高接受角度出發(fā)，可適當(dāng)減少尖頂、拱型門窗等元素。 建筑設(shè)計(jì)建議 新古典主義 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) —— 差異化 客戶 —— 中高端品質(zhì) 戰(zhàn)略定位 —— 突破區(qū)域價(jià)值 周邊樓盤以現(xiàn)代風(fēng)格為主，且品質(zhì)感不足，本項(xiàng)目采用新古典主義風(fēng)格能形成差異化 該風(fēng)格沉穩(wěn)耐看，能夠彰顯高品質(zhì)，符合客戶注重生活品質(zhì)的價(jià)值主張 風(fēng)格彰顯的高品質(zhì)能夠體現(xiàn)樓盤檔次，體現(xiàn)我們新生活的整體定位，并且成為區(qū)域領(lǐng)跑者，突破整個(gè)區(qū)域價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 80 新古典主義建筑風(fēng)格：現(xiàn)代與古典的結(jié)合，歐洲建筑元素的簡(jiǎn)化運(yùn)用，穩(wěn)重高貴 ?主要特征是把古典主義和現(xiàn)代主義結(jié)合起來(lái)，并加入新形勢(shì) ； ?建筑外觀吸取 “歐陸風(fēng)格” 元素，并加以簡(jiǎn)化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對(duì)簡(jiǎn)化； ?色彩穩(wěn)重，體現(xiàn)華貴典雅與時(shí)尚現(xiàn)代。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 81 Part. 1 整體規(guī)劃 Part. 2 建筑風(fēng)格 Part. 3 園林景觀 Part. 5 配套設(shè)施 Part. 4 戶型創(chuàng)新 物業(yè)發(fā)展建議 Part. 6 物業(yè)管理及智能化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 82 城北樓盤園林基本處于初級(jí)水平，組團(tuán)不清、層次欠豐富、景觀主軸與核心園林震撼力不夠，且展示不夠到位 ?綠地間組團(tuán)區(qū)隔不明顯，缺乏主題，只有極個(gè)別樓盤擁有主題園林，如林景瑞園。 ?綠化層次欠豐富，多草皮，少植樹。 ? 園林展示不夠到位，銷售前基本未建造完成 ?部分樓盤開始追尋自然生態(tài)，講究養(yǎng)生 ?景觀主軸一般以一條南北向淺水系為主，只有極少數(shù)樓盤設(shè)有大型中心園林 市場(chǎng)總結(jié) 旭日景城：欠缺層次 星河翠庭：水系景觀主軸 旭日景城：展示不到位 林景瑞園：大型中心園林，主題組團(tuán) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 83 河西樓盤園林層次豐富，設(shè)臵小品打造異域風(fēng)情，擁有展示到位的中心大園林，有助于提升樓盤檔次感 ?擁有湖面或游泳池等大型核心園林； ?部分樓盤園林設(shè)臵歐式小品等，打造異域風(fēng)情，顯得生動(dòng)活潑； ?相對(duì)而言，樹木較多，層次豐富； ?園林主題風(fēng)格把握明確。 市場(chǎng)總結(jié) 中海 .塞納麗舍：異域風(fēng)情、中心泳池 萬(wàn)達(dá)華府：歐式風(fēng)情，小品 萬(wàn)科光明城市：大湖面水系 嘉業(yè)陽(yáng)光城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 84 喜歡中心大園林，注重園林品質(zhì)和園林的活動(dòng)可參與性 客戶調(diào)查 客戶選取原則： 選取不同階段的目標(biāo)客戶進(jìn)行比對(duì)，便于我們更準(zhǔn)確得抓住二期客戶的價(jià)值述求 選取不同層次的客戶，便于抓住各層次客戶的價(jià)值述求 一期客戶 二期客戶 ? 不用很大的園林，只要自己樓前有個(gè)小花園就好了，要保證樓間距，香溢一期的底層曬不到太陽(yáng)，這點(diǎn)不是很滿意。 —— 香溢某意向客戶 ? 有個(gè)花園很喜歡，我們老人平時(shí)可以去早鍛煉。旭日景城有很多老人鍛煉的，他們家就做得很漂亮。 —— 香溢意向客戶厲女士 ? 有個(gè)大園林當(dāng)然好啊，那樣很漂亮。景觀房也很喜歡，但是景觀房?jī)r(jià)格要貴一些。 —— 林瑞景園某客戶 ? 喜歡林景瑞園的客戶很多，一般客戶都喜歡中心大園林，覺得很好看，也喜歡景觀房。園林風(fēng)格倒無(wú)所謂，只要做得漂亮就成。 —— 林瑞景城售樓員 ? 園子中多設(shè)臵些小孩子玩耍的器具，因?yàn)檫@里很多都是新結(jié)婚的夫妻，有很多小孩子， 6歲的孩子很多，多些游樂設(shè)施么孩子們玩耍。 —— 星河翠庭某業(yè)主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 85 營(yíng)造主題化中心大園林，打造低密度社區(qū)，做出氣勢(shì)沖擊客戶感知，并降低高容積率帶來(lái)的壓抑感 ?本項(xiàng)目所處的城北屬于南京市區(qū)，在該地段營(yíng)造大型中心園林，可凸顯樓盤給予客戶的高附加值，提升樓盤整體檔次。 ?此外樓盤的中心園林必須主題明確，打造出氣勢(shì)，給到客戶以震撼效果。 園林建議一 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 86 充分利用坡度制造下沉、臺(tái)地落差來(lái)打造立體園林，同時(shí)通過(guò)灌木、喬木做立體綠化，豐富社區(qū)空間感 高 層 中 層 低 層 以高大的落葉喬木和常綠樹為主，讓房子掩映在樹林中 以竹或中矮樹種為主，成為前庭后院的景觀 以低矮灌木或草皮為主 下 沉 臺(tái) 地 園林建議二 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 87 用花、草、樹、木、石、水等設(shè)臵休憩廣場(chǎng)、道路、亭廊，運(yùn)用小品點(diǎn)綴提升檔次，營(yíng)造新生活體驗(yàn)；同時(shí)在園林中增設(shè)游樂場(chǎng)所，提高可參與性 園林建議三 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 88 運(yùn)用綠化將翠庭路打造成開放式景觀大道，銜接項(xiàng)目?jī)傻貕K，提升樓盤價(jià)值 ?路兩邊栽種行道樹 ?運(yùn)用特色鋪面做成兩邊的人行道路 ?打造成開放式道路，提高可進(jìn)入性，為樓層底商提供人流 園林建議四 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 89 Part. 1 整體規(guī)劃 Part. 2 建筑風(fēng)格 Part. 3 園林景觀 Part. 5 配套設(shè)施 Part. 4 戶型創(chuàng)新 物業(yè)發(fā)展建議 Part. 6 物業(yè)管理及智能化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 90 戶型建議 戶型面積建議 戶型創(chuàng)新建議 戶型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 91 現(xiàn)在城北以 100120的三房為主，輔以 80100的兩房，戶型緊湊，河西戶型為城北升級(jí)版，主要以 120140的三房為主，戶型舒適度相對(duì)城北大大提升 樓盤名 6080 兩房 80100 兩房 80100 三房 100120 兩房 100120 三房 120140 三房間 140150 四房 150以上復(fù)式 暢銷戶型 旭日景城 % % % —— % % —— % 104平 星河翠庭 —— % —— % % % —— % 105平 森林灣 % % % —— % —— —— —— 82平 北城世家 % % —— % % % —— % 91平 塞納麗舍 % % —— % —— % —— % 137平 光明城市 —— —— —— % % % % % 140左右 西堤國(guó)際 —— % —— % —— % % % 134平 市場(chǎng)掃描 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 92 從 04年至今， 100平以下 2房供應(yīng)呈下降趨勢(shì)， 100平以上三房供應(yīng)量上升，面積呈現(xiàn)走大趨勢(shì)， 100平以下三房作為兩者的過(guò)度產(chǎn)品也已經(jīng)成為過(guò)去式 房型 /時(shí)間 04/12 05/10 06/3 06/7 06/10 100平 2房 174 230 15 48 0 100平三房 0 0 25 0 0 100平三房 60 20 110 60 30 120平三房 20 20 135 30 18 復(fù)式 16 28 55 18 15 旭日景城 戶型研究 ?0405年供應(yīng)主要以100平以下的兩房為主； ?06年后供應(yīng)主要以100平以上的三房為主； ?隨著時(shí)間推移，供應(yīng)房型面積不斷走大； ?作為 100平以下 2房向 100平以上 3房過(guò)度的產(chǎn)品 —— 100平以下的三房逐漸淡出市場(chǎng)。 表 1 旭日景城戶型供給統(tǒng)計(jì) 圖 1 旭日景城戶型供給比例分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 93 從 05年至今， 100平以下 2房供應(yīng)下降， 100平以上三房供應(yīng)相對(duì)增長(zhǎng)，戶型面積逐漸走大，向舒適型過(guò)度 森林灣 : ?05年到 06年年底，森林灣供應(yīng)的戶型以兩房為主，05年輔以 100平以下的 3房， 06年開始輔以 100平以上的三房。 ?06年年底開始，供應(yīng)主力戶型以 100平以上的三房為主，同時(shí)輔以少量100平以下的 3房。 森林灣、北城世家 戶型研究 房型 /時(shí)間 05/11 06/8 06/12 100平 2房 43 144 0 100平三房 24 12 44 100平三房 11 60 88 房型 /時(shí)間 05/11 06/8 06/12 100平 2房 69 56 50 100120三房 89 100 96 120平三房 12 4 32 圖 1 森林灣戶型供給比 圖 2 北城世家戶型供給比 表 1 森林灣戶型供給統(tǒng)計(jì) 表 2 北城世家戶型供給統(tǒng)計(jì) 北城世家 : ?100平以下兩房供給呈現(xiàn)略微下降趨勢(shì)； ?100120平的三房供給基本維持不變； ?120以上三房供給逐漸增加。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 94 城北戶型市場(chǎng)戶型小結(jié) ?供應(yīng)以 80100平兩房和 100130平三房為主； ?80100平兩房供應(yīng)逐漸減少； ?100平以上的三房供應(yīng)逐漸增加 ?三房面積也在逐漸走大， 120平以上的舒適型三房供應(yīng)量相對(duì) 100120平緊湊型三房的供應(yīng)增漲更快 ?100平以下三房作為兩房向三房的過(guò)度產(chǎn)品，已經(jīng)開始逐漸退出市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 95 相對(duì)而言， 100以下兩房和 100120緊湊三房需求旺盛，市場(chǎng)上復(fù)式去化情況一般 ?去化最好的是 90多平的兩房和 106平的 3房 ，現(xiàn)在的年輕人一般都買兩房，條件好一點(diǎn)就買三房的。頂層