【正文】 有些財(cái)富階層雖然不居住于北京，但會(huì)考慮在北京購置房產(chǎn)，以作私人俱樂部用途，親戚朋友到京可以用于接待。另有外地企業(yè)集團(tuán)在京長期包租酒店，用于企業(yè)的公關(guān)活動(dòng)。但這兩類客戶，在選址方面 偏好市內(nèi)的繁華地段、商務(wù)氛圍濃厚地區(qū) ，例如：王府井的星級酒店、中國大飯店等。 被訪者認(rèn)為， 地理位置對于企業(yè)類客戶選擇公關(guān)用物業(yè)產(chǎn)生重要影響 ，例如：長安俱樂部在四大俱樂部中經(jīng)營最好，很大原因是由于距離中南海近。外地的機(jī)構(gòu)和個(gè)人客戶會(huì)偏好市中心繁華地段， 北京的特殊高層也許會(huì)有此類物業(yè)需求。 …………104本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。專業(yè)人士訪談節(jié)選（四）附件二馮小姐（第一城）：經(jīng)營狀況：整個(gè)第一城從 99年開始經(jīng)營，投資類產(chǎn)品已經(jīng)投入經(jīng)營兩年，經(jīng)營狀況良好，截至 2023年底每月達(dá) 1000萬人民幣左右流水，經(jīng)營項(xiàng)目包括： 5個(gè) 35星級酒店、國際標(biāo)準(zhǔn)會(huì)議中心、亞洲最大的嬉水中心、 3個(gè) 9洞高爾夫球場、寺廟等。 2023年定為國際金融年會(huì)的永久會(huì)址，此外不定期舉行惠普、摩托羅拉、西安楊森等公司的年會(huì)、 20國財(cái)長年會(huì)的舉辦地。吳儀、姜昆等人都曾多次到訪?！厣和顿Y類產(chǎn)品中最早規(guī)模最大的。發(fā)售之前已經(jīng)開始經(jīng)營，并有一定知名度。中信國安 150億資產(chǎn)擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)低。仿明清建筑特色。 105本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。專業(yè)人士訪談節(jié)選（五）附件二潘先生（財(cái)富公館）： 考慮市場競爭因素，此項(xiàng)目所在地為溫榆河地區(qū)最后一片大規(guī)模土地，該范圍內(nèi)不可能再有同檔次別墅項(xiàng)目參與競爭；此外，北京市內(nèi)相似地理位置條件的地段內(nèi)亦不太可能開發(fā)此類定級別墅項(xiàng)目。因此，此項(xiàng)目在未來的一段時(shí)期內(nèi)是極具競爭力的。 ………… 106本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻粼L談節(jié)選（一）附件三閆先生（神州數(shù)碼集團(tuán)）： 中關(guān)村的高科技類企業(yè)如果要自己購買或自建辦公物業(yè)，一般重點(diǎn)考慮的兩點(diǎn)是： 公司形象， 商務(wù)功能齊備。相比之下，軟件、集成等類型更加重視企業(yè)形象，而貿(mào)易等類型更加重視成本和交通。選址都比較關(guān)注產(chǎn)業(yè)聚集性。 高科技企業(yè)會(huì)比較看重環(huán)境，同時(shí)也需要政策優(yōu)惠，比如東軟、中創(chuàng)等大型企業(yè)都在珠海有研發(fā)基地，是因?yàn)槟抢锃h(huán)境較好，而研發(fā)人員平時(shí)商務(wù)往來少，工作時(shí)間靈活，對研發(fā)環(huán)境要求比較高。 ………… 江中集團(tuán)自己有個(gè)生產(chǎn)基地，大面積園區(qū)中有自建的大會(huì)所，是個(gè)三層的建筑，面積比較大，一層為餐廳，二層為景觀廳，可以方便的看到窗外的大湖面和橋，環(huán)境十分優(yōu)美，專門用來接待客戶和召開商務(wù)會(huì)議。 神州數(shù)碼集團(tuán)在自己的總部園區(qū)也有類似會(huì)所的物業(yè)用于接待和會(huì)議功能，但是內(nèi)部居住和放松娛樂功能空間基本沒有，會(huì)所主要用于會(huì)議、接待政府和客戶并進(jìn)行產(chǎn)品演示，因此最主要的功能空間為演示中心和機(jī)房。 ………… 107本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻粼L談節(jié)選（二）附件三李先生（中外運(yùn)股份公司）： 中外運(yùn)集團(tuán)基本不會(huì)從外部購買辦公用固定資產(chǎn)，目前集團(tuán)已經(jīng)有大量自建的寫字樓自用。集團(tuán)也有新成立的下級公司，但是新公司將會(huì)以租賃寫字樓的形式辦公。目前，對于新增辦公類固定資產(chǎn)，集團(tuán)更傾向于租用，因?yàn)閷τ诠緛碚f買房一次性投入太大，并會(huì)作為固定資產(chǎn)攤銷折舊，而租用物業(yè)的租金并不高，而且可以作為成本抵稅，對于經(jīng)營業(yè)績不影響，相比之下租賃物業(yè)對于公司更加有利。 ………… 公司日常的各類會(huì)議和接待功能（包括董事局會(huì)議）都是在目前集團(tuán)自建的寫字樓中完成的，寫字樓中設(shè)有會(huì)議中心和會(huì)談室。外來客戶的招待或較重要商務(wù)會(huì)晤大多數(shù)租用市內(nèi)的高級酒店內(nèi)完成，由于這類活動(dòng)的時(shí)間都比較短，傾向于選擇市中心的高級酒店，與環(huán)境相比更主要考慮交通便捷的問題。 超過 4天的會(huì)議或活動(dòng)也有可能租用城市邊緣的環(huán)境較好的度假村或別墅區(qū)， 2023年公司就曾經(jīng)在香山進(jìn)行過封閉式會(huì)議，避免城市和公司內(nèi)的干擾，這類會(huì)議比較少，每年大約 12次。 ………… 108本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。補(bǔ)充調(diào)研結(jié)果證明企業(yè)總部（或商務(wù)會(huì)所）客戶對物業(yè)單價(jià)價(jià)格并不敏感，但整售部分實(shí)現(xiàn)高價(jià)仍有風(fēng)險(xiǎn)216。在補(bǔ)充調(diào)查及電話訪談的 11位客戶中， 7位表示購置此類物業(yè)話題比較敏感，并且了解不多，但表示可能存在此類需求。訪談客戶多數(shù)對地產(chǎn)物業(yè)的單價(jià)水平?jīng)]有概念，表示更多要看情況決定總價(jià)。220。大宗目標(biāo)客戶通常以總價(jià)為主要決策因素，對單價(jià)高低并不敏感220。西部區(qū)域確實(shí)存在商務(wù)空間供應(yīng)缺失220。規(guī)模與總價(jià)上限仍是制約項(xiàng)目各類物業(yè)出售方式的主要因素而非單價(jià)補(bǔ)充訪談驗(yàn)證的結(jié)論：附件三109本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。部分項(xiàng)目資料卡石上清泉 規(guī) 模 ：占地面積 ，建筑規(guī)劃共 14棟， 93戶 產(chǎn) 品 ： 3棟 2200平米獨(dú)棟城堡，西班牙和美國加州風(fēng)格； 1000平米復(fù)式豪 宅，法式風(fēng)格； 500平米單層大戶，西班牙大戶 配 套 ： ， ， 1800平米專屬會(huì) 所，高爾夫球場； 1萬平米中心花園；康體設(shè)施； 264個(gè)車位 價(jià) 格 ：住宅部分的成本累計(jì)已達(dá) 18000元 /平米左右 預(yù)期價(jià)格超過 3000美金 /平方米市場預(yù)期：一直有大機(jī)構(gòu)和政府客戶關(guān)注 如藍(lán)星集團(tuán)有意整盤購買作集團(tuán)在京接待中心附加價(jià)值：順峰關(guān)聯(lián)會(huì)所地 址 ：朝陽區(qū)四元橋西北附件四110本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。部分項(xiàng)目資料卡附件四第一城開發(fā)：中信國安集團(tuán)規(guī)模：占地 244萬平米，建筑面積 42萬平方米特色：號稱 “ 老北京城 ” 翻版，三個(gè)故宮大小，完全仿明清老北京結(jié)構(gòu)風(fēng)格產(chǎn)品： 6個(gè)星級酒店、 60個(gè)會(huì)議廳、 40多項(xiàng)體育健身設(shè)施、 34個(gè)娛樂項(xiàng)目、 27洞高爾夫草坪花園和近百家購物餐飲；住宅部分占總建筑面積 1/5左右，主要包括高爾夫公寓以及 8個(gè)四合院建筑銷售：酒店部分試營業(yè) 1998年，全面試營業(yè) ；高爾夫公寓開盤 ：建面 1200平米左右；均價(jià) 10000元 /平米；已售罄高爾夫公寓：兩層明清時(shí)建筑，約 2萬平米， 8090平米 /間； 120萬 /間， “ 產(chǎn)權(quán)投資理財(cái) ” ，每間分 8份， “15 萬安全理財(cái) ” ；首日發(fā)行額就超過了 6100萬元地址：通州南香河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)111本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。四大俱樂部之 —— 京城俱樂部w 誕生時(shí)間：誕生時(shí)間： 1994年 10月 14日w 會(huì)員人數(shù)：會(huì)員人數(shù)： 1200余人，國內(nèi)外大公司總裁、使館人士w 代表會(huì)員：代表會(huì)員： 李澤楷、許榮茂（中外會(huì)員各占 50%左右）w 入入 會(huì)會(huì) 費(fèi)：費(fèi)： 個(gè)人 ，公司 ；年費(fèi) 2023美元w 特特 色：色： “ 四大 ” 中誕生最早，國際化路線，聚會(huì)非常多w 推廣方式：推廣方式： 口碑傳播、內(nèi)部刊物w 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況： 自俱樂部成立以來，發(fā)售會(huì)員卡金額接近 1億人民幣 ，且俱樂部每年可獲得會(huì)員月費(fèi)約 165。2023余萬元；俱樂部高管年薪在 165。200萬元左右（不包括分紅），并配有專車。w 地地 址：址：朝陽區(qū)新源南路 6號，京城大廈 50層附件五112本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。四大俱樂部之 —— 中國會(huì)俱樂部w誕生時(shí)間：誕生時(shí)間： 1996年w會(huì)員人數(shù)：會(huì)員人數(shù)： 1300余人， 70%到 80%來自國外，包括政治家、皇室成員、知名企業(yè)家、藝術(shù)家以及幾乎所有外資銀行的高管人士w價(jià)價(jià) 格：格： 個(gè)人和公司會(huì)籍均為 15000美金，年費(fèi) 1200美金w代表會(huì)員：代表會(huì)員： 鞏俐、劉持金、陳東升、 Charles Lei（迪斯尼中國區(qū)首代）w特特 色：色： 中國文化，古色古香的四合院、宮燈、風(fēng)荷等；提供住宿服務(wù)w推廣方式：推廣方式： 口碑傳播、內(nèi)部刊物w地地 址：址： 西絨線胡同內(nèi)（北京市四川飯店舊址） 附件五113本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。四大俱樂部之 —— 長安俱樂部w誕生時(shí)間：誕生時(shí)間： 1996年w經(jīng)營面積：經(jīng)營面積： 24000平方米 w會(huì)員人數(shù)：會(huì)員人數(shù)： 900余人，政府官員比重大，商界會(huì)員多來自傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)w代表會(huì)員：代表會(huì)員： 李嘉誠、霍英東、楊元慶、段永基w入入 會(huì)會(huì) 費(fèi)：費(fèi)： 個(gè)人會(huì)籍 、公司會(huì)籍 ，年費(fèi) 1500美元w特特 色：色： 雍容、華貴、大氣，人脈，商機(jī)w推廣方式：推廣方式：口碑傳播、內(nèi)部刊物w地地 址：址：中國北京東長安街 10號附件五114本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。四大俱樂部之 —— 美洲會(huì)俱樂部w 誕生時(shí)間：誕生時(shí)間： 2023年w 經(jīng)營面積：經(jīng)營面積： 5000余平米w 會(huì)員人數(shù)：會(huì)員人數(shù)： 300余人， 500強(qiáng)駐內(nèi)地代表很多都是其會(huì)員，包括各大企業(yè)高層人士、專業(yè)人士w 代表會(huì)員：代表會(huì)員： 張朝陽、孫正耀w 入入 會(huì)會(huì) 費(fèi)：費(fèi)： 個(gè)人會(huì)籍 16000美金，公司會(huì)籍 16000美金，年費(fèi)1200美金w 特特 色：色： “ 海歸客廳 ” ，明朗、簡潔美式風(fēng)格， “ 四大 ” 中最年輕，會(huì)員多有海外教育背景、年輕， IT/銀行 /投資等新興行業(yè)w 推廣方式：推廣方式： 口碑傳播、內(nèi)部刊物w 地地 址：址： 建國門立交橋西北角北京華潤大廈 2829層附件五115本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例介紹 —— 玉泉慧谷基本指標(biāo) 總用地面積： ；總建筑面積：10萬平米；容積率： ；綠化率： 65%產(chǎn)品形式 獨(dú)棟，日式、法式、美式風(fēng)格辦公樓；建筑高度： 12米（三層）、 8米（二層）。面積 共 33棟， 1700~3800平米 /棟地理位置 海淀區(qū)閔莊路 3號，距西四環(huán) 1000米配套設(shè)施 四星級商務(wù)會(huì)所、醫(yī)院、銀行、茶餐廳、咖啡館、洗衣店等，停車位 1000個(gè)。政策環(huán)境 中關(guān)村科技園區(qū)優(yōu)惠政策（與政府協(xié)商中）客戶狀況中晟環(huán)?？萍奸_發(fā)投資有限公司、北京新松沃克建筑裝飾工程有限公司、潤地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、金佰翰商務(wù)會(huì)館、魯能煤業(yè)、體育總局等價(jià)格（元 /平米 /天）只租不售，整租：地上 ，地下 ；散租：地上 。租售情況 04年 9月 1日開盤，目前出租率超過 60% Back附件五116本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例介紹 —— 中關(guān)村軟件園Back基本指標(biāo) 總建筑面積： 60萬平米；容積率： ；綠地率： 60%產(chǎn)品形式 獨(dú)棟辦公樓為主地理位置 北京市海淀區(qū)東北旺配套設(shè)施 軟件廣場（展覽、展示、會(huì)議、酒店、餐飲娛樂、康體健身教育培訓(xùn)）； 14334平方米康體中心；高速網(wǎng)絡(luò)；保證永不斷電。政策環(huán)境 高科技企業(yè)優(yōu)惠政策、軟件行業(yè)優(yōu)惠政策客戶狀況 甲骨文軟件研究開發(fā)中心 (北京 )有限公司、北京漢王科技有限公司 、東軟軟件股份有限公司 、中國銀聯(lián)、西門子、 INOA亞太研發(fā)中心等價(jià)格（元 /平米 /天） /平米 (整售 ) /平米 /天 (租 )入園方式 土地出讓、樓宇出售、樓宇出租租售情況 已租售 95%左右附件五117世聯(lián)案例 案例：南山金融中心基礎(chǔ)資料216。項(xiàng)目規(guī)模： 占地 1640平米，建面 ，容積率 216。層高、層高： OG16層， UG1層216?？蛻簦?成長型公司或個(gè)人、少量投資客216。功能構(gòu)成： 1層架空， 2～ 16層寫字樓216。標(biāo)準(zhǔn)層面積： 216。價(jià)格： 5000～ 5500元 /平米216。銷售率： 1999年中期開盤， 2023年初銷售完畢，銷售率 100%附件六118世聯(lián)案例項(xiàng)目區(qū)位位于南油大道，東面隔路與南山商業(yè)文化中心相望，南側(cè)緊臨新能源大廈、海王大廈兩棟知名度甚高的寫字樓，北側(cè)是海典居。 市場背景216。南山區(qū)寫字樓的分布沒有明確的組團(tuán)化格局。大大小小的公司零散地分布在區(qū)內(nèi)的純寫字樓和住宅中。 216。寫字樓周邊多為廠房，環(huán)境雜亂，整體外圍辦公環(huán)境較差；216。市場現(xiàn)存寫字樓外觀陳舊，設(shè)計(jì)落后，不符合市場要求，銷售、經(jīng)營狀況一般。項(xiàng)目發(fā)展背景附件六119世聯(lián)案例功能定位純寫字樓及其商務(wù)配套價(jià)格定位小單位，總價(jià)低，輕松置業(yè)低成本運(yùn)作，體現(xiàn)高檔（獨(dú)立空調(diào)， 24小時(shí)辦公，智能化設(shè)施）形象定位裝修高檔，形象好； 客戶定位草創(chuàng)型企業(yè)、成長型企業(yè)營銷策略南山商業(yè)文化中心區(qū)的未來前景；買房即成國通證券大戶項(xiàng)目開發(fā)成功因素分析附件六120本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。The End121本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT