【正文】 的案例，購(gòu)物中心中主力店所占面積比例一般在 4050%，對(duì)其他商鋪拉動(dòng)最大，效果最明顯。 ?在前期與大商家溝通中，人人樂(lè)、蘇寧、國(guó)美等均表示出強(qiáng)烈的合作意愿。 國(guó)內(nèi)二三線城市購(gòu)物中心主力店比例 主力店帶動(dòng)下項(xiàng)目規(guī)模的確定 主力商家拉動(dòng) 58 城北片區(qū)的商業(yè)以“街鋪 +專業(yè)市場(chǎng)”為主的商業(yè)形態(tài)，集中商業(yè)呈現(xiàn)“小諸侯割據(jù)”式分布狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)尚無(wú)強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)代表 ?城北區(qū)域由于是傳統(tǒng)的老城區(qū)，人口密集，商業(yè)氛圍較為濃郁，但檔次過(guò)低，形成了以“街鋪” +“集中商業(yè)”為主的商業(yè)形態(tài)。 ?目前區(qū)域內(nèi)在營(yíng)的集中式商業(yè)有三處：南城百貨周邊、都市景苑、三德好超市。 快環(huán) 明秀東路 北湖路 友愛(ài)路 衡陽(yáng)東路 1 2 3 1 南城百貨 2 都市景苑 3 三德好超市 商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 59 南城百貨周邊是目前城北居民購(gòu)物的主要場(chǎng)所，目的性消費(fèi)較為明顯，周末人氣極旺 ?位置： 位于北湖南路與南棉路交叉口，交通便利 ?規(guī)模： 營(yíng)業(yè)面積 ，百貨 +超市 +家電，擁有 200個(gè)停車位的大型停車場(chǎng)，周邊蘇寧、百迪樂(lè)等 ?層數(shù)： 兩層 ?檔次： 中低檔 ?主力店： 以南城百貨為主體，蘇寧、 KFC、德克士、百迪樂(lè)等設(shè)施 ?經(jīng)營(yíng)情況： 經(jīng)營(yíng)情況良好，不僅周邊居民會(huì)去，而且市中心區(qū)他區(qū)域的居民也會(huì)驅(qū)車前往 ?周邊 400米范圍內(nèi)遍布企業(yè)、工廠、學(xué)校、醫(yī)院等，人口密度較大 明秀東路 北湖路 友愛(ài)路 衡陽(yáng)東路 1 2 3 人流量比較 捕捉率與提袋率比較 390713502280100200300400500南寧百貨 南城百貨平時(shí) 周末3 1 . 4 %3 9 . 4 %4 0 . 2 %4 8 . 2 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %南寧百貨 南城百貨捕捉率 提袋率商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 深圳 上海 60 南城百貨成功原因分析 ?南城百貨成功原因： ?填補(bǔ)了區(qū)域商業(yè)空白，引導(dǎo)商業(yè)升級(jí)換代： 改變了區(qū)域陳舊街鋪的局面，順應(yīng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)者需要。 ?周邊人口的聚集： 南城百貨周邊聚集了眾多企業(yè)、工廠和社區(qū)。人口密度大。 ?規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 是目前區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)體。 ?一站式購(gòu)物： 包含南城百貨、蘇寧電器、 KFC、德克士、大英雄酒樓、百樂(lè)迪等，融購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體，滿足居民一站式購(gòu)物需求。 ?免費(fèi)便利的地面停車系統(tǒng) 市中心很多人喜歡去南城百貨購(gòu)物，主要是停車比較方便。南寧人比較懶，不喜歡繞來(lái)繞去。南城廣場(chǎng)有大量的地面停車位，而且是免費(fèi)的，既不用擔(dān)心找不到停車位，也不花錢(qián)。 ——消費(fèi)者 廖小姐 商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 61 南城百貨存在天然的約束，使其難以成為輻射片區(qū)的商業(yè)領(lǐng)頭羊 明秀東路 北湖路 友愛(ài)路 衡陽(yáng)東路 1 處于非主干道： 南城百貨位于北湖南路與南棉路交叉口。北湖路非城市主干道，使得南城百貨通達(dá)性較差，覆蓋面有限。 規(guī)模過(guò)小，難以擴(kuò)張： 商業(yè)面積難以進(jìn)一步擴(kuò)張滿足其他業(yè)態(tài)進(jìn)駐的需求。由于其采用單層倉(cāng)儲(chǔ)式建筑結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致面積難以擴(kuò)大，難以滿足區(qū)域居民商業(yè)升級(jí)換代需求。 商業(yè)布局不合理： 商業(yè)布局不合理。將男裝放置在二樓，導(dǎo)致二樓人氣極差，嚴(yán)重影響商業(yè)價(jià)值的放大。 商圈內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 62 區(qū)域內(nèi)其余商業(yè)設(shè)施體量過(guò)小、功能單一，難以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，輻射人群局限在周邊范圍 明秀東路 北湖路 友愛(ài)路 衡陽(yáng)東路 1 2 3 1 南城百貨及周邊 2 都市景苑周邊 3 三德好超市 地段 規(guī)模 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 消費(fèi)人群 三德好超市 明秀東路 ㎡ 超市 明秀路周邊居民 都市景苑裙樓 友愛(ài)路與衡陽(yáng)路交叉口 ㎡ 蘇寧 +少量服飾、餐飲類街鋪 周邊居民為主 城北集中式商業(yè)設(shè)施一覽 商圈內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 63 未來(lái) 13年城北區(qū)域?qū)⒂?5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目面世，單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模和交通都不能促使其成為區(qū)域的商業(yè)中心，但將會(huì)加大北湖路上的商業(yè)氛圍，對(duì)本項(xiàng)目造成一定威脅 快環(huán) 明秀東路 北湖路 友愛(ài)路 衡陽(yáng)東路 城市春天 510項(xiàng)目 皇龍新城 陽(yáng)光世紀(jì)商 業(yè)綜合樓 1 2 3 4 1 2 3 4 位置 商業(yè)規(guī)模 設(shè)想 城市春天 北湖北路 總建面 39萬(wàn)㎡，其中商業(yè) ㎡ 2萬(wàn)平米的人人樂(lè)作為主力店，業(yè)步行街和餐飲美食 510項(xiàng)目 北湖北路 總建面約 8萬(wàn)平米，商業(yè)面積為 黃龍新城 邕賓路路與望洲路 ㎡ 市與 的商業(yè)步行街 陽(yáng)光世紀(jì)商業(yè)綜合樓 北湖南路 ㎡ 商場(chǎng) 盛天名都 北湖北路8號(hào) 1萬(wàn)㎡ 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽 5 盛天名都 5 商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 建成后，北湖北路上的商業(yè)體量將達(dá)到 ㎡ 64 本項(xiàng)目要在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，成為城北商圈的商業(yè)核心，商業(yè)體量應(yīng)該在 ㎡以上 ?南城百貨及周邊是目前城北居民購(gòu)物的主要場(chǎng)所，它的存在將同本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)。 ?在建項(xiàng)目中，北湖路上的云星城市春天、 510項(xiàng)目均有大量商業(yè)。后期推向市場(chǎng)將形成北湖路商業(yè)帶，從而威脅到項(xiàng)目在城北商圈中的核心地位。 競(jìng)爭(zhēng) 南城百貨及周邊商業(yè)體量為 萬(wàn)㎡，本項(xiàng)目必須在體量上超越南城百貨。 以云星春天、 510項(xiàng)目為代表的北湖北路商業(yè)帶，預(yù)計(jì)商業(yè)體量為㎡，本項(xiàng)目的體量亦需要具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 商圈內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 在建項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 商圈內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 65 綜合以上三方的考量，結(jié)合開(kāi)發(fā)商目標(biāo)，建議本項(xiàng)目最后確定的商業(yè)體量為 9萬(wàn)㎡ 區(qū)域商業(yè)容量前瞻 按照未來(lái)三年的入住人口計(jì)算 ， 區(qū)域內(nèi)能支撐本項(xiàng)目最大商業(yè)體量為㎡以下 項(xiàng)目所承擔(dān)的角色 在保持絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和后期順利銷售的前提下項(xiàng)目體量應(yīng)在 ㎡以上 體量確定 主力店拉動(dòng)效應(yīng) 根據(jù)已確定的意向主力店商家 ， 估計(jì)本項(xiàng)目的體量為 ㎡以下 本項(xiàng)目的商業(yè)體量面積為 9萬(wàn)㎡ 商業(yè)體量 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 各物業(yè)類型定位 項(xiàng)目屬性界定 核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析 發(fā)展模式研判 整體發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 整體規(guī)劃及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 67 戰(zhàn)略推導(dǎo) 地塊價(jià)值最大化，容積率為 5 臨主街部分容積率要達(dá)到 ~ 城市高密度大型綜合體是必然選擇 綜合體發(fā)展模式：以大規(guī)模商業(yè)驅(qū)動(dòng) 以 9萬(wàn)平米商業(yè)驅(qū)動(dòng)的大型城市綜合體 地塊初步 功能分區(qū) 地塊綜合研判 案例借鑒 商業(yè)面積確定 城北中環(huán)線上唯一的以 9萬(wàn)平米商業(yè)驅(qū)動(dòng)的大型城市綜合體 68 整體發(fā)展戰(zhàn)略 主動(dòng)中心化 —— 以大型商業(yè)設(shè)施帶動(dòng)區(qū)域增值，徹底改變區(qū)域形象 ? 大型商業(yè)設(shè)施 —— 成為片區(qū)的人流中心、車流中心、消費(fèi)中心 ? 以住宅回現(xiàn)，以商業(yè)實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值最大化 69 形象定位 城北新中心，都市新地標(biāo) —— 都市的、現(xiàn)代的、標(biāo)志性的 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 推薦案名： 案名釋義： ?突出“新”，改變城北區(qū)域形象，引領(lǐng)城北崛起； ?突出“都”，強(qiáng)調(diào)城市印象； ?“會(huì)”，強(qiáng)調(diào)綜合體概念，意味著人流、物流、財(cái)富流的匯集。 江宇 ﹒ 新都會(huì) 代言城市發(fā)展新時(shí)代，引領(lǐng)城北板塊崛起 —— 40萬(wàn)㎡ 集商業(yè)、居住、商務(wù)為一體的城市魅力體 備選案名： 江宇 〃 大都會(huì) 江宇 〃 新天地 71 打造城北商業(yè)中心，徹底改變區(qū)域形象 現(xiàn)代的、活力的、標(biāo)志的 ? 現(xiàn)代的 —— 以現(xiàn)代、繁榮的形象徹底與原有落后面貌決裂，成為焦點(diǎn) ? 活力的 —— 成為消費(fèi)中心、人流中心 ? 標(biāo)志的 —— 成為城北新地標(biāo) 72 元素一：時(shí)尚購(gòu)物 73 元素二：活力街區(qū) 74 元素三：品質(zhì)居住 75 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 各物業(yè)類型定位 項(xiàng)目屬性界定 核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析 發(fā)展模式研判 整體發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 整體規(guī)劃及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 住宅定位 商業(yè)定位 酒店定位 76 目標(biāo)及結(jié)論回顧： 江宇目標(biāo) 首期快速回現(xiàn) —— 首期啟動(dòng)住宅，承擔(dān)快速回現(xiàn)功能 江宇設(shè)想 ? 計(jì)劃分三期開(kāi)發(fā)，低開(kāi)高走。一期 10萬(wàn)平方米，三年走完30m2的量。 ? 一期計(jì)劃 2023年 10月初推向市場(chǎng)。 ? 一期計(jì)劃通過(guò)住宅銷售的方式回款。 —— 劉董事長(zhǎng) 77 R1：非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果是月均銷售接近 40套，啟動(dòng)區(qū)需要兩年才能銷售完畢 4000 2023 2500 3000 3500 價(jià)格 30 40 60 50 4500 5000 100以上 ★ 皇龍新城 ★ 云星 城市春天 ★ 金禾灣 ★ 奧華花園 樓盤(pán) 橘子郡 奧華花園 云星城市春天 皇龍新城 金禾灣 銷售情況 一期 300多套，二期100多套，推出即售完。 7月份推出 143套。 10月份推出推出 164套，即售完 月均 48套 10月份推出 128套，推出即售完 月均 40套 價(jià)格 3900 1632上漲至 2802 3208上漲至 4600 1750上漲到 4300 2600上漲到 2740 ★ 橘子郡 ? 1年走量 10萬(wàn) m2意味著年銷售套數(shù)為： ?100000 / 90= 1110套 ? 即每月銷售套數(shù)為： ?1110 / 12 = 92套 78 R2：我們期望的結(jié)果 —— 也意味著項(xiàng)目必須進(jìn)入價(jià)高快銷梯隊(duì)。目前南寧市僅盛天茗城和榮和山水美地能在項(xiàng)目期望的價(jià)格區(qū)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)速度目標(biāo) 4000 2023 2500 3000 3500 價(jià)格 30 40 60 50 4500 5000 100 ★ 150 ★ 半島融園 在水一方 ★ 普羅旺斯 ★ ★ 榮和山水美地 ★ 盛天茗城 ★ 項(xiàng)目期望實(shí)現(xiàn)的量 價(jià)區(qū)域 類型 地段取勝型 產(chǎn)品取勝型 價(jià)格取勝型 樓盤(pán)名稱 春暉花園、半島融園 普羅旺斯、恒大蘋(píng)果園、上東國(guó)際、盛天茗城、榮和山水美地 在水一方、奧翔碧園、桃花源 ★ 春暉花園 奧翔碧園 恒大蘋(píng)果園 ★ 上東 國(guó)際 ★ 桃花源 ? 年均銷售 10萬(wàn)平米 —— 意味著月均銷售 92套 ，銷售是量與價(jià)的平衡，在項(xiàng)目期望的價(jià)格區(qū)間內(nèi)僅盛天茗城、榮和山水美地能實(shí)現(xiàn) 79 C：矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 非期望結(jié)果（區(qū)域 市場(chǎng)情況） 期望結(jié)果（理想目標(biāo)） 月均銷售 40套 月均銷售 90套左右 R1 R2 ? 如何突破區(qū)域市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)快速銷售（達(dá)到城市前五名銷售速度） 80 案例選取標(biāo)準(zhǔn)： 三線城市 較大規(guī)模 快銷項(xiàng)目 初步考慮案例 ? 合肥家天下 ? 合肥金地國(guó)際城 ? 廈門(mén)圣地亞哥 ? 武漢融科天城 ? 成都金域藍(lán)灣 ? 南寧翰林華府 ? 南寧隆源國(guó)際花園 ? 南寧盛天茗城 ? 深圳桃源居 ? 全面領(lǐng)先模式 ? 定點(diǎn)趕模式 ? 性價(jià)比模式 ? 填補(bǔ)空白模式 依據(jù)快銷物業(yè)的發(fā)力方式，項(xiàng)目小組研究了大量案例并著重分析了 8個(gè)具有代表性的案例 隆源國(guó)際花園 翰林華府 盛天茗城 合肥家天下 圣地亞哥 成都 金域藍(lán)灣 武漢 融科天城 81 二三線 城市中大規(guī)?？熹N項(xiàng)目發(fā)力模式 定點(diǎn)趕超模式 高性價(jià)比模式 全面領(lǐng)先模式 填補(bǔ)空白模式 ?南寧榮和山水美地 ?南寧翰林華府 ?深圳桃源居 ?南寧盛天茗城 ? 合肥家天下 ? 南寧 萊茵湖畔 ?成都金域藍(lán)灣 ?南寧隆源國(guó)際花園 82 榮和山水美地 全面領(lǐng)先模式 南寧瀚林華府 榮和山水美地 —— 常年穩(wěn)居南寧銷售榜前列的標(biāo)桿項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)背景 區(qū)域內(nèi)第一個(gè)大盤(pán)，當(dāng)時(shí)民族大道尚未修建，屬于陌生區(qū)大盤(pán)。主要面臨主要問(wèn)題為如何挖掘有效客戶群，并建立持續(xù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力