【正文】 p對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈及商力環(huán)境依賴(lài)性較強(qiáng)； p 公司人員一般工作時(shí)間較長(zhǎng)，經(jīng)常晚上加班重要客戶(hù)本地投資客 （約占 20%）主要為政府公務(wù)員、事業(yè)單位管理層；注重高品質(zhì)生活的私營(yíng)業(yè)主；看重可租售性和升值潛力游離客戶(hù)外地投資客 (約占 10%)?因工作需要經(jīng)常到鄭州，具有投資意識(shí)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻?hù)定位—— 公寓客戶(hù)構(gòu)成 特征描述核心客戶(hù)經(jīng)三路周邊的白領(lǐng)（約占 50%）p大學(xué)畢業(yè) 35年，月收入 2023元左右p有一定技能，對(duì)未來(lái)信心充足p原籍：鄭州周邊縣市p置業(yè)目的：過(guò)渡性居住p喜好：喜歡時(shí)尚、對(duì)周邊人群素質(zhì)較關(guān)注p注重對(duì)處交通重要客戶(hù)投資客 （約占 30%）主要是已在周邊中高檔社區(qū)置業(yè)人群、看重經(jīng)三路周邊的高薪人群集中、并認(rèn)可片區(qū)發(fā)展前景游離客戶(hù)新創(chuàng)業(yè)人士（約占 20%）?將生活與辦公合二為一本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)格定位 —— 寫(xiě)字樓以高品質(zhì)、高形象產(chǎn)品彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺，定價(jià)在 3600~3900元 /平米新城區(qū)一般住宅40003500300020232500老城區(qū)一般住宅開(kāi)發(fā)區(qū)大盤(pán)住宅高端寫(xiě)字樓單價(jià)寫(xiě)字樓價(jià)格經(jīng)三路主流商住樓與高層住宅公寓價(jià)格本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。技術(shù)路線(xiàn)圖市場(chǎng)機(jī)會(huì)掃描 地塊價(jià)值分析提出假設(shè)案例借鑒市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展原則經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑排布 戶(hù)型配比 重點(diǎn)形象元素 建筑風(fēng)格 配套建議 設(shè)計(jì)創(chuàng)新本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u針對(duì)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)價(jià)值最大化原則u 針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)需求特征形象提升原則 ：提高容積率借足優(yōu)勢(shì)做足寫(xiě)字樓份額公寓規(guī)劃滿(mǎn)足向?qū)懽謽强繑n的功能成本控制原則中檔建材及配套充分利用相鄰地塊資源昭示性最能展示形象的三個(gè)元素降低運(yùn)營(yíng)成本提高使用率增加附加值節(jié)能技術(shù)物業(yè)發(fā)展建議原則——“ 外部高形象，內(nèi)部求經(jīng)濟(jì) ”本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)發(fā)展建議原則經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑排布 戶(hù)型配比 重點(diǎn)形象元素 建筑風(fēng)格 配套建議 設(shè)計(jì)創(chuàng)新本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。經(jīng)濟(jì)測(cè)算（按鑫苑初步方案、容積率升至 6）—— 方案一： 1棟寫(xiě)字樓、 2棟公寓車(chē)庫(kù) 2023平米商業(yè) 0平米寫(xiě)字樓 13500平米公寓 32023平米說(shuō) 明：成本由鑫苑公司提供銷(xiāo) 售估 值寫(xiě)字樓 3800元 /平米 銷(xiāo)售率 95%公寓 3200元 /平米 銷(xiāo)售率 95%序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 　 備 注1 銷(xiāo)售收入 14, 　 　2 開(kāi)發(fā)成本 11, 　 　3 銷(xiāo)售費(fèi)用 　 　4 營(yíng)業(yè)稅金及附加 　 　5 利潤(rùn)總額 1, 　 　6 所得稅 　 33%7 凈利潤(rùn) 1, 　 　稅前成本利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總成本費(fèi)用 %稅后成本利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) /總成本費(fèi)用 %注：對(duì)本項(xiàng)目而言，總成本費(fèi)用即為項(xiàng)目總投資 總投資 = 開(kāi)發(fā)成本 +銷(xiāo)售費(fèi)用存量收益 寫(xiě)字樓存量 675平米 預(yù)計(jì) 售價(jià) 萬(wàn)元商業(yè)存量 0平米 預(yù)計(jì) 售價(jià) 0 萬(wàn)元公寓存量 1600平米 預(yù)計(jì) 售價(jià) 512 萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 　 備注1 銷(xiāo)售收入 23, 　 　2 開(kāi)發(fā)成本 16, 　 　3 銷(xiāo)售費(fèi)用 　 　4 營(yíng)業(yè)稅金及附加 1, 　 　5 利潤(rùn)總額 4, 　 　6 所得稅 1, 　 33%7 凈利潤(rùn) 3, 　 　稅前成本利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總成本費(fèi)用 %稅后成本利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) /總成本費(fèi)用 %注：對(duì)本項(xiàng)目而言，總成本費(fèi)用即為項(xiàng)目總投資 總投資 = 開(kāi)發(fā)成本 +銷(xiāo)售費(fèi)用存量收益 寫(xiě)字樓存量 1250平米 售價(jià) 475 萬(wàn)元商業(yè)存量 450平米 售價(jià) 360 萬(wàn)元公寓存量 1970平米 售價(jià) 萬(wàn)元車(chē)庫(kù) 3000平米商業(yè) 3000平米寫(xiě)字樓 25000平米公寓 39400平米說(shuō)明：成本由鑫苑公司提供銷(xiāo)售估值：商業(yè) 8000元 /平米 銷(xiāo)售率 85%寫(xiě)字樓 3800元 /平米 銷(xiāo)售率 95%公寓 3200元 /平米 銷(xiāo)售率 95%經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確立 (容積率 )—— 方案二： 1棟寫(xiě)字樓、 2棟公寓經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。經(jīng)濟(jì)測(cè)算（容積率 )—— 方案三： 2棟寫(xiě)字樓、 1棟公寓容積率 車(chē)庫(kù) 3000平米商業(yè) 3000平米寫(xiě)字樓 50000平米公寓 14400平米說(shuō) 明：成本由鑫苑公司提供銷(xiāo) 售估 值商業(yè) 8000元 /平米 銷(xiāo)售率 85%寫(xiě)字樓 3800元 /平米 銷(xiāo)售率 95%公寓 3200元 /平米 銷(xiāo)售率 95%序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 　 備注1 銷(xiāo)售收入 　 　2 開(kāi)發(fā)成本 　 　3 銷(xiāo)售費(fèi)用 　 　4 營(yíng)業(yè)稅金及附加 　 　5 利潤(rùn)總額 　 　6 所得稅 　 33%7 凈利潤(rùn) 　 　稅前成本利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總成本費(fèi)用 %稅后成本利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) /總成本費(fèi)用 %注：對(duì)本項(xiàng)目而言，總成本費(fèi)用即為項(xiàng)目總投資 總投資 = 開(kāi)發(fā)成本 +銷(xiāo)售費(fèi)用存量收益 寫(xiě)字樓存量 2500平米 預(yù)計(jì) 售價(jià) 950 萬(wàn)元商業(yè)存量 450平米 預(yù)計(jì) 售價(jià) 360 萬(wàn)元公寓存量 720平米 預(yù)計(jì) 售價(jià) 萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)24,17,1,5,1,3,本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確立—— 方案一、方案二、方案三比較方案一 方案二 方案三預(yù)算凈收益 1, 3, 3,存量收益 銷(xiāo)售期 最短 相當(dāng)銷(xiāo)售難度 相當(dāng) 略高建議選擇方案三 :盡量做高容積率充分挖掘中間地塊商務(wù)價(jià)值經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。偷面積，擴(kuò)充額外收益頂層平臺(tái)做雙層結(jié)構(gòu)構(gòu)件，預(yù)留加蓋 12層的空間，用于企業(yè)自用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。樓盤(pán)名稱(chēng) 層數(shù) 建筑面積 層高 裙樓層數(shù) 電梯部數(shù) 停車(chē)位國(guó)際企業(yè)中心 31 2棟，約 ㎡ 3 3 6 地下約 150個(gè)河南信息大廈 28 1棟， ㎡ 4 5 地上 /下 200個(gè)河南報(bào)業(yè)大廈 25 1棟，約 ㎡ 3 0 5 地上約 150個(gè)金成國(guó)際廣場(chǎng) 23 4棟， ㎡ 3 4 4 地上 /下 200個(gè)財(cái)富廣場(chǎng) 21 4棟， 5萬(wàn)㎡ 3 2 地上 40個(gè)地下 150個(gè)注協(xié)大廈 16 1棟， ㎡ 3 3 地上 /下 192個(gè)思達(dá)數(shù)碼大廈 16 1棟， ㎡ 3 3 地上下 150個(gè)索克大廈 11 1棟，約 ㎡ 0 2 地上 85個(gè)本項(xiàng)目關(guān)鍵數(shù)字建議車(chē)位 200層高 3M電梯數(shù) 4部 /棟樓道寬 配套及內(nèi)部經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)發(fā)展建議原則經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑排布 戶(hù)型配比 重點(diǎn)形象元素 建筑風(fēng)格 配套建議 設(shè)計(jì)創(chuàng)新本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建筑排布—— 關(guān)鍵提升中間樓棟的商業(yè)價(jià)值工商銀行廣場(chǎng)寫(xiě)字樓金座 寫(xiě)字樓銀座公寓座形成視覺(jué)共享空間平面布局p 建筑立面、廣場(chǎng)、主入口與北側(cè)有價(jià)值的商業(yè)辦公主體聯(lián)為一體，形成區(qū)域集群。p 預(yù)留前廣場(chǎng)。建筑向南退出廣場(chǎng)，使北側(cè)廣場(chǎng)的主軸景觀可以綱入建筑視野。p 商業(yè)和辦公主入口分開(kāi)，又各占有主干道，有昭示性和形象。辦公入口北側(cè)，商業(yè)入口南側(cè)。p 通過(guò)弧形結(jié)構(gòu)造型增加第二棟的昭示性辦公區(qū)入口主形象展示面本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建筑排布—— 關(guān)鍵提升中間樓棟的商務(wù)價(jià)值南端超出工商大廈高度的部分相跨連，將第 1棟和第 2棟連成一體 工商銀行廣場(chǎng)寫(xiě)字樓金座公寓平面布局形成視覺(jué)共享空間辦公區(qū)入口主形象展示面寫(xiě)字樓銀座本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)發(fā)展建議原則經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑排布 平面設(shè)計(jì) 重點(diǎn)形象元素 建筑風(fēng)格 配套建議 設(shè)計(jì)創(chuàng)新本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。寫(xiě)字樓平面示意u寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層呈規(guī)則幾何圖型 ,盡量提高使用率u寫(xiě)字樓單戶(hù)面積 5080平米 ,相鄰單位可組合u單戶(hù)進(jìn)深 10米左右、開(kāi)間 4米以上本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。有氧寫(xiě)字樓—— 戶(hù)內(nèi)、電梯間、走道三明設(shè)計(jì)u生態(tài)型寫(xiě)字樓u充分考慮到中小企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。公寓平面示意u公寓盡可能考慮商務(wù)功能u同樣考慮可組合性本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。公寓戶(hù)型配比戶(hù)型 面積 (平米 ) 套數(shù)比 模擬總價(jià)單身公寓 3035 20% — 萬(wàn)一房一廳 4045 70% — 萬(wàn)二房一廳 6070 10% — 萬(wàn)單身公寓 +二房 100 自由組合 32萬(wàn)?核心競(jìng)爭(zhēng)力：?控制總價(jià)門(mén)檻?具備商務(wù)功能?相對(duì)寫(xiě)字樓是高性?xún)r(jià)比商務(wù)產(chǎn)品本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)發(fā)展建議原則經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑排布 戶(hù)型配比 重點(diǎn)形象元素 建筑風(fēng)格 配套建議 設(shè)計(jì)創(chuàng)新本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u幾乎所有置業(yè)者都對(duì)入口大堂 /廣場(chǎng)非常重視，認(rèn)為可能影響公司形象；u電梯及停車(chē)位與日常工作緊密聯(lián)系，是置業(yè)者比較關(guān)注的對(duì)象。內(nèi)部硬件配套中：就客戶(hù)最關(guān)心的三個(gè)形象要素作形象提升分值越高越不重要本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。寫(xiě)字樓外立面 簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、時(shí)尚 —— 使建筑具有強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力和昭示性；u節(jié)約成本、不用幕墻u突出大平面、整體性、適當(dāng)大玻璃形成幕墻感u中性顏色但不能過(guò)冷，突出召示性本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。公寓外立面主體色彩與寫(xiě)字樓統(tǒng)一，加上明艷色彩線(xiàn)條形成強(qiáng)烈視覺(jué)沖擊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。做足面子的門(mén)廳、大堂—— 高挑、通透u門(mén)廳設(shè)雨棚或超高裝飾立柱u大堂一般為 10挑高本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)發(fā)展建議原則經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑排布 戶(hù)型配比 重點(diǎn)形象元素 建筑風(fēng)格 配套建議 設(shè)計(jì)創(chuàng)新本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?，F(xiàn)代風(fēng)格—— 線(xiàn)條簡(jiǎn)潔、立面整齊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)發(fā)展建議原則經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑排布 戶(hù)型配比 重點(diǎn)形象元素 建筑風(fēng)格 配套建議 設(shè)計(jì)創(chuàng)新本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。配套服務(wù)： 商務(wù)中心和銀行是關(guān)鍵因素u 銀行、商務(wù)中心等必要配套仍是客戶(hù)要求的重要服務(wù)。u 對(duì)于休息露臺(tái)、咖啡廳、多功能廳等體現(xiàn)寫(xiě)字樓檔次的配套寄于較高期望。分值越高越不重要本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。處理好二層商業(yè)的立體交通問(wèn)題，解決二樓的商業(yè)難題u臨街一棟寫(xiě)字樓的塔樓設(shè)置雙層商業(yè)，預(yù)留銀行商務(wù)中心及商務(wù)餐飲功能本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)發(fā)展建議原則經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑排布 戶(hù)型配比 重點(diǎn)形象元素 建筑風(fēng)格 配套建議 設(shè)計(jì)創(chuàng)新本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。創(chuàng)新建材、工藝—— 增加科技含量、降低客戶(hù)運(yùn)營(yíng)成本u網(wǎng)格地板u 聚苯保溫板本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u 財(cái)富雙地標(biāo) —— 北環(huán)、經(jīng)三路u 經(jīng)三路北專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓群落u 專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓形象u 有氧寫(xiě)字樓u 總價(jià)門(mén)檻降低u 二十四小時(shí)辦公u 保溫技術(shù)（網(wǎng)絡(luò)預(yù)設(shè)技術(shù)）u 維護(hù)成本低形象高人一等、財(cái)富先人一步—— 客戶(hù)感知八大價(jià)值回顧本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。報(bào)告結(jié)束感謝報(bào)告過(guò)程中鑫苑相關(guān)人員的全力合作本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH