【正文】 別致的輕鋼龍骨造型吊頂?shù)取? ?其他細(xì)部設(shè)計(jì) ?大堂內(nèi)增設(shè)一定的綠色植物，增添大堂的情趣。 ?結(jié)合大堂的空間布局設(shè)臵的信報(bào)箱 ?同時(shí)設(shè)計(jì)風(fēng)格上保持在大堂內(nèi)部裝修的協(xié)調(diào)性。 大堂入口示意圖 大堂內(nèi)部空間示意圖 大堂報(bào)箱示意圖 107 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 社區(qū)會(huì)所建議 引入“ 泛會(huì)所 ” ，降低成本提高利用率，改善經(jīng)營(yíng)效果 ? 從競(jìng)爭(zhēng)上說，會(huì)所是高檔項(xiàng)目的標(biāo)志 附近樓盤及具有競(jìng)爭(zhēng)性的區(qū)域外樓盤都有會(huì)所，建議設(shè)臵會(huì)所 ? 考慮到社區(qū)的戶數(shù)少，投入大，會(huì)所設(shè)計(jì)上考慮引入“泛會(huì)所”的概念 將餐廳、酒吧、美發(fā)廳、超市等可以經(jīng)營(yíng)的大眾化設(shè)施設(shè)在社區(qū)的商業(yè)設(shè)施中，在會(huì)所中僅設(shè)臵休閑健身等有別于大眾商業(yè)項(xiàng)目的獨(dú)特功能，以求用會(huì)所的獨(dú)特性來顯示業(yè)主身份和審美的獨(dú)特。 ? 將這些商業(yè)設(shè)施及會(huì)所沿道路布臵 將這些商業(yè)設(shè)施及會(huì)所沿道路布臵，兼為臨近社區(qū)顧客服務(wù)，改善會(huì)所、配套商業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果。 108 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議 ?規(guī)劃布局 ?單體設(shè)計(jì) ?園林 ?配套 公共空間配套設(shè)施建議 設(shè)備配臵建議 物業(yè)管理建議 109 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 設(shè)備配臵考慮原則 設(shè)備設(shè)施中有很多隱性的部分，客戶需要到現(xiàn)房階段才能感知，對(duì)這些配套設(shè)施要與市場(chǎng)上的中高檔產(chǎn)品保持一致，著重做好基本面 從客戶價(jià)值說，保證隱性需求，做好顯形需求 原則 1 原則 2 從競(jìng)爭(zhēng)來說，不求都做好，要做出差異性的亮點(diǎn) 設(shè)備投入的資金量非常大，要有重點(diǎn)的找出能進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)的方面做亮點(diǎn) 110 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 代表樓盤設(shè)備配套狀況 項(xiàng)目名稱 電梯 空調(diào) 采暖 安防系統(tǒng) 綜合布線 其他 白樓仕嘉 進(jìn)口 中央空調(diào) 地?zé)岬匕遢椛? 高配置 有 中央除塵 名仕達(dá) 合資 預(yù)留空調(diào)機(jī)位 立散熱器 一般 有 海景假日 合資 預(yù)留空調(diào)機(jī)位 立散熱器 一般 有 南樓區(qū)域項(xiàng)目配套設(shè)備 其他區(qū)域高端項(xiàng)目配套設(shè)施 項(xiàng)目名稱 電梯 空調(diào) 采暖 安防系統(tǒng) 綜合布線 其他設(shè)備 海逸長(zhǎng)洲 進(jìn)口 中央空調(diào) 地?zé)岬匕遢椛? 高配置 有 時(shí)代奧城 進(jìn)口 贈(zèng)戶式空調(diào) 地?zé)岬匕遢椛? 高配置 有 藍(lán)水假期 合資 贈(zèng)戶式中央 立散熱器 有 111 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 設(shè)備配臵建議 ? 電梯： 合資品牌 ? 空調(diào)： 預(yù)留分戶空調(diào)的機(jī)位 ? 采暖： 集中熱源、地板輻射 ? 安防系統(tǒng)： ? 紅外線周界防越報(bào)警系統(tǒng) ? 24小時(shí)定時(shí)不定時(shí)安保巡邏 ? 對(duì)講訪客系統(tǒng) ? 電子眼監(jiān)視系統(tǒng) 112 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議 ?規(guī)劃布局 ?單體設(shè)計(jì) ?園林 ?配套 公共空間配套設(shè)施建議 設(shè)備配臵建議 物業(yè)管理建議 113 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)管理設(shè)臵原則 保證物業(yè)品質(zhì)，選擇配臵較高的物業(yè)管理項(xiàng)目。 原則 1 原則 2 為不影響目標(biāo)客戶的選擇，物業(yè)管理費(fèi)適當(dāng)控制。 114 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 河西區(qū)高端項(xiàng)目：品牌物業(yè)公司及特色服務(wù)是高品質(zhì)物業(yè)管理的保證 物業(yè)名稱 物業(yè)費(fèi) （元 /平米 /月） 物業(yè)公司 服務(wù)內(nèi)容 白樓仕嘉 戴德量行 常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)： 24小時(shí)保安，保潔，小區(qū)綠化 海景假日 小高層 、磚混 天房物業(yè) 常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)：公共綠化、保安、保潔 名仕達(dá)花園二期 永泰物業(yè) 常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)，保安、保潔、小區(qū)綠化等 香濱左岸 第一太平洋戴維斯 常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)： 24小時(shí)保安，小區(qū)綠化，清潔、垃圾回收，會(huì)所是松江國(guó)際俱樂部，有醫(yī)療、水療、游艇等豪華服務(wù) 五一陽光 天職物業(yè) 常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)：公共綠化、保安、保潔 海逸長(zhǎng)洲 仲量聯(lián)行 ?常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)： 24小時(shí)嚴(yán)密的保安巡更服務(wù)，每戶人家均有應(yīng)急按鈕，如有需要，保安會(huì)在 2分鐘內(nèi)到， 24小時(shí)電梯、景觀和水體的維護(hù)。 ?特色服務(wù)：接送兒童、訂牛奶、小時(shí)工、送機(jī)票等服務(wù)，接送兒童、照顧老人等家政服務(wù)。 ?酒店式服務(wù)：代訂送車船票，代請(qǐng)家教、代繳話費(fèi)等。 半島豪庭 順馳物業(yè) ?常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)：保安、保潔、綠化； ?特色服務(wù)：代訂送機(jī)票，代請(qǐng)家教、代繳話費(fèi)、家政服務(wù)，汽車美容等服務(wù)。 藍(lán)水假期二期 2 順馳物業(yè) ?常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)： 24小時(shí)保安，保潔、綠化等服務(wù)外 ?酒店式服務(wù)：訂送車船票，代請(qǐng)家教、代繳話費(fèi)、接送兒童、照顧老人等家政服務(wù) 鳳凰城 龍都物業(yè) 常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)：如公共建筑、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，24小時(shí)保安、小區(qū)綠化、公共區(qū)域保潔，車輛停放管理，提供 24小時(shí)電梯 萬科水晶城 萬科物業(yè) 小區(qū)衛(wèi)生、安全、環(huán)境、維修等；會(huì)所有排球、棋牌、網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、棋牌、籃球、健身房 115 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 其他區(qū)域高端項(xiàng)目：物業(yè)管理相對(duì)河西區(qū)落后，增設(shè)服務(wù)內(nèi)容是高品質(zhì)的標(biāo)志 物業(yè)名稱 區(qū)域 物業(yè)費(fèi) （元 /平米 /月） 物業(yè)公司 服務(wù)內(nèi)容 富頓廣場(chǎng) 和平 天孚物業(yè) 公寓式管理， 24小時(shí)保安，園林修剪。 匯名公寓 和平 房信物業(yè) 24小時(shí)電梯，保安，保潔，電子公示牌等的維護(hù) 誠基中心國(guó)際公寓 和平 香港某物業(yè) ?24小時(shí)的酒店式管家服務(wù)：如入室清潔、訂餐、晨叫服務(wù)、代訂送機(jī)票； ?商務(wù)服務(wù)：有會(huì)館，提供會(huì)議室、健身、桌球、壁球、游泳等服務(wù) 康達(dá)尚郡 南開 康達(dá)物業(yè) 常規(guī)性物業(yè)服務(wù)：衛(wèi)生、保潔、保安 時(shí)代奧城 南開 顧問：戴德量行 ?前期的物業(yè)管理服務(wù)有：房屋修繕及其管理、裝修管理等； ?房屋各類設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修與更新；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；治安管理；消防管理；車輛道路管理； ?特色服務(wù)有： 24小時(shí)國(guó)際化外語服務(wù)， 24小時(shí)商務(wù)服務(wù)。 水鄉(xiāng)花園三期 南開 常規(guī)性物業(yè)服務(wù)：保安、保潔、小區(qū)綠化等， 陽光 100國(guó)際新城 南開 ， 管理：天津萬怡； 顧問：戴德梁行 116 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)管理建議 物業(yè)管理公司建議 物業(yè)管理費(fèi)建議 物業(yè)管理內(nèi)容建議 ?聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理 ?或請(qǐng)知名公司做物業(yè)管理顧問 /平米 /月 ?常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容： ?保潔 ?保安 ?綠地維護(hù)等 ?特色管理內(nèi)容： ?訂送車船票、代請(qǐng)家教、代繳話費(fèi) ?接送兒童、照顧老人等家政服務(wù)等 117 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目錄 住宅物業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議 第一部分： 商業(yè)物業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議 第二部分： 118 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 研究思路 確定研究范圍 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 區(qū)域商鋪業(yè)態(tài)面積分析 本項(xiàng)目商鋪物業(yè)發(fā)展建議 119 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本體商業(yè)物業(yè)描述 ?為表述方便，將本項(xiàng)目商業(yè)分為 A、 B、 C三個(gè)部分 ?其中 B部分為開發(fā)商自用，在本次研究中不進(jìn)行探討 B A 重華大街 120 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 確定研究范圍 ?商業(yè)人流的導(dǎo)向?qū)ι啼伒臉I(yè)態(tài)及價(jià)值有很強(qiáng)的決定作用，因此我們根據(jù)商業(yè)物業(yè)的自身規(guī)模和所處地塊條件，將需研究的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類 ? C商鋪緊鄰 50米寬的城市中環(huán)圍堤道，昭示性及交通通達(dá)性較好，面積 1600平米，規(guī)模較大 ， 具備發(fā)展外向商業(yè)的條件 。 ?A商鋪處于項(xiàng)目地塊內(nèi)部，昭示性及通達(dá)性弱，對(duì)商業(yè)人流有一定的阻隔作用，且規(guī)模較小，發(fā)展外向型商業(yè)的可能性較小， 應(yīng)以社區(qū)商業(yè)為主 。 A 重華大街 社區(qū)商業(yè) 外向商業(yè) 確定研究范圍為 外向型商鋪 和 內(nèi)向型商鋪 121 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 研究思路 確定研究范圍 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 區(qū)域商鋪業(yè)態(tài)面積分析 本項(xiàng)目商鋪物業(yè)發(fā)展建議 122 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域商業(yè)目前正處在轉(zhuǎn)型期，真正的“中心”效應(yīng)尚未形成 ?商業(yè)分布過于分散、沒有形成商業(yè)聚集效應(yīng) ?除倉儲(chǔ)超市外，區(qū)域其它商業(yè)缺乏明顯的特色 ?周邊區(qū)域分流部分商業(yè)人流 佟樓商圈 黑牛道商圈 南樓商圈 123 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域商業(yè)未來將以精品街鋪為主，有望成為特色區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 ?區(qū)域內(nèi)目前正在改造當(dāng)中的大沽南路的兩側(cè)，被規(guī)劃成為現(xiàn)代風(fēng)情商業(yè)街，其中家世界、新澳購物廣場(chǎng)已經(jīng)正式運(yùn)營(yíng) ?隨著現(xiàn)代風(fēng)情商業(yè)街的逐步建成，區(qū)域商業(yè)性質(zhì)將會(huì)發(fā)生較大的變化，特色商業(yè)街鋪有望吸引更大范圍的商業(yè)人流，從而形成具有鮮明特色的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。 124 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)以韓餐為主，休閑娛樂有很大的發(fā)展空間 ?目前在項(xiàng)目的東側(cè)聚集了數(shù)十家韓餐，吸引了大量的消費(fèi)人群，是目前天津市 知名度相對(duì)較高的特色餐飲街 。 ?該條特色商業(yè)街具備較強(qiáng)的商業(yè)引力，來此消費(fèi)的人群檔次較高，消費(fèi)需求比較豐富， 一般在此消費(fèi)結(jié)束，會(huì)選擇到其他區(qū)域進(jìn)行休閑娛樂消費(fèi)。 125 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)價(jià)格統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營(yíng)方式 商業(yè)形式 價(jià)格 白樓仕嘉 暫定以出租為 主 住宅底商 價(jià)格未定 羅馬花園 銷售 獨(dú)立商業(yè) /平米 住宅底商 /平米 富邦花園 銷售 住宅底商 8000元 /平米（ 2023年） 盈海名都 銷售 住宅底商 /平米 峰匯廣場(chǎng) 銷售 住宅底商 法國(guó)歐尚整體購買，價(jià)格 未知 海景假日 銷售 住宅底商 暫定 /平米 中豪世紀(jì)花園 銷售 住宅底商 /平米（底層） /平米（二層均價(jià)） 恒華大廈商業(yè) 租賃 兩層商鋪 /平米（一層 +二層） 12元 /平米（底層） 家樂超市 租賃 大型獨(dú)立商業(yè)體 /平米 新澳廣場(chǎng) 租金 +流水抽成 大型獨(dú)立商業(yè)體 周邊原有老商鋪 租賃 街鋪 34元 /平米 ?商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格均在 /平米以上； ?二層價(jià)格比底層價(jià)格折損 50%以上 126 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析結(jié)論 區(qū)域商業(yè)的發(fā)展的機(jī)會(huì)： ? 現(xiàn)狀 —— 休閑娛樂業(yè)，如“餐飲、娛樂、健身” ? 未來 —— 可以承接南樓地區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)，發(fā)展特色精品街 127 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 研究思路 確定研究范圍 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 區(qū)域商鋪業(yè)態(tài)面積分析 本項(xiàng)目商鋪物業(yè)發(fā)展建議 128 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 外向型商業(yè) ?特殊業(yè)態(tài)商鋪（辦公類、汽車展廳類）面積基本面積在 500平米以上 ?專業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)商鋪面積（電信、銀行、票務(wù)等）基本面積在 200平米 業(yè)態(tài)形式 面積 (平米 ) 所處位置 家紡 200 羅馬花園 燈飾 350 羅馬花園 汽車展廳 500 羅馬花園 健身器材 100 羅馬花園 航空票務(wù) 200 羅馬花園 中國(guó)移動(dòng) 200 羅馬花園 農(nóng)業(yè)銀行 300 中豪世紀(jì) 西餐吧 200 中豪世紀(jì) 藥業(yè)（辦公） 2023 中豪世紀(jì) 汽車公司 200 中豪世紀(jì) 家具 200 富邦花園 129 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 內(nèi)向型商業(yè) ?一般生活類業(yè)態(tài)商鋪（如美容美發(fā)）面積集中 80100平米 業(yè)態(tài)形式 面積 (平米 ) 所處位置 美發(fā) 100 羅馬花園 美容 130 羅馬花園 煙灑店 100 羅馬花園 便利店 50 羅馬花園 西餅店 150 羅馬花園 火鍋 100 羅馬花園 西餐吧 200 中豪世紀(jì) 美容 100 中豪世紀(jì) 美容 180 富邦花園 美發(fā) 80 富邦花園 精品店 240 富邦花園 咖啡 200 富邦花園 煙酒店 120 富邦花園 130 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 研究思路 確定研究范圍 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 區(qū)域商鋪業(yè)態(tài)面積分析 本項(xiàng)目商鋪物業(yè)發(fā)展建議 131 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商鋪物業(yè)設(shè)計(jì)原則 ?為了便于銷售，單位面積盡量劃小 ?商鋪組合比較靈活，滿足大單購買 ?盡量提高商鋪的實(shí)用性 ?合理處理各層關(guān)系，實(shí)現(xiàn)商鋪整體價(jià)值最大化 132 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C商鋪設(shè)計(jì)建議 —— 商鋪形式 ?由于 C商鋪進(jìn)深 —18米之間，平均進(jìn)深較大，為了避免一、二層整體劃分帶來的單位面積較大，造成商鋪組合靈活性較差， 建議采用外廊式設(shè)計(jì)， 一、二層商鋪相對(duì)獨(dú)立， 二層商鋪可設(shè)